【摘 要】 隨著民間借貸越來越普遍，以買賣合同擔(dān)保借貸合同的情形亦逐漸增多。盡管《民間借貸司法解釋》第24條就此進(jìn)行了規(guī)定，買賣合同的性質(zhì)問題仍未得到解決，司法實(shí)踐中對買賣合同是否審查及是否有效的認(rèn)定各不一致。從當(dāng)事人簽訂買賣合同的目的及債權(quán)人利益保護(hù)的角度來看，代物清償預(yù)約的解釋路徑最為合理，以期實(shí)現(xiàn)法律適用的統(tǒng)一，維護(hù)當(dāng)事人的合法利益。

【關(guān)鍵詞】 買賣合同 借貸合同 代物清償預(yù)約

一、問題的提出

2007年某房地產(chǎn)公司與朱俊芳簽訂《商品房買賣合同》，約定將某小區(qū)14套商鋪賣給朱俊芳，總價(jià)款約為1035萬元。之后雙方又簽訂了《借款協(xié)議》，約定由朱俊芳借1100萬元給房地產(chǎn)公司，并將14套商鋪?zhàn)鳛榈盅?，《商品房買賣合同》即為抵押合同且雙方未辦理抵押登記。后房地產(chǎn)公司未能如期還款，朱俊芳遂向法院起訴要求債務(wù)人履行《商品房買賣合同》。一審、二審法院都認(rèn)為《商品房買賣合同》有效，但山西省人民檢察院認(rèn)為買賣合同無效，因?yàn)槠溥`反了流質(zhì)條款，并向山西省高院提起抗訴。省高院認(rèn)為當(dāng)事人之間是民間借貸關(guān)系，并非商品房買賣合同關(guān)系，買賣合同僅僅是借款合同的抵押擔(dān)保內(nèi)容，故《商品房買賣合同》無效。于是朱俊芳向最高人民法院申請?jiān)賹?。最高院最終認(rèn)定《商品房買賣合同》及《借款合同》都有效，買賣合同為借款合同提供了擔(dān)保，同時(shí)，借款合同是買賣合同的解除條件。

除“朱俊芳案”外，實(shí)務(wù)中還存在大量以買賣合同擔(dān)保借款合同的情形，鑒于此類案件的立案案由是買賣合同糾紛，故將以擔(dān)保債務(wù)為目的簽訂的買賣合同定義為擔(dān)保型買賣合同。2015年《最高人民法院關(guān)于審理民間借貸案件適用法律若干問題的規(guī)定》認(rèn)為法院應(yīng)當(dāng)按照民間借貸法律關(guān)系審理擔(dān)保型買賣合同，但有關(guān)擔(dān)保型買賣合同的性質(zhì)以及借貸和買賣合同的關(guān)系處理，其都沒有作出詳細(xì)的規(guī)定，致使各法院出現(xiàn)擔(dān)保型買賣合同性質(zhì)的不同認(rèn)定，給司法實(shí)踐帶來困擾。因此，厘清擔(dān)保型買賣合同的性質(zhì)刻不容緩。

二、擔(dān)保型買賣合同的性質(zhì)之爭

理論界和實(shí)務(wù)界對擔(dān)保型買賣合同的性質(zhì)都存在不同見解，主要為以下幾類：（一）讓與擔(dān)保說。讓與擔(dān)保是指債務(wù)人將擔(dān)保物所有權(quán)轉(zhuǎn)讓給債權(quán)人，若債務(wù)如約履行，債務(wù)人則重新獲得擔(dān)保物所有權(quán)，否則，擔(dān)保物的所有權(quán)歸債權(quán)人享有。從上述概念可知，債權(quán)人在合同成立時(shí)即已取得擔(dān)保物所有權(quán)。而當(dāng)事人簽訂擔(dān)保型買賣合同時(shí)并未轉(zhuǎn)移擔(dān)保物的所有權(quán)，僅約定若借款合同未按約履行，則履行房屋買賣合同。有學(xué)者認(rèn)為，從目的性出發(fā)，我國承認(rèn)預(yù)告登記的法律意義具有合理性。從預(yù)告登記目的來看，不動(dòng)產(chǎn)讓與擔(dān)保的公示效果預(yù)告登記同樣具有，因?yàn)槠浣档土藗鶆?wù)人將房屋轉(zhuǎn)讓給他人的可能性，從而實(shí)現(xiàn)維持債務(wù)人責(zé)任財(cái)產(chǎn)的目的。因此擔(dān)保型買賣合同能夠契合讓與擔(dān)保的構(gòu)成要件。但是，預(yù)告登記不屬于法律意義上的公示辦法，實(shí)質(zhì)上其僅是一種行政性手段，完成預(yù)告登記與完成物權(quán)變動(dòng)公示是不同的，據(jù)此認(rèn)為擔(dān)保型買賣合同符合讓與擔(dān)保的構(gòu)成要件亦是沒有依據(jù)的。（二）不動(dòng)產(chǎn)抵押說。有學(xué)者認(rèn)為，在物權(quán)法起草過程中，爭議較大的讓與擔(dān)保未被納入其中就已表明，抵押權(quán)已包含了讓與擔(dān)保的內(nèi)涵，實(shí)際上不動(dòng)產(chǎn)讓與擔(dān)保就是不動(dòng)產(chǎn)抵押。類比不動(dòng)產(chǎn)抵押中對“未來物”的預(yù)告登記，故可將擔(dān)保型買賣合同解釋為不動(dòng)產(chǎn)抵押。

然而，在擔(dān)保型房屋買賣合同中，房屋的處理并不是按不動(dòng)產(chǎn)抵押流程進(jìn)行的。根據(jù)相關(guān)法律法規(guī)，不動(dòng)產(chǎn)抵押的實(shí)現(xiàn)包括私力和公力救濟(jì)兩種手段，債權(quán)人可選擇先行使私力救濟(jì)，要求債務(wù)人變賣擔(dān)保物并清償債務(wù)，當(dāng)債務(wù)人拒絕時(shí)，債權(quán)人有權(quán)請求法院強(qiáng)制拍賣、變賣標(biāo)的物從而獲得清償。但事實(shí)上，在擔(dān)保型房屋買賣合同糾紛案中，借貸合同的標(biāo)的額同買賣合同的標(biāo)的額通常是相當(dāng)?shù)?，?dāng)事人在簽訂買賣合同時(shí)，并不會(huì)主動(dòng)約定一個(gè)履行的程序，直接獲得房屋的所有權(quán)就是當(dāng)事人訂立買賣合同的目的。由此可知，擔(dān)保型房屋買賣合同的設(shè)定目的明顯不同于抵押權(quán)的設(shè)定目的，不能夠?qū)烧咦鳛橥桓拍钸M(jìn)行對待。

（三）代物清償說。代物清償，即當(dāng)事人不履行原定給付內(nèi)容，而通過履行他種給付替代，最終使原債務(wù)消滅。代物清償協(xié)議屬于要物合同。該觀點(diǎn)認(rèn)為，在擔(dān)保型房屋買賣合同中，房屋還未交付，屬于未履行完畢的代物清償，此種情形下如何認(rèn)定代物清償合同的效力，通常由對代物清償合同要物性的堅(jiān)持決定。由于我國沒有關(guān)于代物清償?shù)拿魑囊?guī)定，學(xué)者們對他種給付未履行時(shí)代物清償?shù)男再|(zhì)提出了三種不同觀點(diǎn)：第一，代物清償實(shí)踐性說。該觀點(diǎn)認(rèn)為，要物性是代物清償最重要的特性，代物清償協(xié)議僅在雙方當(dāng)事人達(dá)成合意且他種給付已被債權(quán)人現(xiàn)實(shí)受領(lǐng)的情形下才生效。因此，沒有履行他種給付的代物清償協(xié)議，即擔(dān)保型買賣合同是無效的。第二，代物清償諾成性說。該觀點(diǎn)認(rèn)為代物清償協(xié)議是諾成性的，而不是要物性的。代物清償協(xié)議生效的基礎(chǔ)是債務(wù)人未如約履行借貸合同，符合附生效條件合同的構(gòu)成，因而可將擔(dān)保型買賣合同認(rèn)定為一種附生效條件的代物清償協(xié)議。當(dāng)債務(wù)人未按約履行借款合同時(shí)，買賣合同即產(chǎn)生效力，債權(quán)人有權(quán)要求債務(wù)人移轉(zhuǎn)買賣合同標(biāo)的物的所有權(quán)，且債務(wù)人有義務(wù)履行該給付。但是，不論將代物清償協(xié)議定義為要物性合同還是諾成性合同，都無法將擔(dān)保型買賣合同的性質(zhì)認(rèn)定為代物清償。首先，代物清償?shù)膶?shí)踐性是毋庸置疑的，當(dāng)事人之間的權(quán)利義務(wù)關(guān)系在代物清償成立后便歸于消滅。結(jié)合“朱俊芳案”等，這些案件中房屋所有權(quán)并未現(xiàn)實(shí)地移轉(zhuǎn)給債權(quán)人，與代物清償協(xié)議的要物性特征完全不符，因此，代物清償實(shí)踐性說與諾成性說均不能解釋擔(dān)保型買賣合同。第三，代物清償預(yù)約說。該觀點(diǎn)認(rèn)為在擔(dān)保型買賣合同中，債務(wù)人尚未轉(zhuǎn)移買賣合同的標(biāo)的物，因而其不符合代物清償?shù)囊镄蕴卣?。所以可以將?dān)保型買賣合同定義為代物清償預(yù)約。一方面其認(rèn)可代物清償協(xié)議的要物性，另一方面其屬于諾成性合同，既沒有實(shí)現(xiàn)他種給付履行又沒有使得前債消滅，當(dāng)雙方當(dāng)事人之間的擔(dān)保型買賣合同成立時(shí)，該合同即開始約束雙方當(dāng)事人，債務(wù)人也因此產(chǎn)生履行他種給付的義務(wù)。代物清償預(yù)約說通過將預(yù)約引入代物清償?shù)慕忉尫椒?，?shí)現(xiàn)了將要物契約諾成化的過程。

三、代物清償預(yù)約說的合理性

通過上述對擔(dān)保型買賣合同性質(zhì)的分析可知，讓與擔(dān)保說、不動(dòng)產(chǎn)抵押說及代物清償實(shí)踐性說和諾成性說都存在局限性，而代物清償預(yù)約說更符合當(dāng)事人的訂約目的及利益保護(hù)。據(jù)此，應(yīng)將擔(dān)保型買賣合同的性質(zhì)認(rèn)定為代物清償預(yù)約，理由如下：第一，要物性是代物清償最重要的特性，而擔(dān)保型買賣合同是諾成性合同，若僅為了解釋他種給付的履行滯后的問題，而強(qiáng)行突破代物清償協(xié)議的實(shí)踐性，既妨礙了當(dāng)事人之間的意思自治，又損害了債權(quán)人的權(quán)益。而代物清償要物性與擔(dān)保型買賣合同諾成性之間的錯(cuò)位恰好能通過代物清償預(yù)約解決。因而在現(xiàn)有法律體系下，通過在代物清償中引入預(yù)約來解釋擔(dān)保型買賣合同更容易理解并接受。第二，實(shí)踐中當(dāng)事人通常將擔(dān)保型買賣合同稱為“以物抵債”，由此可知，雙方當(dāng)事人簽訂擔(dān)保型買賣合同的意思表示與代物清償比較相符。同一般的代物清償協(xié)議相比而言，代物清償預(yù)約有一個(gè)顯著的特點(diǎn)，即在履行他種給付之前，債務(wù)人享有評估與選擇的權(quán)利。若借貸合同履行期屆至，他種給付的履行標(biāo)的物價(jià)值上漲，債務(wù)人則會(huì)盡力償還借款以避免超額償債，從而體現(xiàn)了買賣合同為借貸合同提供擔(dān)保的功能。因此，將擔(dān)保型買賣合同解釋為代物清償預(yù)約能為其找到一種合理的債的擔(dān)保功能。第三，在擔(dān)保型買賣合同案件中，當(dāng)事人通常會(huì)約定“若未按約償還債務(wù)，則履行房屋買賣合同”，即若債務(wù)人不能如期還款，則需將買賣合同中的標(biāo)的物移轉(zhuǎn)至債權(quán)人，而不是“朱俊芳案”中最高院所說的當(dāng)事人為買賣合同設(shè)定解除條件的意思表示。在實(shí)踐中，當(dāng)事人是依據(jù)借款金額來確定買賣合同中標(biāo)的物的價(jià)格，標(biāo)的物的增值部分自然也歸債權(quán)人享有，該情形下債務(wù)人及其他債權(quán)人的利益將受到影響。而代物清償預(yù)約則更能體現(xiàn)當(dāng)事人的真實(shí)意思表示。第四，當(dāng)借貸合同約定的借款期限屆滿的同時(shí)當(dāng)事人即達(dá)成了代物清償協(xié)議，其要物性特征也應(yīng)得到堅(jiān)持。一方面，堅(jiān)持代物清償協(xié)議的要物性可以讓雙方當(dāng)事人有一個(gè)慎重考慮的機(jī)會(huì)，以防被強(qiáng)制履行的他種給付價(jià)值明顯超過原定給付。另一方面，借貸合同履行期屆滿前，為債務(wù)設(shè)定預(yù)先擔(dān)保是擔(dān)保型買賣合同解釋為代物清償約定的重要機(jī)能。將擔(dān)保型買賣合同解釋為代物清償預(yù)約可將清償期屆滿前與清償期屆滿后的代物清償約定區(qū)分開來。

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作者簡介：莫紓婷（1996—），女，漢族，湖南湘潭人，湘潭大學(xué)研究生在讀，研究方向：民商法。