關(guān)鍵詞 產(chǎn)權(quán)交易 城市更新 更新策略

作者簡介：曾小偉，廣東宏尚律師事務(wù)所，律師，研究方向：城市更新、公司法、行政法。

中圖分類號：D601 ? ? ? ? ? ? ? ? ? ? ? ? ? ? ? ? ? ? ? ? ? ? ? ? ? ? ? ? ? ?文獻標(biāo)識碼：A ? ? ? ? ? ?? ? ? ? ? ?DOI：10.19387/j.cnki.1009-0592.2020.07.151

城市更新是當(dāng)前我國發(fā)展中推行的重要政策之一，對于我國城市化的發(fā)展和農(nóng)村改革都有非常重要的作用。而在進行城市更新的過程中，勢必會遇到“產(chǎn)權(quán)交易”問題，產(chǎn)權(quán)交易也是城市更新政策推行中的重要環(huán)節(jié)之一。所以，當(dāng)前在產(chǎn)權(quán)交易視角下進行城市更新策略研究對于城市化更新發(fā)展極為關(guān)鍵。

一、城市更新政策介紹

城市更新具體是指對城市的更新改造，將城市發(fā)展過程中出現(xiàn)的不適應(yīng)性內(nèi)容進行有計劃的改造，從而達到城市化發(fā)展的目的[1]。城市更新概念提出最早在1958年，荷蘭組織了城市更新研討會，提出了城市更新理念和城市計劃，包括對城市房屋進行修正，對于居民不滿足的城市街道、公園以及綠化區(qū)域進行有效整改，使整個城市煥然一新。我國城市發(fā)展相對比較晚，所以引入城市更新的理念也相對比較晚，在上個世紀(jì)80年底初期，研究城市發(fā)展的陳占祥同志曾提出“城市更新”就是指城市的“新城代謝”，對城市的破損進行修復(fù)，對城市發(fā)展的新理念進行應(yīng)用。而到了90年代，城市發(fā)展學(xué)家吳良鏞提出城市更新是“發(fā)展與保護”在城市更新的過程中要注意“城市有機更新”，要求在城市更新的過程中，要注意歷史環(huán)境的保護。在上個世紀(jì)的城市更新理念中，大部分都是關(guān)于對城市物質(zhì)條件保存改善的更新策略。而進入到了21世紀(jì)之后，城市更新理念也更多的囊括了文化、經(jīng)濟方面的更新內(nèi)容。這也是我國城市化進程加快的結(jié)果。例如，在2004年張平宇提出的“城市再生”理念，就是綜合性和整體性更強的城市更新理念。而在2019年11月20，中國城市更新（長三角）峰會在上海舉行，會議討論了我國各地的城市更新計劃。

東莞市是我國城市更新政策推行相對比較完善的地區(qū)之一，包括之前提出的“三舊改造”工程，都可以說是通過城市更新理念延伸展開的。另外，在東莞市城市更新的過程中，還提出了城市更新具體政策，并落實了更像制度建設(shè)。以下是東莞市城市更新政策推行過程中出現(xiàn)的產(chǎn)權(quán)交易部分問題及解決辦法。

二、城市更新中遇到的產(chǎn)權(quán)交易問題

（一）資源稀缺引發(fā)產(chǎn)權(quán)問題

在當(dāng)前的城市更新中，主要包括再開發(fā)、政治改善、保護等城市更新方式，而無論是何種方式進行城市更新，都離不開“城市建設(shè)”，在城市建設(shè)中對“土地資源”使用權(quán)的轉(zhuǎn)移和交易就是非常重要的問題。而由于城市更新需要大量的城市建筑配置，所以產(chǎn)權(quán)交易也是城市更新中的重點內(nèi)容。而當(dāng)前城市更新中的主要矛盾是日益增長的產(chǎn)權(quán)交易需求和稀缺的土地產(chǎn)權(quán)之間的矛盾。隨著城市化進程的加快，城市用地逐漸減少。例如，英國倫敦地區(qū)當(dāng)前96%的住房建設(shè)用地都來自于棕地改造，所以對于倫敦這種大型國際都市，城市更新改造想要繼續(xù)進行再開發(fā)已經(jīng)非常困難，在如我國東莞地區(qū)，城市用地已經(jīng)開發(fā)殆盡，所以實施土地產(chǎn)權(quán)交易轉(zhuǎn)讓，實現(xiàn)產(chǎn)權(quán)合作模式，即將成為城市改造的主要方式。

（二）城市更新中城市和農(nóng)村產(chǎn)權(quán)交易問題

當(dāng)前的城市更新中，包括廣東和東莞地區(qū)所實施的“三舊改造”工程，不僅是關(guān)系著舊城市和舊城區(qū)的改造，也是直接關(guān)系著農(nóng)村集體產(chǎn)權(quán)交易的改造，通過農(nóng)村集體產(chǎn)權(quán)交易改造，有效的實現(xiàn)農(nóng)村更新，達到城市化發(fā)展進程加快的目的。而在農(nóng)村產(chǎn)權(quán)交易與城市更新中還存在以下幾多方面問題[2]。首先，制度建設(shè)不完善，城市更新在我國提出相對比較晚，所以在實際的改造過程中，相關(guān)制度建設(shè)也比較慢，從而影響到城市更新進度。其次，農(nóng)村居民的法律意識比較薄弱，所以在集體產(chǎn)權(quán)交易過程中很容易出現(xiàn)交易不均衡現(xiàn)象，影響產(chǎn)權(quán)交易價格公平性。

（三）城市更新中產(chǎn)權(quán)交易中的具體問題

城市更新產(chǎn)權(quán)交易中具體包括以下幾方面問題：（1）城市更新產(chǎn)權(quán)交易門檻相對比較高，對于產(chǎn)權(quán)交易和城市更新項目審批的門檻比較低，包括項目面積、重建要求等，影響到城市更新效率和產(chǎn)權(quán)交易門檻。（2）城市更新中項目審批和產(chǎn)權(quán)交易流程比較簡單，傳統(tǒng)的城市更新審批比較粗糙，很多城市更新項目并不利于實際的城市更新。（3）城市更新產(chǎn)權(quán)交易中地價計收分配相對不夠合理，導(dǎo)致產(chǎn)權(quán)交易問題增加。

三、產(chǎn)權(quán)交易視角下城市更新策略

（一）政府發(fā)揮宏觀作用

城市更新是一項惠國惠民的良好政策，對于國家城市化建設(shè)和國民經(jīng)濟的發(fā)展都要十分重要的作用。但是，我國城市更新發(fā)展較晚，向東莞等城市的城市更新發(fā)展算是我國前列，但相較于深圳等城市而言，問題也比較多，所以為了進一步加快城市更新速度，盡快城市更新發(fā)展，在實際的工作中，政府應(yīng)該注重發(fā)揮宏觀迪調(diào)控的作用，注意調(diào)整各部門之間的工作，對地區(qū)內(nèi)的城市更新進行有效的規(guī)劃，組織城市更新規(guī)劃建設(shè)為自身的城市更新制作嚴(yán)格的制度規(guī)劃，從而保證地區(qū)內(nèi)的城市更新科學(xué)、有序的進行。而對于城市更新中的產(chǎn)權(quán)交易，政府及相關(guān)部門也應(yīng)該給予高度的重視，在城市更新改造或者翻新過程中，必不可少的環(huán)節(jié)就是做好產(chǎn)權(quán)交易，而為了保證積極、健康的城市產(chǎn)權(quán)交易，政府和相關(guān)部門應(yīng)該保證利益均等性原則，維護城市更新中產(chǎn)權(quán)交易的公平性。

例如，廣東省東莞市實施好城市更新政策做好了以下幾方面工作;（1）在2018年4月廣東省國土資源廳引發(fā)了《關(guān)于深入推進“三舊”改造工作實施意見》，在該向法律文獻中提出了城市更新的新準(zhǔn)入范圍，實現(xiàn)了城市更新中“三舊改造”政策的優(yōu)化。（2）

《關(guān)于深入推進“三舊”改造工作實施意見》還指出了城市更新項目中掛牌招商、土地整備、股權(quán)混改、基金投資、“EPC+C”等問題的規(guī)定，從而在一定程度上對城市更新中的產(chǎn)權(quán)交易環(huán)節(jié)進行了有效的規(guī)范。

（二）城市更新中產(chǎn)權(quán)交易問題解決

在當(dāng)前的城市更新中，產(chǎn)權(quán)交易問題非常明顯，主要是包括農(nóng)村產(chǎn)權(quán)交易問題、產(chǎn)權(quán)交易流程問題等內(nèi)容，而作為城市更新中的重要環(huán)節(jié)，想要盡快推行城市更新，就要對產(chǎn)權(quán)交易問題進行解決。產(chǎn)權(quán)交易具體就是指交易雙方根據(jù)相關(guān)法律規(guī)定，通過招標(biāo)、出售或者兼并的方式，對某一方當(dāng)事人的產(chǎn)權(quán)所有權(quán)益進行變更。在進行城市更新中，土地使用權(quán)交易、項目承接、企業(yè)相互合并轉(zhuǎn)讓都要涉及產(chǎn)權(quán)交易內(nèi)容，所有產(chǎn)權(quán)交易是城市更新中不可缺少的一部分。

例如，在東莞市進行城市更新的過程中，就對產(chǎn)權(quán)交易問題進行了有效的解決，優(yōu)化了城市更新中產(chǎn)權(quán)交易流程，具體包括以下幾方面內(nèi)容：（1）在東莞市進行城市更新改造的過程中，就對農(nóng)村集體產(chǎn)權(quán)交易進行了改革。東莞市制定規(guī)劃了《農(nóng)村集體資產(chǎn)交易管理辦法》，在辦法中規(guī)定，農(nóng)村集體產(chǎn)權(quán)交易行為包括產(chǎn)權(quán)出租、轉(zhuǎn)讓、折價入股以及合作開發(fā)等形式，其他形式互動，均不受農(nóng)村集體資產(chǎn)交易管理辦法保護。另外，為了加速農(nóng)村集體用地的土地流轉(zhuǎn)在集體改革中，規(guī)定了農(nóng)業(yè)用地集體流轉(zhuǎn)交易的相關(guān)手續(xù)和具體流程，從而方便了保護了農(nóng)村集體用地的保護。（2）在東莞市進行城市更新改造中，明確了是農(nóng)業(yè)農(nóng)村局為農(nóng)村集體改革的主要責(zé)任單位，對于城市更新中，農(nóng)村集體產(chǎn)權(quán)交易轉(zhuǎn)讓有重大的責(zé)任。

（三）城市更新中產(chǎn)權(quán)交易流程明確

在城市更新中，產(chǎn)權(quán)交易流程還有待提高，產(chǎn)權(quán)交易流程的優(yōu)化，對于城市更新項目的落實有著直接的關(guān)系，產(chǎn)權(quán)交易流程優(yōu)化是加速城市更新的催化劑。在以往的城市更新過程中，項目投入使用，產(chǎn)權(quán)交易內(nèi)容都有一定的穩(wěn)定[3]。例如，城市更新中的地價計收分配中，傳統(tǒng)的政府主導(dǎo)的“工改住宅，商業(yè)”項目，實際土地出讓金，土地開發(fā)專用金都分給街道。這在一定程度上不利于產(chǎn)權(quán)交易。所以，要對城市更新中的部分項目進行改革，從而促進城市更新快速落實。

例如，東莞市進行城市更新政策實施中就做了以下幾方面工作：（1）在城市更新政策推行中，對城市地價收分配進行了改革，包括增加單一主體掛牌招商交易、MO地價計收分配等改革，從而有效的改善了城市更新中的產(chǎn)權(quán)交易問題。（2）對城市更新產(chǎn)權(quán)交易流程進行了更新，其中包括委托掛牌、公告掛牌、產(chǎn)權(quán)報名和資格審批、不動產(chǎn)權(quán)益要約、雙方成交等環(huán)節(jié)，還包括對產(chǎn)權(quán)交易逾期說明規(guī)定，從而實現(xiàn)了城市更新產(chǎn)權(quán)交易流程優(yōu)化。

四、結(jié)語

本文筆者以廣東省東莞市的具體城市更新情況進行了總結(jié)，并提出了產(chǎn)權(quán)交易在城市更新中的作用和具體改革方法，希望能夠?qū)Τ鞘懈轮械漠a(chǎn)權(quán)交易更新有所幫助。

參考文獻：

[1]黃砂.產(chǎn)權(quán)交易視角下的城市更新策略研究[J].上海城市規(guī)劃，2016（2）：77-82.

[2]王蓓芳.區(qū)域協(xié)同視角下鐵路既有線城區(qū)段城市更新規(guī)劃策略研究——以遵義川黔鐵路既有線城區(qū)段綜合開發(fā)為例[J].智能建筑與智慧城市，2019， 268（3）：98-100.

[3]馮立，唐子來.產(chǎn)權(quán)制度視角下的劃撥工業(yè)用地更新：以上海市虹口區(qū)為例[J].城市規(guī)劃學(xué)刊，2013（5）：31-37.