摘要：商譽作為企業(yè)的一種核心能力，在企業(yè)資產(chǎn)中占有重要作用，作為一種特殊的經(jīng)濟資源，對企業(yè)的商譽進行評估，有利于企業(yè)掌握自身情況，提高管理水平。商譽評估屬于無形資產(chǎn)評估的一種，但是在我國，無形資產(chǎn)評估起步較晚，不僅大眾對商譽的評估不甚了解，各個企業(yè)對商譽評估也是認識不足。再加上商譽的無形性和弱成本性，商譽評估一直是一個難點。在未來，隨著經(jīng)濟發(fā)展和認知能力的提高，商譽必定會逐漸受到重視，企業(yè)增強對商譽的重視程度并加以有效行動的同時，也是提高了企業(yè)的競爭力。本文著重說明割差法這一評估方法，對此進行分析并就運用到具體實踐中提出一些合理的建議。

關(guān)鍵詞：割差法;商譽;評估方法;無形資產(chǎn)

一、 前言

商譽是企業(yè)極為重要的資產(chǎn)，是其在具體經(jīng)營過程中一點一滴積累的隱形財富。與此同時，商譽還能夠推動企業(yè)市場的發(fā)展，促進企業(yè)價值的增長，其作為企業(yè)的重要利益來源之一，可以促使企業(yè)的價值不斷得到提升，并且還能為企業(yè)的長遠發(fā)展帶來龐大的利益。因此， 商譽作為企業(yè)的隱形財富，在企業(yè)不斷發(fā)展和自身不斷完善的過程中起著很大的推動作用。所以有效制定企業(yè)商譽價值評估的方法并對企業(yè)的整體價值開展評估顯得至關(guān)重要。

二、 商譽與割差法

1、商譽

商譽是在企業(yè)人員往來和資源管理的具體實踐中產(chǎn)生的。關(guān)于商譽的定義有著許多說法，其中最為常見的有以下兩種：（1）盈利額度的增長觀點，其是將為企業(yè)帶來大量利潤增長的因素和情形都劃為商譽。此種觀點認為，企業(yè)獲取高出基礎經(jīng)營所獲利潤的收益方式就是商譽。（2）商譽是未來預期高額度盈利的貼現(xiàn)值。這種觀點認為企業(yè)在長遠的發(fā)展中將會獲得預期的高額利潤，其預期收益會影響到對企業(yè)整體價值的評估，認為商譽就是未來預期高額利潤的貼現(xiàn)值。

2、割差法

割差法，又稱余值法，是用企業(yè)的總體價值扣除各項有形資產(chǎn)和可辨認的無形資產(chǎn)價值后的差額，這種評估方法在商譽評估中最常見。

在使用此方法時，需要注意兩個前提條件，首先要確定企業(yè)總價值，然后準確的估算或明確企業(yè)有形資產(chǎn)和可確定無形資產(chǎn)的數(shù)量。而且只有企業(yè)的總體價值減去各個有形資產(chǎn)和可確認的無形資產(chǎn)后依然存在剩余時，才有商譽價值。此時就可以利用割差法進行計算商譽價值。主要步驟是：①對企業(yè)整體資產(chǎn)價值用整體評估的方法進行評估;②單項評估，分別得到各有形資產(chǎn)和可確定無形資產(chǎn)的價值;③企業(yè)商譽評估值=（1）所得-（2）所得。

三、 割差法在 X 房地產(chǎn)集團商譽評估的應用1、 X 房地產(chǎn)集團的簡介

X 集團在 1998 年建立，是一家產(chǎn)業(yè)領域包括房地產(chǎn)開發(fā)，酒店，現(xiàn)代農(nóng)業(yè)，基建，物業(yè)管理等的大型企業(yè)集團，該集團的主業(yè)是房地產(chǎn)開發(fā)項目，并且擁有國家一級的房地產(chǎn)的開發(fā)資源。

1、財務狀況：

2、割差法對 X 公司商譽的評估

根據(jù)割差法的算法，采用收益法評估該企業(yè)的整體價值，預測未來五年的凈利潤分別為： 140000 萬元、160000 萬元、180000 萬元、200000 萬元、220000 萬元， 通過對銀行存款利率以及企業(yè)經(jīng)營狀況的風險評估，由此得出，折現(xiàn)率為 10%。

企業(yè)整體價值=140000/（1+10%）+160000/（1+10%）2+180000/（1+10%）3+200000/（1+10%）

4+220000/（1+10%）5+220000/10%/（1+10%）5

=127274+132224+135234+136600+136598+1365980

=1901686 萬元

割差計算商譽，企業(yè)商譽=1901686-1533810=367876 萬元

3、對X 公司商譽評估結(jié)果的分析

未來五年收益是根據(jù)近幾年凈利潤預測得出，但是因為房地產(chǎn)市場因為政策等原因很可能存在波動，所以未來房地產(chǎn)的收益可能存在很大變動。X 房地產(chǎn)公司與國內(nèi)其他公司相比， 落后之處在于，一是營業(yè)額較低，這主要是因為 X 公司主要針對的還是三到四線的中小城市， 在一二線大城市的市場占有率遠遠不如另外幾家大型房地產(chǎn)公司，利潤也是被原原甩在了后面。商譽相比而言，大概只是同類公司的三分之一。中國前幾年的房地產(chǎn)市場也是發(fā)展的如火如荼，但是后期由于不法分子惡意哄抬價格，炒作市場，房價暴漲，老百姓紛紛抱怨買不起房，而開發(fā)商手中待出售的空房又堆積成山，供求不平衡，這很可能導致房地產(chǎn)市場的很大變動，政府在最近兩年出臺了有關(guān)房地產(chǎn)的二房政策，這對房地產(chǎn)市場的發(fā)展有很大的影響，而就國家利率政策而言，存在一定程度上的不完善，如利率市場化改革不完善、利率傳導機制不暢等問題。競爭市場向來是優(yōu)勝劣汰，市場份額和占有率對一家房地產(chǎn)公司來說至關(guān)重要，品質(zhì)更高的樓盤自然會擁有更高的定價和更優(yōu)質(zhì)的的客戶。所以，未來如何發(fā)展， 走什么樣的路線等等都需要好好規(guī)劃，這樣才能在競爭市場中保持一定的地位，不被日漸低迷的房地產(chǎn)市場所壓倒。

四、 結(jié)語

本文通過割差法對 X 房地產(chǎn)集團公司商譽進行了粗略評估，說明了商譽在企業(yè)競爭力中處于一個及其重要的地位。不管企業(yè)的大小規(guī)模如何，商譽始終對公司有著決定性的影響力，這也是一個判定一個企業(yè)可以走多遠的重要標準。商譽也需要大量的人力物力財力去維護。

在日星月異的全球經(jīng)濟時代，企業(yè)應該規(guī)范自身，提高對商譽的認知和把控， 才能有機會進入全球競爭浪潮并博得一席之地。

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作者簡介：胡力（1992.11—），女，重慶市忠縣人，重慶市南岸區(qū)重慶工商大學，MPAcc 專業(yè) 2018 級，研究生，研究方向：CFO