丁曉欣，崔超峰

（吉林建筑大學(xué) 經(jīng)濟(jì)管理學(xué)院，吉林 長(zhǎng)春市 130000）

1 深圳市公共住房監(jiān)管存在的問題

1.1 在建設(shè)環(huán)節(jié)上，質(zhì)量監(jiān)管不夠到位

從實(shí)際情況看，個(gè)別地區(qū)的公共住房區(qū)位、戶型、裝修等質(zhì)量問題還存在許多不盡如人意的地方。一方面表現(xiàn)為規(guī)劃設(shè)計(jì)環(huán)節(jié)不盡合理，某些公共住房小區(qū)實(shí)際施工與規(guī)劃設(shè)計(jì)不符，商鋪侵占小區(qū)公共面積；道路與交通組織不合理，人車混行、安全隱患大；周邊市政道路不通，出行不便。另一方面，表現(xiàn)為配套設(shè)施不完善，部分公共住房規(guī)劃地理位置相對(duì)偏遠(yuǎn)，周邊醫(yī)療、衛(wèi)生、交通、商業(yè)、教育等配套設(shè)施不完善。增加了相對(duì)的生活成本，大眾認(rèn)可度不高，違背了保障民生的初衷。

1.2 在配置環(huán)節(jié)上，審核監(jiān)管存在漏洞

公共租賃住房與市場(chǎng)商品住房的價(jià)格相差很大，利益的驅(qū)使容易發(fā)生騙租騙購(gòu)等問題。公眾對(duì)房租欺詐和騙購(gòu)公共住房的現(xiàn)象敏感度高、容忍度低、意見大，當(dāng)前在配置環(huán)節(jié)上存在兩點(diǎn)主要問題。主要表現(xiàn)為：

（1）公開公示作用有限

公示標(biāo)準(zhǔn)在實(shí)際執(zhí)行中效果比較有限，仍然存在信息不對(duì)稱的問題。網(wǎng)站公示受到主客觀條件的限制，不利于公共掌握信息，尤其是對(duì)老年人、弱者、殘疾人等低收入保障人群；報(bào)紙和電視媒體的宣傳受到成本、時(shí)間和空間的限制，受眾范圍相對(duì)有限。人工傳輸信息(如電話和家庭通知)不僅效率低下，而且受到員工責(zé)任感和有限受眾的限制。

（2）配置手段相對(duì)落后

一些地方，受技術(shù)與人才的限制，在房源配置上，沒有充分發(fā)揮信息技術(shù)在公示、申請(qǐng)、受理、審核、輪候、監(jiān)管及信息共享等方面的作用，既影響配置效率，也容易為“尋租”問題留下空間。

1.3 在管理環(huán)節(jié)上，后續(xù)監(jiān)管不夠有力

為規(guī)范公共住房的租售后管理，深圳市住房保障署設(shè)置了專門的執(zhí)法部門，配備專職執(zhí)法隊(duì)伍，通過日常巡查、專項(xiàng)檢查、委托物業(yè)核查等方式，對(duì)公共住房住戶欠租、轉(zhuǎn)租、出借、擅自改變房屋功能、購(gòu)房未退、非法占用等違規(guī)違約行為進(jìn)行核查。違規(guī)違約行為一經(jīng)查實(shí)，即依據(jù)合同及相關(guān)法律法規(guī)，根據(jù)具體情況責(zé)令改正、解除合同收回房屋或通過訴訟途徑予以解決。但有幾點(diǎn)不足：

（1）執(zhí)法力量不足

一方面，截止2018年底，全市供應(yīng)約44.6萬(wàn)套住房。另一方面，與之對(duì)應(yīng)的是執(zhí)法隊(duì)伍人力不足，精力有限，無(wú)法全面兼顧全市范圍內(nèi)所有的公共住房項(xiàng)目，管理壓力大，部分執(zhí)法工作者缺乏經(jīng)驗(yàn)、專業(yè)薄弱，并在一定的利益前，難以保證監(jiān)管決策與處罰，弱化了監(jiān)管的執(zhí)行力。

（2）效率低下

目前，公共住房項(xiàng)目入住人員的相關(guān)信息，如是否另購(gòu)市場(chǎng)商品住房等，需要工作人員主動(dòng)從規(guī)劃國(guó)土委獲取數(shù)據(jù)進(jìn)行人工核查，或隨機(jī)抽取任意片區(qū)進(jìn)行上門核查，耗時(shí)耗力且效率低下，具有滯后性。

（3）取證困難

通過舉報(bào)或其他途徑獲取線索，再進(jìn)行約談或上門核查的方式，無(wú)法第一時(shí)間收集違法違規(guī)證據(jù)。若該違法違規(guī)住戶提前獲知而有所準(zhǔn)備，或者采取不簽訂轉(zhuǎn)租合同等手段，取證將更加困難，且極易發(fā)生扯皮現(xiàn)象。

2 深圳市公共住房監(jiān)管建議

2.1 針對(duì)公共住房建設(shè)階段質(zhì)量監(jiān)管的建議

（1）健全質(zhì)量監(jiān)管法律法規(guī)體系

明確公共住房政府權(quán)力與義務(wù)，建議成立專門的公共住房監(jiān)管機(jī)構(gòu)，形成總-分結(jié)構(gòu)，網(wǎng)狀負(fù)責(zé)全市公共住房管理，并規(guī)定機(jī)構(gòu)職權(quán)，同時(shí)建立公共住房監(jiān)督舉報(bào)機(jī)制，為建設(shè)期間的公共住房質(zhì)量監(jiān)督提供組織支持。

（2）完善質(zhì)量監(jiān)管組織體系

在公共住房建設(shè)質(zhì)量監(jiān)督過程中，政府起著關(guān)鍵作用，將質(zhì)量監(jiān)督體系擴(kuò)大到以政府為主線、市場(chǎng)自我監(jiān)督為支點(diǎn)、社會(huì)監(jiān)督為輔助的由點(diǎn)及面的監(jiān)督形式并擴(kuò)加其他主要力量，如社會(huì)監(jiān)督、第三方檢驗(yàn)機(jī)構(gòu)等；形成政府、市場(chǎng)、社會(huì)構(gòu)成的公共住房建設(shè)期監(jiān)督組織體系。

在公共住房建設(shè)質(zhì)量監(jiān)管過程中，政府監(jiān)管部門主要通過制定強(qiáng)制性法律法規(guī)、相關(guān)政策和技術(shù)標(biāo)準(zhǔn)，使市場(chǎng)主體收支平衡，調(diào)動(dòng)相關(guān)群體建設(shè)公共住房的積極性，引導(dǎo)和促進(jìn)公共住房建設(shè)健康發(fā)展。政府監(jiān)管的相關(guān)部門因?yàn)橐?guī)章制度的不同有較強(qiáng)的地域性需要加強(qiáng)各部門之間的合作在工程建設(shè)質(zhì)量、進(jìn)度等情況形成監(jiān)管合力，尤其關(guān)注公共住房建設(shè)管理中存在的問題。建設(shè)單位直接關(guān)系著公共住房的質(zhì)量，因此重點(diǎn)對(duì)建設(shè)單位進(jìn)行監(jiān)督。在建設(shè)初期應(yīng)對(duì)建設(shè)單位的施工許可證、建設(shè)資質(zhì)、工程建設(shè)計(jì)劃進(jìn)行審核；其次，在建設(shè)過程中對(duì)涉及的施工單位相應(yīng)的資質(zhì)證書，是否存在借用資質(zhì)，是否按照?qǐng)D紙和施工技術(shù)標(biāo)準(zhǔn)進(jìn)行施工，對(duì)其質(zhì)量薄弱環(huán)節(jié)進(jìn)行不定期抽查，同時(shí)對(duì)材料、構(gòu)件、設(shè)備和商品混凝土等進(jìn)行檢驗(yàn)。最后，對(duì)質(zhì)量檢驗(yàn)的第三方監(jiān)管單位對(duì)相應(yīng)等級(jí)的資質(zhì)證書進(jìn)行審核，對(duì)其檢驗(yàn)報(bào)告審核、歸檔，確保起到公正、獨(dú)立監(jiān)管的作用。

市場(chǎng)監(jiān)督方面，在公共住房建設(shè)期實(shí)現(xiàn)建設(shè)主體與第三方檢測(cè)機(jī)構(gòu)全方位、多角度相結(jié)合充分發(fā)揮監(jiān)管職能認(rèn)真履行監(jiān)督職能，提高公共住房質(zhì)量。建設(shè)、監(jiān)理、承建等多個(gè)單位組成建設(shè)主體，在政府監(jiān)管下，建設(shè)單位除完成質(zhì)量管理職責(zé)外，還需要有一套對(duì)監(jiān)理、承建單位的選擇機(jī)制，將企業(yè)的信譽(yù)、業(yè)績(jī)作為考核的選項(xiàng)。監(jiān)理單位應(yīng)在建設(shè)、承建單位之間充分發(fā)揮獨(dú)立、公平的作用，同時(shí)在工程項(xiàng)目中加入第三方檢測(cè)，對(duì)涉及結(jié)構(gòu)安全的試塊、結(jié)點(diǎn)、材料進(jìn)行檢驗(yàn)，將有效地提高建設(shè)質(zhì)量，加強(qiáng)公共住房建設(shè)質(zhì)量保證。

社會(huì)監(jiān)督方面，主體由業(yè)主、新聞媒體、社會(huì)群眾組成，三方面由點(diǎn)到面、由淺入深，產(chǎn)生聯(lián)動(dòng)效應(yīng)，可以提高社會(huì)監(jiān)督效率。公共住房的質(zhì)量直接關(guān)系到業(yè)主的生命安全和切身利益。業(yè)主是建設(shè)期內(nèi)監(jiān)督公共住房質(zhì)量中堅(jiān)力量，應(yīng)充分發(fā)揮業(yè)主的監(jiān)督權(quán)，建立業(yè)主委員會(huì)制度，明確職責(zé)，對(duì)整個(gè)建設(shè)過程進(jìn)行監(jiān)督與信息反饋，實(shí)現(xiàn)建設(shè)期動(dòng)態(tài)監(jiān)督。現(xiàn)在輿論勢(shì)力是一股十分強(qiáng)大的力量，具有開放、高效、快速性，適當(dāng)?shù)囊龑?dǎo)與應(yīng)用可以起到立竿見影的效果，正確引導(dǎo)輿論勢(shì)力是一種強(qiáng)有力的監(jiān)督方式，建立媒體信息曝光制度，提高公共住房建設(shè)期質(zhì)量監(jiān)管信息透明度，同時(shí)吸引媒體關(guān)注公共住房建設(shè)，形成隱形的監(jiān)督力量。社會(huì)大眾是最大的監(jiān)督群體和最堅(jiān)實(shí)的后盾，充分發(fā)揮社會(huì)群眾的力量將產(chǎn)生強(qiáng)大的群眾效應(yīng)。通過新聞媒體動(dòng)員公眾參與公共住房建設(shè)期質(zhì)量監(jiān)督，促使社會(huì)群眾加強(qiáng)公共住房建設(shè)質(zhì)量監(jiān)督意識(shí)，同時(shí)舉辦群眾監(jiān)督交流會(huì)，將社會(huì)群眾監(jiān)督力量作為政府監(jiān)督的補(bǔ)充力量，實(shí)現(xiàn)內(nèi)外監(jiān)督的有機(jī)結(jié)合，確保公共住房建設(shè)期質(zhì)量。

建設(shè)時(shí)期公共住房質(zhì)量監(jiān)督體系

2.2 分配監(jiān)管建議

（1）構(gòu)建信息服務(wù)平臺(tái)，優(yōu)化公共住房申請(qǐng)流程

一方面，利用網(wǎng)絡(luò)化快捷方便的特點(diǎn)，構(gòu)建電子申請(qǐng)流程，簡(jiǎn)化申請(qǐng)手續(xù)，加強(qiáng)公房的配置和管理。公共住房信息平臺(tái)的內(nèi)容包括住房信息和申請(qǐng)流程，通過平臺(tái)能充分了解個(gè)人和家庭住房的基本信息和動(dòng)態(tài)變化，實(shí)現(xiàn)全市范圍內(nèi)的信息獲取和信息資源共享。另一方面，在平臺(tái)上公布申請(qǐng)計(jì)算方式，對(duì)申請(qǐng)人的家庭以經(jīng)濟(jì)地位為主，其他因素如家庭結(jié)構(gòu)、年齡、工作性質(zhì)等其他要素為輔，按照科學(xué)的計(jì)算方式進(jìn)行排名，然后按照有緊急程度的有序的分配公共住房。采用這種科學(xué)的輪候制度，可以體現(xiàn)申請(qǐng)的透明性、程序性。

（2）建立申請(qǐng)人資格審查監(jiān)督機(jī)制

建立以市、區(qū)為主體以街道辦輔助的聯(lián)動(dòng)機(jī)制的審查制度。在市、區(qū)、街道各級(jí)，通過初審、公示和復(fù)審，對(duì)申請(qǐng)人的資格進(jìn)行逐級(jí)審核，確保資格審查的真實(shí)性和準(zhǔn)確性。還可以通過年、季審查、定期和不定期抽查，對(duì)公有住房的使用和申請(qǐng)者的資格進(jìn)行動(dòng)態(tài)管理。這樣，我們不僅可以充分了解申請(qǐng)人家庭的實(shí)際經(jīng)濟(jì)狀況，而且可以全面、動(dòng)態(tài)地掌握公有住房的使用情況。

（3）建立公平和效率兼?zhèn)涞姆峙潴w系

公共住房分配主要有抽簽、搖號(hào)、輪候三種方式。這三種方式在表面上看起來(lái)是公平的，但是分析后發(fā)現(xiàn)其欠缺對(duì)保障對(duì)象住房需求差異性的判斷，從而造成急需住房保障的申請(qǐng)者得不到保障的不公平現(xiàn)象。根據(jù)申請(qǐng)者家庭自然狀況，家庭財(cái)產(chǎn)狀況、家庭工作狀況、家庭住房狀況四個(gè)方面對(duì)申請(qǐng)者住房需求度進(jìn)行排序，進(jìn)而確立公共住房合理的分配順序。

（4）完善公共住房分配中違法行為的懲罰機(jī)制

一方面，我們應(yīng)量化違規(guī)者的懲罰，并制訂有效的懲罰措施。主管部門除作出必要的行政處罰外，還應(yīng)對(duì)尋租者進(jìn)行公開通報(bào)批評(píng)，并將其不良行為記錄在個(gè)人信用檔案中。另一方面，對(duì)于那些利用公共權(quán)力進(jìn)行暗箱操作和徇私舞弊的公務(wù)員，加重處罰力度。

（5）加大信息公開，提高公眾參與力度

信息公開與公眾參與是公共住房準(zhǔn)入和分配環(huán)節(jié)的一個(gè)重要組成，同時(shí)也是其公平分配的一個(gè)關(guān)鍵因素。通過深圳市已經(jīng)建立相對(duì)健全的信息公開制度進(jìn)行公開。但是遞補(bǔ)環(huán)節(jié)的信息公開方面尚有不足，可以加強(qiáng)對(duì)公共住房分配環(huán)節(jié)尤其是遞補(bǔ)環(huán)節(jié)中的信息公開等來(lái)增加其信息公開力度，提高公眾參與力度。

2.3 售后監(jiān)管的建議

（1）利用網(wǎng)絡(luò)信息宣傳手段

加強(qiáng)對(duì)各類型網(wǎng)絡(luò)平臺(tái)上關(guān)于公共住房違規(guī)違約信息的監(jiān)測(cè)、核查等工作，遏制通過房地產(chǎn)中介、網(wǎng)站方式出租、轉(zhuǎn)租保障房的違規(guī)行為。利用宣傳警示、動(dòng)態(tài)核查、巡查走訪等方式繼續(xù)加大公共住房違規(guī)違約行為的核查力度。同時(shí)拓寬委托物業(yè)服務(wù)核查。

（2）建議建立住房保障征信機(jī)制

將違規(guī)違約住戶納入征信記錄，并和銀行等相關(guān)征信機(jī)構(gòu)接軌，力求快速高效地打擊違規(guī)違約行為，加大對(duì)騙租騙購(gòu)行為的懲處，建立不良行為記錄，計(jì)入不良行為記錄的期限與不予受理申請(qǐng)保障房的期限一致，確保租售后管理工作的有序推進(jìn)，同時(shí)配合法院強(qiáng)制執(zhí)行工作。

（3）推廣智能化管理

一是建立公共住房使用管理系統(tǒng)，在新建公共住房小區(qū)試用指紋+人臉識(shí)別門禁監(jiān)控系統(tǒng)，以信息化手段完善公共住房管理工作。二是依托信息化建設(shè)，開發(fā)建設(shè)監(jiān)察信息系統(tǒng)和動(dòng)態(tài)巡查APP，使舉報(bào)信息采集、巡查記錄、處理流程全環(huán)節(jié)信息化覆蓋和共享。