王靜

關(guān)鍵詞：“營(yíng)改增” ?房地產(chǎn)企業(yè) ?成本控制與管理策略

一、簡(jiǎn)要概述“營(yíng)改增”政策帶給房地產(chǎn)企業(yè)成本控制與管理的影響

（一）“營(yíng)改增”政策實(shí)行背景概述

從房地產(chǎn)企業(yè)經(jīng)營(yíng)發(fā)展現(xiàn)狀可知，企業(yè)的發(fā)展具有長(zhǎng)期性特征，為了實(shí)施一個(gè)工程項(xiàng)目，往往需要經(jīng)歷較長(zhǎng)的作業(yè)時(shí)間，使用多樣化的施工作業(yè)資源，包括施工材料、人力資源、施工設(shè)備及施工人員等，在項(xiàng)目實(shí)施的全過(guò)程期間內(nèi)，房地產(chǎn)企業(yè)不僅需要保障工程施工建設(shè)質(zhì)量，而且還要定期按時(shí)足量給國(guó)家上繳稅金，其不光給房地產(chǎn)企業(yè)增加了成本管理方面的難度，同時(shí)還阻礙了房地產(chǎn)企業(yè)的下一步發(fā)展。在這樣一種情形下，只有少部分房地產(chǎn)企業(yè)能夠進(jìn)入到國(guó)際前列，一定程度上不利于我國(guó)國(guó)民經(jīng)濟(jì)的良好發(fā)展。針對(duì)相關(guān)問(wèn)題，2012年逐漸開展建立了“營(yíng)改增”的試點(diǎn)工作，并且在4年試點(diǎn)工作結(jié)束之后，于2016年5月1日正式在全國(guó)范圍內(nèi)實(shí)施了“營(yíng)改增”政策。

（二）“營(yíng)改增”期間房產(chǎn)企業(yè)成本控制與管理問(wèn)題

對(duì)房地產(chǎn)企業(yè)而言，“營(yíng)改增”政策的實(shí)施，不光能夠加快企業(yè)的財(cái)稅體制改革進(jìn)程，有助于減輕房地產(chǎn)企業(yè)的稅務(wù)負(fù)擔(dān)，而且還能夠有助于房地產(chǎn)行業(yè)規(guī)模的擴(kuò)展，深化供給側(cè)改革。從房地產(chǎn)企業(yè)實(shí)際運(yùn)行發(fā)展?fàn)顩r方面可知，“營(yíng)改增”期間，房地產(chǎn)企業(yè)存在以下幾個(gè)方面的成本控制及管理問(wèn)題。

第一，項(xiàng)目前期墊付成本方面存在的問(wèn)題。在組織開展一個(gè)房地產(chǎn)項(xiàng)目之前，企業(yè)方面往往需要籌備足夠的資金，用于滿足項(xiàng)目施工建設(shè)發(fā)展需要，從房地產(chǎn)企業(yè)資金鏈流轉(zhuǎn)情況可知，多數(shù)企業(yè)項(xiàng)目資金來(lái)源于項(xiàng)目投資或者是樓盤預(yù)售款，且樓盤預(yù)售款占比較大，一旦出現(xiàn)資金運(yùn)轉(zhuǎn)不正常情形，往往會(huì)導(dǎo)致房地產(chǎn)企業(yè)工程項(xiàng)目無(wú)法正常進(jìn)行，工程項(xiàng)目建設(shè)任務(wù)無(wú)法達(dá)成，工程項(xiàng)目施工建設(shè)質(zhì)量也缺乏相應(yīng)的保障，市場(chǎng)環(huán)境實(shí)施“營(yíng)改增”政策的情形下，房地產(chǎn)企業(yè)和建筑企業(yè)分別需要向國(guó)家稅務(wù)機(jī)關(guān)繳納增值稅，相應(yīng)的增加了房地產(chǎn)企業(yè)項(xiàng)目前期墊付成本，并對(duì)企業(yè)的資金鏈產(chǎn)生了一定的影響，加大了企業(yè)項(xiàng)目資金鏈斷裂風(fēng)險(xiǎn)。

第二，土地成本方面存在的問(wèn)題。對(duì)房地產(chǎn)企業(yè)而言，土地成本是整個(gè)工程項(xiàng)目施工作業(yè)成本的重要組成，為完成項(xiàng)目施工建設(shè)工作，房地產(chǎn)企業(yè)往往需要事前進(jìn)行土地購(gòu)置，以至于企業(yè)需要向政府方面支出部分轉(zhuǎn)讓金，實(shí)施“營(yíng)改增”政策的背景下，企業(yè)購(gòu)置的土地價(jià)格與需要繳納的增值稅多少有關(guān)，一定程度上增加了房地產(chǎn)企業(yè)購(gòu)置土地的成本，相應(yīng)的也增加了樓盤出售價(jià)格，很大程度上也會(huì)導(dǎo)致樓盤無(wú)法賣出，房地產(chǎn)企業(yè)資金鏈無(wú)法正常運(yùn)轉(zhuǎn)，進(jìn)而勢(shì)必會(huì)對(duì)國(guó)民經(jīng)濟(jì)發(fā)展產(chǎn)生影響。

第三，建筑成本方面存在的問(wèn)題。項(xiàng)目施工作業(yè)的整個(gè)過(guò)程期間內(nèi)，往往涉及到材料、人工等多方面成本，在進(jìn)行材料采購(gòu)的過(guò)程期間內(nèi)，由于材料供應(yīng)商多為私營(yíng)企業(yè)或者小工廠，不具備開具增值稅專用發(fā)票的資格，以至于很多材料采購(gòu)都沒有增值稅專用發(fā)票，非增值稅專用發(fā)票無(wú)法用于增值稅抵扣，也就無(wú)法減少房地產(chǎn)企業(yè)需要繳納的增值稅額，向農(nóng)民工發(fā)放工資多采用現(xiàn)金或工資卡方式，上述形式下也無(wú)法開具增值稅專用發(fā)票，一定程度上也會(huì)增加房地產(chǎn)企業(yè)的稅務(wù)負(fù)擔(dān)。

二、“營(yíng)改增”后房地產(chǎn)企業(yè)成本控制與管理措施內(nèi)容的探討

“營(yíng)改增”背景下，為保障房地產(chǎn)企業(yè)自身的經(jīng)營(yíng)效益，抓住政策內(nèi)容帶來(lái)的機(jī)遇，采取科學(xué)合理化的企業(yè)成本控制及管控措施，顯得極為必要，相關(guān)內(nèi)容為：

（一）房地產(chǎn)企業(yè)抵扣管理力度加大

抵扣管理制度的欠缺是多數(shù)房地產(chǎn)企業(yè)的發(fā)展弊端，為適應(yīng)“營(yíng)改增”政策背景下的企業(yè)發(fā)展需求，應(yīng)當(dāng)思考如何建設(shè)房地產(chǎn)企業(yè)內(nèi)部的抵扣管理。一方面，房地產(chǎn)企業(yè)應(yīng)當(dāng)積極尋求有關(guān)政府部門的幫助，向國(guó)家政府部門提出抵扣管理方面的建議，促使政府部門制定有管抵扣管理的政策內(nèi)容，讓房地產(chǎn)企業(yè)能夠更好的開展抵扣管理工作;另一方面，針對(duì)房地產(chǎn)企業(yè)項(xiàng)目運(yùn)行期間實(shí)際面臨的抵扣問(wèn)題，如材料采購(gòu)、施工人員聘用問(wèn)題，企業(yè)方面可基于材料供應(yīng)商的選擇、正規(guī)有資質(zhì)勞務(wù)公司的選擇，建立彼此之間良好的合作關(guān)系，在滿足房地產(chǎn)企業(yè)材料需求、人員需求同時(shí)，獲取正規(guī)有效的增值稅專用發(fā)票，用以降低房地產(chǎn)企業(yè)的增值稅。

（二）房地產(chǎn)企業(yè)發(fā)票管理力度加大

“營(yíng)改增”政策實(shí)施的環(huán)境背景下，房地產(chǎn)企業(yè)的稅費(fèi)繳納環(huán)節(jié)主要在于增值稅發(fā)票和抵扣發(fā)票，為進(jìn)行房地產(chǎn)企業(yè)的稅務(wù)負(fù)擔(dān)管理及相應(yīng)的成本管控，做好房地產(chǎn)企業(yè)日常的發(fā)票管理工作，及時(shí)獲取建筑成本、土地成本等相關(guān)成本的增值稅發(fā)票和抵扣發(fā)票。只有在房地產(chǎn)企業(yè)做好發(fā)票管理工作的情形下，才能夠推動(dòng)房地產(chǎn)企業(yè)增值稅管理工作的正常進(jìn)行。與此同時(shí)，房地產(chǎn)企業(yè)應(yīng)當(dāng)積極強(qiáng)化自身與其他合作伙伴之間的交流溝通效力，做到及時(shí)獲取相關(guān)發(fā)票，對(duì)發(fā)票進(jìn)行妥善保管，從而及時(shí)減少企業(yè)相應(yīng)的增值稅，降低房地產(chǎn)企業(yè)整體的成本支出。由此可知，為加大房地產(chǎn)企業(yè)發(fā)展管理力度，將發(fā)票管理工作及相應(yīng)的職責(zé)落實(shí)到具體某個(gè)人身上，強(qiáng)化工作人員的作業(yè)積極主動(dòng)性，為企業(yè)減少資金流出，降低資金鏈斷裂風(fēng)險(xiǎn)，保障企業(yè)經(jīng)濟(jì)效益。

（三）企業(yè)內(nèi)部成本制度管理的創(chuàng)新

為對(duì)“營(yíng)改增”政策內(nèi)容進(jìn)行合理化利用，房地產(chǎn)企業(yè)應(yīng)當(dāng)創(chuàng)新企業(yè)內(nèi)部現(xiàn)有的成本制度管理方式。首先，企業(yè)方面需要對(duì)房地產(chǎn)企業(yè)的土地購(gòu)置成本、人員聘用、材料采購(gòu)等多方面內(nèi)容進(jìn)行較為詳細(xì)的調(diào)查，對(duì)相關(guān)配合單位是否能夠開具增值稅發(fā)票、抵扣發(fā)票，能否及時(shí)提供相關(guān)發(fā)票資料等進(jìn)行調(diào)查，其次，房地產(chǎn)企業(yè)應(yīng)當(dāng)加大企業(yè)內(nèi)部創(chuàng)新型人才的培養(yǎng)力度，在人才的帶領(lǐng)下，對(duì)房地產(chǎn)企業(yè)未來(lái)的發(fā)展情況進(jìn)行相應(yīng)的預(yù)判，同時(shí)提出相應(yīng)的參考建議，另外，企業(yè)內(nèi)部成本制度管理還應(yīng)當(dāng)與投資商、合作伙伴需求相關(guān)，以期能夠更好的達(dá)成房地產(chǎn)企業(yè)未來(lái)發(fā)展前景需求。

三、結(jié)束語(yǔ)

在我國(guó)現(xiàn)代社會(huì)經(jīng)濟(jì)的持續(xù)發(fā)展歷程中，房地產(chǎn)企業(yè)占據(jù)著極其重要的地位，對(duì)國(guó)民經(jīng)濟(jì)發(fā)展有著較大的影響，“營(yíng)改增”政策內(nèi)容下，為滿足房地產(chǎn)企業(yè)的運(yùn)營(yíng)發(fā)展需要，房地產(chǎn)企業(yè)應(yīng)當(dāng)從內(nèi)外部環(huán)境兩個(gè)方面，思考企業(yè)內(nèi)部成本控制及管理的方式。

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