向蘭天

【摘要】隨著我國城市化建設(shè)進(jìn)程的發(fā)展，城市土地資源緊缺的問題日益突出，為了實現(xiàn)對城市土地和合理開發(fā)和利用，必須科學(xué)優(yōu)化城市土地儲備制度，實現(xiàn)土地資源的合理配置和利用，促進(jìn)社會經(jīng)濟(jì)的進(jìn)步和發(fā)展。

【關(guān)鍵詞】城市;土地儲備制度;變革

在經(jīng)濟(jì)新常態(tài)的背景下，對土地儲備制度轉(zhuǎn)型研究的主要目標(biāo)就是保障土地資源有效配置，提高我國土地資源的利用率，促進(jìn)土地資源的發(fā)展和開發(fā)。所以，相關(guān)的研究人員要分析當(dāng)前形勢下土地儲備的機構(gòu)，并對管理體系進(jìn)行創(chuàng)新和改革，使其跟上時代發(fā)展的潮流，明確土地儲備制度轉(zhuǎn)型的方向，不斷地研究其改革轉(zhuǎn)型的途徑，進(jìn)而促進(jìn)我國社會經(jīng)濟(jì)的穩(wěn)定發(fā)展。

1、土地儲備制度的重要性

1.1滿足土地市場的需要

在土地市場上，人口增加所帶來的住房需求和經(jīng)濟(jì)發(fā)展所需的用地需求一直存在著矛盾。而在土地自身的屬性不同，也導(dǎo)致了土地?zé)o法被置換，無法完全地進(jìn)入市場進(jìn)行競爭等問題。所以，土地儲備制度其實就是政府對于土地市場上供求關(guān)系的調(diào)控措施，其目的是為了完善與保障土地的資產(chǎn)價值不受到損害，保護(hù)城市化建設(shè)中對于土地的需求以及穩(wěn)定房地產(chǎn)行業(yè)的健康發(fā)展。土地儲備制度的出現(xiàn)，也是政府為了避免在市場經(jīng)濟(jì)下出現(xiàn)土地壟斷與兼并的一系列問題所采取的市場宏觀調(diào)控措施。

1.2提高資源利用效率

現(xiàn)如今的城市建設(shè)已經(jīng)不能僅限于簡單的由城市中心輻射周邊的發(fā)展模式了，更多的是需要集中地區(qū)優(yōu)勢，發(fā)揮出更大的產(chǎn)業(yè)規(guī)模化效益。這不僅需要政府部門出臺相關(guān)政策刺激經(jīng)濟(jì)的活躍，也需要對土地的使用權(quán)轉(zhuǎn)讓以及使用方案進(jìn)行嚴(yán)格的管理審查。這也就需要對這些土地的屬性進(jìn)行充分地了解，通過國家的整體規(guī)劃來達(dá)到提升土地資源利用率的目的。

2、城市土地儲備制度的演變歷程和內(nèi)在邏輯

2.1發(fā)展階段

穩(wěn)定土地市場與“以地生財”1998年國家停止住房實物分配，逐步實行住房分配貨幣化，土地價值不斷顯化。城鎮(zhèn)化所帶來服務(wù)業(yè)的發(fā)展則為土地增值奠定了基礎(chǔ)，加之經(jīng)營性用地“招拍掛”的全面實施，使政府不僅獲得了土地增值收益，而且掌握了城鎮(zhèn)化的主導(dǎo)權(quán)，加速了土地城鎮(zhèn)化進(jìn)程。2001年5月，國務(wù)院下發(fā)《關(guān)于加強國有土地資產(chǎn)管理的通知》，提出“試行收購儲備制度”，2007年11月，國土資源部、財政部、人民銀行發(fā)布《土地儲備管理辦法》，正式確立土地儲備機構(gòu)為土地儲備工作的具體實施主體。這一階段，國家試行土地儲備制度的主要目的是為穩(wěn)定土地市場秩序，回收閑置土地，節(jié)約集約利用存量土地。

2.2完善階段

規(guī)范土地市場與依靠土地融資2008年金融危機之后，國家啟動了巨額基礎(chǔ)設(shè)施投資，土地與貨幣聯(lián)合參與宏觀調(diào)控。各地紛紛成立融資平臺，以政府信用為背書，以土地為媒介融資進(jìn)行基礎(chǔ)設(shè)施建設(shè)，從單純的獲得土地增值收益深化為對土地融資的依賴，導(dǎo)致政府債務(wù)規(guī)模不斷擴大。2010年之后，國家陸續(xù)出臺了《關(guān)于加強土地儲備與融資管理的通知》《規(guī)范土地儲備和資金管理等相關(guān)問題的通知》（財綜〔2016〕4號）《地方政府土地儲備專項債券管理辦法（試行）》（財預(yù)〔2017〕62號）等政策文件，要求土地儲備機構(gòu)實行名錄制管理并且剝離了地方融資平臺的土地儲備職能，嚴(yán)格規(guī)范地方政府出讓土地及融資行為并且限定地方政府土地儲備舉債資質(zhì)及資金用途，從而達(dá)到規(guī)范土地市場的目的。

3、新時代城市土地儲備制度的變革方向

3.1完善法律法規(guī)

自“土地儲備管理辦法”出臺以來，中國的土地儲備制度具有了合法化的特點，但法律法規(guī)仍存在漏洞，許多實際問題尚未得到充分解決。應(yīng)當(dāng)依托法律授權(quán)，為土地儲備提供法律支持。在健全的土地儲備法律法規(guī)的幫助下，建立分級管理體系，使土地儲備制度受到權(quán)威法律的有效約束。無論我國立法機構(gòu)，還是地方政府都要依據(jù)土地儲備工作背景及要求，把完整的法律法規(guī)、規(guī)章制度等確立下來，為政府、各利益主體、土地儲備機構(gòu)等提供法律約束，確保工作開展更加嚴(yán)謹(jǐn)。

3.2開拓土地儲備資金來源

在我國土地儲備制度的轉(zhuǎn)型過程中，如果缺乏土地儲備金就會引起一連串連環(huán)反應(yīng)。不僅會對土地的利用造成影響，還會影響我國經(jīng)濟(jì)的發(fā)展。因此，相關(guān)人員首先要對會影響土地資金來源的因素進(jìn)行分析，對地方經(jīng)濟(jì)運行過程中的問題進(jìn)行不斷地研究，然后順應(yīng)當(dāng)下，嚴(yán)格控制地方政府的政策，放棄對于先前銀行融資的依賴，與社會資本積極地合作，不斷地擴展我國土地儲備資源的來源和途徑。同時，在土地儲備過程中，還可以將一些工作轉(zhuǎn)給信賴的企業(yè)，加強對前期的采購資金的管理。同時，政府的服務(wù)范圍也要不斷地加大。要加強與其他社會資源的合作，利用這些收益來有效解決基礎(chǔ)設(shè)施建設(shè)中的資金問題，進(jìn)而促進(jìn)我國土地儲備資金制度的不斷完善。

3.3協(xié)調(diào)各部門之間的工作職責(zé)

對于土地儲備工作的監(jiān)管職責(zé)，需要政府進(jìn)行長遠(yuǎn)規(guī)劃，明確計委、房管局、財政、市建等多個相關(guān)單位的職責(zé)范圍，協(xié)調(diào)各部門之間的工作，完善土地儲備制度，加強市場監(jiān)管責(zé)任，加快城市化建設(shè)的進(jìn)程，從而達(dá)到促進(jìn)土地市場良性增長的目的。總的來說，土地儲備會對土地市場的供需關(guān)系造成嚴(yán)重的影響，也會在短時間內(nèi)影響到土地的價格波動。為了使土地市場長期得到良好的發(fā)展?fàn)顩r，就必須對土地儲備加強管理，建立健全科學(xué)、有可持續(xù)性發(fā)展的良好管理制度。

結(jié)語：

綜上所述，土地儲備制度的建立，為城市發(fā)展和經(jīng)濟(jì)建設(shè)做出了巨大的貢獻(xiàn)，同時也產(chǎn)生了一些問題。土地管理制度的改革可以在一定程度上打破政府對土地市場的壟斷，進(jìn)一步促進(jìn)土地的集約節(jié)約利用。在法律建設(shè)方面需要加大對土地儲備的關(guān)注度，提高土地儲備的定位，完善土地儲備的功能，以更好的發(fā)揮其調(diào)控土地市場的功能，提高我國土地的使用率，確保我國城市化建設(shè)的科學(xué)發(fā)展。

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