何治民

樓市在眾多產(chǎn)業(yè)中率先復(fù)蘇，一線城市的步伐更快，早在3月底，就出現(xiàn)了深圳、上海居民戴口罩看房的信息，4月開始一線城市樓市率先回暖，并逐漸蔓延到二線城市。

同時，4月底，與樓市相關(guān)的兩個政策讓“房住不炒”更加深入。一是北京西城區(qū)，中國優(yōu)質(zhì)教育資源最集中的區(qū)域，7月31日開始實行“多校劃片”，相對以往，學(xué)區(qū)房投資價值將打折扣；一是，住房和城鄉(xiāng)建設(shè)部辦公廳印發(fā)了《全國房屋網(wǎng)簽備案業(yè)務(wù)數(shù)據(jù)標(biāo)準(zhǔn)》，房屋網(wǎng)簽備案全國聯(lián)網(wǎng)落地有了技術(shù)基礎(chǔ)，意味著未來全國范圍內(nèi)各城市的調(diào)控更精準(zhǔn)。

后疫情時代，經(jīng)濟(jì)復(fù)蘇正當(dāng)時。而在樓市，博弈無處不在，最終將走向何方？

樓市回暖？

樓市回暖比預(yù)期的要快一些。一線城市、二線熱點(diǎn)城市都走在前面，而不限購的省會城市南寧成了一匹黑馬。數(shù)據(jù)顯示，3月份，南寧新房和二手房價格，環(huán)比和同比都有不同程度上漲，其中，新房價格同比漲幅達(dá)到10%。

作為南寧青秀區(qū)某樓盤的一名銷售，李濤感受更深刻。李濤回憶，在疫情最嚴(yán)重的時候，他們曾進(jìn)行過短暫的促銷，但疫情穩(wěn)定后，壓抑的購房需求釋放，加上項目正在清盤階段，價格又漲上去了，“和去年年底相比，現(xiàn)在每平方米的房屋價格比去年年底漲了500～1000元不等”。

但客流并不受影響。在剛過去的五一小長假，李濤所在的項目，每天看房的客戶多到連40多名銷售人員全體出動都接待不了，“忙到連吃飯的時間都沒有，每天只能早餐多吃點(diǎn)”。

這一點(diǎn)，廣州某房產(chǎn)中介工作人員王玲也有同樣體驗。她向南風(fēng)窗記者透露，現(xiàn)在看房的人比2月份、3月份明顯多了，“很多時候和客戶談價錢都沒有坐的地方”。

李濤僅4月份就成交了17單，收入是平時的2倍，而項目五一小長假，成交總額達(dá)到2億元，幾乎是去年國慶黃金周的2倍。

從記者聯(lián)系的長沙、成都、上海等地方的中介反饋的情況來看，在這些一線和二線熱門城市，在疫情最嚴(yán)重的2月份，受房企促銷政策影響，當(dāng)?shù)胤績r曾有過短暫的回落，但從4月份開始，都慢慢調(diào)回正常價格了，甚至還有微漲。

房價上漲大部分源于剛需和改善型需求客戶。中指研究院的一份問卷調(diào)查結(jié)果顯示，有超過六成的居民認(rèn)為目前是樓市的底部，可以提前入市，也有近六成受訪者認(rèn)為2020年下半年新房價格仍然以漲為主。對未來樓市上漲的預(yù)期無疑會加快他們?nèi)胧械牟椒ァ?/p>

當(dāng)眾多人的預(yù)期轉(zhuǎn)化為行動，樓市回暖不足為奇。國家統(tǒng)計局的數(shù)據(jù)顯示，從3月的房價指數(shù)來看，70城中新建商品住宅價格同比上漲超過10%的城市有6個，同比下降的城市有2個。這也意味著，3月份，68個城市的新房價格與去年同期相比，都有不同程度的上漲。

4月份也延續(xù)了這種漲勢。據(jù)中國房地產(chǎn)指數(shù)系統(tǒng)數(shù)據(jù)顯示，2020年4月，全國100個城市（新建）住宅均價中，67個城市環(huán)比上漲。

這種漲勢也讓房企成交額快速上升。貝殼研究院數(shù)據(jù)顯示，4月單月TOP100房企成交金額同比增長127%。

為何樓市得以率先回暖，原因并不復(fù)雜，既有房企迫于現(xiàn)金流壓力實施的打折促銷，給客戶營造了樓市出現(xiàn)底部的預(yù)期，也有寬松的貨幣環(huán)境讓資金易得性提高、房貸利率降低的功勞。

李濤僅4月份就成交了17單，收入是平時的2倍，而項目五一小長假，成交總額達(dá)到2億元，幾乎是去年國慶黃金周的2倍。

值得注意的是，貨幣政策和房產(chǎn)調(diào)控政策是影響中國房地產(chǎn)發(fā)展的兩大政策因素，盡管貨幣環(huán)境逐漸寬松，但銀保監(jiān)會一再要求，銀行監(jiān)控資金流向，禁止經(jīng)營貸等貸款流入到房地產(chǎn)市場的違規(guī)行為，且“房住不炒”調(diào)控定位并未放松，可見樓市回暖背后經(jīng)歷了多方力量的博弈。

學(xué)區(qū)房涼了？

4月的最后一天，北京教育資源聚集地西城區(qū)一紙文件，在市場上再次掀起“學(xué)區(qū)房涼了？”的大討論。

這份文件叫《關(guān)于西城區(qū)2020年義務(wù)教育階段入學(xué)工作的實施意見》，又稱“430新政”，有兩個重要信息點(diǎn)：一是，7月31日以后，西城區(qū)實現(xiàn)“多校劃片”，意味著在7月31日之后，花重金入手的學(xué)區(qū)房也有可能被電腦隨機(jī)分配到很一般的學(xué)位。二是，“原則上六年內(nèi)只提供一個登記入學(xué)學(xué)位”，一定程度上，將延長學(xué)區(qū)房持有時間。

“430新政”猶如在西城區(qū)學(xué)區(qū)房市場投入了一枚定時炸彈，期限為3個月，讓西城區(qū)學(xué)區(qū)房市場迎來最后的狂歡。

西城區(qū)豐匯園小區(qū)歸口宏廟小學(xué)，這是北京百年名校，可以直升西城區(qū)內(nèi)兩所最好的初中。據(jù)第一財經(jīng)報道，新政發(fā)布后，就有不少人聚集在小區(qū)入口附近進(jìn)行登記?！白詮奈逡黄陂g開始，從早到晚，每隔十分鐘左右，都有人在不同中介的陪同下看房，有時甚至凌晨兩點(diǎn)也有人來看?！?/p>

成交量也驚人。數(shù)據(jù)顯示，短短2個星期內(nèi)，西城區(qū)二手房住宅成交量已達(dá)到1000套，而今年前4個月二手房網(wǎng)簽數(shù)才702套。

事實上，“多校劃片”的舉措早在2015年就已提出來。當(dāng)時，教育部只對含北上廣深的全國24個重點(diǎn)大城市提出要求，“熱點(diǎn)小學(xué)、初中招生要普遍推行多校劃片制度”。2016年，教育部正式下發(fā)《關(guān)于做好2016年城市義務(wù)教育招生入學(xué)工作的通知》，明確提到“多校劃片”舉措。

2017年，北京率先響應(yīng)。過去3年間，北京朝陽區(qū)、東城區(qū)、豐臺區(qū)、海淀區(qū)相繼開始實施“多校劃片”。全國范圍內(nèi)，福州、廣州等地也紛紛探索“多校劃片”，試圖緩解教育資源的不均衡，也給學(xué)區(qū)房降降溫。

在中國，學(xué)位房兼具居住、教育和投資屬性。在過往房地產(chǎn)發(fā)展實踐中，無論是樓市的低谷還是高潮，學(xué)區(qū)房都保持著堅挺的價格和喜人的漲勢，于是，購買學(xué)區(qū)房的人似乎永遠(yuǎn)不愁下一個接盤者，也越發(fā)放大了學(xué)區(qū)房的投資屬性，天價的學(xué)區(qū)房讓其教育屬性成為一種奢侈品。

可見，在當(dāng)下樓市“房住不炒”的基調(diào)下，選擇在中央部委集中分布地、積聚優(yōu)質(zhì)教育資源的西城區(qū)推出“430新政”，透露政府兩個決心：一個是弱化甚至去除學(xué)區(qū)房的投資屬性，讓學(xué)區(qū)房回歸教育和居住屬性。一是通過多校劃片，讓優(yōu)質(zhì)教育資源在更大范圍內(nèi)分配，讓學(xué)區(qū)房開啟教育公平化的試驗田。

北京西城區(qū)“430新政”如果真能落地，勢必會對全國其他地區(qū)有示范意義。

事實上，目前市場對學(xué)區(qū)房的需求并沒減少。李濤所在的項目定位為學(xué)區(qū)房，周邊配套成熟，房價均在1.4萬元/平方米左右，在當(dāng)?shù)厥侵械绕纤剑皬奈覀兘y(tǒng)計的數(shù)據(jù)來看，一半客戶的購房需求是為了小孩教育”。李濤對南風(fēng)窗記者說。

另一個現(xiàn)實是，現(xiàn)有學(xué)位無法覆蓋適齡兒童的入學(xué)需求。在南寧某新區(qū)，已經(jīng)出現(xiàn)了學(xué)位不夠的情況，經(jīng)市教育局協(xié)調(diào)，只能將多余100多名學(xué)生轉(zhuǎn)移到隔壁的區(qū)域入學(xué)，而在轉(zhuǎn)移入學(xué)的學(xué)位分配中，購房時間是首要的參考信息，這意味著越早入手學(xué)區(qū)房，在獲得隔壁學(xué)位時能優(yōu)先分配。而這一做法并不是南寧的獨(dú)創(chuàng)，不少地區(qū)都在用。

南寧尚且如此，優(yōu)質(zhì)教育資源的一線、新二線城市的情況就更不用說了，可見，學(xué)區(qū)房的需求不減，在優(yōu)質(zhì)教育資源有限，學(xué)位供給不增加的現(xiàn)狀下，要想改變學(xué)區(qū)房的市場邏輯，是另一場艱難的博弈。

多方博弈

后疫情時代，盡管樓市開始回暖，但依舊存在諸多不確定，因為各方博弈仍在繼續(xù)。

各方博弈主要有兩種：一種是央地的博弈。今年以來，央行、銀保監(jiān)會、財政部、統(tǒng)計局等多部委密集發(fā)聲，中央態(tài)度明確，繼續(xù)堅持“房住不炒”定位和“不將房地產(chǎn)作為短期刺激經(jīng)濟(jì)的手段”，但地方一直在試探，2月份以來，約10個城市推出松綁政策但都活不過一天，各地只好利用“一城一策”的原則下，轉(zhuǎn)而從供應(yīng)端發(fā)力，支持困難房企，如不少地方出臺延期或分期繳納土地出讓金、延期申報和繳納稅款、調(diào)整土地出讓金保證金比例、降低預(yù)售監(jiān)管資金比例等措施。

學(xué)區(qū)房的需求不減，在優(yōu)質(zhì)教育資源有限，學(xué)位供給不增加的現(xiàn)狀下，要想改變學(xué)區(qū)房的市場邏輯，是另一場艱難的博弈。

另一種是經(jīng)濟(jì)復(fù)蘇、市場需求與政府調(diào)控的博弈。為了應(yīng)對疫情，助力經(jīng)濟(jì)復(fù)蘇，央行已經(jīng)進(jìn)行3次降準(zhǔn)、2次LPR降息，市場流動性寬松程度顯而易見，從M2的數(shù)據(jù)就可以體現(xiàn)出來，截至2020年4月末，M2同比增長11.1%，創(chuàng)下2017年1月以來新高。

值得注意的是，貨幣寬松并不意味著樓市一定回暖，重點(diǎn)在于能否轉(zhuǎn)化為需求?，F(xiàn)實是，在“房住不炒”定位下，先有經(jīng)營貸違規(guī)入樓市被及時糾偏，后有北京西城區(qū)“430新政”后學(xué)區(qū)房交易大漲，各地學(xué)區(qū)房需求不減，6成剛需認(rèn)為樓市底部已到。

在“房住不炒”下，樓市處于雙重博弈中，未來將走向何方？可以從房企在土地市場的舉動尋找答案。中指研究院數(shù)據(jù)顯示，2020年1-4月，土地市場呈現(xiàn)以下幾個特點(diǎn)：其一，全國TOP10城市土地成交量價齊升，其中成交總額較去年同期增長近4成；其二，房企集中在一二線拿地，且4月拿地活躍。具體來說，今年1-4月，Top100房企累計拿地金額比去年同期下降了7.1%，但僅4月單月，它們的拿地總額同比增長7.2%，環(huán)比增長108.9%。

土地市場是樓市的先行指標(biāo)，也從側(cè)面反映了房企看好未來樓市發(fā)展。但“市場潛力”到底如何呢？據(jù)2019年央行調(diào)查統(tǒng)計司的數(shù)據(jù)，我國城鎮(zhèn)居民住房擁有率高達(dá)96.0%，房貸也占家庭總負(fù)債的75.9%，據(jù)《2020年一季度宏觀杠桿率報告》，居民杠桿率也從2019年年末的55.8%升至57.7%。

不難看出，城鎮(zhèn)居民加杠桿的能力大不如從前，在中央“房住不炒”的定調(diào)下，一二線城市的房產(chǎn)火爆，很難帶動全國樓市再上新臺階。

但另一個細(xì)節(jié)不容忽視，雖然城鎮(zhèn)居民戶均擁有住房1.5套，超過四成家庭擁有兩套及以上房產(chǎn)，但剛需家庭占比不到六成。的確，現(xiàn)在城市限購依舊沒放開，但去年12月底，中央辦公廳和國務(wù)院辦公廳聯(lián)合發(fā)文，要求各地全面取消城區(qū)常住人口300萬以下的城市落戶限制，全面放寬城區(qū)常住人口300萬至500萬的大城市落戶條件，在中國，人口在200萬～300萬的城市有14個，大部分為省會和都市圈內(nèi)經(jīng)濟(jì)發(fā)達(dá)的地級市。

這不僅是戶籍制度改革的重要一步，也將加速人口城鎮(zhèn)化，推動新一波人口流動，特別是都市圈內(nèi)城市之間的人口流動，也在為樓市未來發(fā)展儲備需求。

（文中人物為化名）