白文宣 李穎

龍湖集團(tuán)控股有限公司于1993成立于重慶，經(jīng)過(guò)多年發(fā)展，公司于2009年11月19日在香港聯(lián)交所主板掛牌上市（股票代碼 龍湖集團(tuán)：00960），上市近十年時(shí)間，龍湖已由地產(chǎn)開(kāi)發(fā)單一的主航道業(yè)務(wù)，演進(jìn)為地產(chǎn)開(kāi)發(fā)、商業(yè)運(yùn)營(yíng)、長(zhǎng)租公寓和物業(yè)服務(wù)四大主航道業(yè)務(wù)。龍湖集團(tuán)一路高歌猛進(jìn)，但在營(yíng)業(yè)收入與日俱增、財(cái)務(wù)數(shù)據(jù)亮眼閃耀背后，其主營(yíng)業(yè)務(wù)利潤(rùn)下降等代價(jià)也漸漸浮出水面，進(jìn)入公眾的視野。

營(yíng)業(yè)收入、凈利潤(rùn)、資產(chǎn)負(fù)債率整體上升

據(jù)龍湖集團(tuán)2019中報(bào)顯示，龍湖集團(tuán)的營(yíng)業(yè)收入385.7億元，相較于2018年的271.21億元同比增長(zhǎng)42.21%;凈利潤(rùn)63.1億，相較于2018年的54.3億同比增長(zhǎng)16.21%。但主營(yíng)利潤(rùn)率較去年同期下降了18.2%，從中報(bào)顯示的現(xiàn)金流量表來(lái)看，經(jīng)營(yíng)活動(dòng)的營(yíng)運(yùn)資金較去年相比減少了70.29%，既然經(jīng)營(yíng)成本驟降，為何主營(yíng)利潤(rùn)率還是降低了不少？這很有可能是外部成本提高帶來(lái)的影響。從2016年起，龍湖集團(tuán)就大力購(gòu)地，在購(gòu)地價(jià)格飆升面前，節(jié)約營(yíng)運(yùn)資金只是杯水車(chē)薪。

2018年6月22日，龍湖集團(tuán)旗下子公司，煙臺(tái)龍湖置業(yè)有限公司在芝罘區(qū)鳳凰臺(tái)楚鳳二街A地塊的拍賣(mài)中，以報(bào)價(jià)40110萬(wàn)元的最高價(jià)格拿下地塊，成了煙臺(tái)最新單價(jià)“地王”，力壓眾多一線(xiàn)房企，如碧桂園、金地、中海、中梁、德信等。

據(jù)了解龍湖集團(tuán)2019上半年銷(xiāo)售均價(jià)為16228元/平米，拿地均價(jià)為7761元/平米，銷(xiāo)售均價(jià)與拿地均價(jià)之比為2.09，龍湖集團(tuán)的成本預(yù)售價(jià)之間的差價(jià)在頭部房企中排名明顯靠后，與公司自身2017年、2018年2.38、3.06的差價(jià)水平也有一定下滑，這其中主要的原因是拿地價(jià)格有明顯上升。2018年，龍湖拿地均價(jià)為5297元/平米，2019年上半年為7761元/平米，上漲幅度達(dá)到46.52%。

2019中報(bào)主要指標(biāo)還顯示龍湖集團(tuán)的資產(chǎn)負(fù)債率從2016年的67.11%上漲至2019年的74.64%，3年時(shí)間上漲了7個(gè)百分點(diǎn)。資產(chǎn)負(fù)債率的連年走高，對(duì)于財(cái)務(wù)風(fēng)險(xiǎn)相對(duì)較高，可能出現(xiàn)現(xiàn)金流不足時(shí)，資金鏈斷裂，不能及時(shí)償債等情況，資產(chǎn)負(fù)債率高還會(huì)導(dǎo)致進(jìn)一步融資成本加劇。無(wú)論是銀行還是投資者，都對(duì)資產(chǎn)負(fù)債率有一定的要求。

總的來(lái)講資產(chǎn)負(fù)債率越高，企業(yè)通過(guò)借債籌資的資產(chǎn)就越多，風(fēng)險(xiǎn)也就越大。因此，資產(chǎn)負(fù)債率應(yīng)保持在一定的水平上為佳。

違反國(guó)家禁墅令：以超低容積率私建別墅

煙臺(tái)市龍湖滟瀾海岸別墅區(qū)位于煙臺(tái)市牟平區(qū)，瀕臨黃海，是煙臺(tái)龍湖置業(yè)有限公司（以下簡(jiǎn)稱(chēng)：龍湖置業(yè)）旗下最新樓盤(pán)項(xiàng)目。龍湖置業(yè)則是由龍湖集團(tuán)控股有限公司投資設(shè)立的。據(jù)龍湖置業(yè)的銷(xiāo)售人員透露，龍湖滟瀾海岸別墅項(xiàng)目在售的主力是臨海獨(dú)棟別墅，地處半坡之上，項(xiàng)目總占地78萬(wàn)平米，總建筑面積55萬(wàn)平方米，2016年開(kāi)工建設(shè)，其中大部分為類(lèi)獨(dú)棟別墅，雖然稱(chēng)之為類(lèi)獨(dú)棟別墅，但是任意兩戶(hù)之間并沒(méi)有公共墻，隱私和靜謐性都不錯(cuò)，獨(dú)棟別墅分為唐寧府和頤和府兩種戶(hù)型，共有191棟，面積在200-450平不等，均價(jià)在400萬(wàn)至600之間。龍湖滟瀾海岸別墅在售的還有聯(lián)排別墅，戶(hù)型分為130平米和160平米兩種，據(jù)龍湖滟瀾海岸別墅的廣告牌顯示，整個(gè)項(xiàng)目容積率僅有0.9。

但記者通過(guò)龍湖滟瀾海岸別墅項(xiàng)目的《建設(shè)用地規(guī)劃許可證》發(fā)現(xiàn)，總用地面積100938.57平方米，其中道路用地5592.51平方米，水域面積6030.39平方米。而總建筑面積約101803.51，其中地上建筑面積約53588.93平方米，地下建筑面積約48214.58平方米。容積率是總建筑面積與總用地面積比值，從表面看，此項(xiàng)目的容積率剛好為1.0，但細(xì)心觀(guān)察后發(fā)現(xiàn)，總建筑面積中包含了地上面積與地下面積，而以容積率算法，地下面積并不算在內(nèi)。所以實(shí)際上，龍湖滟瀾海岸別墅項(xiàng)目的實(shí)際容積率僅為0.6左右，比開(kāi)發(fā)商宣傳的容積率0.9還要低不少，而國(guó)土資源部和國(guó)家發(fā)改委曾聯(lián)合發(fā)文，明確規(guī)定住宅用地容積率不得低于1.0。

龍湖置業(yè)不僅以超低容積率私建別墅，據(jù)知情人透露，該項(xiàng)目地塊因?yàn)槭菄Ｔ斓囟?，還涉嫌違反《中華人民共和國(guó)海域使用管理法》有關(guān)規(guī)定。該法明確規(guī)定填海50公頃（750畝）以上、圍海100公頃（1500畝）以上、不改變海域自然屬性的用海700公頃以上的項(xiàng)目用海的審核需上報(bào)國(guó)家海洋局，并由國(guó)務(wù)院批準(zhǔn)，才能獲得海域使用權(quán)，嚴(yán)格控制圍填海活動(dòng)。

而且，龍湖滟瀾海岸別墅項(xiàng)目一處占地2000畝的土地至今閑置，雜草叢生。據(jù)了解，這是龍湖置業(yè)在2010年拿的地，但從拿地至今的9年時(shí)間里一直未開(kāi)發(fā)建設(shè)。《中華人民共和國(guó)土地管理法》第三十七條：禁止任何單位和個(gè)人閑置、荒蕪耕地，一年以上未動(dòng)工建設(shè)的，應(yīng)當(dāng)按照省、自治區(qū)、直轄市的規(guī)定繳納閑置費(fèi);連續(xù)二年未使用的，經(jīng)原批準(zhǔn)機(jī)關(guān)批準(zhǔn)，由縣級(jí)以上人民政府無(wú)償收回用地單位的土地使用權(quán)?！堕e置土地處置辦法》第十四條：未動(dòng)工開(kāi)發(fā)滿(mǎn)兩年的，由市、縣國(guó)土資源主管部門(mén)按照《中華人民共和國(guó)土地管理法》第三十七條和《中華人民共和國(guó)城市房地產(chǎn)管理法》第二十六條的規(guī)定，報(bào)經(jīng)有批準(zhǔn)權(quán)的人民政府批準(zhǔn)后，向國(guó)有建設(shè)用地使用權(quán)人下達(dá)《收回國(guó)有建設(shè)用地使用權(quán)決定書(shū)》，無(wú)償收回國(guó)有建設(shè)用地使用權(quán)。

針對(duì)上述問(wèn)題，《中國(guó)質(zhì)量萬(wàn)里行》雜志記者致電煙臺(tái)龍湖置業(yè)有限公司，該公司媒體部李姓負(fù)責(zé)人稱(chēng)容積率超標(biāo)是完全不存在的，公司是完全合規(guī)合法，而問(wèn)起是否在建別墅，對(duì)方稱(chēng)之為“低密度住宅產(chǎn)品”。對(duì)方還稱(chēng)煙臺(tái)市國(guó)土資源局與住建局已經(jīng)給出了明確答復(fù)，由于是政府出具的內(nèi)部文件，不方便出示。

早在2003年國(guó)土資源部首次發(fā)布《關(guān)于清理各類(lèi)園區(qū)用地加強(qiáng)土地供應(yīng)調(diào)控的緊急通知》要求，優(yōu)化土地供應(yīng)布局和結(jié)構(gòu)，停止別墅類(lèi)用地的土地供應(yīng);2006年，國(guó)土資源部、國(guó)家發(fā)改委兩部委制定《禁止用地項(xiàng)目目錄（2006本）》，“別墅類(lèi)房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)項(xiàng)目”名列其中，且“一律不得辦理相關(guān)手續(xù)”;2012年初，國(guó)家強(qiáng)調(diào)“不得以任何形式安排別墅類(lèi)用地、高爾夫球場(chǎng)和跑馬場(chǎng)”等規(guī)定。國(guó)務(wù)院相關(guān)部門(mén)多次下達(dá)一道道禁令：停止別墅類(lèi)用地的土地供應(yīng)及各地禁止規(guī)劃建造或變相建設(shè)別墅。這無(wú)疑從土地源頭上切斷別墅供應(yīng)。

龍湖集團(tuán)產(chǎn)品質(zhì)量降低

據(jù)長(zhǎng)江商報(bào)報(bào)道，8月27日，龍湖集團(tuán)2019年中期業(yè)績(jī)發(fā)布會(huì)，一名從長(zhǎng)沙趕來(lái)的龍湖業(yè)主沖上前臺(tái)，手持話(huà)筒，指著吳亞軍，激動(dòng)而哽咽地講述龍湖長(zhǎng)沙業(yè)主艱難維權(quán)的過(guò)程。這位業(yè)主喝問(wèn)吳亞軍：“我想問(wèn)一下吳女士，您是不是已經(jīng)知道龍湖在長(zhǎng)沙是維權(quán)的代名詞？龍湖在長(zhǎng)沙的樓盤(pán)都在維權(quán)……”對(duì)此，吳亞軍現(xiàn)場(chǎng)未作任何回應(yīng)，隨即匆匆離開(kāi)。

記者了解到，被業(yè)主集體投訴維權(quán)的龍湖水晶酈城項(xiàng)目，位于長(zhǎng)沙市岳麓區(qū)銀杉路與茶子山路交匯西南處。該樓盤(pán)于2017年12月24日開(kāi)盤(pán)，今年7月交房，體量不大，2棟高層，1棟公寓，500余戶(hù)。經(jīng)過(guò)一年多的等待交付的精裝修房卻讓業(yè)主失望，很多業(yè)主的感覺(jué)“簡(jiǎn)直就是上當(dāng)受騙”。無(wú)論從款式、建材、顏色都與銷(xiāo)售樣板房感覺(jué)降了一個(gè)檔次，廚房用的是90年代按鈕式抽油煙機(jī)，廚房操作臺(tái)水管設(shè)計(jì)突兀，完全不像2500元/㎡的裝修標(biāo)準(zhǔn)。還有業(yè)主在微博上實(shí)名反映，新房墻體開(kāi)裂、墻內(nèi)滲水是直觀(guān)感受，業(yè)主們?cè)谑辗繒r(shí)發(fā)現(xiàn)，此前作為龍湖水晶酈城宣傳亮點(diǎn)的新風(fēng)系統(tǒng)，其新風(fēng)口設(shè)計(jì)同樣出現(xiàn)了問(wèn)題。進(jìn)氣口和燃?xì)獬鰵饪趦H相隔五十公分，廚房的一氧化碳會(huì)被再次吸進(jìn)去，躺在家里就能吸到一氧化碳。

不僅如此，據(jù)了解在長(zhǎng)沙、北京、杭州、青島、濟(jì)南、廣州、大連、天津等地，龍湖業(yè)主拉橫幅維權(quán)已成常態(tài)，龍湖集團(tuán)近年來(lái)產(chǎn)品項(xiàng)目質(zhì)量嚴(yán)重下降，或許與龍湖集團(tuán)耗資巨大的高歌猛進(jìn)有些聯(lián)系。