佚名

日前，優(yōu)客工場向紐交所遞交了招股書，股票代碼為“UK”。

優(yōu)客工場是一家聯(lián)合辦公空間運營商，成立于2015年。2017年，公司進入新加坡開始布局全球市場。2018年至今，公司加速擴張，并購了包括火箭辦公在內的多家公司。

招股書顯示，優(yōu)客工場“建立了一個獨一無二的全國性平臺，通過無縫整合線下物理空間和在線會員社區(qū)實現(xiàn)差異化”。公司為會員提供靈活、動態(tài)的工作場所和服務，以滿足他們多樣化的業(yè)務需求，為企業(yè)會員的員工提供便利的、高質量的學習和生活設施及環(huán)境。

截至2019年9月30日，公司共覆蓋包括中國一線和新一線城市以及新加坡和紐約在內的42個城市，共設有197個聯(lián)合辦公場所，其中，已經運營的辦公場所達171個，可為公司的會員提供7.27萬個工作站。其余26個聯(lián)合辦公場所處于在建或準備建設階段，預計將在2019年四季度和2020年開始運營。

經歷了四年的快速發(fā)展，優(yōu)客工場的管理面積、會員及營收都出現(xiàn)了大幅增長，但成本及運營費用依舊較高，使得公司暫未實現(xiàn)盈利。

而在此之前，聯(lián)合辦公龍頭WeWork上市卻遭遇了滑鐵盧，估值從曾經的470億美元一路暴跌至80億美元。近幾年，WeWork在加速擴張后，與優(yōu)客工場一樣也未能實現(xiàn)盈利。

優(yōu)客工場此次上市后，是否可以扭轉虧損局面呢？

快速并購擴張，營收翻兩倍

優(yōu)客工場自成立以來，發(fā)展較為迅速。

招股書顯示，公司總營收從從2017年的1.674億元人民幣增長至2018年的4.485億，增幅為167.9%。截至2019年9月末，公司總營收為8.746億元，較2018年同期增長了209.9%。

營收的快速增長與優(yōu)客工場運營空間及會員的快速增長有直接關系。

數(shù)據(jù)顯示，2017年?2019年9月末，公司的運營空間從66個增加到171個，而會員基數(shù)則從同期的10.11萬人增長至60.96萬人，其中包括約58.46萬個人會員和2.5萬企業(yè)會員。

優(yōu)客工場的快速擴張與其不斷并購有直接關系。公開資料顯示，2018年，優(yōu)客工場收購位于聯(lián)合辦公、廣告及品牌推廣或建筑設計與施工行業(yè)的6家企業(yè)，包括大觀建筑、省廣眾爍。2019年，公司又收購了火箭辦公，鞏固其聯(lián)合辦公行業(yè)的地位。

但值得注意的是優(yōu)客工場在不斷并購后形成了大量商譽，截至2019年9月末，公司商譽達15.35億元，較上年末增加1.15億元，占總資產的28.31%。

成本及運營費用較高

雖然，優(yōu)客工場的營收呈快速增長趨勢，但公司的成本及運營費用也不斷增長。

截止2019年9月末，優(yōu)客工場的營收成本達10.08億元，較上年同期增加5.64億元，增幅達127.08%。營收成本中占比較大的是辦公空間成員成本，其中主要為租賃費用和運營費用等，而由于運營空間的增加，租賃費用增加也是成本上升的原因之一。

值得注意的是，優(yōu)客工場在不斷并購后形成了大量商譽，截至2019年9月末，公司商譽達15.35億元，較上年末增加1.15億元，占總資產的28.31%。

另外，與營銷和品牌服務相關的成本增長較快，截止2019年9月末，營銷和品牌服務共計3.64億元，較2018年同期增加3.63億元，占總成本的36.1%。

另外，優(yōu)客工場的運營費用不斷增加。截止2019年9月末，公司的運營費用達5.61億元，較上年同期增加94.50%。

招股書顯示，在運營費用中占比較大且增長較快的是長期資產減值損失、管理費用和公允價值變動損失。截至2019年9月末，優(yōu)客工場由于運營空間數(shù)量增加，導致賬面價值無法收回的長期資產減值損失為8650萬元，較上年同期增加277.73%，占運營費用的15.41%。由于2018年公司開始并購擴張，導致管理費用迅速增長，截止9月末，管理費用達1.29億元，較上限同期增加0.66億元，增幅達103.62%，占運營費用的22.95%。公司公允價值變動損失為1.41億元，較2018年同期增長341.72%。

虧損超13億，成熟空間僅38%

目前，優(yōu)客工場的運營模式有兩種——自營模式和輕資產模式。

在自營模式下有標準化空間U Space，小型辦公空間U Studio，定制化空間U Design;以及輕資產模式下的以運營、設計施工服務輸出為主的U Brand模式，以管理、系統(tǒng)輸出為主的U Partner模式。除此之外，優(yōu)客工場還提供包括廣告與品牌服務、孵化和企業(yè)投資服務、稅務與金融服務、人力資源服務、法律服務、設計與施工服務、IT支持在內的服務。

截至2019年9月30日，優(yōu)客工場在輕資產模式下共有39個空間，管理面積約為13.87萬平方米，占所有合作辦公空間總管理面積的22.8%。2018年和2019年前9個月，優(yōu)客工場的運營利潤均來自在輕資產模式下運營聯(lián)合辦公空間的子公司，但公司目前仍未實現(xiàn)盈利。

截至2019年9月末，優(yōu)客工場凈虧損5.728億元人民幣（約合8010萬美元），較上年同期相比虧損增加3.02億元。歸母凈利潤虧損5.54億元，較上年同期下降111.30%。2017?2019年9月底，優(yōu)客工場累計虧損約13.91億元。

招股書顯示，公司的重大損失主要來自于發(fā)展業(yè)務而進行的投資，其中包括開設更多的空間、重新開發(fā)現(xiàn)有空間和收購。

此外，優(yōu)客工場的盈利狀況還取決于聯(lián)合辦公空間的成熟度。公司將開放超過24個月的空間定義為成熟空間。一旦空間達到成熟期，入住率通常較為穩(wěn)定。截至2019年9月30日，優(yōu)客工場171個運營的空間中有65個成熟空間，僅占在運營總空間的38%，其余62%的運營空間開放時間為24個月或更短。從入住率來看，171個在運營空間和65個成熟空間的總入住率分別約為79%和83%。

整體來看，近幾年優(yōu)客工場快速擴張，但大多數(shù)空間都是不成熟空間，不能為公司提供穩(wěn)定的現(xiàn)金流及利潤。

融資過50億，估值達30億美元

企查查數(shù)據(jù)顯示，優(yōu)客工場自2015年開始歷經了多輪融資，總融資金額超過50億元人民幣。以下為公司的融資情況：

截止2018年末，優(yōu)客工場在完成2億美元D輪融資后，其估值已經達到30億美元。

此外，招股書顯示，2019年以來優(yōu)客工場還發(fā)行了三次普通股及一次可轉換債券。2019年5月、6月和8月，優(yōu)客工場分別發(fā)行了約7033.31萬股、2031.33萬股和4066.66萬股，面值為0.0001美元的普通股，其投資者均為機構投資者。

2019年1月，優(yōu)客工場向All-Stars發(fā)行了1000萬美元可轉換債券，到期日為2020年1月9日。此外，優(yōu)客工場創(chuàng)始人毛大慶的全資子公司Maodq Limited將其持有的約69.8萬股普通抵押給All-Stars作為擔保。

截止上市前，毛大慶夫婦持有優(yōu)客工場35.27%股份，為第一大股東。第二和第三大股東分別是Ambitious World Limited和星牌集團，分別持有優(yōu)客工場8.56%和5.31%的股份。

不斷融資并購，與時間賽跑的優(yōu)客工場，在此次上市后，能否提高成熟辦公空間轉化率，從而擺脫虧損困境呢？