肖麗瓊

不出所料，湖北國創(chuàng)高新材料股份有限公司（以下簡稱“國創(chuàng)高新”，002377）再次靠房產(chǎn)中介業(yè)務(wù)撐起全年業(yè)績。

國創(chuàng)高新5月20日發(fā)布的年報顯示，2019年，公司實現(xiàn)營收51.17億元，同比增長12.41%，實現(xiàn)凈利潤3.07億元，同比微降1.72%。其中，全資子公司深圳市云房網(wǎng)絡(luò)科技有限公司（以下簡稱“深圳云房”）實現(xiàn)凈利潤3.29億元。

在收購深圳云房前，國創(chuàng)高新的主營業(yè)務(wù)一直是改性瀝青產(chǎn)品的開發(fā)、生產(chǎn)與銷售，是國內(nèi)瀝青行業(yè)龍頭企業(yè)。但如今，公司業(yè)績要靠房產(chǎn)中介業(yè)務(wù)支撐。這是否意味著，昔日的“瀝青大王”未來會徹底轉(zhuǎn)型為一家房地產(chǎn)中介公司？

跨界創(chuàng)業(yè)成“瀝青大王”

國創(chuàng)高新于2002年3月25日在武漢成立，控股股東為國創(chuàng)高科實業(yè)集團(tuán)有限公司（以下簡稱“國創(chuàng)集團(tuán)”）。國創(chuàng)集團(tuán)的創(chuàng)始人是現(xiàn)年64歲的高慶壽，他也是國創(chuàng)高新的實際控制人。

高慶壽是湖北洪湖人，1977年考入武漢交通科技大學(xué)，畢業(yè)后被分配到武昌造船廠做技術(shù)員，后擔(dān)任武昌造船廠26分廠副廠長。1996年，高慶壽在不惑之年辭職創(chuàng)辦湖北通發(fā)科技開發(fā)有限公司（國創(chuàng)集團(tuán)的前身），選擇的是與造船沒有很大關(guān)聯(lián)的瀝青行業(yè)。

有關(guān)高慶壽的個人創(chuàng)業(yè)經(jīng)歷，公開信息不多。支點財經(jīng)了解到，高慶壽為人十分低調(diào)，幾乎從未接受過媒體采訪。在員工眼中，其做事嚴(yán)謹(jǐn)，為人務(wù)實，曾在公司成立之初親自參與產(chǎn)品研發(fā)。

國創(chuàng)集團(tuán)自主研發(fā)的主要產(chǎn)品是改性瀝青，通過在基質(zhì)瀝青中摻加熱融性高聚物改性劑以改善其性能，可以解決一般瀝青在夏季易變形、冬季易開裂等問題。相比一般瀝青，改性瀝青增加的工程成本通常不到1%，但可大大提升高速公路的使用年限、行車安全性和舒適性。

上世紀(jì)末，我國高速公路建設(shè)進(jìn)入快速發(fā)展期。資料顯示，1998-2005年間，每年平均新通車高速公路里程在4500公里以上。

這一背景下，國創(chuàng)集團(tuán)迅速壯大。2002年，該集團(tuán)以與改性瀝青生產(chǎn)相關(guān)的10 臺生產(chǎn)設(shè)備出資，與其他4個發(fā)起人共同成立國創(chuàng)高新，主營業(yè)務(wù)也是從事改性瀝青生產(chǎn)。

國創(chuàng)高新的改性瀝青產(chǎn)品，先后被用到北京長安街及京沈、京滬、京珠、滬蓉高速公路等100多個建設(shè)項目上。2008-2009年，國創(chuàng)高新的凈利潤分別為2943萬元、3510萬元，同比增長6.4%、19.3%。2010年3月23日，國創(chuàng)高新登陸深交所中小板。

招股書顯示，國創(chuàng)高新的產(chǎn)品在國內(nèi)新建高速公路改性瀝青市場的占有率超過15%，位居全國同行業(yè)前三甲，在湖北、陜西、廣西新建高速公路的市場占有率多年穩(wěn)居第一位。高慶壽因此成為了業(yè)內(nèi)公認(rèn)的“瀝青大王”。

不過，上市后的國創(chuàng)高新雖每年都能實現(xiàn)盈利，卻未實現(xiàn)高增長，甚至連續(xù)兩年出現(xiàn)負(fù)增長。2010-2013年，國創(chuàng)高新的歸母凈利潤分別為2746萬元、3813萬元、2104萬元、1722萬元。究其原因，簡單來說就是“僧多粥少米還貴”。

2010年以后，隨著高速公路網(wǎng)的日臻完善，高速公路里程增速有所放緩。不過，入局的“玩家”卻有增無減。在國創(chuàng)高新初涉這個行業(yè)時，全國只有為數(shù)不多的幾家企業(yè)從事改性瀝青業(yè)務(wù)。經(jīng)過十余年發(fā)展，行業(yè)進(jìn)入高度成熟期，企業(yè)數(shù)量成倍增長，競爭日趨白熱化。

此外，因瀝青為石油煉制的副產(chǎn)品，改性劑也是石油化工產(chǎn)業(yè)的下游產(chǎn)品，相關(guān)成本與原油價格走勢高度相關(guān)。2010-2013年間，國際原油價格上漲，也導(dǎo)致公司毛利率水平進(jìn)一步降低。

再跨界變身房產(chǎn)中介

或許是受當(dāng)初從造船改行生產(chǎn)改性瀝青的影響，當(dāng)瀝青業(yè)務(wù)遇到瓶頸，國創(chuàng)高新為擺脫對單一業(yè)務(wù)的依賴，開始另辟賽道，選擇了瀝青的上游產(chǎn)業(yè)——油氣開采，而且一開始就“玩了票大的”，收購國外的石油資產(chǎn)。

實際上，這種大膽的操作并非國創(chuàng)高新首創(chuàng)。在此之前，美都控股、金葉珠寶等上市公司，也相繼完成了對北美油氣開采公司的收購。

2014年，國創(chuàng)高新如法炮制，先是成立湖北國創(chuàng)高新能源投資公司（以下簡稱“國創(chuàng)能源”），通過定向增資的方式收購加拿大撒哈拉能源有限公司。接著，又投資1620萬加元用于該公司油氣產(chǎn)能建設(shè)，例如新增鉆井等。

不過，國創(chuàng)高新的這次跨界時運(yùn)不濟(jì)。2014年起，國際油價開啟跳水模式，國創(chuàng)高新不得不緊急關(guān)閉在采油井。2014-2015年，國創(chuàng)高新凈利潤為4470萬元、3100萬元，而撒哈拉公司貢獻(xiàn)的凈利潤連年為負(fù)數(shù)。2016年底，國創(chuàng)高新將國創(chuàng)能源剝離給國創(chuàng)集團(tuán)。

這次嘗試失敗后，國創(chuàng)高新“跨界”的步子并未停歇。2017年5月16日，國創(chuàng)高新發(fā)布公告稱，收購深圳云房的重大資產(chǎn)重組獲證監(jiān)會審核通過。

企查查顯示，深圳云房成立于2012年2月，主要從事房地產(chǎn)經(jīng)紀(jì)、房地產(chǎn)投資、房地產(chǎn)信息咨詢等。深圳云房運(yùn)營的品牌為“Q房網(wǎng)”，網(wǎng)站看上去與普通的房產(chǎn)門戶網(wǎng)站無異。不過，國創(chuàng)高新卻甘愿為之給出了一個令人咋舌的價碼。

在被收購之前，深圳云房的凈資產(chǎn)僅2.67億元，按基礎(chǔ)資產(chǎn)法評估值只有3.33億元，但收購采用的是收益法評估，估值為38億元，增值率高達(dá)1326%。這也導(dǎo)致國創(chuàng)高新的商譽(yù)從0激增至32.2億元，占公司64.25億元總資產(chǎn)的50.11%。這意味著，一旦深圳云房的業(yè)績不佳，國創(chuàng)高新將面臨巨額的商譽(yù)減值，對公司業(yè)績造成重大影響。

收購時，深圳云房承諾，在2016年-2019年實現(xiàn)凈利潤不低于2.425億元、2.575億元、3.225億元和3.65億元。對此，外界的質(zhì)疑之聲不絕，認(rèn)為深圳云房根本無法完成業(yè)績承諾。質(zhì)疑的主要依據(jù)是深圳云房此前慘淡的營收數(shù)據(jù)。2014年，深圳云房的銷售收入為5635.51萬元，凈利潤則為-4118.26萬元，到了2015年，虧損更是達(dá)到1.5億元。

另外，曾有其他上市公司想收購深圳云房，最后卻選擇放棄。2015年3月，世聯(lián)行（002285）曾披露，公司計劃聯(lián)合其他投資方共同受讓深圳云房15%股權(quán)，收購價暫定為4.2億元。不過，在完成盡職調(diào)查之后，這項收購最終以失敗收場。世聯(lián)行的理由是“雙方在公司估值、交易價格及投資后的發(fā)展計劃等多個方面存在分歧”。

那么，究竟是出于何種考量，讓國創(chuàng)高新決定以如此高的溢價收購這家曾巨虧的公司？在回復(fù)深交所重組的問詢函中，國創(chuàng)高新表示，最主要的原因是看好房產(chǎn)行業(yè)良好的發(fā)展趨勢。

支點財經(jīng)通過知情人士了解到，在決定進(jìn)行此次資產(chǎn)重組前，國創(chuàng)高新成立了專門團(tuán)隊，進(jìn)行了近兩年的盡職調(diào)查，先后考察了全國120余家企業(yè)，涵蓋醫(yī)療、教育、制造、互聯(lián)網(wǎng)金融、餐飲、房地產(chǎn)等熱門行業(yè)的頭部企業(yè)。在房地產(chǎn)服務(wù)領(lǐng)域，國創(chuàng)高新考察了包括深圳云房在內(nèi)的4家企業(yè)，并最終選定了“有活力”“專注”“有創(chuàng)造力”的深圳云房。

公開資料顯示，深圳云房的創(chuàng)始人是梁文華。1992年10月，梁文華開始涉足深圳房地產(chǎn)二手房市場，2000年3月，創(chuàng)辦傳統(tǒng)中介世華地產(chǎn)，后多次被評為經(jīng)紀(jì)行業(yè)領(lǐng)軍人物。2014年開始，世華地產(chǎn)轉(zhuǎn)型為互聯(lián)網(wǎng)中介Q房網(wǎng)，嘗試推廣獨立經(jīng)紀(jì)人模式，并開始將業(yè)務(wù)從廣東向全國擴(kuò)張。

在國創(chuàng)高新對深圳云房進(jìn)行盡調(diào)的2016年，Q房網(wǎng)首輪全國擴(kuò)張布局已基本完成。公司先在長三角地區(qū)的上海、蘇州、南京、杭州大量布點，后又北上落子北京、青島等地，門店數(shù)突破1000家。國創(chuàng)高新認(rèn)為，深圳云房連續(xù)兩年賬面上的虧損正是源于大舉地線下開店。從2017年開始，深圳云房已進(jìn)入收獲期，收購時機(jī)正佳。

從業(yè)績來看，國創(chuàng)高新這次似乎并未看走眼。業(yè)績承諾審核報告顯示，2016-2019年，深圳云房實現(xiàn)凈利潤2.75億元、2.83億元、3.22億元、3.29億元，扣非凈利潤為2.71、2.72億元、3.23億元、3.14億元，承諾業(yè)績完成率分別為111.73%、105.62%、100.27%、98.51%。

國創(chuàng)高新也因此迎來了業(yè)績飆升，2017年實現(xiàn)營收25.51億元，同比增長308.24%，凈利潤4318.54萬元，同比增長727.87%；2018年實現(xiàn)營收45.72億元，同比增長78.39%，凈利潤3.12億元，同比增長627.24%。

“雙主業(yè)”還是換賽道？

“事實證明，這種‘重資產(chǎn)+輕資產(chǎn)的重組方式對改善公司結(jié)構(gòu)、推動國創(chuàng)高新的良性發(fā)展，是有利的。”一位知情人士曾對支點財經(jīng)如是說。

表面來看，執(zhí)著于跨界轉(zhuǎn)型的國創(chuàng)高新采取“瀝青+房產(chǎn)”的雙輪驅(qū)動模式是奏效了，但萎縮的瀝青板塊明顯動力不足，也增加了公司“跑偏”的風(fēng)險。

在去年6月舉行的網(wǎng)上接待日活動中，國創(chuàng)高新董秘曾坦言，公司未來盈利增長點主要是房地產(chǎn)中介服務(wù)業(yè)務(wù)。東方財富Choice顯示，根據(jù)證監(jiān)會行業(yè)分類，2017年12月31日，國創(chuàng)高新從“制造業(yè)-石油加工、煉焦和核燃料加工業(yè)”退出，進(jìn)入“房地產(chǎn)業(yè)”。

那么，有了深圳云房這棵搖錢樹后，國創(chuàng)高新是否就真的能坐等數(shù)錢？

2020年初，深圳云房持續(xù)了3年的業(yè)績神話戛然而止。從報表來看，國創(chuàng)高新對深圳云房已十分依賴，因深圳云房的回款下降，一季度國創(chuàng)高新的貨幣資金減少近三成。

值得注意的是，根據(jù)收購協(xié)議，在業(yè)績對賭期結(jié)束前，深圳云房的日常經(jīng)營仍主要由原管理層負(fù)責(zé)，在業(yè)績承諾期限屆滿后，董事會人選將另行明確。瀝青和房產(chǎn)中介是兩個不同的行業(yè)，房屋中介靠的就是經(jīng)紀(jì)人拓展客源，人員的流失將會直接影響到收入。若深圳云房的原管理團(tuán)隊選擇在此時整體離場，造成的影響可想而知。

對這一風(fēng)險，國創(chuàng)高新似乎早已有所防范。企查查顯示，深圳云房原創(chuàng)始人梁文華已于2018年離職，不過在現(xiàn)任高管中，仍有多位是來自原深圳云房。同年6月，高慶壽的女婿王昕擔(dān)任深圳云房董事長，并著手出臺了一系列激勵舉措。

知情人士透露，經(jīng)過4年的磨合，國創(chuàng)高新和深圳云房團(tuán)隊的默契和信任逐步建立，對于業(yè)績對賭期結(jié)束后相關(guān)管理層的調(diào)整，已有部署和安排。

“深圳云房管理團(tuán)隊是一群具有‘創(chuàng)始人情結(jié)的人，這個由他們一手創(chuàng)辦的品牌，已成為一個優(yōu)質(zhì)的平臺，不會輕易舍棄。”該知情人士稱，下一步，國創(chuàng)高新還將采取有效措施，高效對接資本市場，加強(qiáng)整合和規(guī)范管理，大力支持深圳云房繼續(xù)做大做強(qiáng)。

看來，國創(chuàng)高新早已將房產(chǎn)中介業(yè)務(wù)安排得明明白白，但起家的改性瀝青業(yè)務(wù)何時才能再見曙光？