唐義德　范秋霞

摘要：房產(chǎn)交易的安全與交易雙方利益密切相關(guān)。在當(dāng)下相對合理且安全的房產(chǎn)交易過程中，不動產(chǎn)登記與房屋交易監(jiān)管極大程度保護(hù)了交易過程的安全，同時又有效維護(hù)了交易雙方的合法權(quán)益。從發(fā)展戰(zhàn)略來看，對自然資源、稅收及市場調(diào)控的規(guī)劃管理都有著重要作用。如何將不動產(chǎn)登記系統(tǒng)與房產(chǎn)交易系統(tǒng)數(shù)據(jù)以最安全、及時、便捷的方式進(jìn)行共享值得探討。

關(guān)鍵詞：數(shù)據(jù)共享;中間庫;接口

中圖分類號：F293 文獻(xiàn)標(biāo)識碼：B

文章編號：1001-9138-（2020）06-0060-63 收稿日期：2020-05-22

《不動產(chǎn)登記暫行條例實(shí)施細(xì)則》第38條規(guī)定，不動產(chǎn)買賣合同依法應(yīng)當(dāng)備案的，申請人申請登記時須提交經(jīng)備案的買賣合同。然而，合同備案與不動產(chǎn)登記分屬兩個不同部門，各項信息都屬于各部門內(nèi)獨(dú)立的數(shù)據(jù)。若要順利開展整個房產(chǎn)交易過程，就需要房產(chǎn)交易系統(tǒng)與不動產(chǎn)登記系統(tǒng)間的數(shù)據(jù)進(jìn)行共享互通。在現(xiàn)實(shí)交易中，房產(chǎn)交易系統(tǒng)與不動產(chǎn)登記系統(tǒng)是如何實(shí)現(xiàn)數(shù)據(jù)交互的呢？

1當(dāng)前數(shù)據(jù)共享的方式

在房產(chǎn)交易中，系統(tǒng)數(shù)據(jù)可能是由不同介質(zhì)、格式的信息組合而來;因辦理的業(yè)務(wù)不同，所需共享的數(shù)據(jù)量與即時性也不同。為了滿足房產(chǎn)交易業(yè)務(wù)銜接通暢，可以利用中間庫與接口的特性來實(shí)現(xiàn)系統(tǒng)間的數(shù)據(jù)共享與互通。

1.1通過中間庫實(shí)現(xiàn)數(shù)據(jù)共享

中間庫是提供數(shù)據(jù)訪問服務(wù)的中間件，數(shù)據(jù)是其存儲的基本對象（數(shù)據(jù)是由采集過程中的數(shù)字、文字、圖形以及音視頻等構(gòu)成，經(jīng)過數(shù)字化處理后存儲在數(shù)據(jù)庫中的有序物理符號）。數(shù)據(jù)庫采集到的信息有限，所以可利用的數(shù)據(jù)也有限制。通常在系統(tǒng)操作過程中，除了運(yùn)用到自身的數(shù)據(jù)資源外，有時還需借助其他數(shù)據(jù)庫的資源來開展后續(xù)操作。為了保證自身數(shù)據(jù)庫的安全，可以利用privatenet-work搭建獨(dú)立的數(shù)據(jù)共享庫房，方便數(shù)據(jù)的傳輸與流傳。

中間庫作為多系統(tǒng)數(shù)據(jù)共享的連接點(diǎn)，以自身的優(yōu)勢備受使用者青睞（見圖1）。通過中間庫實(shí)現(xiàn)數(shù)據(jù)共享有以下幾個優(yōu)點(diǎn)：

第一，完整性。由于現(xiàn)實(shí)情況不斷發(fā)生改變，庫內(nèi)的數(shù)據(jù)也會隨之變化。單憑節(jié)選的數(shù)據(jù)，很容易引起錯誤，從而殃及其他數(shù)據(jù)或操作。一般情況下中間庫的儲空間較大，所以數(shù)據(jù)能較為完整的存儲在中間庫內(nèi)。避免因數(shù)據(jù)不完整而引起的數(shù)據(jù)錯誤。

第二，一致性。當(dāng)涉及到數(shù)據(jù)變動時，利用數(shù)據(jù)同步的特性，更替中間庫內(nèi)的老舊數(shù)據(jù)，使得原始數(shù)據(jù)庫與中間庫內(nèi)的數(shù)據(jù)始終保持一致。這樣可以避免原始數(shù)據(jù)庫中的數(shù)據(jù)更新時，因中間庫內(nèi)的數(shù)據(jù)無更新，導(dǎo)致提供給使用者錯誤的信息。

關(guān)系型數(shù)據(jù)庫采用非實(shí)時更新模式，盡管以現(xiàn)在的技術(shù)可以將更新的時間差壓縮到很小，但因中間庫共享的數(shù)據(jù)量龐大，所以在共享過程中，就會出現(xiàn)一定的時間差。

1.2利用接口實(shí)現(xiàn)數(shù)據(jù)分享

接口是對協(xié)定進(jìn)行定義的引用類型。在兩個獨(dú)立的系統(tǒng)操作時，通過接口通道形成關(guān)聯(lián)，提供數(shù)據(jù)源支持，實(shí)現(xiàn)數(shù)據(jù)傳輸與信息交流。其自身在數(shù)據(jù)共享時的優(yōu)勢有以下幾個方面：

第一，準(zhǔn)。相較中間庫完整且復(fù)雜的數(shù)據(jù)，接口實(shí)現(xiàn)共享必須通過特定的通道，能快速找到目的數(shù)據(jù)。比如：通過合同編號提取合同主要信息，通過不動產(chǎn)單元號提取此不動產(chǎn)狀態(tài)信息。

第二，快。對于有些數(shù)據(jù)或狀態(tài)來講，更新延遲一毫秒，都不算是實(shí)時更新。當(dāng)現(xiàn)實(shí)數(shù)據(jù)有變動時，確保及時更替庫內(nèi)相關(guān)數(shù)據(jù)的情況下，即使前一秒數(shù)據(jù)做了變動，但當(dāng)下通過固定的接口便能同一時間查找到最新的數(shù)據(jù)，做到共享數(shù)據(jù)與現(xiàn)實(shí)狀態(tài)保持高度一致。

第三，穩(wěn)。在網(wǎng)絡(luò)穩(wěn)定的情況下，數(shù)據(jù)經(jīng)過處理，通過固定接口通道進(jìn)行數(shù)據(jù)傳輸，高匹配度大大降低傳輸過程中相關(guān)信息的干擾，保證數(shù)據(jù)在傳輸中的穩(wěn)定性。

雖然數(shù)據(jù)通過接口方式，對數(shù)據(jù)進(jìn)行“準(zhǔn)、快、穩(wěn)”的共享。但在現(xiàn)實(shí)中，不同的用戶或系統(tǒng)對數(shù)據(jù)的需求不一致，很難一次性滿足所有需求，需要針對數(shù)據(jù)需求不斷地進(jìn)行開發(fā)與維護(hù);同時面對大數(shù)據(jù)量的請求時，只用一個接口無法完成數(shù)據(jù)分享。因此，采用接口形式分享數(shù)據(jù)時，存在難以快速滿足多類數(shù)據(jù)需求以及同一需求可能需要多個接口完成等弊端。

2房產(chǎn)交易中業(yè)務(wù)流程與數(shù)據(jù)共享

眾所周知，不動產(chǎn)登記與房產(chǎn)交易業(yè)務(wù)之間的數(shù)據(jù)是相輔相成的。但雙方之間到底有著什么聯(lián)系，其共享數(shù)據(jù)到底有哪些？本文通過不動產(chǎn)登記與房產(chǎn)交易業(yè)務(wù)交換流程圖（見圖2）來詳細(xì)了解房產(chǎn)交易監(jiān)管與不動產(chǎn)登記之間有哪些數(shù)據(jù)需要共享，以什么方式共享最好。

2.1新房樓盤表數(shù)據(jù)（房產(chǎn)交易系統(tǒng)樓盤數(shù)據(jù)）

由圖2可知，新房在建資金監(jiān)管、預(yù)（現(xiàn)）售許可前，房管部門都會在房產(chǎn)交易系統(tǒng)中新建此項目的樓盤表。此時項目樓盤表存在于房產(chǎn)交易系統(tǒng)中，而不動產(chǎn)登記系統(tǒng)中并無項目樓盤表。如果企業(yè)去不動產(chǎn)登記中心做預(yù)告登記、抵押權(quán)預(yù)告登記等業(yè)務(wù)時，是否可以調(diào)用房產(chǎn)交易系統(tǒng)中的樓盤信息或者與之校對呢？答案是肯定的。因?yàn)闃潜P表的數(shù)據(jù)量大，數(shù)據(jù)結(jié)構(gòu)復(fù)雜。此時要進(jìn)行數(shù)據(jù)共享，筆者建議通過中間庫的方式來實(shí)現(xiàn)。中間庫數(shù)據(jù)共享的一致性、完整性，幫助房產(chǎn)交易系統(tǒng)可快速、完整地將樓盤表信息共享給不動產(chǎn)登記系統(tǒng)。

2.2不動產(chǎn)樓盤表數(shù)據(jù)

在不動產(chǎn)登記過程中，經(jīng)常會遇到權(quán)利人因?yàn)槟承┰蛐鑼⒍嗵祝▋商准耙陨希┖蠟橐惶锥k理合并登記或者一套房屋拆分為多套房屋。此時，不動產(chǎn)登記中心需對房屋所在的樓盤表做對應(yīng)的變更。對于經(jīng)過拆分或者合并的房屋，只有不動產(chǎn)登記系統(tǒng)才有最全、最新、最真實(shí)的樓盤表數(shù)據(jù)。而房屋交易系統(tǒng)又需根據(jù)在樓盤表中確定房屋的唯一性，因此房屋交易系統(tǒng)需要不動產(chǎn)登記系統(tǒng)中全面的樓盤表信息。同商品房樓盤表信息共享一樣，可利用中間庫的方式實(shí)現(xiàn)大數(shù)據(jù)量的共享互通。

2.3備案合同信息

《不動產(chǎn)登記暫行條例實(shí)施細(xì)則》規(guī)定，不動產(chǎn)買賣合同依法應(yīng)當(dāng)備案的，申請人申請登記時須提交經(jīng)備案的買賣合同。可見，不管是商品房還是存量房，只要買賣就必須到房產(chǎn)交易中心進(jìn)行合同備案。同時，合同備案信息是不動產(chǎn)中心辦理登記業(yè)務(wù)的依據(jù)。但由于備案合同數(shù)據(jù)量大、數(shù)據(jù)呈現(xiàn)方式不一等因素，筆者認(rèn)為，對備案合同的數(shù)據(jù)可以采用中間庫的共享方式來進(jìn)行數(shù)據(jù)互通。

2.4不動產(chǎn)登記業(yè)務(wù)信息

買賣雙方在房管部門進(jìn)行合同備案時，房管部門依法履行監(jiān)管職責(zé)，有義務(wù)對本次交易的公平、公正與合法性進(jìn)行全面的審核。因此，需要審查客體是否存在影響本次交易的不動產(chǎn)相關(guān)互斥業(yè)務(wù)。一套不動產(chǎn)可能涉及多個業(yè)務(wù)，數(shù)據(jù)量較大。筆者建議不動產(chǎn)登記業(yè)務(wù)信息的共享，可以利用中間數(shù)據(jù)庫的模式進(jìn)行共享保證業(yè)務(wù)數(shù)據(jù)的完整性。

2.5不動產(chǎn)權(quán)屬狀態(tài)信息

在房屋買賣過程中，為了保障買方利益，一般都會要求所賣房屋無查封、無限制。但查封、限制等相關(guān)業(yè)務(wù)僅在不動產(chǎn)登記中心進(jìn)行登記，因此在不動產(chǎn)登記系統(tǒng)中有房屋準(zhǔn)確的抵押及查封等權(quán)屬信息。

在房產(chǎn)交易系統(tǒng)數(shù)據(jù)與不動產(chǎn)登記系統(tǒng)數(shù)據(jù)未全面實(shí)時共享的時候，一般會要求賣方去不動產(chǎn)登記中心打印所售房屋的不動產(chǎn)登記權(quán)屬證明，買方確認(rèn)該房屋權(quán)屬無異議、無抵押及無查封后才與賣方簽訂購房合同。但由于開出不動產(chǎn)權(quán)屬證明到簽訂買賣合同中間有一定的時間差，導(dǎo)致某些人通過此漏洞進(jìn)行不規(guī)范操作，損害權(quán)利人的合法權(quán)益。

如何避免時間差呢？數(shù)據(jù)交換的重點(diǎn)是查看房屋當(dāng)前權(quán)屬狀態(tài)，此時所需的數(shù)據(jù)量小，且對數(shù)據(jù)的及時性與準(zhǔn)確性要求高。筆者認(rèn)為，利用接口的方式實(shí)現(xiàn)數(shù)據(jù)共享，通過不動產(chǎn)單元號或其他編號（比如：房屋編碼）“準(zhǔn)、快、穩(wěn)”地調(diào)取不動產(chǎn)登記系統(tǒng)中不動產(chǎn)最新的權(quán)屬狀態(tài)信息，即刻了解房屋權(quán)屬狀態(tài)，實(shí)現(xiàn)“零時間”差。

3總結(jié)

隨著區(qū)塊鏈概念的不斷普及，其技術(shù)也逐漸發(fā)展壯大。因自身的去中心化、開放性、獨(dú)立性與安全性等特征，在各行各業(yè)中的應(yīng)用也越來越廣泛。而在房產(chǎn)交易中，數(shù)據(jù)的共享、業(yè)務(wù)的銜接以及業(yè)務(wù)辦理效率都還有提升的空間。在未來，可利用區(qū)塊鏈技術(shù)，將所涉及到的房產(chǎn)交易業(yè)務(wù)以鏈的形勢進(jìn)行銜接;多方數(shù)據(jù)安全共享，以實(shí)現(xiàn)房產(chǎn)交易中各部門間的業(yè)務(wù)辦理，深度融合，從而提升業(yè)務(wù)辦理效率。