劉會新

摘 要 不動產(chǎn)權(quán)籍調(diào)查是不動產(chǎn)登記的前提和基礎(chǔ)，是不動產(chǎn)登記信息來源的主要渠道和登記依據(jù)。規(guī)范和做好權(quán)籍調(diào)查，是確保依法、依規(guī)、實事求是地確權(quán)發(fā)證的重要途徑，對于提升登記成果質(zhì)量有著重要的意義。不動產(chǎn)權(quán)籍調(diào)查包括不動產(chǎn)權(quán)屬調(diào)查和不動產(chǎn)測量，按照準(zhǔn)備工作、權(quán)屬調(diào)查、不動產(chǎn)測量、成果審查入庫、成果整理歸檔的次序開展工作。合理的完成不動產(chǎn)權(quán)籍調(diào)查方案及關(guān)鍵技術(shù)的運用，能全面提升權(quán)籍調(diào)查工作的整體開展效果。

關(guān)鍵詞 不動產(chǎn)權(quán)籍;調(diào)查方案;關(guān)鍵技術(shù);運用

引言

不動產(chǎn)權(quán)籍調(diào)查既可以為不動產(chǎn)權(quán)利所屬登記提供科學(xué)合理的依據(jù)，也能保證相關(guān)利益關(guān)系更加清楚和明晰，應(yīng)積極主動的應(yīng)用各種現(xiàn)代化技術(shù)開展不動產(chǎn)權(quán)籍調(diào)查工作，提高不動產(chǎn)測繪管理和應(yīng)用水平，從而推動不動產(chǎn)行業(yè)的可持續(xù)發(fā)展。

1需要不動產(chǎn)權(quán)籍調(diào)查的情形

權(quán)利人申請不動產(chǎn)首次登記或涉及界址界限變化的不動產(chǎn)變更、轉(zhuǎn)移登記等情形，需進行權(quán)籍調(diào)查，具體情形包括：國有建設(shè)用地使用權(quán)單獨登記、國有建設(shè)用地使用權(quán)及房屋所有權(quán)登記、宅基地使用權(quán)單獨登記、宅基地使用權(quán)及房屋所有權(quán)登記、集體建設(shè)用地使用權(quán)單獨登記、集體建設(shè)用地使用權(quán)及建筑物（構(gòu)筑物）所有權(quán)登記、土地儲備機構(gòu)收儲土地使用權(quán)登記、承包經(jīng)營以外國有農(nóng)用地的使用權(quán)登記等。

對于權(quán)利人已領(lǐng)取土地和房屋權(quán)屬證書申請辦理不動產(chǎn)登記，但原土地登記成果無解析坐標(biāo)的或房屋測繪成果無幢基底坐標(biāo)的，以及區(qū)劃調(diào)整區(qū)域驗（換）證開展房產(chǎn)復(fù)核測繪的，可采用政府購買服務(wù)方式委托第三方開展權(quán)籍調(diào)查[1]。

2不動產(chǎn)權(quán)籍調(diào)查測繪工作的特點

2.1 不動產(chǎn)權(quán)籍調(diào)查測繪技術(shù)

不動產(chǎn)權(quán)籍調(diào)查是以宗地、宗海為單位，查清宗地、宗海及其房屋、林木等定著物組成的不動產(chǎn)單元狀況，包括宗地信息、宗海信息、房屋（建、構(gòu)筑物）信息、森林和林木信息等。

具體的處理和操作上以地籍調(diào)查為基礎(chǔ)，以宗地為依托，以滿足不動產(chǎn)登記要求為出發(fā)點，充分利用已有不動產(chǎn)權(quán)籍調(diào)查、登記以及前期審批、交易、竣工驗收等成果資料，采用已有集體土地所有權(quán)地籍圖、城鎮(zhèn)地籍圖、村莊地籍圖、海籍圖、地形圖、影像圖等圖件做工作底圖，通過內(nèi)外業(yè)核實、實地調(diào)查測量的方法，完成不動產(chǎn)權(quán)屬調(diào)查和不動產(chǎn)測量等工作。

在進行整體的測繪過程中，應(yīng)認(rèn)真的判定是否能夠符合實際的需求，更好地提升測繪技術(shù)，從而高質(zhì)量地完成不動產(chǎn)權(quán)籍調(diào)查工作。

2.2 不動產(chǎn)權(quán)籍調(diào)查準(zhǔn)備工作

在不動產(chǎn)權(quán)籍調(diào)查測繪過程中，首先需要做好收集、整理和分析所調(diào)查的不動產(chǎn)登記、抵押、查封、權(quán)屬來源、交易、控制點坐標(biāo)、界址點坐標(biāo)等相關(guān)資料（包括圖件、表格、數(shù)據(jù)和文件等），結(jié)合實際的歷史，以傳統(tǒng)調(diào)查資料為實際的基礎(chǔ)，綜合的制定一個全新的調(diào)查方案，發(fā)放指界通知書，計算測量放樣數(shù)據(jù)等工作[2]。

2.3 不動產(chǎn)權(quán)籍調(diào)查測繪流程

不動產(chǎn)的測繪工作，需要在內(nèi)業(yè)和外業(yè)共同配合，外業(yè)負(fù)責(zé)到實地測繪，而對于內(nèi)業(yè)來說，其主要的工作就是負(fù)責(zé)繪制宗地圖、房產(chǎn)分戶圖等相關(guān)圖件，撰寫測繪報告，審查成果質(zhì)量，把不動產(chǎn)相關(guān)的數(shù)據(jù)都錄入到數(shù)據(jù)庫當(dāng)中（入庫之前可以進行拓?fù)錂z查），最后完成房地關(guān)聯(lián)，生成不動產(chǎn)單元號，為不動產(chǎn)統(tǒng)一登記發(fā)證提供基礎(chǔ)。

過程中一是需注意對不動產(chǎn)權(quán)的權(quán)屬問題進行認(rèn)真調(diào)查，了解實際的權(quán)屬情況，核實和調(diào)查不動產(chǎn)權(quán)屬和界址狀況、繪制不動產(chǎn)單元草圖、填寫不動產(chǎn)權(quán)籍調(diào)查表。二是注意不動產(chǎn)權(quán)籍調(diào)查成果的審查，只有所有的數(shù)據(jù)都能夠符合具體要求之后才能夠確保調(diào)查的準(zhǔn)確性。

3不動產(chǎn)權(quán)籍調(diào)查的基本方法

不動產(chǎn)權(quán)屬的實際調(diào)查，可以使用內(nèi)外業(yè)核實和實地調(diào)查相結(jié)合的方式來完成調(diào)查工作，具體操作上需要查清不動產(chǎn)單元的權(quán)屬狀況、界址、用途、四至等內(nèi)容，確保權(quán)屬清晰、界址清楚、空間相對位置關(guān)系明確[3]。

具體的操作過程中一是對權(quán)屬來源資料較為完整的不動產(chǎn)權(quán)屬主要使用內(nèi)外業(yè)核實的調(diào)查方法。

二是對權(quán)屬來源資料缺失、不完整的不動產(chǎn)權(quán)屬，主要采用外業(yè)核實、調(diào)查的方法。

三是對無權(quán)屬來源資料的不動產(chǎn)權(quán)屬，主要采用外業(yè)調(diào)查的方法。實際情形為國有建設(shè)用地使用權(quán)及自建房房屋所有權(quán)、宅基地使用權(quán)及房屋所有權(quán)、集體建設(shè)用地使用權(quán)及建筑物（構(gòu)筑物）所有權(quán)的權(quán)利人已領(lǐng)（換）取房屋權(quán)屬證書但未領(lǐng)取土地權(quán)屬證書的情況，需委托權(quán)籍調(diào)查單位開展權(quán)屬調(diào)查工作，通過實際調(diào)查的方式形成調(diào)查材料最終確定土地性質(zhì)。

不動產(chǎn)測量需統(tǒng)籌考慮基礎(chǔ)條件、工作需求、經(jīng)濟可行性和技術(shù)可能性，在確保不動產(chǎn)權(quán)益安全的情況下依據(jù)不動產(chǎn)的類型、位置和不動產(chǎn)單元的構(gòu)成方式，具體操作上需要因地制宜，審慎科學(xué)地選擇符合本地區(qū)實際的不動產(chǎn)測量方法，確保不動產(chǎn)單元界址清楚、面積準(zhǔn)確。

針對不同的區(qū)域需要使用不同測量方法，在城鎮(zhèn)、村莊、獨立礦區(qū)等建設(shè)用地應(yīng)采用解析法來測量界址點坐標(biāo)并計算土地面積，對房屋邊長進行實地丈量，并采用幾何要素法來計算房屋面積。

對于分散、獨立的建設(shè)用地，可采用解析法測量界址點坐標(biāo)并計算土地面積;也可采用圖解法測量界址點坐標(biāo)，此時，宜實地丈量界址邊長和房屋邊長并采用幾何要素法計算土地面積和房屋面積。

對于海域和耕地、林地、園地、草地、水域、灘涂等用地，既可選擇解析法也可選擇圖解法獲取界址點坐標(biāo)并計算土地（海域）的面積，如果其上存在房屋等定著物，則宜采用實地丈量其邊長并采用幾何要素法計算房屋面積[4]。

4結(jié)束語

綜上所述，不動產(chǎn)權(quán)籍調(diào)查關(guān)系到千家萬戶老百姓的切身利益，是國家落實房地統(tǒng)一登記的前提和基礎(chǔ)，如何高效高質(zhì)量完成不動產(chǎn)權(quán)籍調(diào)查工作非常重要?？傊诋?dāng)前社會快速發(fā)展過程中，不動產(chǎn)相關(guān)工作受到越來越多的關(guān)注，其對于社會和經(jīng)濟的發(fā)展都具有極為重要的意義。進一步做好不動產(chǎn)權(quán)籍調(diào)查工作，全面提高不動產(chǎn)相關(guān)工作的管理水平和質(zhì)量，有利于國民經(jīng)濟建設(shè)的健康發(fā)展。

參考文獻

[1] 宋天舒.試論不動產(chǎn)權(quán)籍一體化管理[J].工程建設(shè)與設(shè)計，2019（1）： 260-261，264.

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[3] 劉湘益.不動產(chǎn)測繪特點及測繪技術(shù)探析[J].智能城市，2020（1）： 39-40.

[4] 劉思潔，李文龍.廣東省不動產(chǎn)登記數(shù)據(jù)質(zhì)量檢查軟件的設(shè)計與實現(xiàn)[J].測繪與空間地理信息，2020（2）：114-117.