劉曉霞
河南省遂平縣自然資源局 河南 遂平 463100
2008年金融危機后,投資者信心下降,政府實行量化寬松政策,大量投資進入房地產(chǎn)行業(yè)。由于房價上漲勢頭過猛,“天價房價”的產(chǎn)生使得房價成為人們熱議的話題。而地價作為房價成本重要的組成部分,土地市場作為政府一級壟斷市場,房價與地價的關(guān)系也成為學術(shù)討論的話題。本文就針對城市土地與房地產(chǎn)經(jīng)濟相關(guān)問題進行分析。
1.1 從玉米法律悖論角度看土地價格與房產(chǎn)價格 玉米法律悖論指的是在1800年時,英國制定法律谷物進口進行了限制,由此來抬高了玉米的價格。進而刺激了國家對玉米土地的需求,導致了土地價格上漲的結(jié)果的事件。所以筆者從玉米法律悖論的角度出發(fā)得出土地價格與房產(chǎn)價格波動與供需關(guān)系有著很大的聯(lián)系。土地上可以種植玉米,而在該土地上種植出的玉米的價格升高時,會給予土地價格一定的拉動力,使得土地價格上升。從玉米法律悖論角度進行類比,房產(chǎn)的價格會決定土地價格,當房產(chǎn)價格升高時,土地價格也會隨之升高。
1.2 從房價構(gòu)成角度看土地價格與房產(chǎn)價格 房價的構(gòu)成主要是由地價、建設成本、稅費、費用以及利潤這五個方面構(gòu)成。其中地價主要是指土地出讓金,也就是開發(fā)商在獲取土地的使用權(quán)時需要支付土地有償使用費用。另外,地價在房價成本構(gòu)成中所占的比例達到有30%。且在不同的城市中每個地區(qū)的房價與地價都是不一樣的。通常情況下土地價格與房產(chǎn)價格的關(guān)系是成正比的。如若該城市地段的地價高,那么其房價也會隨之增高,反之若該地段地價低,那么其房價也會隨之降低。
1.3 從供需角度看土地價格與房產(chǎn)價格 從經(jīng)濟角度出發(fā),土地價格和房產(chǎn)價格與市場供求關(guān)系是一致的,都是相互聯(lián)系、相互制約的關(guān)系。當商品供不應求時其價格會變高,反之,當商品供大于求時價格則會降低。摒除受國家宏觀調(diào)控土地價格和房產(chǎn)價格的影響,土地價格與房產(chǎn)價格更容易受到供需關(guān)系的影響[1]。且伴隨著土地制度的改革,我國對土地價格與房產(chǎn)價格的調(diào)整也發(fā)生了一些變化。所以市場供需關(guān)系是否平衡對房價與土地價格的影響顯得極為重要。換句話說,若房產(chǎn)價格連續(xù)不斷的增長,土地價格也會隨之增長。
2.1 土地儲備制度對房地產(chǎn)經(jīng)濟的影響
2.1.1 土地儲備制度的含義與運作 所謂土地儲備制度是指國家頒布的《土地儲備管理方法》。它是以“完善土地儲存制度,加強土地調(diào)控,規(guī)范土地市場運行,促進土地節(jié)約集約利用,提高建設用地保障能力”為目的的制度。然而在目前我國的土地儲存制度并不完善。根據(jù)目前的房產(chǎn)經(jīng)濟運行狀況來看,很多開發(fā)商以盈利為主對土地進行大量儲存,這無疑破壞了土地儲存的平衡發(fā)展。在這種情況下,土地儲存制度容易隨著時間的推移而被人們逐漸忽略與淡忘,十分影響土地市場的正常運行。另外,從土地收購方面上來說,土地在收購中得到的補償價格往往較低,常達不到預想的滿意效果實屬弊端,不僅阻礙了我國地產(chǎn)經(jīng)濟的發(fā)展,還容易導致土地市場出現(xiàn)不公開透明、不公正的現(xiàn)象發(fā)生。
2.1.2 土地儲備制度提高政府對房地產(chǎn)市場宏觀調(diào)控能力 土地儲存制度的實行可使政府壟斷土地一級市場,同時淘汰掉綜合實力較弱的房地產(chǎn)企業(yè)。并且開發(fā)商通過讓土地出租或者征收土地、收購土地等形式來控制土地的供應量,可從根本上改變房地產(chǎn)開發(fā)的供地方法與渠道,凸現(xiàn)了政府對房地產(chǎn)市場宏觀調(diào)控的作用。當市場出現(xiàn)問題時,可通過宏觀調(diào)控來實現(xiàn)房地產(chǎn)市場的資源配置,使土地資源得到全面有效的利用,進一步促進房產(chǎn)經(jīng)濟的平穩(wěn)發(fā)展。
2.1.3 土地儲備制度利于規(guī)范房地產(chǎn)市場 土地儲存制度的實行有利于規(guī)范房地產(chǎn)的市場秩序。在未實施土地儲存制度之前,房地產(chǎn)市場時常出現(xiàn)圈地、炒地以及土地投機等現(xiàn)象,皆是由市場秩序混亂與不規(guī)范所導致,所以政府部門實行了土地儲備制度。實行土地儲備制度可幫助房地產(chǎn)市場規(guī)范市場秩序,為房地產(chǎn)企業(yè)創(chuàng)造公平競爭的環(huán)境,減少在市場中出現(xiàn)“尋租”行為,杜絕腐敗現(xiàn)象發(fā)生。
2.1.4 土地儲備制度引發(fā)房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)重新洗牌 土地儲備制度有利于引發(fā)房地產(chǎn)企業(yè)重新整頓與淘汰綜合實力弱的房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)。目前我國一級資產(chǎn)與二級資產(chǎn)的房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)比例較少,大多數(shù)為三級或四級的剛剛成立的暫定級企業(yè)。這些企業(yè)自有資金少且實力較弱,整體綜合水平不高,難以促進房地產(chǎn)市場經(jīng)濟的發(fā)展[2]。而土地儲備制度則能很好的幫助房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)淘汰掉資質(zhì)差、綜合實力弱的企業(yè),留下自有資金多且實力強的企業(yè),幫助房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)重新洗牌,促進經(jīng)濟的發(fā)展。
2.2 土地供應制度對城市房產(chǎn)經(jīng)濟的影響 隨著我國經(jīng)濟發(fā)展水平的不斷提高,對土地利用的需求也越來越高,這就使得土地的價格飛速增長。尤其是地段較好的地區(qū)土地資源的供應更是滿足不了大眾需求。且諸多開發(fā)商對土地資源占用的越多其所累積的成本也就越多。再加上其對土地進行儲存與占用,十分影響房產(chǎn)經(jīng)濟的平穩(wěn)發(fā)展。又因為我國土地儲備制度不完善,土地資源利用率低下的情況,造成了土地資源過多被閑置的局面,十分浪費土地資源。且大部分開發(fā)商出于對利益的考慮會大面積的囤積土地,使得土地資源無法被合理利用,土地資源過于集中,破壞了房產(chǎn)經(jīng)濟的健康發(fā)展,導致其發(fā)展失衡。
2.3 土地估價制度對城市房地產(chǎn)經(jīng)濟的影響 對土地進行評估能夠促進土地交易順利進行。眾所周知土地交易類型豐富多樣,且土地交易市場具有地區(qū)局限性,所以很難獲得土地完整價格資料,難以實現(xiàn)對土地價格的評估[3]。由于我國對土地制度進行了整改,土地由原來的無償使用變?yōu)榱擞袃斒褂?,對于個人開發(fā)商來說實屬不易,就需要對土地價格進行評估。但是目前土地評估制度在具體改革上,會由于評估人員能力問題而導致評估不準確,這就容易影響房價,使得對房地產(chǎn)經(jīng)濟產(chǎn)生不利影響。
3.1 健全土地收購儲備評價制度 我國目前的土地收購儲備制度存在著許多問題。土地收購儲備制度偏離了市場調(diào)控。土地收購儲備的主旨是要對土地市場進行調(diào)控。由于土地市場對土地需要的供應關(guān)系導致土地收購儲備脫離了市場調(diào)控,這就使得土地市場的發(fā)展受到了巨大的限制,不利于土地市場的發(fā)展[4]。土地資源的使用一般都較為固定的在某一個地方,實現(xiàn)不了區(qū)域流轉(zhuǎn),所以對土地收購的使用權(quán)只能固定該區(qū)域,這就難以實現(xiàn)對土地市場的調(diào)控需求,不利于土地資源的循環(huán)利用,導致土地資源使用率低下,占有率高,浪費土地資源。這就需要健全建立土地收購儲存制度,把國家對土地市場的宏觀調(diào)控擺在首要位置,對土地的布局、結(jié)構(gòu)、數(shù)量等各方面進行控制。如此一來,不僅加強了政府對土地市場調(diào)控力度,還能有效遏制地方政府濫用權(quán)力隨意占地的情況出現(xiàn)。
3.2 提高閑置土地的清查力度 許多開發(fā)商由于受到利益的驅(qū)使,對土地資源進行大量占用卻不進行開發(fā),導致出現(xiàn)許多土地資源被閑置的情況,使得土地資源得不到合理有效的利用,造成土地資源浪費的局面。通過對土地閑置、未按期交地、開發(fā)規(guī)模超過實際開發(fā)能力等違約情況進行稽查處理閑置土地,從而促進土地市場的健康發(fā)展。對超過動工開發(fā)期的閑置土地重新進行市場分配或者依法收回,讓土地資源得到更合理的使用[5]。同時少部分地區(qū)政府相關(guān)工作人員存在著素質(zhì)水平不高的現(xiàn)象,喜歡投機取巧,對工作落實不到位,故也要加強對相關(guān)工作人員的問責機制和獎懲制度。
3.3 優(yōu)化土地估價的相關(guān)制度 完善土地市場有利于專業(yè)人員對土地價格進行正確合理的評估,有助于管理土地市場,合理配置土地資源,使土地資源得到更有效的利用和開發(fā),提高其利用率和使用率,從而促進經(jīng)濟發(fā)展。又因為土地的投資影響土地估價,所以對土地進行估價有助于企業(yè)投資作出合理決策。若土地價格高土地投資成本就需要增加,反之則投資成本減少[6]。所以優(yōu)化土地估價制度有利于企業(yè)管理者對土地項目作出正確決策且進行合理有效的投資。
結(jié)合本文的分析可以得出,土地制度的不斷優(yōu)化能夠推動城市房產(chǎn)經(jīng)濟的發(fā)展。而若是想要城市房產(chǎn)經(jīng)濟得到更好的發(fā)展,就需要不斷加強閑置土地的清查力度、完善土地估價制度以及健全土地儲備評價制度。