樓江 周銘嫻
摘要:城市住宅市場(chǎng)經(jīng)過幾十年的發(fā)展已趨于成熟,在“房住不炒”原則指導(dǎo)下,各地房地產(chǎn)市場(chǎng)調(diào)控政策已不適宜“一刀切”。采用相關(guān)統(tǒng)計(jì)年鑒數(shù)據(jù),選擇相應(yīng)的特征指標(biāo),分析了全國典型城市住宅市場(chǎng)供求關(guān)系及特征。研究發(fā)現(xiàn):部分城市的住宅市場(chǎng)已出現(xiàn)絕對(duì)供給數(shù)量過剩,但市場(chǎng)仍供不應(yīng)求;部分城市住宅供給數(shù)量未過剩,但市場(chǎng)交易不景氣?;诖耍瑢?duì)各種失衡表現(xiàn)的形成機(jī)理加以分析后提出了若干制定房地產(chǎn)市場(chǎng)調(diào)控政策的參考依據(jù)。
關(guān)鍵詞:住宅市場(chǎng);供給;需求
中圖分類號(hào):F293
文獻(xiàn)標(biāo)識(shí)碼:A
文章編號(hào):1001-9138-(2020)06-0008-13
收稿日期:2020-04-15
住宅作為人們的直接需求品,長期以來被賦予了諸多屬性,除了可以提供遮風(fēng)避雨的居住功能外,在很多城市則呈現(xiàn)出了顯著的投資品屬性。在中央明確了住宅發(fā)展的宗旨“房子是用來住的”的背景下,科學(xué)、合理地評(píng)價(jià)區(qū)域住宅供求關(guān)系,不僅有助于優(yōu)化差異化的房地產(chǎn)調(diào)控政策,更有助于資源的有效配置。為此,本文選取了全國22個(gè)典型城市的數(shù)據(jù),分析住宅市場(chǎng)的供求特征,以期為制定有效的政策工具提供依據(jù)。
1典型城市住宅市場(chǎng)供給與需求狀況
1.1住宅供給市場(chǎng)狀況
反映住宅供給市場(chǎng)狀況的指標(biāo)有很多,如土地供應(yīng)面積、住宅施工面積、住宅開發(fā)投資額、住宅竣工面積和套數(shù)等,本文選取了住宅竣工面積和住宅竣工套數(shù)作為對(duì)住宅供給的增量市場(chǎng)的衡量指標(biāo),表征住宅的實(shí)際供給。當(dāng)年度住宅竣工面積增加和竣工套數(shù)增加,即可認(rèn)為住宅的供給量上漲。
從圖1各城市的住宅峻工面積和竣工套數(shù)來看,重慶最高,達(dá)到了3316.37萬平方米和38.55萬套,遠(yuǎn)超其他城市,主要原因是近些年重慶土地供應(yīng)面積較大。此外,上海、天津和西安的住宅竣工面積也較高,均超過了1200萬平方米,竣工套數(shù)均超過了13萬套,而蘭州、深圳和大連的竣工面積偏低,均不足250萬平方米,竣工套數(shù)不到2.5萬套。1.2住宅需求市場(chǎng)狀況
反映住宅需求市場(chǎng)狀況的指標(biāo)有很多,比如城市人口、家庭戶數(shù)、居民人均可支配收人、住宅銷售面積等。住宅待售面積是指已經(jīng)竣工的可供銷售或出租的住宅建筑面積中,尚未銷售或者出租的住宅建筑面積,本文假設(shè)年度的銷售面積平穩(wěn),用住宅待售面積與年銷售面積的比值來表征住宅消化周期,住宅消化周期反映了住宅市場(chǎng)的活躍程度。
住房的剛性消費(fèi)主體一般是家庭而非個(gè)人。家庭的規(guī)模數(shù)量決定了住房剛性需求規(guī)模的總量,而平均家庭戶規(guī)模直接影響著家庭數(shù)量,因?yàn)樵诳側(cè)丝跀?shù)不變的情況下,人口家庭規(guī)模小型化的結(jié)果會(huì)使家庭戶數(shù)增加,從而直接導(dǎo)致對(duì)住房需求的增加。因此,平均家庭戶規(guī)模是影響住房需求規(guī)模的重要因素。
從近5年家庭平均戶規(guī)模來看,除杭州、寧波、福州、廈門、濟(jì)南、深圳外,其余城市戶均人口都是不斷減少,呈現(xiàn)家庭小型化的趨勢(shì)。主要原因在于人們的家庭觀念和生活方式的變化,尤其是年輕人結(jié)婚后普遍不愿與父母同住而自立門戶,并且部分城市離婚率和單身率有所上升,分戶而居的人數(shù)增多。總之,由于城市化的發(fā)展、觀念的變遷、傳統(tǒng)大家庭的解體、多代同堂現(xiàn)象日益減少等因素的共同作用,促使了各城市平均家庭戶規(guī)模的不斷縮小。
在戶均人口略有上升的這幾個(gè)城市中,主要是在全面“二孩”政策實(shí)施后,家庭平均戶規(guī)模實(shí)現(xiàn)了小幅增長,但是從數(shù)據(jù)來看,全面“二孩”政策對(duì)家庭平均戶規(guī)模目前的影響不大。
從圖2住宅消化周期來看,北京周期最長,超過了1年,說明庫存較多,市場(chǎng)交易不活躍,主要原因是政府限價(jià)的影響;另外,大連和哈爾濱住宅消化周期也較長,超過了6個(gè)月。合肥、武漢、成都的周期較短,均不滿1個(gè)月,說明這些城市房地產(chǎn)市場(chǎng)比較活躍或由于土地供給受控導(dǎo)致。
2典型城市住宅市場(chǎng)供給與需求關(guān)系
2.1住宅新增供給與居民新增需求的比較分析
從供給與需求數(shù)量關(guān)系的角度來看,將各城市新增的人口與人均住房面積相乘得到新增住宅的面積需求,用各城市新增的戶數(shù)來反映新增住宅的套數(shù)需求。將新增住宅的面積需求與住宅竣工面積比較,將新增住宅的套數(shù)需求與住宅竣工套數(shù)比較,得到住宅供求關(guān)系。
從圖3中可以看到,只有廈門、濟(jì)南、廣州、深圳、成都5個(gè)城市的新增住宅面積需求超過了住宅竣工面積,而大部分城市的住宅竣工面積都超過了新增住宅面積需求,存在供給面積總量過剩的情況。
從圖4中可以看出,只有南京、廈門、武漢、廣州、深圳、成都6個(gè)城市的新增住宅套數(shù)需求超過了住宅竣工套數(shù),而大部分城市的住宅竣工套數(shù)都超過了新增住宅套數(shù)需求,存在供給套數(shù)總量過剩的情況。
將住宅峻工面積除以住宅竣工套數(shù)得到竣工住宅平均每套建筑面積,再用90平方米以下的住宅的竣工套數(shù)的占比,來反映城市住宅小戶型的供給比例。
從圖5中可以看到,天津、杭州、福州、濟(jì)南、鄭州的新增住宅平均每套建筑面積與戶均住房建筑面積差異較大,并且90平方米及以下住宅竣工套數(shù)占比高低與戶均住房建筑面積也不匹配,反映出這些城市住宅供給可能存在著結(jié)構(gòu)性的失衡問題。而北京、哈爾濱、寧波、廈門廣州、???、成都、蘭州的新增住宅平均每套建筑面積與戶均住房建筑面積差異不大,反映出這些城市的住宅供給結(jié)構(gòu)比較均衡。
2.2房價(jià)增速與購買力增速的比較分析
房地產(chǎn)產(chǎn)品同其他商品一樣,價(jià)格的高低對(duì)房地產(chǎn)的需求有很大的影響。通常需求量與其價(jià)格水平之間存在著反向變動(dòng)的關(guān)系。在其他條件不變的情況下,當(dāng)房地產(chǎn)價(jià)格水平上升時(shí),其需求下降;反之,則增加。但在有些市場(chǎng)也會(huì)出現(xiàn)房價(jià)上漲,需求也上漲。
居民人均可支配收入是決定居民消費(fèi)性支出的重要因素,收入水平越高,通常購買力水平也就越高。當(dāng)居民收人得到提高時(shí),一方面,會(huì)有更多的人能夠負(fù)擔(dān)得起房價(jià),或者能夠選擇房屋面積、房屋質(zhì)量、居住環(huán)境更優(yōu)的商品房,從而導(dǎo)致對(duì)于商品房的剛性需求上漲;另一方面,收入水平的提高,使更多的人有更多的閑置資金去購置商品房,即刺激了投資需求。因此,當(dāng)居民的收入水平提高時(shí),房地產(chǎn)市場(chǎng)的需求量也會(huì)相應(yīng)增加。
從圖6中可以看到,大連、上海、南京、福州、南昌、鄭州、廣州、深圳的住宅銷售價(jià)格的變動(dòng)幅度均小于同期收入的變動(dòng)幅度,并且上海、南京、福州的住宅銷售價(jià)格還出現(xiàn)了負(fù)增長,說明這些城市對(duì)住宅價(jià)格的調(diào)控做得較好,但是其余城市住宅銷售價(jià)格的變動(dòng)幅度均高于同期收入的變動(dòng)幅度。
這些城市銷售額上漲的原因是多方面的,比如住宅造價(jià)和土地成交價(jià)款的上漲使得開發(fā)成本提高,中高價(jià)位住宅的集中開發(fā)有時(shí)也會(huì)帶動(dòng)房價(jià)的上漲,從圖7別墅、高檔公寓的銷售額占住宅銷售額的比重和漲幅來看,北京、上海的中高價(jià)位住宅銷售額占比雖然相對(duì)較大,均在20%以上,但是由于上海、北京等一線城市對(duì)于高端住宅設(shè)置了“價(jià)格紅線”,即對(duì)于中心城區(qū)的高價(jià)房屋嚴(yán)格實(shí)行“限價(jià)”,所以中高價(jià)位住宅銷售額下跌均超過30%,而福州、重慶、成都、西安、蘭州的中高價(jià)位住宅銷售額漲幅較大,均在80%以上。
3典型城市住宅供求關(guān)系平衡度分析
選取住宅供求套戶比、住宅消化周期、住宅供給結(jié)構(gòu)比及房價(jià)收人增幅比,采用綜合評(píng)分法測(cè)算典型城市的供求平衡度。其中,住宅供求套戶比為住宅竣工套數(shù)和新增的戶數(shù)之比,表征供給增量和需求增量的關(guān)系;住宅消化周期為住宅待售面積與月銷售面積之比,表征供給增量和需求增量的關(guān)系,住宅供給結(jié)構(gòu)為新增的戶均面積與現(xiàn)狀戶均面積之比,表征新增的供給結(jié)構(gòu)和需求結(jié)構(gòu)的關(guān)系;房價(jià)收入增幅比為房價(jià)增幅與收入增幅之比,表征居民對(duì)住宅的購買力大小。
說明:(1)住宅供求套戶比得分=100-1住宅供求套數(shù)比-1|*30;(2)住宅消化周期得分=100-住宅消化周期*8;(3)住宅供給結(jié)構(gòu)比得分=100-1住宅供給結(jié)構(gòu)比-1|*100;(4)房價(jià)收人增幅比得分=100-|房價(jià)收入增幅比-1|*30;(5)低于0分按0分計(jì)算。
如圖8所示,分?jǐn)?shù)越高代表供求關(guān)系平衡度越好,所以設(shè)定90分以上的城市為優(yōu)秀,80-90分的城市為良好,60-70分的城市為一般,60分以下的城市為較差。從各城市住宅供求套戶比得分情況來看,有7個(gè)城市達(dá)到了優(yōu)秀水平,分別是北京、南京、廈門、南昌、廣州、成都和西安,而有6個(gè)城市為較差水平,分別是上海、大連、寧波、福州、鄭州和重慶。從各城市住宅消化周期得分情況來看,有6個(gè)城市達(dá)到了優(yōu)秀水平,分別是合肥、福州、濟(jì)南、武漢、成都和西安,而有4個(gè)城市為較差水平,分別是,上海、大連、哈爾濱和北京。從各城市住宅供給結(jié)構(gòu)比得分情況來看,有6個(gè)城市達(dá)到了優(yōu)秀水平,分別是大連、寧波、廈門、廣州、成都和蘭州,而天津?yàn)檩^差水平。從各城市房價(jià)收人增幅比得分情況來看,只有廣州、深圳達(dá)到了優(yōu)秀水平,而有8個(gè)城市為較差水平,分別是哈爾濱、上海、南京、杭州、合肥、福州、???、重慶和西安。各城市4項(xiàng)指標(biāo)得分趨勢(shì)差異較大,其中,有一項(xiàng)指標(biāo)為較差水平的有13個(gè)城市,有兩項(xiàng)指標(biāo)為較差水平的有5個(gè)城市,此外,北京、大連、海口、重慶4個(gè)城市均出現(xiàn)了單項(xiàng)指標(biāo)得分為零的情況。
說明:(1)假設(shè)這四個(gè)指標(biāo)對(duì)于供求均衡度的貢獻(xiàn)度是同等的,所以權(quán)重均為25%;(2)綜合得分=住宅供求套戶比得分*1/4+住宅消化周期得分*1/4+住宅供給結(jié)構(gòu)比得分*1/4+房價(jià)收人增幅比得分*1/4。
根據(jù)圖9所示,廣州、成都的供求平衡度很好,達(dá)到了優(yōu)秀水平,蘭州、廈門、南昌、合肥和武漢的供求平衡度也較好,達(dá)到了良好水平。而重慶、哈爾濱、天津、上海和大連的供求平衡度較差。
4調(diào)整典型城市住宅市場(chǎng)供求關(guān)系的建議
4.1土地“有供有限”熱點(diǎn)城市加大士地供應(yīng)
由于土地是房地產(chǎn)開發(fā)的基礎(chǔ),相比金融、財(cái)政方面的調(diào)控措施,土地調(diào)控對(duì)增量市場(chǎng)的影響最為直接,對(duì)于深圳、武漢等住宅供求套戶比較低的城市,應(yīng)當(dāng)加大土地供應(yīng),從而能夠滿足城市新增人口對(duì)于住房的需求,但對(duì)于重慶、上海、鄭州、大連、寧波、福州等住宅供求套戶比較高的城市,應(yīng)當(dāng)控制土地供應(yīng)總量,根據(jù)有效需求,將土地供應(yīng)量控制在合理范圍內(nèi),防止出現(xiàn)總量過剩,去庫存化困難等問題。
從住宅用地的價(jià)格策略來看,為了保證住宅供給的適宜數(shù)量,對(duì)不同層次的住宅供應(yīng)來說,土地供應(yīng)價(jià)格應(yīng)作如下安排:(1)對(duì)于中低收人階層居住的廉租房和經(jīng)濟(jì)適用房,提供低價(jià)甚至是零價(jià)土地;(2)對(duì)于中等收人階層居住的大眾化的商品住宅,提供適宜價(jià)位的土地,由政府適度控制土地出讓金和使用費(fèi);(3)對(duì)于高收入階層居住的高檔商品住宅,其土地價(jià)格完全由市場(chǎng)調(diào)節(jié)。
但是,土地供應(yīng)政策作用于房地產(chǎn)市場(chǎng)具有時(shí)滯性,從土地供應(yīng)工具的運(yùn)用到最終影響到房地產(chǎn)市場(chǎng),需要一段時(shí)間。而且即使大幅度增加土地的供應(yīng)量,也并不意味著開發(fā)商亦會(huì)同時(shí)大幅度增加住宅的供應(yīng)量,開發(fā)商可以通過暫緩開發(fā)來等待市場(chǎng)機(jī)會(huì),所以在實(shí)施土地政策的同時(shí),還應(yīng)實(shí)施相應(yīng)的財(cái)政政策和貨幣政策。比如可考慮征收土地空置稅(或費(fèi))或土地保有稅,以迫使開發(fā)商盡快把拿到的土地用于住宅開發(fā)。
4.2發(fā)展完善租賃市場(chǎng),有效消化空置房
我國房地產(chǎn)市場(chǎng)發(fā)展歷史短,目前過度倚重一級(jí)市場(chǎng),而二級(jí)市場(chǎng)、租賃市場(chǎng)、中介市場(chǎng)等發(fā)展滯后很多,使眾多的閑置房無法通過充分的市場(chǎng)直接與需求有效對(duì)接。二級(jí)市場(chǎng)、租賃市場(chǎng)和中介市場(chǎng)的存在,使住房需求在很大程度上可以通過存量資源重新優(yōu)化配置得到滿足。
2016年“9·30”樓市調(diào)控以來,一系列利好住房租賃市場(chǎng)的政策密集出臺(tái)。租賃政策內(nèi)容涉及到很多空白領(lǐng)域,包括制定住房租賃條例、集體建設(shè)用地建設(shè)租賃住房、推出租賃住房用地等內(nèi)容。但是目前國內(nèi)房屋租賃主要分布在東部經(jīng)濟(jì)發(fā)達(dá)地區(qū),并且租金較高。
北京、大連、上海、哈爾濱的住宅消化周期較長,針對(duì)這些城市,更應(yīng)完善發(fā)展租賃市場(chǎng),從而有利于消化空置房。一方面,為了進(jìn)一步刺激租賃,政府可以推出通過租賃也能獲得義務(wù)教育權(quán)、落戶權(quán)等;另一方面,針對(duì)租金居高不下的情況,政府也應(yīng)當(dāng)進(jìn)行適度調(diào)控,比如降低中介費(fèi)、增加房屋信息透明度、規(guī)范中介市場(chǎng)等,只有這樣,租賃市場(chǎng)才能進(jìn)一步完善,改變部分購房者“一步到位”的消費(fèi)觀念。
4.3改善商品住宅的供給結(jié)構(gòu),適應(yīng)不同城市家庭的消費(fèi)需求結(jié)構(gòu)
家庭規(guī)模的小型化會(huì)使得人們對(duì)住房單元的面積和住房的房間數(shù)的要求降低,有可能轉(zhuǎn)向去追求朝向、區(qū)位、舒適度、環(huán)境等高層次的需求大,所以中小戶型更加暢銷。同時(shí)由于我國居民家庭的收入具有菱形的結(jié)構(gòu)特點(diǎn),中等收入群體占比較高,低收入和高收人群體相對(duì)較少。所以一個(gè)合理的住宅供給結(jié)構(gòu)也應(yīng)該具有這樣的菱形結(jié)構(gòu)。
雖然普通商品住宅是商品住宅中的主要構(gòu)成,但能夠適應(yīng)中等收入家庭的合適面積的戶型依然供應(yīng)不足。比如天津、福州、深圳、哈爾濱等,對(duì)于這些城市,政府應(yīng)通過土地政策、金融和稅收等多方面政策控制商品住宅的供給結(jié)構(gòu),以更好地滿足大多數(shù)居民的住宅消費(fèi)需求。比如對(duì)高端住宅設(shè)置“價(jià)格紅線”、控制住房供地結(jié)構(gòu)等,像上海針對(duì)中小戶型住房供應(yīng)不足就發(fā)布了優(yōu)化住房供地結(jié)構(gòu)的文件,規(guī)定增加中小套型住房供應(yīng)比例,中心城區(qū)不低于70%,郊區(qū)不低于60%。所以,對(duì)于這些城市,應(yīng)當(dāng)優(yōu)先供應(yīng)中低價(jià)位、中小套型普通商品住房和政策性保障住房建設(shè)用地。
4.4加快經(jīng)濟(jì)適用住房建設(shè),抑制炒作行為,張房價(jià)整體水平的穩(wěn)定
房價(jià)較高的原因是多方面的,比如住宅開發(fā)與需求相脫節(jié)。在住宅供應(yīng)中,經(jīng)濟(jì)適用住房投資不足,中低價(jià)位住宅比例偏低,地產(chǎn)商為了追求超額利潤,更愿意興建高檔商品房,而對(duì)利潤空間相對(duì)小的平民化房屋結(jié)構(gòu)卻“避而不建”,由此帶動(dòng)了房價(jià)的上漲;另外,也會(huì)因?yàn)槭芡稒C(jī)炒作因素的影響,房價(jià)被人為拾高。
鑒于這些原因,政府應(yīng)當(dāng)大力發(fā)展普通商品住房和經(jīng)濟(jì)適用住房,對(duì)大量興建普通商品房和經(jīng)濟(jì)適用房的房地產(chǎn)商給予相應(yīng)的“政策傾斜”,對(duì)這兩類房征收較低稅率,降低貸款門J檻等;而對(duì)高檔商品房可以征收較高稅率,提高貸款的同時(shí)嚴(yán)格控制房價(jià)。另外,對(duì)于經(jīng)濟(jì)適用住房價(jià)格要嚴(yán)格實(shí)行政府指導(dǎo)價(jià),還要嚴(yán)格控制消費(fèi)對(duì)象,從而保證中低價(jià)位、中小戶型住房的有效供應(yīng)。
此外,為了杜絕部分房地產(chǎn)商的投機(jī)炒作,我國政府還應(yīng)加大金融監(jiān)管力度,完善風(fēng)險(xiǎn)控制機(jī)制,嚴(yán)格控制土地的審批、招標(biāo)及拍賣,而針對(duì)“炒房團(tuán)”等投機(jī)性購房,可采取購房后一定年限方可買賣、實(shí)名購房、嚴(yán)格稅收征管等方式,同時(shí)還應(yīng)嚴(yán)厲禁止利用銀行貸款進(jìn)行投機(jī)性購房的行為,從而在一定程度上可以抑制房地產(chǎn)市場(chǎng)的炒作現(xiàn)象。
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