【摘要】住宅專項維修資金是隨著中國城市化進程伴隨著房地產(chǎn)行業(yè)的興起，為了解決房地產(chǎn)開發(fā)、物業(yè)管理服務(wù)企業(yè)和業(yè)主對于住宅產(chǎn)權(quán)多元化維修產(chǎn)生的矛盾而產(chǎn)生，是指專用于住宅共用部位、共用設(shè)施設(shè)備保修期滿后的維修和更新、改造的資金，不得挪作他用。其資金性質(zhì)是屬于業(yè)主住宅的保障性資金，俗稱“房屋養(yǎng)老金”。由于中國城市化進程只有短短幾十年，而住房商品化時間更短，作為一項全新的資金，其歸集、管理和使用都是一項全新課題。

【關(guān)鍵詞】住宅;維修資金;制度建設(shè)

目前我國現(xiàn)行的《住宅專項維修資金管理辦法》已實行十余年，相關(guān)配套制度不盡完善，無法適應新時代發(fā)展要求。如何在新時代推動住宅專項維修資金管理科學化、規(guī)范化和現(xiàn)代化是一個必須深入思考的問題。本文結(jié)合工作實務(wù)簡單分析住宅專項維修資金管理中存在的現(xiàn)實問題并談幾點思考。

1、住宅專項維修資金發(fā)展歷史

我國的住宅專項維修資金管理制度最早規(guī)定于1999年原建設(shè)部、財政部頒布的《住宅共用部位及公用設(shè)施設(shè)備維修基金管理辦法》，隨后在2003年頒布的《物業(yè)管理條例》再次予以明確，2008年建設(shè)部、財政部165號令頒布實施的《住宅專項維修資金管理辦法》（下稱辦法）是截止目前我國關(guān)于住宅專項維修資金（下稱維修資金）的綱領(lǐng)性文件，也從此我國維修資金管理走上規(guī)范化道路，步入一個新的發(fā)展階段。

2、住宅專項維修資金管理現(xiàn)狀及存在問題

2.1維修資金管理主體不統(tǒng)一，政府相關(guān)主管部門多樣

2.1.1維修資金歸集后管理主體不統(tǒng)一

現(xiàn)行辦法第十條明確規(guī)定業(yè)主大會成立前維修資金由物業(yè)所在地人民政府建設(shè)（房產(chǎn)）主管部門代管，業(yè)主大會成立后，由業(yè)主大會自行決定，同時應當接受所在地主管部門監(jiān)督。但各地執(zhí)行不統(tǒng)一，主要有三種管理模式：（1）業(yè)主委員會自行管理，（2）? 政府主管部門代管，（3）物業(yè)公司管理。

2.1.2針對第二種政府主管部門代管形式，存在主管部門多樣

代管部門主要存在五種：公積金管理中心、住宅專項維修資金管理中心、住建或房產(chǎn)主管行政機關(guān)、房改、財政等部門。

2.2維修資金管理配套制度不健全

2.2.1維修資金管理核算缺乏相應統(tǒng)一的會計核算制度

簡單的事業(yè)單位會計核算科目無法滿足維修資金核算需要，而企業(yè)會計核算并不符合維修資金核算特點，因此這兩種會計核算都無法全面、真實、客觀的反映維修資金管理過程事實。

2.2.2維修資金管理缺乏具體的保值增值及收益辦法

辦法第二十六條和第二十七條明確規(guī)定可以通過購買國債獲取增值收益。但購買國債缺乏具體操作規(guī)程且使用資金購買國債要求門檻過高，需經(jīng)業(yè)主委員會同意或滿足維修資金“雙三分之二”條件方可使用;而對于未成立業(yè)主委員會的小區(qū)，則更為困難，存在動用維修資金存在審批程序環(huán)節(jié)復雜等問題。實際工作中，絕大多數(shù)維修資金采取活期儲蓄方式，形成事實“沉淀”資金，同時由于活期儲蓄收益率低于物價上漲指數(shù)，造成維修資金貶值。

2.2.3維修資金管理風險控制制度存在空白

辦法第三十二條規(guī)定維修資金管理應當接受審計部門的審計監(jiān)督。由審計機關(guān)監(jiān)督，是現(xiàn)階段各地采取的主要方式。雖然國家對有的省份及地市已經(jīng)開展了住宅專項維修資金的專項審計，全方位檢查維修資金歸集、使用和管理存在的問題和漏洞，提出相應審計建議，以提高維修資金使用效益和管理水平，但是專項審計并無法形成對維修資金的常態(tài)化監(jiān)督;根據(jù)國家《審計法》第二十九條規(guī)定，審計機關(guān)審計監(jiān)督單位應當建立健全內(nèi)部審計制度，但維修資金管理內(nèi)部審計制度不健全，缺乏相應機構(gòu)人員。

3、維修資金管理改進措施與對策

3.1深化改革，改進體制

雖然維修資金所有權(quán)主體為業(yè)主所有，但由于業(yè)主分散和意見分歧，因此應該改變各地管理主體不一的現(xiàn)狀，在全國層面建立統(tǒng)一的維修資金管理機構(gòu)或充分發(fā)揮法律賦予各設(shè)區(qū)市的關(guān)于城建方面地方立法權(quán)，明確各地區(qū)維修資金管理主體和保值增值主體。

3.2加強立法，完善相關(guān)法律法規(guī)制度配套

3.2.1財政主管部門或維修資金管理部門應及時聯(lián)合相關(guān)財經(jīng)院校，在廣泛征求各界意見基礎(chǔ)上探索制定并出臺符合維修資金特點的統(tǒng)一會計核算制度。

3.2.2住建、財政主管部門在明確維修資金保值增值主體的基礎(chǔ)上，擴大維修資金保值增值渠道。辦法第二十六條第五款的規(guī)定已經(jīng)不符合提倡投資收益多元化的新時代發(fā)展環(huán)境?？梢钥紤]對辦法做一定修改，適當增加投資收益途徑：（1）參照社?；鸸芾砟Ｊ剑O(shè)立相應的投資運營機構(gòu)，參與到國家重大基礎(chǔ)設(shè)施建設(shè)，盤活沉淀資金，充分發(fā)揮資金效益。因為重大基礎(chǔ)設(shè)施建設(shè)通常由政府主導，國家信用擔保，能夠較好的保證資金安全性。（2）維修資金管理部門在充分考慮近期使用資金規(guī)模的基礎(chǔ)上，向社會發(fā)出資金存放管理招標公告，形成多元商業(yè)銀行競爭機制，在主管部門、業(yè)主、紀委監(jiān)委、審計等多部門監(jiān)督下，確保公平公正透明，選擇收益高，安全性好的銀行定期存儲。（3）在確保資金安全性的前提下，主管部門適度降低使用資金購買國債門檻。因為國債是以國家信用為基礎(chǔ)，按照債券的一般規(guī)則，向社會公開籌集資金的一種方式，是公認的較為安全投資方式。同時也可以通過限制購買國債的市場級別來確保資金安全。

3.2.3完善內(nèi)部風險控制制度，加強維修資金管理信息化建設(shè)，強化審計監(jiān)督。

堅持政府審計主導，內(nèi)部審計為基礎(chǔ)，社會審計補充原則。（1）完善內(nèi)部審計制度，建立內(nèi)部審計機構(gòu)，配優(yōu)配強內(nèi)審人員。內(nèi)部審計是審計監(jiān)督不可或缺一環(huán)，和外部審計相配合，揭示潛在風險，如鳥之兩翼，車之兩輪，共同使得維修資金管理風險保持在合理水平。（2）同時加強維修資金數(shù)據(jù)信息化建設(shè)工作，為資金日常管理、使用、主管部門及審計監(jiān)督，推進大數(shù)據(jù)審計提供真實客觀的數(shù)據(jù)支撐。（3）在確保資金數(shù)據(jù)安全保密的情況下，一定程度引入第三方審計，可以彌補政府審計力量不足，強化維修資金監(jiān)督管理，提高維修資金使用管理效益。

結(jié)語：

當前我國已經(jīng)進入新的歷史時代，經(jīng)濟發(fā)展進入新常態(tài)，維修資金管理、使用不斷出現(xiàn)新問題新情況，要求我們適應新時代，把握新情況，著力固根基，揚優(yōu)勢，補短板，強弱項，不忘初心，不斷提高住宅專項維修資金管理和使用效益，切實維護廣大業(yè)主的合法權(quán)益。

參考文獻：

[1]住宅專項維修資金管理辦法.建設(shè)部、財政部第165號令，

[2]黎明，胡萍茜.住房公積金入市問題思考.財會月刊，2013（7）.

[3]陳建軍.審計力量合理化運用淺析.中國審計，2010（11）.

作者簡介：

姚建軍，1971年1月出生，男，漢族，山西省長治市人，經(jīng)濟師，本科學歷，研究方向：經(jīng)濟綜合及房地產(chǎn)管理，山西省長治市住宅專項維修基金管理中心。