在黑石完成上市的時候，市場已經(jīng)開始躁動不安。

2007年2月，房地美宣布不再購買次級抵押貸款。次級抵押貸款是為信譽(yù)較差的借款人提供的抵押貸款，正是這些借款人支撐了房地產(chǎn)市場的繁榮。當(dāng)時，專門提供次級抵押貸款的機(jī)構(gòu)日益陷入困境，它們的問題最終會影響到整個信貸市場。

幾周后，我接到了貝爾斯登銀行首席執(zhí)行官吉米·凱恩的電話，他說自己需要幫助。他的兩只對沖基金陷入困境，他需要外部人士提供參考意見。我派了幾個人去研究基金現(xiàn)狀，他們帶回來的消息令人擔(dān)心。

在黑石，自EOP交易和上市之后，大家依然處于腎上腺素激增的興奮狀態(tài)。股票價格繼續(xù)上漲，大多數(shù)投資者持續(xù)鎖定倉位，抱著僥幸心理和賭徒的心態(tài)，對信貸市場的負(fù)面數(shù)據(jù)視而不見，拒絕接受變化，拒絕因勢而動。

而我們看到，預(yù)期中的市場錯位已經(jīng)越來越近了，于是黑石做好了充分準(zhǔn)備。許多人錯誤地認(rèn)為市場崩潰的時刻是風(fēng)險最高的時刻，而實(shí)際情況恰恰相反。

5000萬的聲譽(yù)

在金融危機(jī)前夕，黑石從IPO中獲得了40億美元的現(xiàn)金，另外獲得了15億美元的循環(huán)信貸額度，可以在急需時調(diào)用。在我和托尼的堅(jiān)持下，黑石的凈債務(wù)始終為零，這是企業(yè)經(jīng)營的基本宗旨，也部分體現(xiàn)了我們對風(fēng)險的防范意識。

我們有超過200億美元的承諾資金，鎖定期為10年，所以一旦出現(xiàn)變故，我們可以順利渡過難關(guān)，不必?fù)?dān)心客戶擠兌資金。依賴于我們強(qiáng)大的資本實(shí)力，我們能夠照常營業(yè)，同時，賴于公司嚴(yán)謹(jǐn)?shù)耐顿Y流程，我們也避開了一宗最終將成為金融災(zāi)難的重大交易。

黑石做好了應(yīng)對全球金融危機(jī)的一切準(zhǔn)備工作，但我們依然不可避免地受到波及。黑石股價從剛上市的31美元跌至2009年2月3.55美元的低點(diǎn)。

2008年最后一個季度，我們把私募股權(quán)投資組合的價值減記了20%，把房地產(chǎn)投資組合的價值減記了30%。

在2008年致黑石股東的信中，我明確表示，黑石與其他大多數(shù)金融服務(wù)公司不同：“我們是長期投資者，有足夠的耐心等待時機(jī)。也就是說，我們可以持有現(xiàn)有投資，直到市場走高、流動性增強(qiáng)、可以實(shí)現(xiàn)全價退出……我們可以在蕭條的市場環(huán)境展開更為積極的操作，選擇合適的時機(jī)部署資本，以實(shí)現(xiàn)投資者利益的最大化?！?/p>

的確，黑石持有270億美元的現(xiàn)金，可以環(huán)視每個行業(yè)，隨時都有可能發(fā)現(xiàn)機(jī)會，但在此時的市場中黑石只能看到未來數(shù)周或數(shù)月的低迷。

不良資產(chǎn)救助計(jì)劃正在實(shí)施，但一些大型銀行仍然面臨著巨大的壓力。摩根大通將黑石的循環(huán)信貸額度削減了一半。黑石和摩根大通長期合作，在數(shù)百億美元的交易中取得了巨大的成功。我簡直不敢相信他們的決定，于是我打電話給摩根大通的首席執(zhí)行官杰米·戴蒙。

“時局維艱，請多擔(dān)待。”杰米說，“我們還是會給你們提供信貸的?！?/p>

我提醒他，雙方已經(jīng)建立了長期合作關(guān)系?！拔覀兪悄銈兊囊徊糠帧Ｎ覀兊男庞糜涗浄浅：?。我們有40億美元的現(xiàn)金?！?/p>

“是的，我知道，”杰米說，“如果不是因?yàn)槟銈冃庞糜涗浐?，我們會撤回所有信貸額度的?！?/p>

花旗銀行的情況不同。在不良資產(chǎn)救助計(jì)劃通過后不久，黑石在花旗銀行存了8 億美元，讓他們提供一些承銷服務(wù)，他們還參與了我們一個私募交易。在我們看來，花旗銀行是不會倒閉的。很多國家政府和公司都使用花旗的全球交易服務(wù)發(fā)工資和匯款。如果沒有花旗，全球的資金流動就會停止。

在我們存款后不久，花旗首席執(zhí)行官維克拉姆·潘迪特來找我?；ㄆ烀媾R巨大壓力，維克拉姆開玩笑說，也許我倆應(yīng)該互換崗位，因?yàn)檫\(yùn)營黑石看起來比運(yùn)營花旗要容易得多。他后來又認(rèn)真地表示非常感謝我們的支持，問能不能為我們做些什么。我把摩根大通的做法告訴了他，并問他花旗能不能代替摩根大通，為黑石提供信貸。維克拉姆毫不猶豫地答應(yīng)了。

我們在困難時刻支持了他，他也非常樂意提供幫助。在他人需要的時候施以援手，這一偶然的善舉往往會以最出乎意料的方式回報你，因?yàn)槊總€人都永遠(yuǎn)不會忘記那些在艱難時刻扶危濟(jì)困的朋友。

到2008年秋季，黑石的盈利出現(xiàn)下降，我們需要就股息派發(fā)的問題進(jìn)行決策。在規(guī)劃上市時，承銷商堅(jiān)持認(rèn)為，上市的前兩年提供股息將有助于我們吸引更多投資者。我們做出了派息的承諾，現(xiàn)在是兌現(xiàn)承諾的時候了。

在金融危機(jī)的陰影中，黑石的盈利本身并不足以支付股息。這時，我們可以有兩種選擇，一是降低派息金額，二是借款進(jìn)行全額支付。我不想借款，從公司金融學(xué)的角度看，在市場波動、股價震蕩的情況下，借錢支付股息是不科學(xué)的做法。

我在接下來的董事會會議上提出了這個問題。我預(yù)測中方會不高興——他們在黑石上市前夕投資了30億美元，還要再等兩年時間才能出售股票。我認(rèn)為，現(xiàn)在更重要的是保留資本，而不是支付我們承諾的股息。

以公共董事的身份加入董事會的迪克·詹雷特是第一個持不同意見的人。他提醒我們，這筆投資對中國人意義重大，是中國剛成立的主權(quán)財富基金在海外的第一筆重大投資。

他們持有的黑石股票的價值出現(xiàn)下跌，這已經(jīng)讓中國投資人吃驚了，如果我們再削減股息，那么那些信任我們的人會對我們倍感失望?！叭绻阏娴囊l(fā)眾怒，”迪克說，“怒火是很難平息的，也會造成永久性傷害?！?/p>

另一位董事會成員杰伊·萊特贊同迪克的觀點(diǎn)。他是我在哈佛的教授，時任哈佛商學(xué)院院長。

杰伊和迪克擁有豐富的金融業(yè)經(jīng)驗(yàn)，他們精于交易，出于對黑石短期和長期利益的考量敢于提出不同的建議，而不是一味附和我的想法，這一點(diǎn)讓我非常尊重和珍惜。

“這樣做真的不容易?！蔽艺f，“但如果你們兩個都真的這么想，那么我們會支付股息。我雖然不喜歡這個決定，但沒關(guān)系，花5000萬美元，換一份聲譽(yù)。”

當(dāng)然，利弊的顯現(xiàn)有時需要幾年的時間，隨著黑石在中國的業(yè)務(wù)和我在中國開展的慈善活動逐漸增多，我意識到，這次支付的股息是黑石開出的最物有所值的支票之一。

三見朱總理 ?

2008年底，我前往北京參加清華大學(xué)經(jīng)濟(jì)管理學(xué)院委員會會議。在此前幾年中，中方在美國公司投入了大量資金，僅是持有的房利美和房地美證券價值就超過1萬億美元。

自黑石上市以來，中方持有的黑石股票也損失了。黑石不是中國在美國的最大投資對象，但確實(shí)是關(guān)注度最高的一個。我雖然一再聲稱黑石的健康狀況良好，但是在當(dāng)時的市場環(huán)境中，沒有什么能提高股價，中方為此怏怏不悅。

在會議休息期間，曾任中國國務(wù)院總理的朱镕基叫我過去。朱镕基及同時代的杰出政治家跨越了中華人民共和國成立后的數(shù)個年代。他曾擔(dān)任上海市市長，是清華大學(xué)經(jīng)濟(jì)管理學(xué)院的第一任院長，是中國的第五任國務(wù)院總理。

朱镕基身材高大，臉部棱角分明，以精力旺盛、直爽果斷而著稱。在擔(dān)任上海市市長和國務(wù)院總理的時候，朱镕基意志堅(jiān)定、敢想敢干，為了實(shí)現(xiàn)目標(biāo)，他敢于打破政治結(jié)構(gòu)和官僚規(guī)則。卸任總理職位5年后，朱镕基依然透射著一位卓越政治家的權(quán)威感。

在我們聊天的時候，他向自己的助手樓繼偉招了招手，讓他過來。樓繼偉是中國投資黑石的負(fù)責(zé)人，后來成為中國的財政部部長。

“過來見見蘇世民?！敝扉F基說，“這家伙把你的錢都賠了?！彼皇前腴_玩笑，但我們必須努力恢復(fù)他的信心。

2009 年3月前后，我在紐約見到我的朋友兼同事肯恩·惠特尼。我們兩個人一起步行前往華爾道夫酒店?？隙饕桓贝诡^喪氣的樣子。他告訴我，公司的房地產(chǎn)團(tuán)隊(duì)剛剛計(jì)算了所持房產(chǎn)的當(dāng)前價值，結(jié)果非常嚴(yán)峻。

僅僅是希爾頓一家公司，就要因?yàn)闋I收和利潤的暴跌而把投資價值減記70%。我告訴肯恩不要擔(dān)心，資產(chǎn)估值走低只是紙面上的，股市會恢復(fù)的。我們有自己的投資算法和理論。如果我們還相信這些理論，就必須繼續(xù)努力并保持耐心。如果金融體系崩潰，那么每個人都逃不過。只要系統(tǒng)能挺過難關(guān)，我們也一樣可以。

過了一段時間，整個美國經(jīng)濟(jì)似乎已經(jīng)不再處于自由落體狀態(tài)。在整個公司，我們都回歸到基本面。我們自問：我們想進(jìn)入哪些業(yè)務(wù)領(lǐng)域？我們?nèi)∠艘恍┬掠?jì)劃（本來這些計(jì)劃也難以吸引資金），專注于公司的核心業(yè)務(wù)。作為一家公司，我們力圖打造一個如堡壘般堅(jiān)固、不受市場波動影響的資產(chǎn)負(fù)債表。

然而，2009年秋天，在我回到清華大學(xué)的時候，黑石的股價并沒有高于上一年。

“蘇世民，黑石的股票，現(xiàn)在怎么樣了？”朱镕基問道，盡管他知道答案，“還能跌多低？”

通過兢兢業(yè)業(yè)的工作、持之以恒的努力，我們在危機(jī)前和危機(jī)期間做出的決定終于開始開花結(jié)果。由于許多公司需要幫助，我們的咨詢和重組業(yè)務(wù)蓬勃發(fā)展;我們的投資團(tuán)隊(duì)危機(jī)前沒有翻船濕身，因此無須浪費(fèi)精力收拾殘局。其他公司飽受打擊，但黑石仍然像往常一樣對增長和機(jī)會持開放態(tài)度。

在英國，黑石最年輕的合伙人之一喬·巴拉塔與一位傳奇的企業(yè)家尼克·瓦尼合作，打造了歐洲最大的主題公園公司。瓦尼持有位于倫敦、約克和阿姆斯特丹的20個水族館和3個可怕的“地牢”主題樂園。

當(dāng)喬·巴拉塔首次向紐約總部介紹瓦尼的企業(yè)時，我們都不看好這筆交易。我覺得這個生意不會做得太大。與有限的回報相比，我們的工作量顯得太不成比例。但是，在喬·巴拉塔的推動下，黑石出資1.02億英鎊，于2005年收購了默林娛樂。交易額度并不大，黑石紐約總部對此期待值也不高。

僅在幾個月內(nèi)，喬·巴拉塔和尼克就邁出了第一步。他們支付了3.7 億歐元的現(xiàn)金和股票，收購了英國、丹麥、德國和美國加利福尼亞的4 個樂高樂園。第二年，他們以5億歐元的價格收購了意大利最大的主題公園加達(dá)云霄樂園。2007年春季，他們以12億英鎊的價格收購了杜莎集團(tuán)，其中包括6個著名的蠟像館和3個主題公園（其中的奧爾頓塔主題公園是英國最大的主題公園）。

尼克改進(jìn)營銷策略，打造新的景點(diǎn)和娛樂設(shè)施，公司的盈利成倍增加。兩人齊心協(xié)力，把一家資本為5000萬美元的小公司，打造成僅次于迪士尼的全球第二大主題公園集團(tuán)。

在全球經(jīng)濟(jì)普遍衰退期間，默林娛樂實(shí)現(xiàn)了增長。當(dāng)黑石在2015年出售默林的最后一筆股份時，我們已經(jīng)創(chuàng)造了數(shù)千個工作崗位，為數(shù)百萬家庭提供了娛樂，并使我們的投資者賺取了超過投資額6倍的利潤。

黑石在2007年收購希爾頓，從收購之刻起，我們的批評者就一直稱黑石在市場頂部收購了一個“獎杯資產(chǎn)”。2008年和2009年，我們在亞洲、意大利和土耳其等市場每年新增50000間客房，增加了現(xiàn)金流。我們將希爾頓總部從比弗利山莊搬到了弗吉尼亞州一個較為便宜的地方。由于收購時的融資安排，旅游業(yè)業(yè)務(wù)的急劇下降也沒有對黑石造成沖擊。

雖然公司距離實(shí)現(xiàn)盈利還有很長的路要走，但隨著旅游業(yè)的復(fù)蘇，希爾頓的現(xiàn)金流超過了2008 年的峰值，黑石的投資價值一路飆升，遠(yuǎn)高于我們收購時支付的價格。我們的投資者最終從希爾頓交易中賺了超過140億美元，這筆交易也成為歷史上最賺錢的私募股權(quán)投資。

2010年，我再次回到清華大學(xué)，朱镕基又開始了一年一度的提問：“蘇世民，我該怎么看待黑石股票？還能漲回來嗎？你怎么看？”

“總理先生，公司運(yùn)轉(zhuǎn)得很好，您不用擔(dān)心股票?！?/p>

“蘇世民，為什么不擔(dān)心？”

“因?yàn)槲覀兙拖褶r(nóng)民一樣?！蔽艺f，“我們在收購公司和房產(chǎn)時，就像種莊稼一樣，把種子種在地里，澆上水，種子開始生長，但您還看不到莊稼。過一段時間，莊稼會長得很高，收成極好，您會非常非常高興。”

后來，我們一直支付股息，股價也重新恢復(fù)。中方把越來越多的資金交給我們，讓我們代表他們投資。朱镕基對我也更加歡迎，態(tài)度更加和善。

2012 年，我們封閉了第六只私募股權(quán)基金：151億美元的承諾投資。這是有史以來第六大基金，我們已經(jīng)度過了最困難的時期，投資者仍然相信我們的投資能力。

大膽行動

美國的單戶住宅曾是全球最大的私人資產(chǎn)類別，隨著金融危機(jī)的到來，這個市場出現(xiàn)崩潰。借款人違約，銀行取消抵押品贖回權(quán)，市場充斥著待售的房產(chǎn)。對很多人而言，這一局面非?？膳?，而對投資者而言，如果能采取一系列大膽創(chuàng)新的行動，就同樣能在市場獲得成功。

美國各地的房價都出現(xiàn)急劇下跌。在受沖擊最嚴(yán)重的地區(qū)，如南加州、鳳凰城、亞特蘭大和佛羅里達(dá)州，新住宅建筑進(jìn)程幾乎全部停止了。數(shù)百萬美國人現(xiàn)在正在租房，而不是買房。在1300萬套出租房屋中，大多數(shù)屬于個人或小型房地產(chǎn)企業(yè)。許多房東都不在場，他們的房產(chǎn)也沒有維持專業(yè)經(jīng)營的公寓大樓的標(biāo)準(zhǔn)。

黑石收購連鎖酒店、辦公樓和倉庫，做過數(shù)十億美元的大型交易，交易規(guī)模在房地產(chǎn)行業(yè)居首。為什么我們會考慮小型的購房出租業(yè)務(wù)？我們無法說服銀行，他們也不同意為我們提供貸款。

沒有人比薩姆·澤爾（黑石集團(tuán)首位投資人、曾建立全球最大的商業(yè)地產(chǎn)信托投資基金）更了解房地產(chǎn)市場了，他告訴我們：“肯定做不成?！钡菃潭?格雷（黑石集團(tuán)總裁兼首席運(yùn)營官）和他的團(tuán)隊(duì)堅(jiān)持自己的判斷。交易的基礎(chǔ)數(shù)學(xué)計(jì)算似乎很簡單，機(jī)遇也是史無前例的。單戶住宅是全球最大的資產(chǎn)類別，位于美國境內(nèi)，是黑石的主場，交易價格又處于歷史低點(diǎn)，整個市場都被凍結(jié)了。

這是周期中正確的時間節(jié)點(diǎn)，完全符合我們這樣的投資者的要求。同時，我們還掌握著在危機(jī)前不久籌集的大量現(xiàn)金。如果我們努力將收購的房子出租，那么我們至少可以在房價恢復(fù)正常的時候賺取利潤。

2012年春天，黑石在鳳凰城收購了第一批房屋，交易價為10萬美元，同月，美國房價觸底反彈。我們開始在全美范圍內(nèi)購買房屋，從西向東，從西雅圖到拉斯韋加斯，到芝加哥，再到奧蘭多，逐個城市推進(jìn)。

當(dāng)?shù)胤ㄔ簳技磳⑴e行的止贖拍賣的清單，我們的收購團(tuán)隊(duì)就會一個街區(qū)一個街區(qū)地尋找，提前考察待售房屋的現(xiàn)狀。他們不能進(jìn)到房子里面，就開著車到房子所在的街道，研究街區(qū)和學(xué)區(qū)狀況。然后，他們決定計(jì)劃收購的房屋數(shù)量，拿著支票參加法院拍賣。我們每周都會購買價值1.25 億美元的房屋，一連持續(xù)了幾個月。

下一步是翻新。每套房子的翻新成本約為2500 美元。最后一件是成立銷售和服務(wù)部門，負(fù)責(zé)房屋的出租和維護(hù)。

我們把這個公司命名為“邀請家園”。公司最終擁有超過5萬套房屋，成為美國最大的住宅業(yè)主。黑石的一些投資者是公共養(yǎng)老基金，他們很贊賞在其他機(jī)構(gòu)都畏縮退卻的時候，黑石表現(xiàn)出了對美國經(jīng)濟(jì)復(fù)蘇的信心。黑石進(jìn)入了雜草叢生的社區(qū)，買下那些無人問津的房屋。我們把房屋修繕一新，出租給美國家庭，社區(qū)立刻恢復(fù)了生活氣息，社會單元開始正常運(yùn)轉(zhuǎn)。

我們的交易之所以成功，其核心在于我們在周期正確的時間節(jié)點(diǎn)，以正確的方式收購了房屋。危機(jī)之后，我們可以部署黑石此前努力積累的現(xiàn)金資源，并在資本稀缺的大環(huán)境中獲得重大投資機(jī)遇。

在黑石的早期，我的朋友安排我跟一位嶄露頭角的企業(yè)家邁克·布隆伯格見面。邁克正在為自己成立不久的金融數(shù)據(jù)公司尋找資金。我們曾向投資人承諾，會在5～7 年內(nèi)還給他們資金，邁克則表示自己永遠(yuǎn)不會出售公司，他希望找一家可以伴隨企業(yè)終身的投資機(jī)構(gòu)，而黑石是他的第一選擇。

黑石選擇不進(jìn)行投資，錯失了良機(jī)，我永遠(yuǎn)不會忘記這個失誤——如果我們進(jìn)行了投資，當(dāng)時1 億美元的投資最終就會增長到80億美元以上。我一直希望有一天，黑石可以靈活地為邁克這樣的企業(yè)家提供投資，抓住那些與傳統(tǒng)私募股權(quán)模式不同的投資機(jī)會。于是，我們成立了一只新基金，命名為“戰(zhàn)略性投資機(jī)會基金”，這只基金是我長期以來尋求的投資戰(zhàn)略平臺。

至于基金的負(fù)責(zé)人，我們選擇了剛剛從倫敦回到紐約的戴維·布利澤。考慮到業(yè)務(wù)的創(chuàng)新程度，我們需要有經(jīng)驗(yàn)的人來提出不同尋常的創(chuàng)意要求，向公司內(nèi)部和外部的人士推介別出心裁的交易。最終，戴維把“戰(zhàn)略性投資機(jī)會基金”發(fā)展成一個價值270億美元的業(yè)務(wù)板塊。

在金融危機(jī)發(fā)生5 年后，黑石正在加速甩掉競爭對手，籌集更多資金，開展更多交易，獲得了很多激動人心的機(jī)會，創(chuàng)造了傲視群雄的業(yè)績。相比之下，我們的競爭對手仍然在手忙腳亂地收拾殘局、處理在周期頂部時完成的交易。