李世紅

摘 要：隨著人們生活水平的提高，老舊住宅樓住戶對(duì)加裝電梯的呼聲越來(lái)越高，如何解決好老舊住宅樓老年人的出行問(wèn)題。從老舊住宅樓加裝電梯的切實(shí)需要出發(fā)，對(duì)加裝電梯的問(wèn)題、考慮因素以及措施進(jìn)行分析，以供參考。

關(guān)鍵詞：老舊住宅;加固;增設(shè)電梯;問(wèn)題;因素;措施

1.前言

隨著城市化進(jìn)程的加快，老舊住宅的弊端也日益顯現(xiàn)。老舊小區(qū)通常位于市中心，面積大，拆遷成本高。通過(guò)適時(shí)的改造，加裝電梯能夠有效緩解居住人員上下樓的問(wèn)題，大大為居民提供了方便。

2.老舊住宅樓加裝電梯存在的問(wèn)題

老舊住宅樓加裝電梯能夠完善住宅的使用功能、提高生活質(zhì)量、解決年老人出行難等問(wèn)題，有著積極的社會(huì)意義，但在具體實(shí)施中也暴露出不少問(wèn)題。

2.1住戶訴求各異，意見(jiàn)達(dá)成一致比較難

老舊住宅樓高層住戶加裝電梯的意愿強(qiáng)烈，而底層住戶也提出了不同的意見(jiàn)和訴求。認(rèn)為加裝電梯會(huì)影響部分底層住戶的采光，還有噪聲影響、增加經(jīng)濟(jì)負(fù)擔(dān)等問(wèn)題，因此會(huì)反對(duì)加裝;部分身體狀況差，體弱多病的人擔(dān)心施工帶來(lái)的噪音和影響，同時(shí)還擔(dān)心加裝電梯對(duì)現(xiàn)有住宅樓的結(jié)構(gòu)安全會(huì)產(chǎn)生影響。不少人早期購(gòu)房時(shí)考慮到養(yǎng)老方便、解決上下樓出行問(wèn)題，選擇了接受光線暗、潮濕、衛(wèi)生狀況差等不足的一層住房，加裝電梯后大家都解決了上下樓的出行問(wèn)題，心理不平衡持反對(duì)意見(jiàn);還有三層原本是最好的樓層，購(gòu)買(mǎi)時(shí)價(jià)格最高，加裝電梯后最好的樓層變成了五、六層，三層的價(jià)值反而變低，心理不平衡持反對(duì)意見(jiàn)。

2.2住戶身份差異，加裝費(fèi)用落實(shí)比較困難

由于加裝電梯需要住戶承擔(dān)大部分費(fèi)用，費(fèi)用籌措很難落實(shí)。經(jīng)測(cè)算，磚混結(jié)構(gòu)的老舊住宅樓加裝電梯的改造、加裝成本35萬(wàn)元左右，不包含后期的運(yùn)行、維保產(chǎn)生的費(fèi)用。底層的住戶認(rèn)為加裝電梯對(duì)自己的作用不大，持反對(duì)意見(jiàn)，不愿意出費(fèi)用;部分住戶年齡大、退休早、收入低，或體弱多病、家庭經(jīng)濟(jì)困難，參與積極性不高;部分住戶對(duì)居住條件要求不高，認(rèn)為不加裝不影響生活，不參與更不出資。對(duì)于個(gè)別住戶的不參與、不出資的情況，本單元其他住戶又不愿意多分擔(dān)，造成資金缺口，影響最終實(shí)施。

2.3項(xiàng)目報(bào)建手續(xù)比較冗繁

老舊住宅樓加裝電梯不僅僅是資金問(wèn)題，還有城市規(guī)劃、城市住建等部門(mén)手續(xù)的申請(qǐng)、批復(fù)問(wèn)題。由于所涉及的審批部門(mén)比較多，相關(guān)政策、規(guī)范性指導(dǎo)文件和地方法規(guī)一直未能出臺(tái)，報(bào)批報(bào)建環(huán)節(jié)多、批復(fù)時(shí)間長(zhǎng)，影響項(xiàng)目推進(jìn)。

3老舊住宅加固改造方案需考慮的因素

現(xiàn)場(chǎng)調(diào)查總結(jié)了老房子中存在的問(wèn)題，在加固和改造計(jì)劃中，首先必須解決結(jié)構(gòu)安全問(wèn)題，例如結(jié)構(gòu)正常使用的安全性和抗震性，結(jié)構(gòu)的耐久性，建筑物屋頂?shù)耐暾?。同時(shí)達(dá)到了屋頂?shù)呐潘槙场⑼鈮Ω魺?，門(mén)窗隔熱，節(jié)能改造，防水改造，舒適性提高，節(jié)能減排的目的。在這種情況下，應(yīng)進(jìn)行給排水管道，供熱管道設(shè)備/電線設(shè)備，地方政府管道，消防/安全監(jiān)控改造/改建以及室內(nèi)防水。一旦滿足了社區(qū)的場(chǎng)地要求并批準(zhǔn)了該計(jì)劃，就可以將其與結(jié)構(gòu)的抗震改造相結(jié)合，以增加建筑面積和電梯并改善生活條件。加固和重建計(jì)劃應(yīng)考慮到房屋的特殊性和計(jì)劃的可行性。與學(xué)校，醫(yī)院和辦公樓等公共建筑不同，舊住宅樓具有大量居民和各種需求。例如，如果未增加建筑面積，則應(yīng)考慮該計(jì)劃的加強(qiáng)效果，以及可操作性和對(duì)居民的影響。加固計(jì)劃必須得到民眾的理解和支持，否則將難以實(shí)施。根據(jù)已完成的項(xiàng)目，居民通常需要增加建筑面積，增加電梯和改善居住環(huán)境。然后結(jié)合結(jié)構(gòu)的抗震設(shè)計(jì)，重點(diǎn)分析面積和電梯的增長(zhǎng)。

隨著中國(guó)的老齡化，對(duì)無(wú)障礙設(shè)施的需求不斷增長(zhǎng)，為房屋增添電梯是當(dāng)務(wù)之急。傳統(tǒng)的多層單元房屋通常在一個(gè)樓梯上有3個(gè)住戶，有些樓梯有2戶。經(jīng)過(guò)調(diào)查，現(xiàn)有的外部電梯方案主要采用與樓梯共用入口，在樓梯入口外側(cè)增加電梯井道，沿建筑物增加走廊的方法。這解決了交通問(wèn)題，但同時(shí)原始建筑的走廊影響了原始建筑的通風(fēng)和照明以及住宅的隱私。使用這些或單獨(dú)添加電梯井，然后將它們連接到樓梯。設(shè)計(jì)和施工很容易實(shí)現(xiàn)，但是占用者只需要在電梯的一半層中走即可走。建筑物的高度對(duì)于老年人和殘疾人來(lái)說(shuō)非常不便。

一梯兩戶增加電梯：將根據(jù)現(xiàn)場(chǎng)情況考慮加固和重建這兩種方案。

方案一是使用噴涂的鋼筋混凝土板墻來(lái)加固建筑物的外墻和樓梯墻。在樓梯對(duì)應(yīng)部分的北側(cè)，卸下地板并添加一個(gè)鋼筋混凝土電梯井，以使電梯和樓梯共用入口。建筑物北側(cè)增加了鋼筋混凝土墻，使其堅(jiān)固抗震并擴(kuò)大了建筑面積。原來(lái)的內(nèi)部水平墻被拆除，托梁被用來(lái)拆除和加固墻壁，將兩個(gè)小臥室變成客廳，并在山墻中打開(kāi)窗戶。盡管該計(jì)劃大大改善了居住環(huán)境，并且易于在所有房間中使用自然采光，但我們不得不放棄了，因?yàn)榻ㄔ炝艘粋€(gè)大規(guī)模住房，存在住房和資金流動(dòng)問(wèn)題。

方案二是加固原有的外墻和樓梯墻，拆除原有的陽(yáng)臺(tái)，并擴(kuò)展建筑物北側(cè)的客廳、陽(yáng)臺(tái)。新結(jié)構(gòu)與原始結(jié)構(gòu)配合使用，可以抵抗地震并同時(shí)進(jìn)行擴(kuò)展。施工期間無(wú)需轉(zhuǎn)換建筑面積，對(duì)居民影響不大。缺點(diǎn)是每個(gè)家庭都有兩個(gè)入口和出口，這會(huì)影響每個(gè)房間的自然通風(fēng)和照明。經(jīng)過(guò)家庭投票，該計(jì)劃最終得以實(shí)施。

一梯三戶增加電梯：

情況比較復(fù)雜。如果增加電梯的方法仍限于“單元”的概念，則在樓梯的一側(cè)增加電梯將不允許中層居住用戶使用。如果在另一側(cè)添加電梯，則會(huì)出現(xiàn)走廊的弊端。因此，打破了同一單位三戶共享一臺(tái)電梯的概念，按照“相鄰住戶兩兩組合”的原則設(shè)置電梯會(huì)影響房屋的私密性和通風(fēng)性。電梯應(yīng)易于使用，且不給人任何負(fù)擔(dān)。案例二是目前帶梯子的三戶住宅的計(jì)劃。它加強(qiáng)了原有的外墻和樓梯墻，以擴(kuò)大原有的廚房和衛(wèi)生間面積。根據(jù)建筑物兩側(cè)的“相鄰住戶兩兩組合”的原則，擴(kuò)展起居室，陽(yáng)臺(tái)并增加新的墻以抵抗地震。

4.老舊住宅樓加裝電梯的應(yīng)對(duì)措施

4.1做好宣傳，分類(lèi)施策，幫扶困難，解決“協(xié)調(diào)難”

多層住宅樓加裝電梯主要矛盾集中在住戶利益協(xié)商一致上。由單位組織召開(kāi)座談會(huì)或宣講會(huì)，動(dòng)員住戶充分協(xié)商、互相體諒、相互理解、形成共識(shí)。同時(shí)還應(yīng)邀請(qǐng)各方面專(zhuān)家，對(duì)電梯設(shè)計(jì)、施工安全、加裝技術(shù)等方面答疑解惑，消除住戶顧慮。住戶意見(jiàn)統(tǒng)一是加裝電梯的最大難關(guān)。因此，要針對(duì)住戶的不同情況，分別打理性牌、情感牌和耐心牌。要把情感更多的偏向樓下住戶，理性更多偏向樓上住戶，陳述利弊，溝通協(xié)商，找到住戶利益關(guān)系的平衡點(diǎn)與住戶形成良性互動(dòng)。對(duì)于底層住戶獲利不大的，可以嘗試建立適當(dāng)?shù)睦嫜a(bǔ)償機(jī)，通過(guò)協(xié)商給予適當(dāng)補(bǔ)償。任何一項(xiàng)民心工程，只有兼顧公平，照顧到各方不同的利益訴求，實(shí)施起來(lái)才能比較順利。

4.2健全機(jī)構(gòu)，多措并舉，扎實(shí)推進(jìn)，解決“落實(shí)難”

加裝電梯涉及的管理部門(mén)比較多，包括規(guī)劃、住建、質(zhì)量技術(shù)監(jiān)督、消防等多個(gè)部門(mén)，也在客觀上影響項(xiàng)目推進(jìn)。相關(guān)部門(mén)要健全組織機(jī)構(gòu)，成立專(zhuān)門(mén)的工作小組，扎實(shí)推進(jìn)工作落實(shí)?？梢栽O(shè)立加裝電梯工作辦公室，專(zhuān)人負(fù)責(zé)審批手續(xù)的報(bào)審，提高審批效率。個(gè)別城市嘗試允許提取住房公積金支付分?jǐn)傎M(fèi)用，規(guī)定職工及其配偶在本市行政區(qū)域范圍內(nèi)既有住宅的所有權(quán)人需要使用該房屋共有部位增設(shè)電梯的，自市質(zhì)量技術(shù)監(jiān)督管理部門(mén)驗(yàn)收合格之日起一年內(nèi)可一次性申請(qǐng)?zhí)崛∫淮巫》抗e金，所提取的住房公積金不能超過(guò)因增設(shè)電梯分?jǐn)偟膶?shí)際支出費(fèi)用。相關(guān)政府部門(mén)要注意職能的轉(zhuǎn)變，審批手續(xù)應(yīng)該在規(guī)劃、質(zhì)檢、城建、消防等方面進(jìn)行適當(dāng)?shù)暮?jiǎn)化，協(xié)調(diào)各方面難題，為群眾辦事提供方便。建議成立老舊住宅樓加裝電梯的專(zhuān)門(mén)辦事機(jī)構(gòu)，協(xié)調(diào)發(fā)改、規(guī)劃、住建、質(zhì)量技術(shù)監(jiān)督、消防等部門(mén)，按照簡(jiǎn)化、便民的原則，建立“綠色通道”，提供審批“一站式”服務(wù)。

5.結(jié)束語(yǔ)

綜上所述，針對(duì)老舊小區(qū)的加固改造和增設(shè)電梯要結(jié)合實(shí)際情況，通過(guò)深入的調(diào)查了解，在符合住戶意愿的前提下，做好增設(shè)的前期工作，使增設(shè)電梯真正成為住戶的福利。

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