王志　雷玄

早于2015年，云南城投就提出了“到2020年，實(shí)現(xiàn)進(jìn)軍中國房企50強(qiáng)”的目標(biāo)。

現(xiàn)在看來，這一目標(biāo)太過“宏偉”以致遙不可及，甚至可以說是現(xiàn)代版的房企“烏托邦”。

過去1年，云南城投的銷售額已名不見克爾瑞研究中心發(fā)布的《2019年中國房企銷售榜TOP200》。據(jù)該份榜單，廣西中鼎以71.3億元的銷售額，位列第200。期內(nèi)，超過100億元規(guī)模的房企達(dá)161家，勤誠達(dá)以100.2億元的銷售額墊底。

在“2月24日，云南城投對上交所《關(guān)于對公司業(yè)績預(yù)虧事項(xiàng)問詢函》所進(jìn)行的回復(fù)”中披露，2019年上市公司房地產(chǎn)開發(fā)業(yè)務(wù)銷售收入約40億元，相較2018年（75.15億元）下降約47%。

雖然，2017年、2018年，云南城投出于“心虛”沒有在年報(bào)中披露銷售額。但，據(jù)克爾瑞研究中心數(shù)據(jù)，上述年份，上市公司分別實(shí)現(xiàn)流量金額71.1億元、80.3億元。從2018年數(shù)值可以看出，2019年云南城投的銷售額也將出現(xiàn)較大幅度下滑。

《2019年中國房企銷售榜TOP200》顯示，位居第50的新希望地產(chǎn)，其流量金額為735.9億元。相較之下，云南城投想要擠進(jìn)TOP50無異于“天方夜譚”。

所謂“理想很豐滿，現(xiàn)實(shí)很骨感”，大抵不過如此。

正如58安居客房產(chǎn)研究院首席分析師張波分析表示，并非云南城投不具備相應(yīng)實(shí)力，而是由于其自身問題導(dǎo)致錯(cuò)失近幾年快速發(fā)展的好時(shí)機(jī)。近年來，云南城投問題亦不斷涌現(xiàn)。在銷售不利、投資不順、高管投案等影響下，企業(yè)財(cái)務(wù)狀況不容樂觀。因此，2020年云南城投進(jìn)軍房企50強(qiáng)已成為“鏡中花”。

賣“子”求生

持續(xù)擴(kuò)大的虧損，使得云南城投正在加速“賣賣賣”。

1月23日，云南城投發(fā)布《2019年年度業(yè)績預(yù)虧公告》，預(yù)計(jì)公司2019年歸屬于上市公司股東的凈利潤將虧損24.5億元-29.5億元。云南城投將虧損原因歸結(jié)為“營收規(guī)模較2018年大幅下降，造成經(jīng)營虧損;對控股子公司藝術(shù)家園項(xiàng)目、海東方體育休閑公園項(xiàng)目分別計(jì)提存貨減值準(zhǔn)備約 2.3億元和2.2億元”。

發(fā)生虧損并不意外。早于2019年一季度，云南城投業(yè)績就由正轉(zhuǎn)負(fù)，虧損3.75億元。由此，上市公司陷入持續(xù)虧損的“深潭”。2019年中期、2019年三季度，云南城投相繼虧損7.85億元和10.63億元。

不難看出，單2019年第四季度，云南城投就至少虧損了13.87億元，遠(yuǎn)超之前3個(gè)季度之和。正是因?yàn)檫@點(diǎn)，上交所在當(dāng)日便下發(fā)對云南城投預(yù)虧事項(xiàng)的問詢函，要求上市公司說明“2019年四季度出現(xiàn)大額虧損的具體原因及合理性”、“有無因收入、成本和費(fèi)用的結(jié)轉(zhuǎn)安排，存在前期業(yè)績虛假或調(diào)節(jié)利潤的情形”。

直至2月24日，云南城投才對這一問詢進(jìn)行回復(fù)。據(jù)其披露，2019年四季度經(jīng)營虧損導(dǎo)致歸母凈利潤影響數(shù)為-2.77億元;計(jì)提存貨跌價(jià)準(zhǔn)備、財(cái)務(wù)費(fèi)用增加和遞延所得稅資產(chǎn)轉(zhuǎn)回等其他因素導(dǎo)致四季度的經(jīng)營虧損對歸母凈利潤影響數(shù)為-12.58億元，兩者合計(jì)對歸母凈利潤影響數(shù)為-15.35億元。

財(cái)經(jīng)評論員嚴(yán)躍進(jìn)告訴《中國質(zhì)量萬里行》，虧損是需要上市公司警惕的。前幾年，云南城投戰(zhàn)略擴(kuò)張非常厲害，是全國城投類企業(yè)中投資節(jié)奏比較猛的企業(yè)。但是，很顯然過快的投資往往也容易受政策影響。從后續(xù)市場來看，也說明其經(jīng)營步伐太快也是不穩(wěn)的。

為“實(shí)現(xiàn)資金回籠”，云南城投于2月19日以協(xié)議轉(zhuǎn)讓的方式，作價(jià)4.91億元，向云南保利實(shí)業(yè)轉(zhuǎn)讓昆明欣江合達(dá)城市建設(shè)有限公司（下稱“欣江合達(dá)”）60%股權(quán)。此外，云南保利實(shí)業(yè)還需承擔(dān)后者6.72億元股東借款本息。

在這之前的1月2日，云南城投就以非公開協(xié)議方式轉(zhuǎn)讓東莞云投置業(yè)股份有限公司（下稱“東莞云投”）90%股權(quán)，交易價(jià)款擬定為9.41億元。

上述股權(quán)出讓期間，云南城投還謀劃了另外一樁大型的“賣賣賣”。

1月21日，云南城投與其控股股東云南省城市建設(shè)投資集團(tuán)有限公司（下稱“省城投集團(tuán)”）簽署了《合作意向協(xié)議》，就出售公司下屬17家子公司的股權(quán)進(jìn)行了約定。根據(jù)協(xié)議，省城投集團(tuán)將以支付現(xiàn)金的方式收購上市公司持有的天津銀潤100%的股權(quán)、蒼南銀泰70%的股權(quán)等17家子公司的相應(yīng)股權(quán)。

用云南城投自己的話來說，這是“瘦身健體”。因?yàn)?，上述出讓公司中，?0家在2019年前三季度處于虧損狀態(tài)。

在張波看來，對于云南城投，目前更為重要并非是“買買買”，而是通過甩掉部分資產(chǎn)“包袱”，合理降低負(fù)債水平，回歸有序發(fā)展。以此弱化各類負(fù)面影響，實(shí)現(xiàn)財(cái)務(wù)結(jié)構(gòu)的優(yōu)化。

云南城投的“賣賣賣”始于2018年。該年6月和8月，上市公司分別公開掛牌轉(zhuǎn)讓大理滿江康旅投資有限公司（下稱“滿江康旅”）80%股權(quán)、昆明七彩云南城市建設(shè)投資有限公司（下稱“七彩云南”）59.5%股權(quán)。據(jù)其年報(bào)披露，兩者的最終成交價(jià)相應(yīng)為5.37億元和14.58億元。

這“挽救”了當(dāng)年的業(yè)績，正如上交所下發(fā)對云南城投2018年年報(bào)問詢函中所表示，“是公司歸母凈利潤扭虧為盈的重要交易”。

“船大難掉頭”

歷史已經(jīng)多次證明，現(xiàn)在急切地“賣賣賣”，都是源自之前長期已久所熱衷瘋狂地“買買買”。這種“買買買”，很少有“理性”可言。

2016年，作為云南城投“十三五”戰(zhàn)略規(guī)劃的開局之年。上市公司以18.63代價(jià)，收購了銀泰集團(tuán)8個(gè)項(xiàng)目，這一收購在當(dāng)年確認(rèn)了營業(yè)外收入3.24億元。盡管如此，該年上市公司業(yè)績還是下滑了12.38%。期內(nèi)，云南城投對外股權(quán)投資16.23億元，債權(quán)投資7.56億元。相較2015年，對外投資同比增加132.17%。該年度，云南城投實(shí)現(xiàn)營收97.7億元，同比增加143.46%。

“買買買”對于增加營收，可謂立竿見影，這也為其“迷戀”上股權(quán)收購埋下伏筆。

2017年、2018年，云南城投繼續(xù)加碼對外股權(quán)投資，合同金額分別高達(dá)35.37億元、64.17億元，相應(yīng)同比增長148%和81.42%。正如嚴(yán)躍進(jìn)所說，云南城投可以認(rèn)為是這兩年城投公司中投資節(jié)奏最積極的企業(yè)。

只是營收的增長在2018年就戛然而止，不增反降，降幅達(dá)33.69%。如若不是滿江康旅、七彩云南兩家公司相應(yīng)股權(quán)的出讓，2018年云南城投將發(fā)生虧損。進(jìn)入2019年，云南城投營收更是持續(xù)向下。

對此，云南城投相關(guān)負(fù)責(zé)人告訴《中國質(zhì)量萬里行》，過去1年，受金融監(jiān)管政策收緊及公司原董事長事件影響，公司融資額明顯下降。由于新增融資額及銷售回款主要用于保障金融機(jī)構(gòu)還款，后續(xù)開發(fā)資金嚴(yán)重不足，導(dǎo)致項(xiàng)目開發(fā)周期拉長、竣工結(jié)轉(zhuǎn)延后。受此影響， 公司銷售收入大幅下降。

不難發(fā)現(xiàn)，不理性地“買買買”弊端，在2018年已經(jīng)顯露，云南城投也選擇迅速“掉頭”。但為時(shí)已晚，長達(dá)2年半的“買買買”讓云南城投深刻體會到“船大難掉頭”。

滿江康旅、七彩云南相應(yīng)股權(quán)的出讓，僅是將云南城投虧損的時(shí)間往后延了一個(gè)季度。

對于抑制虧損，云南城投相關(guān)負(fù)責(zé)人表示，2020年，公司資金將優(yōu)先向周轉(zhuǎn)速度快、收益高的在建項(xiàng)目傾斜，加快開發(fā)節(jié)奏，保障項(xiàng)目按計(jì)劃竣工交付。同時(shí)，加大對現(xiàn)有商鋪及車位的去化力度，并將通過加強(qiáng)成本管控，保證工程成本實(shí)現(xiàn)“減法”控制目標(biāo)。

值得注意的是，在2016年云南城投加大對外股權(quán)投資之際，其有息負(fù)債就推高至412.74億元，同比增長49%。從此，長期盤踞這樣的水平。截至2019年三季度，上市公司有息負(fù)債443.34億元。期內(nèi)，云南城投的凈負(fù)債達(dá)546.16%，為近5年來峰值。杠桿之高，讓人瞠目。

可以肯定的是，這未必是其真實(shí)負(fù)債水平，因?yàn)樯贁?shù)股東權(quán)益已成為房企隱藏負(fù)債的慣用手段。截至2019年三季度，云南城投少數(shù)股東權(quán)益在股東權(quán)益合計(jì)中占比42.86%。將時(shí)間推至2016年一季度，上市公司這一數(shù)值不過為23.24%。

關(guān)于如何降低負(fù)債水平，云南城投相關(guān)負(fù)責(zé)人表示，公司將根據(jù)內(nèi)外部環(huán)境的改變，通過項(xiàng)目轉(zhuǎn)讓、項(xiàng)目合作、資產(chǎn)置換等多種方式，改善公司資本結(jié)構(gòu)，降低公司資產(chǎn)負(fù)債率。

同處“推高”中的，還有其短期償債缺口。截至2019年三季度，云南城投的貨幣資金為21.05億元，而其短期借款和一年內(nèi)到期的非流動負(fù)債分別為20.92億元和170.44億元。前者與后兩者之和，還存有著170.31億元的缺口，而這也是其自2016年以來的最大缺口。

對于如何來緩解資金鏈的緊張，云南城投相關(guān)負(fù)責(zé)人表示，省城投集團(tuán)擬以市場公允價(jià)值收購公司下屬銀泰系列項(xiàng)目等17家子公司的部分股權(quán)。本次交易涉及到的資產(chǎn)總額約320億元，有息負(fù)債約226億元，交易收回的價(jià)款公司計(jì)劃用于償還債務(wù)和補(bǔ)充流動資金。這正是上文述及的“瘦身健體”之交易。

只是“賣賣賣”也沒能使云南城投糟糕的現(xiàn)金流得到根本性的改善。截至2019年三季度，云南城投經(jīng)營活動產(chǎn)生的現(xiàn)金流量凈額為-9.5億元，大有難以好轉(zhuǎn)之勢。

數(shù)據(jù)來源：云南城投歷年年報(bào)，《中國質(zhì)量萬里行》獨(dú)家整理