謝海生

摘要：香港約一半家庭租房居住，且租房與買(mǎi)房享受基本公共服務(wù)并無(wú)差別。首先介紹香港住房租賃市場(chǎng)的發(fā)展情況，租賃公營(yíng)住房和市場(chǎng)化住房的一般步驟。在此基礎(chǔ)上，分析香港租購(gòu)?fù)瑱?quán)的三大典型特征：一是租賃期內(nèi)安寧地持有及享用物業(yè);二是憑住宅證明享受基本公共服務(wù);三是房貸利息和租金均可抵扣薪俸稅。最后總結(jié)香港租購(gòu)?fù)瑱?quán)的成功經(jīng)驗(yàn)：一是租賃相關(guān)的法律法規(guī)體系健全具體;二是租房享受相關(guān)權(quán)益有保障;三是租房只保障基本公共服務(wù)的同權(quán)。

關(guān)鍵詞：租購(gòu)?fù)瑱?quán);香港模式;住宅證明;基本公共服務(wù)

中圖分類(lèi)號(hào)：F293 文獻(xiàn)標(biāo)識(shí)碼：A

文章編號(hào)：1001-9138-（2020）06-0013-17 收稿日期：2020-05-15

香港地區(qū)在文化上與內(nèi)地相近，但相關(guān)制度又受英國(guó)影響，是中西文化制度的一個(gè)交匯點(diǎn)。改革開(kāi)放以來(lái)，香港有很多房地產(chǎn)制度給了內(nèi)地啟發(fā)，如土地使用權(quán)批租、房屋預(yù)售制等。而租賃作為解決住房需求的重要手段之一，在香港住房市場(chǎng)上發(fā)揮了巨大作用，目前約一半家庭租房居住，并且租房與買(mǎi)房在享受基本公共服務(wù)上并無(wú)差別。

1住房租賃市場(chǎng)發(fā)展情況

1.1出租住房以公營(yíng)租住房屋和部分私人房屋為主

香港的住房主要有三種，分別是公營(yíng)租住房屋、資助出售房屋和私人永久性房屋。公營(yíng)租住房屋、資助出售房屋屬于有政府直接或者間接資助（補(bǔ)貼）的公共住房，帶有保障性質(zhì);供應(yīng)以房屋委員會(huì)為主，房屋協(xié)會(huì)為輔。其中，由政府重組原先負(fù)責(zé)公營(yíng)房屋的多個(gè)機(jī)構(gòu)形成的房屋委員會(huì)成立于1973年，下設(shè)執(zhí)行機(jī)關(guān)房屋署，負(fù)責(zé)推進(jìn)公營(yíng)房屋計(jì)劃，政府給予免費(fèi)或低價(jià)劃地、撥出資本與低息貸款支持。房屋協(xié)會(huì)成立于1948年，由社會(huì)人士創(chuàng)立，屬非政府與非牟利機(jī)構(gòu)，政府給予低價(jià)劃地與低息貸款支持。用于出租的主要是公營(yíng)租住房屋和私人永久房屋中用于租賃的部分。截止到2019年12月，公營(yíng)租住房屋與資助出售房屋中由房屋委員會(huì)供應(yīng)的占比分別為96.0%和96.1%。香港是世界上人口密度最高的地區(qū)之一，房?jī)r(jià)高企，截止到2018年11月，香港房?jī)r(jià)收入比接近48，絕對(duì)房?jī)r(jià)與房?jī)r(jià)收入比均位居國(guó)際大都市前列，居民買(mǎi)房壓力大，這也促進(jìn)了香港住房租賃市場(chǎng)的發(fā)展。

1.2約一半家庭租房居住

香港的租住房子以公營(yíng)租住房屋和私人房屋為主，約一半的家庭租房居住。香港有285.2萬(wàn)套永久性居住房屋（2019年3月數(shù)據(jù)）。其中，公營(yíng)租住房屋83.0萬(wàn)套，占比29.1%;資助出售房屋41.9萬(wàn)套，占比14.7%;私人房屋160.4萬(wàn)套，占比56.2%。而私人房屋中也有相當(dāng)比例的用于出租，如根據(jù)《香港物業(yè)報(bào)告2019》的統(tǒng)計(jì)，2018年評(píng)估差餉時(shí)申報(bào)為已人住的私人住宅單位中出租占比36%。從家庭角度來(lái)看，截止到2018年，香港共有257.1萬(wàn)個(gè)家庭，當(dāng)年套戶(hù)比為1.09，若剔除私人房屋中員工宿舍、非住宅用房屋、簡(jiǎn)單磚石蓋搭建筑物/傳統(tǒng)村屋，實(shí)際套戶(hù)比約為1.05。從居住類(lèi)型來(lái)看，2018年僅49.2%家庭居住在自有住房，50.8%的家庭租房居住，并且租房家庭中91.7%整租一整套住房。

2租房的一般流程

在香港租房居住是主流生活方式，其具體租房流程要區(qū)分租住公營(yíng)房屋還是市場(chǎng)化房屋。通過(guò)對(duì)住房租賃全過(guò)程的監(jiān)管，保障租賃雙方的權(quán)益，進(jìn)而推動(dòng)租購(gòu)?fù)瑱?quán)的實(shí)現(xiàn)。

2.1租住公營(yíng)房屋

公屋起源于1954年的徙置屋建設(shè)，1972年港英政府啟動(dòng)“十年建屋計(jì)劃”，開(kāi)始大規(guī)模的公屋建設(shè)。由于公營(yíng)房屋具有保障性質(zhì)，其租金低廉，主要面向低收人階層，對(duì)于困難租戶(hù)還有減免政策。因此，公屋申請(qǐng)者需滿(mǎn)足收入與資產(chǎn)條件，并且富裕租戶(hù)需繳納高額租金，另外還設(shè)有強(qiáng)制退出機(jī)制。公屋租金根據(jù)收人指數(shù)每?jī)赡暾{(diào)整，該指數(shù)利用2.4萬(wàn)個(gè)公屋家庭收人數(shù)據(jù)編制而成，若指數(shù)上升，公屋租金漲幅取指數(shù)漲幅與10%的較小者，若指數(shù)下降，則按照跌幅減少租金。目前，公屋平均月租金1880港元（含差餉、管理費(fèi)與維修保養(yǎng)），僅為私人房屋1/3到1/7。對(duì)于有經(jīng)濟(jì)困難的公屋租戶(hù)，房委會(huì)還設(shè)有租金援助計(jì)劃，兩年內(nèi)可獲減1/4或一半租金。

在香港申請(qǐng)公屋，一般要經(jīng)歷以下四個(gè)步驟：填表申請(qǐng)、獲登記的公屋申請(qǐng)、出席詳細(xì)資格審查面試、獲配公屋單位。公屋申請(qǐng)時(shí)會(huì)根據(jù)家庭分組，以房屋委員會(huì)的公屋申請(qǐng)為例，會(huì)區(qū)分一般家庭、天倫樂(lè)優(yōu)先配屋計(jì)劃（由原“家有長(zhǎng)者配屋計(jì)劃”和“新市樂(lè)天倫優(yōu)先配屋計(jì)劃”合并而來(lái)，鼓勵(lì)較年輕的家庭照顧年長(zhǎng)父母或親屬）。一般情況下會(huì)根據(jù)家庭人數(shù)，考慮家庭收入和資產(chǎn)情況。例如，3人普通家庭的每月最高收人限額為23010港幣，總資產(chǎn)凈值限額是454000港幣。

公營(yíng)租住房屋也有一定的局限性。一是自主性選擇較差，且排隊(duì)時(shí)間長(zhǎng)。公屋按照配額和計(jì)分制進(jìn)行輪候排位，優(yōu)先照顧長(zhǎng)者、殘疾人士，申請(qǐng)人一般不可要求指定人住地區(qū)、樓齡、面積、層數(shù)或單位類(lèi)別。由于2002年以來(lái)公屋供應(yīng)減少，平均輪候時(shí)間延長(zhǎng)到5.3年。二是居住條件偏差，人均居住面積中位數(shù)僅13平方米。公屋面積狹小是歷史發(fā)展的產(chǎn)物，最初的徙置屋只為滿(mǎn)足災(zāi)民與拆遷戶(hù)最基本的住房需求。截止到2017年，公屋人均居住面積中位數(shù)為13.2平方米，低于同期香港人均居住面積（16平方米）。

2.2租住市場(chǎng)化房屋

與租住公屋不同的是，有相當(dāng)一部分家庭是通過(guò)市場(chǎng)化租賃滿(mǎn)足居住需求。通常有三類(lèi)住房，一是開(kāi)發(fā)商直接放租的房子，通常設(shè)備齊全、租金較高;二是服務(wù)式住宅，租期較為彈性，會(huì)提供酒店式服務(wù)如洗衣及打掃等，但租金也會(huì)較貴，單位內(nèi)的裝潢也不能隨意改動(dòng);三是一般業(yè)主出租房屋，這是最常見(jiàn)的一種形式，市場(chǎng)占比最高。一般業(yè)主出租房屋供應(yīng)及種類(lèi)等選擇都會(huì)較多，租金還可與業(yè)主協(xié)商，但保養(yǎng)和設(shè)備參差不齊，且租約一般較長(zhǎng)，通常為兩年。第一年為死約期，雙方都不可提前解約，租客即使不住也要交完剩余的房租，業(yè)主違約也要賠償相應(yīng)的損失。但只要業(yè)主和租客雙方同意，任何死約都可以提前解除，只需雙方簽訂一份《提前解約協(xié)議》;第二年為生約期，租客和業(yè)主都可以提前一個(gè)月通知對(duì)方無(wú)責(zé)任解約。通常情況下，在香港市場(chǎng)化房屋的租賃主要有以下幾個(gè)步驟：

第一步是找房/放租。由于持牌地產(chǎn)代理（中介）對(duì)房屋交易具有一定專(zhuān)業(yè)知識(shí)，且受監(jiān)管，香港較為常見(jiàn)的是通過(guò)地產(chǎn)代理找房/放租。在房屋租賃交易中，地產(chǎn)代理與客戶(hù)簽訂《地產(chǎn)代理協(xié)議》（與租客簽訂《承租香港住宅物業(yè)用的地產(chǎn)代理協(xié)議》，與業(yè)主簽訂《出租香港住宅物業(yè)用的地產(chǎn)代理協(xié)議》）。通過(guò)《地產(chǎn)代理協(xié)議》的簽訂，既可以明確各方權(quán)責(zé)，也可以受到相關(guān)法例保護(hù)。例如，代理須向業(yè)主/租客解釋《地產(chǎn)代理協(xié)議》內(nèi)的各項(xiàng)條款，包括協(xié)議有效期、地產(chǎn)代理的責(zé)任、代理與客戶(hù)商議的傭金數(shù)額或比例及支付傭金的時(shí)間、放盤(pán)租金指示，以及所選擇委托的形式是“單邊代理”“雙邊代理”或“有可能雙邊代理”等。租客與地產(chǎn)代理簽訂《地產(chǎn)代理協(xié)議》后，除非租客放棄收取，代理有責(zé)任向準(zhǔn)租客提供有關(guān)住宅物業(yè)的《出租資料表格》。該表格中列明關(guān)于該物業(yè)的資料供準(zhǔn)租客參考，包括物業(yè)在土地注冊(cè)處注冊(cè)的有效產(chǎn)權(quán)負(fù)擔(dān)（例如按揭）、面積、落成年份、用途限制及出租限制等。同時(shí)，為保護(hù)業(yè)主利益，確保租客有經(jīng)濟(jì)能力履行租約，業(yè)主還可以向租客問(wèn)詢(xún)其職業(yè)，要求租客提供工作、人息（收入）和信用證明等材料。

第二步是簽訂租約。要做以下幾項(xiàng)工作：一是土地查冊(cè)。根據(jù)香港法律，在租約簽訂之前，須就物業(yè)進(jìn)行土地查冊(cè)，并向準(zhǔn)租客提供該土地查冊(cè)結(jié)果的文本。土地注冊(cè)處提供的土地登記冊(cè)包括物業(yè)的編號(hào)、年期、業(yè)主姓名、物業(yè)涉及的轉(zhuǎn)讓以及正在等待注冊(cè)的契約等資料。二是簽訂臨時(shí)租約/正式租約。業(yè)主與租客商議好租賃條件之后，一般情況下會(huì)先簽訂臨時(shí)租約，待租客支付業(yè)主按金（押金，一般為兩個(gè)月房租）后，再簽訂正式租約。正式租約可由雙方代表律師、受委托的地產(chǎn)代理或雙方自行處理及安排。如果正式租約由地產(chǎn)代理準(zhǔn)備，則地產(chǎn)代理有責(zé)任向客戶(hù)解釋清楚租約內(nèi)的條款及內(nèi)容，一旦雙方簽署租約后，便具有法律效力，業(yè)主和租客均需遵守。若租期超過(guò)三年，必須根據(jù)《物業(yè)轉(zhuǎn)易及財(cái)產(chǎn)條例》以契據(jù)形式訂立，簽訂手續(xù)要符合契據(jù)的程序。同時(shí)，根據(jù)《土地注冊(cè)條例》，租契須于土地注冊(cè)處注冊(cè)，注冊(cè)后租客的權(quán)利即受到保障，即使業(yè)主出售物業(yè)，租客仍可強(qiáng)制新業(yè)主執(zhí)行原有租約。一般來(lái)說(shuō)租約包括租賃雙方的資料、房屋的資料、租住期限、物品清單。通常情況下，香港的租賃合同一般是兩年（第一年是死約，第二年是生約）。租約會(huì)明確租客繳納租金的日期和形式，一般來(lái)說(shuō)是按月交租，房子的差餉、地租/地稅、管理費(fèi)等一般由業(yè)主繳納。此外，在香港租房有免租期，租賃雙方根據(jù)情況可以商議，一般是一周。

第三步是簽約后的一些程序。租約一般一式兩份（若有地產(chǎn)代理參與，一般也會(huì)留一份），簽約及繳付印花稅后，業(yè)主及租客各存一份。租約作為法律文件，一旦簽署后，任何修改均需各簽訂方同意，不可單方面做出修改。之后還要做以下工作：一是繳付按金和租金。按金額一般為兩個(gè)月租金，除非先得到業(yè)主同意，按金不能用作抵消租金。租約完結(jié)后，業(yè)主有權(quán)從按金中扣除租客欠付的租金及費(fèi)用;租金一般按月繳納，業(yè)主在收到租金后，還須給租客提供收據(jù)（租客可據(jù)此申報(bào)抵扣薪俸稅）;二是繳納代理傭金。一般由租客和業(yè)主分別負(fù)擔(dān)自己代理的傭金，一筆交易費(fèi)用為半個(gè)月租金;三是繳納印花稅。根據(jù)《印花稅條例》，所有住宅物業(yè)書(shū)面租約或租契須繳付印花稅。印花稅的金額根據(jù)印花稅率、租期長(zhǎng)短及租金而定，印花稅總額由業(yè)主和租客平均分擔(dān);四是將水、電、煤氣等戶(hù)口更名為租客（若通過(guò)地產(chǎn)代理簽合同則由代理代為辦理）。更名后，相關(guān)公用事業(yè)服務(wù)商會(huì)定期寄送賬單（可作為住址證明辦理銀行戶(hù)口和享受各種公共服務(wù)）。

3租房與買(mǎi)房享受相關(guān)權(quán)益基本相同

3.1租賃期內(nèi)安寧地持有及享用物業(yè)

在香港，按照租賃合同的約定：租客須準(zhǔn)時(shí)繳納租金，不毀壞物業(yè)的任何部分，確保物業(yè)只作居住用途，并遵守大廈公契（大廈公契條款列明有關(guān)大廈的物業(yè)管理權(quán)、維修責(zé)任、居住及使用權(quán)限規(guī)則等，對(duì)大廈及住戶(hù)具有法律約束力）;業(yè)主則應(yīng)按租約條款支付差餉、地租、管理費(fèi)、涉及物業(yè)或物業(yè)所在大廈結(jié)構(gòu)性保養(yǎng)、維修或類(lèi)似的非經(jīng)常性開(kāi)支等，并確保在租賃期內(nèi)讓租客安寧地持有及享用物業(yè)。

租客在租約期內(nèi)保持物業(yè)內(nèi)部的維修狀態(tài)良好（自然損耗及因固有的缺陷所產(chǎn)生的損環(huán)除外），并須于租約期滿(mǎn)或終止時(shí)清繳一切有關(guān)房屋的水費(fèi)、電費(fèi)、煤氣費(fèi)、電話(huà)費(fèi)等，將物業(yè)在同樣的維修狀態(tài)下交還業(yè)主。而業(yè)主方面，須保養(yǎng)及適當(dāng)維修房屋內(nèi)各主要結(jié)構(gòu)部門(mén)（包括主要的管道、電線(xiàn)）。香港的租賃市場(chǎng)租客與業(yè)主相對(duì)平等，租客不僅具有一定的免租期，租賃中介費(fèi)和印花稅也都由租客與業(yè)主均擔(dān)。

3.2憑住址證明享受基本公共服務(wù)

正常情況下，租賃合同簽約后需于30日內(nèi)繳納印花稅，并據(jù)此保護(hù)租賃雙方權(quán)益。印花稅的稅率也非常低，以香港典型的兩年期租約為例，稅率為年租金的0.5%。居民根據(jù)實(shí)際居住地獲得住址證明，這個(gè)住址證明可以是公用事業(yè)機(jī)構(gòu)的賬戶(hù)文件，如水、電、煤氣費(fèi)賬單，固定或移動(dòng)電話(huà)賬單。

香港居民主要憑借住址證明享受基本公共服務(wù)，主要表現(xiàn)在公立醫(yī)療和教育上。公立醫(yī)療的水平高，而費(fèi)用卻極低。目前，公立醫(yī)院住院成本約為5104港幣一天，而香港居民只需負(fù)擔(dān)120港幣，包含了治療、用藥、護(hù)理、一日三餐等所有費(fèi)用。公立醫(yī)院采用預(yù)約制，一般的癥狀憑身份證登記即可，生育需要所在區(qū)的住址證明?？床〉牧鞒淌腔颊呦鹊缴鐓^(qū)醫(yī)院，由醫(yī)生判斷病情的輕重后，再寫(xiě)一封轉(zhuǎn)介信，憑此去大的公立醫(yī)院。除急診外，公立醫(yī)院需要轉(zhuǎn)介和較長(zhǎng)時(shí)間的等待，所以能夠負(fù)擔(dān)得起的居民會(huì)去沒(méi)有政府補(bǔ)貼的私人診所和私立醫(yī)院。在公立教育方面，孩子從幼兒園開(kāi)始可以享受15年的政府補(bǔ)貼，大多數(shù)公立或者受政府資助的學(xué)校在招生時(shí)會(huì)有一定比例的名額用于就近入學(xué)，憑住址證明即可，并不區(qū)分父母是業(yè)主還是租客。

3.3房貸利息和租金均可享受薪俸稅抵扣

在香港，自住住房的房貸利息可以稅前抵扣薪俸稅（類(lèi)似內(nèi)地的個(gè)人所得稅）。每年最多可以抵扣10萬(wàn)港幣，且最多可以抵扣20個(gè)納稅年度。同時(shí)，租金也可以用于抵扣租客的薪俸稅，抵扣額根據(jù)租住的住房種類(lèi)、通過(guò)租值的方式確定。例如，某家庭年收入60萬(wàn)港幣（40萬(wàn)港幣為工資，20萬(wàn)港幣為租金補(bǔ)貼），租住兩居室公寓，年租金為20萬(wàn)港幣，那么僅租金一項(xiàng)稅前抵扣額16.8萬(wàn)港幣，實(shí)際應(yīng)納稅金額為43.2萬(wàn)港幣（還有許多其他抵扣項(xiàng)目）。兩者相比而言，租房的薪俸稅抵扣既沒(méi)有額度上限、也沒(méi)有抵扣年限，相對(duì)更為劃算一些。

4租購(gòu)?fù)瑱?quán)的經(jīng)驗(yàn)借鑒

4.1相關(guān)的法律法規(guī)體系健全具體

香港受英國(guó)殖民影響，建立了一整套普通法系，關(guān)于租賃的有《房屋條例》《地產(chǎn)代理常規(guī)（一般責(zé)任及香港住宅物業(yè)）規(guī)例》《物業(yè)轉(zhuǎn)易及財(cái)產(chǎn)條例》《土地注冊(cè)條例》《印花稅條例》《2004年業(yè)主及租客（綜合）（修訂）條例》《地產(chǎn)代理?xiàng)l例》及其附屬法例、《政府土地權(quán)（重收及轉(zhuǎn)歸補(bǔ)救）條例》《建筑物條例》等，相關(guān)法例健全，涵蓋租賃過(guò)程中的各種情形，且規(guī)定詳細(xì)具體，具有可操作性。例如，地產(chǎn)代理監(jiān)管局還就《地產(chǎn)代理?xiàng)l例》制定了《操守守則》，規(guī)定各種具體的情況處理辦法，地產(chǎn)代理都是持牌的，相關(guān)信息在官網(wǎng)公示，并受監(jiān)管。

4.2租房享受相關(guān)權(quán)益有保障

租客簽訂租賃合同后，只要按照租約規(guī)定就能在租賃期內(nèi)安寧地持有及享用物業(yè)，公用設(shè)施的使用與其他業(yè)主無(wú)異，租房也能享受高品質(zhì)的居住體驗(yàn);憑借住址證明享受所在地區(qū)的基本公共服務(wù)，如公立教育和醫(yī)療;且租房甚至可以享受更為優(yōu)惠的薪俸稅抵扣政策。租賃雙方通過(guò)繳納費(fèi)用較低的印花稅對(duì)租賃合同進(jìn)行備案，使租賃納人監(jiān)管，據(jù)此保障租賃期間的各項(xiàng)權(quán)益。若通過(guò)地產(chǎn)代理簽訂租賃合同，還可以享受帶看、土地查冊(cè)、簽訂合同、繳納印花稅、水電煤氣更名等一系列服務(wù)，且相關(guān)服務(wù)過(guò)程是受監(jiān)管的。

4.3租房只保障基本公共服務(wù)的同權(quán)

在香港，想要享受更好的服務(wù)還需自費(fèi)或者走私立渠道。例如，公立醫(yī)療排隊(duì)時(shí)間長(zhǎng)、就醫(yī)環(huán)境和相關(guān)服務(wù)也不如私立醫(yī)療機(jī)構(gòu)（但公立醫(yī)院和私立醫(yī)療機(jī)構(gòu)的醫(yī)療水平都是有保障的），若需要享受更好、更快的醫(yī)療服務(wù)需去私立醫(yī)院或者私家診所。在教育上，公立教育系統(tǒng)相對(duì)基礎(chǔ)，由于有政府資助，家庭僅需負(fù)擔(dān)很少的費(fèi)用;然而，不少高收人家庭的子女就讀于教育水平更好或者更合適的國(guó)際學(xué)校、私立學(xué)校，這就需要更多的資金投入。主：本文中相關(guān)數(shù)據(jù)根據(jù)香港政府統(tǒng)計(jì)處發(fā)布的《香港統(tǒng)計(jì)年刊》（2019）、香港差餉物業(yè)估價(jià)署發(fā)布的《香港物業(yè)報(bào)告2019》、萬(wàn)德數(shù)據(jù)庫(kù)計(jì)算而來(lái);相關(guān)制度參考香港地產(chǎn)代理監(jiān)管局發(fā)布的《安心租屋指南（2015年11月版）》、香港房屋署、香港房屋委員會(huì)網(wǎng)站關(guān)于公屋申請(qǐng)的說(shuō)明，香港稅務(wù)局關(guān)于“計(jì)算薪俸稅及個(gè)人入息課稅”的說(shuō)明;此外，還參考了恒大研究院2018年11月發(fā)布的研究報(bào)告《高房?jī)r(jià)之困——香港住房制度反思》中部分內(nèi)容。