張英輝

摘要：房地產(chǎn)行業(yè)是高風(fēng)險行業(yè)，也是審計重點(diǎn)關(guān)注的行業(yè)，特別是房地產(chǎn)行業(yè)風(fēng)險備受審計各界的關(guān)注。在大數(shù)據(jù)時代下，充分發(fā)揮審計的監(jiān)督作用，利用統(tǒng)計指標(biāo)分析和防范房地產(chǎn)行業(yè)發(fā)展面臨的突出風(fēng)險，對促進(jìn)房地產(chǎn)業(yè)健康穩(wěn)定發(fā)展具有重要的意義。本文在闡述金融審計基本概念的基礎(chǔ)上，通過對審計監(jiān)督下房地產(chǎn)行業(yè)的風(fēng)險問題進(jìn)行分析，重點(diǎn)研究金融審計防范房地產(chǎn)行業(yè)風(fēng)險的具體對策。

關(guān)鍵詞：統(tǒng)計分析；金融審計；房地產(chǎn)行業(yè)；風(fēng)險防范

近年來，我國經(jīng)濟(jì)發(fā)展受國內(nèi)外政治經(jīng)濟(jì)環(huán)境的影響，經(jīng)濟(jì)下行壓力呈現(xiàn)出加大的發(fā)展趨勢。而房地產(chǎn)經(jīng)濟(jì)為我國經(jīng)濟(jì)發(fā)展注入了活力，但也存在很多風(fēng)險，從國家層面對房地產(chǎn)市場的調(diào)控措施也在逐步推進(jìn)，房地產(chǎn)行業(yè)面臨著一定的經(jīng)營困難，其資金方面面臨的巨大壓力，給融資帶來了一定的風(fēng)險。根據(jù)《中國銀行業(yè)發(fā)展報告（2019）》公布的數(shù)據(jù)，房地產(chǎn)金融風(fēng)險總體可控，但伴隨著房地產(chǎn)業(yè)高杠桿發(fā)展模式和房價過快上漲，房地產(chǎn)行業(yè)潛在的風(fēng)險依然在上升。房地產(chǎn)行業(yè)是高風(fēng)險行業(yè)，并直接連帶影響到金融行業(yè)。原中國社科院金融發(fā)展室主任易憲容表示，金融行業(yè)風(fēng)險較大部分源于地產(chǎn)市場。金融審計側(cè)重從金融層面發(fā)揮審計監(jiān)督的重要規(guī)范和約束作用，客觀評價產(chǎn)業(yè)的發(fā)展情況及其發(fā)展過程中面臨的風(fēng)險。本文從房地產(chǎn)行業(yè)風(fēng)險產(chǎn)生的統(tǒng)計指標(biāo)分析其風(fēng)險因素，側(cè)重圍繞金融審計防范房地產(chǎn)行業(yè)風(fēng)險的相關(guān)問題展開研究。

一、金融審計的基本內(nèi)涵

金融審計是專門針對金融行業(yè)開展的金融監(jiān)督形式。一般而言，金融審計可主要從兩個層面理解：一是由國家機(jī)構(gòu)開展的，針對金融機(jī)構(gòu)財務(wù)狀況和日常經(jīng)營的各項(xiàng)業(yè)務(wù)活動的效益性、合法性以及真實(shí)性的監(jiān)督方式；二是由金融機(jī)構(gòu)自身所開展的自我監(jiān)督活動，即內(nèi)部金融審計。隨著經(jīng)濟(jì)的快速發(fā)展，各行各業(yè)都不可避免地與金融行業(yè)有緊密的聯(lián)系。各行業(yè)在實(shí)際經(jīng)營活動中，都會由于主觀或客觀等原因，在資金、財產(chǎn)等方面出現(xiàn)一定的損失，面臨一定的風(fēng)險。而通過有效的金融審計工作構(gòu)建起完善的審計體系，能夠有效監(jiān)督和防范各行業(yè)面臨的金融風(fēng)險，從而發(fā)揮審計在規(guī)范和促進(jìn)行業(yè)健康發(fā)展方面的重要作用。

二、房地產(chǎn)行業(yè)金融風(fēng)險的主要表現(xiàn)

為更好地研究金融審計在防范房地產(chǎn)行業(yè)風(fēng)險方面的優(yōu)勢，本文將對房地產(chǎn)行業(yè)的金融風(fēng)險進(jìn)行研究。房地產(chǎn)行業(yè)發(fā)展的金融風(fēng)險主要表現(xiàn)為：1.償債能力、經(jīng)營能力、盈利能力、發(fā)展能力等財務(wù)綜合運(yùn)用能力方面產(chǎn)生的風(fēng)險；2.融資成本表現(xiàn)的貸款價值比過高，超過60%，金融風(fēng)險將不斷增加；3.權(quán)益資本利潤率帶來的融資風(fēng)險；4.國家政策、融資市場的不確定性增加了房地產(chǎn)行業(yè)的風(fēng)險；5.土地政策、國家稅收政策、利率政策等調(diào)整產(chǎn)生的風(fēng)險；6.企業(yè)項(xiàng)目實(shí)施能力等產(chǎn)生的風(fēng)險；7.GDP增長速度和居民可支配收入對房地產(chǎn)需求產(chǎn)生了影響，波及房地產(chǎn)行業(yè)產(chǎn)生的金融風(fēng)險等。

三、金融審計在防范房地產(chǎn)行業(yè)風(fēng)險中的重要作用

房地產(chǎn)行業(yè)一直是國家和社會關(guān)注度較高的行業(yè)。同時，房地產(chǎn)行業(yè)也是一個高風(fēng)險行業(yè)。房地產(chǎn)行業(yè)面臨著多重風(fēng)險，包括政策風(fēng)險、市場變化風(fēng)險、融資風(fēng)險、項(xiàng)目實(shí)施風(fēng)險等。其中，政策風(fēng)險和市場變化風(fēng)險屬于不可控風(fēng)險，而財務(wù)風(fēng)險、融資風(fēng)險、項(xiàng)目實(shí)施風(fēng)險是可控風(fēng)險，其主要來源于行業(yè)自身。而金融審計在防范房地產(chǎn)行業(yè)風(fēng)險中發(fā)揮了重要的作用，具體如下。

（一）有效地監(jiān)督和評價房地產(chǎn)業(yè)的行業(yè)風(fēng)險

金融審計作為“免疫系統(tǒng)”的重要角色，在房地產(chǎn)行業(yè)風(fēng)險預(yù)防方面發(fā)揮了重要作用。房地產(chǎn)行業(yè)是國家重要的支柱產(chǎn)業(yè)，其與金融業(yè)、服務(wù)業(yè)等行業(yè)之間有緊密的聯(lián)系。其中，資金等財務(wù)問題是影響房地產(chǎn)行業(yè)生產(chǎn)與發(fā)展的重要問題，也是房地產(chǎn)行業(yè)發(fā)展過程中最容易出現(xiàn)風(fēng)險的環(huán)節(jié)。通過金融審計能夠及時發(fā)現(xiàn)風(fēng)險，并從審計層面對房地產(chǎn)行業(yè)發(fā)展給出客觀評價，發(fā)揮金融審計的免疫系統(tǒng)作用，這對房地產(chǎn)行業(yè)健康穩(wěn)定發(fā)展具有重要的現(xiàn)實(shí)意義。

（二）為防范和化解房地產(chǎn)行業(yè)風(fēng)險提供重要依據(jù)

審計機(jī)構(gòu)的獨(dú)立性在一定程度上確保了審計結(jié)果的客觀性、公正性。房地產(chǎn)行業(yè)是高風(fēng)險行業(yè)，其融資風(fēng)險在其經(jīng)營管理等過程中，會受到主、客觀因素的影響，使得企業(yè)處于風(fēng)險之中。通過開展有效的金融審計，可以實(shí)現(xiàn)從房地產(chǎn)企業(yè)內(nèi)外兩個層面來評價房地產(chǎn)企業(yè)的經(jīng)營發(fā)展、融資等各項(xiàng)活動，最終給出科學(xué)、客觀的金融審計評價結(jié)果，提出更具針對性、周密性和有效性的意見，并將審計結(jié)果反饋到房地產(chǎn)企業(yè)風(fēng)險管理中，從而推動房地產(chǎn)企業(yè)發(fā)現(xiàn)、化解和控制風(fēng)險，提升房地產(chǎn)企業(yè)抵御風(fēng)險的能力，推動房地產(chǎn)企業(yè)在管理制度、風(fēng)險防范、融資機(jī)制等方面進(jìn)一步完善和發(fā)展。

四、金融審計防范房地產(chǎn)行業(yè)風(fēng)險的對策

在新形勢下，充分發(fā)揮審計監(jiān)督作用，防范房地產(chǎn)行業(yè)發(fā)展面臨的突出風(fēng)險，對促進(jìn)房地產(chǎn)行業(yè)健康穩(wěn)定發(fā)展有重要意義。通過對審計監(jiān)督下房地產(chǎn)行業(yè)的風(fēng)險問題進(jìn)行分析，下文重點(diǎn)研究金融審計防范房地產(chǎn)行業(yè)風(fēng)險的對策，具體如下。

（一）完善房地產(chǎn)行業(yè)金融審計相關(guān)的法律法規(guī)

通過完善法律法規(guī)，可以為房地產(chǎn)行業(yè)的金融審計工作提供足夠的法律保障。依據(jù)審計相關(guān)法律規(guī)定，由審計機(jī)構(gòu)專門負(fù)責(zé)開展針對房地產(chǎn)行業(yè)的金融審計工作，為促進(jìn)房地產(chǎn)行業(yè)健康發(fā)展提出合理的建議。同時，也可以利用法律賦予的權(quán)力，明確金融審計在防范房地產(chǎn)行業(yè)中的重要地位，為防范房地產(chǎn)行業(yè)風(fēng)險提供法律保障，同時更好地開展房地產(chǎn)相關(guān)延伸企業(yè)的調(diào)查和審計。此外，針對發(fā)現(xiàn)的違法違規(guī)行為，必須充分體現(xiàn)法律的威懾性。針對金融審計過程中發(fā)現(xiàn)的各類重大問題，必須徹查到底，移交相關(guān)部門處理，并跟蹤落實(shí)。總之，必須樹立起審計的權(quán)威性，保持審計在監(jiān)督層面的重要影響力，為促進(jìn)房地產(chǎn)行業(yè)健康發(fā)展提供有力保障。

（二）注重審計監(jiān)督的全面性，全面反饋房地產(chǎn)業(yè)的風(fēng)險

金融審計是對房地產(chǎn)行業(yè)進(jìn)行監(jiān)督的重要環(huán)節(jié)。通過對房地產(chǎn)行業(yè)的金融審計監(jiān)督，可以從全面、系統(tǒng)、連續(xù)的監(jiān)督、發(fā)現(xiàn)、預(yù)警等視角發(fā)現(xiàn)風(fēng)險，是提升審計監(jiān)督針對性、周密性以及有效性的重要途徑。具體如下。

一是注重效益性審計與真實(shí)性審計緊密結(jié)合。在開展針對房地產(chǎn)行業(yè)的金融審計工作時，不可單純拘泥于財務(wù)、融資等方面的審計，還應(yīng)注重真實(shí)性審計與效益性審計的緊密聯(lián)系。具體實(shí)踐中，一方面，要注重完善金融審計監(jiān)管機(jī)制、方法，利用統(tǒng)計數(shù)據(jù)分析和計算機(jī)輔助設(shè)計來開展金融審計，力求做到真實(shí)性審計與效益性審計相結(jié)合，為效益審計提供有用線索，將查處大案要案蘊(yùn)含于效益審計之中。另一方面，應(yīng)用現(xiàn)代大數(shù)據(jù)技術(shù)，整合各種審計資源，完善審計理論，提升審計資源的挖掘能力，以金融審計理論和業(yè)務(wù)創(chuàng)新帶動金融審計實(shí)踐創(chuàng)新。

二是加強(qiáng)內(nèi)部監(jiān)管監(jiān)督。在開展針對房地產(chǎn)行業(yè)的金融審計工作時，通過加強(qiáng)對內(nèi)部財務(wù)及運(yùn)營制度等的監(jiān)督，幫助企業(yè)發(fā)現(xiàn)自身制度中存在的不足，檢測現(xiàn)有制度在執(zhí)行過程中的可行性，并針對實(shí)際應(yīng)用中的效果進(jìn)行審計，全面反饋其潛在的風(fēng)險因素，從而采取有效的措施予以應(yīng)對，為房地產(chǎn)行業(yè)的健康發(fā)展提供保障。

三是注重房地產(chǎn)行業(yè)金融審計的持續(xù)性監(jiān)控和風(fēng)險識別。隨著審計理論和方法等不斷創(chuàng)新，針對房地產(chǎn)行業(yè)的審計工作已經(jīng)逐步由單純的事后審計轉(zhuǎn)變?yōu)槭虑皩徲?、跟蹤審計等，?qiáng)調(diào)審計監(jiān)督的全過程，形成主動的預(yù)防機(jī)制。運(yùn)用統(tǒng)計分析或大數(shù)據(jù)技術(shù)對房地產(chǎn)行業(yè)金融相關(guān)內(nèi)容實(shí)施有效的監(jiān)控，可以及時識別風(fēng)險、確定風(fēng)險，進(jìn)而解除風(fēng)險。

（三）注重金融審計工作人員整體素質(zhì)的提升

金融審計人才是金融審計工作得以順利開展的必備的人力資源。在開展針對房地產(chǎn)行業(yè)的金融審計監(jiān)督工作時，需要高度重視工作人員整體素質(zhì)的提升。具體應(yīng)從如下幾個方面入手。

一是加強(qiáng)金融審計配套理論知識和方法等的學(xué)習(xí)。扎實(shí)的理論基礎(chǔ)是開展金融審計工作的根基。作為一名合格的金融審計工作人員，其首先要積極參與金融審計的相關(guān)培訓(xùn)，提升自身金融審計能力；其次，積極參與金融審計監(jiān)督活動，積累工作經(jīng)驗(yàn)，不斷提升自身的素質(zhì)和能力。

二是加強(qiáng)與高校聯(lián)合培養(yǎng)優(yōu)秀人才。審計部門要培養(yǎng)出一批具有扎實(shí)理論基礎(chǔ)、熟練的審計工作技能、能夠開展房地產(chǎn)行業(yè)審計監(jiān)督工作的審計人才，并及時吸納新人到審計機(jī)構(gòu)中，不斷促進(jìn)審計機(jī)構(gòu)人才在知識、年齡、學(xué)歷、能力等結(jié)構(gòu)方面的優(yōu)化，提升審計機(jī)構(gòu)工作人員自身揭示風(fēng)險的能力，從而更好地開展針對房地產(chǎn)行業(yè)的風(fēng)險防范工作。

（四）注重金融審計所得結(jié)果的反饋及應(yīng)用

審計結(jié)果并非審計的最終環(huán)節(jié)，而是另一個循環(huán)的開始。在開展針對房地產(chǎn)行業(yè)的金融審計工作后，應(yīng)根據(jù)所獲得的實(shí)際情況，形成科學(xué)、客觀的審計監(jiān)督報告，從金融審計的角度全面反饋房地產(chǎn)行業(yè)的發(fā)展情況及潛在風(fēng)險等。同時，在審計報告中全面介紹當(dāng)前房地產(chǎn)行業(yè)所面臨的風(fēng)險及存在的問題，及時制定出有效的改進(jìn)建議和完善辦法，從根本上充分運(yùn)用金融審計的重要監(jiān)督作用達(dá)到防范房地產(chǎn)行業(yè)風(fēng)險的目的。

五、結(jié)語

結(jié)合統(tǒng)計分析，金融審計可以更為全面、系統(tǒng)地從審計角度對房地產(chǎn)業(yè)的風(fēng)險進(jìn)行監(jiān)督和預(yù)警，夯實(shí)房地產(chǎn)行業(yè)的金融審計基礎(chǔ)，發(fā)揮金融審計在維護(hù)金融安全、防范金融風(fēng)險等方面的重要作用。因此，為有效防范房地產(chǎn)業(yè)可能面臨的內(nèi)外部風(fēng)險，必須充分發(fā)揮國家審計和房地產(chǎn)內(nèi)部審計的重要作用，合理調(diào)配審計資源，在保證審計質(zhì)量的前提下，有序推進(jìn)年報審計工作，建立起完善的審計監(jiān)督體系，為房地產(chǎn)行業(yè)的健康發(fā)展提供審計保障。

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