趙彭

城陽(yáng)區(qū)共有產(chǎn)權(quán)政策政策聚焦人才“買(mǎi)房難”“買(mǎi)房貴”的問(wèn)題，城陽(yáng)區(qū)從房源和資金方面給予支持，減輕人才購(gòu)房壓力。

截至6月20日，青島市城陽(yáng)區(qū)人才共有產(chǎn)權(quán)住房政策（以下簡(jiǎn)稱(chēng)共有產(chǎn)權(quán)房）已經(jīng)實(shí)施近100天。3個(gè)多月里，城陽(yáng)區(qū)實(shí)現(xiàn)了人才、樓市雙豐收了嗎？

助推引才

3月中旬以來(lái)，城陽(yáng)區(qū)出臺(tái)人才共有產(chǎn)權(quán)住房、支持人才12條等人才政策。政策聚焦人才“買(mǎi)房難”“買(mǎi)房貴”的問(wèn)題，城陽(yáng)區(qū)從房源和資金方面給予支持，減輕人才購(gòu)房壓力。在區(qū)域內(nèi)統(tǒng)籌優(yōu)質(zhì)商品住房，面向從院士到大專(zhuān)學(xué)歷等各類(lèi)人才開(kāi)放。根據(jù)青島市確定的人才七個(gè)層次，對(duì)不同層次人才購(gòu)房時(shí)由企業(yè)承擔(dān)購(gòu)房總價(jià)的20%或30%，與企業(yè)共有產(chǎn)權(quán)。

其中，屬于一至四層次的人才，產(chǎn)權(quán)比例為3：7，期限為8年，期滿后，企業(yè)無(wú)償贈(zèng)送共有產(chǎn)權(quán);屬于五至七層次的人才，產(chǎn)權(quán)比例為2：8，期限為5年，期滿后，人才按照“孰低”原則，回購(gòu)共有產(chǎn)權(quán)。

共有產(chǎn)權(quán)房政策出臺(tái)之后，在城陽(yáng)區(qū)西安電子科技大學(xué)青島計(jì)算技術(shù)研究院從事財(cái)務(wù)工作的張小姐購(gòu)買(mǎi)了一套總價(jià)為178.34萬(wàn)元的海爾白云山花園共有產(chǎn)權(quán)房。為了減輕還款的壓力，她選擇貸款90萬(wàn)，首付是88.34萬(wàn)元，其中，共有產(chǎn)權(quán)部分根據(jù)共有產(chǎn)權(quán)政策城陽(yáng)區(qū)為她墊付了20%即35.66萬(wàn)元，剩余52.34萬(wàn)元由她自己支付。

張小姐是一名來(lái)自甘肅的90后女生，于廣東省某大學(xué)畢業(yè)后來(lái)到青島就業(yè)，共有產(chǎn)權(quán)房政策為她圓了一個(gè)在青島安家的夢(mèng)。張小姐表示，“目前初步算下來(lái)，每月還款不到6000元，另外公積金還能幫還一部分。月供在我目前的承受范圍之內(nèi)?！北M管五年后共有產(chǎn)權(quán)部分要“回購(gòu)”，但這個(gè)政策仍然對(duì)像她這樣的年輕人十分“友好”，她說(shuō)：“相當(dāng)于無(wú)息支持5年，而且孰低原則能保證我們的利益。”

城陽(yáng)區(qū)共有產(chǎn)權(quán)住房政策推出后，不僅吸引了新人紛至沓來(lái)，對(duì)已經(jīng)在城陽(yáng)生活和工作的各類(lèi)人才來(lái)講，也是一項(xiàng)重大利好。

“共有產(chǎn)權(quán)房對(duì)人才引進(jìn)和培養(yǎng)工作是非常重大的利好?！蔽靼搽娮涌萍即髮W(xué)青島計(jì)算技術(shù)研究院副院長(zhǎng)王建東表示，共有產(chǎn)權(quán)房辦法出臺(tái)以來(lái)，該研究院已經(jīng)有五六名人才和員工提交了申請(qǐng)并成功獲批，目前還有多人正在排隊(duì)申請(qǐng)中。

更令王建東感到欣喜的，是研究院對(duì)外地人才的吸引力在增強(qiáng)?！敖?個(gè)月以來(lái)，能明顯感覺(jué)到外地人才對(duì)我們研究院、對(duì)城陽(yáng)更有興趣了?！?王建東表示，因?yàn)檠芯吭簩?duì)應(yīng)的多數(shù)是研究生以上的高端人才，這些人才來(lái)城陽(yáng)區(qū)買(mǎi)房子，將享受一至四層次政策，買(mǎi)房的首付款已不是問(wèn)題，“與其他城市相比，這種吸引力真的是挺大的?！?/p>

“來(lái)城陽(yáng)創(chuàng)業(yè)，肯定不是單槍匹馬?！鼻鄭u國(guó)際博士后創(chuàng)新創(chuàng)業(yè)園副總經(jīng)理孫承曉也認(rèn)為共有產(chǎn)權(quán)政策對(duì)人才招攬起到了拉動(dòng)作用。他說(shuō)：“每個(gè)高層次人才的背后，都有一個(gè)團(tuán)隊(duì)。城陽(yáng)出臺(tái)的聚集人才引進(jìn)措施，對(duì)初次來(lái)城陽(yáng)區(qū)就業(yè)創(chuàng)業(yè)的博士和碩士研究生，選擇購(gòu)買(mǎi)首套商品住房的，還能享受15萬(wàn)元或10萬(wàn)元的一次性安家費(fèi)……這些政策，讓整個(gè)創(chuàng)業(yè)團(tuán)隊(duì)都放心、安心，更有信心。”

城陽(yáng)區(qū)正在推動(dòng)制造業(yè)升級(jí)和新興產(chǎn)業(yè)發(fā)展，提高科技創(chuàng)新支撐能力。根據(jù)城陽(yáng)區(qū)的計(jì)劃，到2022年，全區(qū)高新技術(shù)企業(yè)要達(dá)到800家，備案科技型中小企業(yè)1000家;引進(jìn)和培養(yǎng)50名左右博士后等高層次人才，吸引60個(gè)左右的項(xiàng)目入園創(chuàng)新創(chuàng)業(yè)。

隨著區(qū)域建設(shè)推進(jìn)，城陽(yáng)區(qū)將肩負(fù)引進(jìn)更多人才的重任。目前，在城陽(yáng)區(qū)申報(bào)當(dāng)選的山東省“一事一議”的頂尖人才，獎(jiǎng)勵(lì)500萬(wàn)元。青島市認(rèn)定的頂尖人才團(tuán)隊(duì)，最高可給予5000萬(wàn)元的綜合資助。同時(shí)，不僅僅是頂級(jí)人才，其他各行各業(yè)各層次人才和培養(yǎng)及引進(jìn)單位均有激勵(lì)標(biāo)準(zhǔn)。政策中還明確提出，除了吸引和鼓勵(lì)人才落戶(hù)城陽(yáng)，同時(shí)也對(duì)于引進(jìn)人才的單位給予獎(jiǎng)勵(lì)。這一系列引進(jìn)人才的舉措，都將與共有產(chǎn)權(quán)購(gòu)房政策實(shí)現(xiàn)互相拉動(dòng)。

提振樓市

4月上旬，城陽(yáng)區(qū)進(jìn)一步拓寬了共有產(chǎn)權(quán)房的準(zhǔn)入范圍，包括私營(yíng)企業(yè)員工也可提出申請(qǐng)。6月16日城陽(yáng)區(qū)對(duì)政策再加碼，將五至七層次人才與區(qū)屬?lài)?guó)企的產(chǎn)權(quán)比例調(diào)整為7：3。同時(shí)放低申請(qǐng)門(mén)檻，人才可直接到對(duì)應(yīng)街道辦事處申請(qǐng)，人才所屬單位無(wú)需再簽署對(duì)公協(xié)議。共有產(chǎn)權(quán)房回購(gòu)限制也由5年期，放寬至滿3年不足5年可一事一議。而對(duì)于駐城陽(yáng)的大專(zhuān)院校、科研院所和重點(diǎn)骨干企業(yè)的不定期居住的流動(dòng)性人才，也進(jìn)一步設(shè)立了“柔性政策”，凡是每年在城陽(yáng)區(qū)工作生活時(shí)間滿6個(gè)月，且用人單位出具證明后，報(bào)區(qū)屬?lài)?guó)企備案即可享受同等待遇。

政策普惠力度加強(qiáng)后，已經(jīng)有超過(guò)萬(wàn)人提出申請(qǐng)。

而需求旺盛對(duì)樓市形成了直接傳導(dǎo)。

一些項(xiàng)目開(kāi)始重現(xiàn)人頭攢動(dòng)的場(chǎng)面，一些樓盤(pán)的價(jià)格也有了較大的漲幅。

“年前看好了旭輝銀盛泰正陽(yáng)府項(xiàng)目，開(kāi)盤(pán)時(shí)12000元/平方米。目前毛坯房的售價(jià)已經(jīng)達(dá)到16000元/平方米，這一下子漲了4000多?！笔忻穸胖窘埽ㄒ簦┍硎荆骸斑@個(gè)項(xiàng)目的地段較好，又是實(shí)驗(yàn)二小的學(xué)區(qū)，只是因?yàn)榭恐鵁犭姷臒熗?，再加上去年城?yáng)樓市比較低迷，所以當(dāng)時(shí)定價(jià)只有12000元。但是沒(méi)想到共有產(chǎn)權(quán)房政策一出，房?jī)r(jià)直接上漲。”

共有產(chǎn)權(quán)房政策“帶動(dòng)了人才進(jìn)入城陽(yáng)區(qū)的積極性，也給樓市提供了積極的信號(hào)?！痹?jīng)實(shí)際操作多筆共有產(chǎn)權(quán)房業(yè)務(wù)的城陽(yáng)區(qū)民城路鏈家店經(jīng)紀(jì)人夏信遠(yuǎn)表示，目前房?jī)r(jià)已呈現(xiàn)整體回升。但共有產(chǎn)權(quán)房政策并非是帶動(dòng)房?jī)r(jià)上漲的直接原因。他說(shuō)：“受調(diào)控影響，2019年城陽(yáng)板塊的房?jī)r(jià)已經(jīng)基本見(jiàn)底，因此房?jī)r(jià)回暖，共有產(chǎn)權(quán)房政策的帶動(dòng)僅限于疊加因素?！?/p>

據(jù)統(tǒng)計(jì)，共有產(chǎn)權(quán)房政策發(fā)布以來(lái)，已經(jīng)有萬(wàn)科、和達(dá)、天一仁和、鑫江、旭輝銀盛泰、青特、卓越、龍湖、綠地等多個(gè)品牌開(kāi)發(fā)商參與。

“從近期操作的項(xiàng)目來(lái)看，青特、卓越蔚藍(lán)郡、綠地國(guó)科小鎮(zhèn)等共有產(chǎn)權(quán)房項(xiàng)目很受歡迎?！毕男胚h(yuǎn)表示，一方面小戶(hù)型為一些基礎(chǔ)型人才的置業(yè)圓夢(mèng)，一方面改善型住宅也深受歡迎?！白吭轿邓{(lán)郡以小戶(hù)型為主，深受剛剛?cè)肭鄤?chuàng)業(yè)的人才青睞。而綠地國(guó)科小鎮(zhèn)除了戶(hù)型大，能滿足改善需求外，其作為學(xué)區(qū)房的優(yōu)勢(shì)，也為項(xiàng)目加分不少?！?/p>

“入市的項(xiàng)目，多為城陽(yáng)區(qū)的優(yōu)勢(shì)項(xiàng)目或者潛力樓盤(pán)?！鼻嗵刂脴I(yè)品牌負(fù)責(zé)人孫龍表示：“青特在城陽(yáng)的項(xiàng)目，悅海府、青特小鎮(zhèn)、花嶼城，都有共有產(chǎn)權(quán)房供應(yīng)。其中，悅海府作為品質(zhì)樓盤(pán)，青特小鎮(zhèn)自有配套比較完善，花嶼城有山水資源優(yōu)勢(shì)，均在人才招攬中發(fā)揮了巨大的產(chǎn)品吸引力?！?/p>

孫龍認(rèn)為，共有產(chǎn)權(quán)房政策對(duì)樓市有明顯促進(jìn)作用。具體表現(xiàn)在區(qū)域內(nèi)成交量已有顯著提高。他說(shuō)：“這一政策的實(shí)施，對(duì)于開(kāi)發(fā)商后期產(chǎn)品研發(fā)也做了更多的樣本采集。后續(xù)將在社區(qū)配套、產(chǎn)品功能性等方面會(huì)針對(duì)一些人才的集中需求進(jìn)行專(zhuān)門(mén)考慮。”

青島銳理的最新數(shù)據(jù)顯示，5月25日-5月31日這一周，青島市總共成交新房3136套，環(huán)比上周上漲13.75%。其中，城陽(yáng)區(qū)由于“共有產(chǎn)權(quán)”政策的利好，共占據(jù)5月份銷(xiāo)售榜單六成的位置。

同時(shí)，“在這一輪共有產(chǎn)權(quán)政策的推進(jìn)中，通過(guò)人才聚集給區(qū)域人口質(zhì)量帶來(lái)了極大的提升，也是值得肯定的?！毕男胚h(yuǎn)說(shuō)?！案哔|(zhì)量人口也帶動(dòng)了區(qū)域購(gòu)買(mǎi)力和區(qū)域購(gòu)買(mǎi)價(jià)值。這是共有產(chǎn)權(quán)房政策給樓市帶來(lái)的邊際效應(yīng)之一。”

仍需完善

值得注意的是，城陽(yáng)區(qū)“共有產(chǎn)權(quán)房”與之前住建部曾提出的共有產(chǎn)權(quán)住房概念完全不同。

住建部推出的共有產(chǎn)權(quán)住房，是地方政府讓渡部分土地出讓收益，然后低價(jià)配售給符合條件的保障對(duì)象家庭所建的房屋，屬于政策性住房序列。

而城陽(yáng)區(qū)出臺(tái)的為共有產(chǎn)權(quán)商品房，本質(zhì)上是商品房序列，主要是為了吸納人才、符合條件的人才可以和企業(yè)按照相應(yīng)比例共同持有產(chǎn)權(quán)的住房。

從政策設(shè)計(jì)上看，城陽(yáng)區(qū)出臺(tái)的這一政策有人才引進(jìn)和提振樓市兩大目標(biāo)。而讓人才通過(guò)“政策+市場(chǎng)化”方式獲得屬于自己的住房是政策設(shè)計(jì)的出發(fā)點(diǎn)之一。

由此，不難看出，城陽(yáng)區(qū)共有產(chǎn)權(quán)房是一項(xiàng)“政府親自下場(chǎng)，跟你合作買(mǎi)房”的利民助企政策。從政策設(shè)計(jì)上講，一方面筑巢引“士”，一方面又“安得廣廈”，整個(gè)政策在設(shè)計(jì)和實(shí)施上都是成功的。

但這并不能忽視眼下的市場(chǎng)、政策環(huán)境中存在著的諸多隱患。

目前可以談到的問(wèn)題有三個(gè)。

一是城陽(yáng)區(qū)政府委托四大國(guó)資平臺(tái)：城發(fā)集團(tuán)、開(kāi)投集團(tuán)、動(dòng)投集團(tuán)和市政集團(tuán)為本次共有產(chǎn)權(quán)政策的資金平臺(tái)，但歸根結(jié)底資金仍然是來(lái)自財(cái)政支持，共有產(chǎn)權(quán)房近期的火爆想必也給財(cái)政帶來(lái)了巨大壓力。

同時(shí)，共有產(chǎn)權(quán)房作為因城施策的地方性政策，其在設(shè)計(jì)上對(duì)于二手房市場(chǎng)有一定的流通性擠壓。在調(diào)控不放松的宏觀要求下，新房快速去化，二手房市場(chǎng)卻流通性稀缺，短期難破樓市的存量困局。

最后，對(duì)于人才所購(gòu)買(mǎi)的共有產(chǎn)權(quán)房來(lái)說(shuō)，短期內(nèi)如果遇到周轉(zhuǎn)問(wèn)題，在產(chǎn)權(quán)共有的前提下，如何進(jìn)行資產(chǎn)處置？也尚未規(guī)范解決方案。

當(dāng)然，作為一個(gè)實(shí)施剛100天的新政，難免要面對(duì)“尺長(zhǎng)寸短”式的煩惱。考慮眼下長(zhǎng)期調(diào)控不放松的房地產(chǎn)市場(chǎng)環(huán)境，對(duì)比前后眾多一日游、兩日游的短命政策，城陽(yáng)區(qū)共有產(chǎn)權(quán)房給消費(fèi)者和企業(yè)帶來(lái)的實(shí)際助推還是很明顯的。而且，城陽(yáng)區(qū)的實(shí)施在全國(guó)具有一定的標(biāo)桿性，目前已經(jīng)有多地?cái)M跟進(jìn)效仿。如果政府能夠針對(duì)存在的部分問(wèn)題做出相應(yīng)的調(diào)整完善，相信共有產(chǎn)權(quán)房政策將會(huì)發(fā)揮更大的能效。