李志明 韋劍寒

【摘 要】國(guó)有資產(chǎn)租賃，就是將閑置的國(guó)有資產(chǎn)通過(guò)租賃方式盤活，進(jìn)而增加經(jīng)營(yíng)收入，實(shí)現(xiàn)國(guó)有資產(chǎn)的保值、增值。但隨著國(guó)內(nèi)外經(jīng)濟(jì)形勢(shì)的發(fā)展與變化，受電商等市場(chǎng)因素的沖擊，資產(chǎn)租賃市場(chǎng)逐漸失去了原有的諸多優(yōu)勢(shì)，為確保資產(chǎn)租賃提質(zhì)增效，向管理要效益是當(dāng)前行之有效的辦法。為此，開(kāi)發(fā)具有現(xiàn)代化管理手段的資產(chǎn)租賃管理系統(tǒng)具有其必要性和緊迫性。

【關(guān)鍵詞】資產(chǎn)租賃管理;管理平臺(tái);經(jīng)營(yíng);效益

本文以中國(guó)鐵路南寧局集團(tuán)有限公司資產(chǎn)租賃管理為研究對(duì)象，剖析現(xiàn)存管理問(wèn)題，尋求解決對(duì)策，以期推動(dòng)國(guó)有資產(chǎn)租賃管理水平的進(jìn)一步提升。

1 原有租賃管理方式存在的問(wèn)題

（1）采用傳統(tǒng)招租信息發(fā)布渠道，受眾面窄。租賃管理系統(tǒng)上線運(yùn)行以前，招租信息一直以登報(bào)加張貼告示的形式發(fā)布，相較于網(wǎng)絡(luò)發(fā)布，受眾面窄，信息傳遞不及時(shí)，不能挖掘潛在客戶，不能有效擴(kuò)大客源，租金收益也受到一定影響。

（2）競(jìng)租活動(dòng)受地域限制，工作費(fèi)時(shí)費(fèi)力。在原有的招租方式下，競(jìng)租人要參與競(jìng)標(biāo)，必須到租賃資產(chǎn)的管理單位現(xiàn)場(chǎng)進(jìn)行資格審核，現(xiàn)場(chǎng)參與競(jìng)標(biāo)，這既給競(jìng)租人帶來(lái)了時(shí)間和路程上的耗損，也為集團(tuán)公司租賃管理人員進(jìn)行實(shí)時(shí)管理和監(jiān)督帶來(lái)了不便。

（3）流程管理復(fù)雜，資料存儲(chǔ)麻煩。所有流程臺(tái)賬均需人工錄入和存檔，同時(shí)帶來(lái)的還有大量的紙質(zhì)材料歸檔問(wèn)題，租賃管理人員要耗費(fèi)大量的時(shí)間重復(fù)簡(jiǎn)單的臺(tái)賬整理工作，工作實(shí)效性不高。

2 針對(duì)存在問(wèn)題開(kāi)發(fā)租賃管理系統(tǒng)

針對(duì)資產(chǎn)租賃管理現(xiàn)狀，集團(tuán)公司租賃管理辦公室于2016年4月，從信息網(wǎng)絡(luò)化、流程規(guī)范化、操作便捷化3個(gè)角度出發(fā)，對(duì)資產(chǎn)租賃管理系統(tǒng)進(jìn)行開(kāi)發(fā)，并于2017年4月正式上線。整個(gè)系統(tǒng)及相關(guān)設(shè)備包含4個(gè)部分：一是資產(chǎn)租賃管理網(wǎng)站。網(wǎng)站由前臺(tái)頁(yè)面及主頁(yè)面控制臺(tái)組成，前臺(tái)頁(yè)面主要為競(jìng)租人提供競(jìng)租信息和競(jìng)租功能。主頁(yè)面控制臺(tái)包括招租管理、信息發(fā)布、專家管理、站內(nèi)消息、資產(chǎn)管理、資產(chǎn)審核管理、租戶管理、合同管理、租費(fèi)管理、用戶管理、基礎(chǔ)信息等功能，可以通過(guò)主頁(yè)面控制臺(tái)實(shí)現(xiàn)對(duì)競(jìng)租全過(guò)程和競(jìng)租臺(tái)賬的管理。網(wǎng)站采用B/S模式架構(gòu)實(shí)現(xiàn)，設(shè)計(jì)上采用三層體系結(jié)構(gòu)，它將表示層、業(yè)務(wù)邏輯層、數(shù)據(jù)庫(kù)層分到了不同的單元，使用了AngularJS前端JS框架并結(jié)合AngularJS的模板，具有數(shù)據(jù)雙向綁定、路由等優(yōu)點(diǎn)，可以有效地實(shí)現(xiàn)前端數(shù)據(jù)實(shí)時(shí)動(dòng)態(tài)變化展示及前端數(shù)據(jù)與后臺(tái)數(shù)據(jù)的實(shí)時(shí)交互，保證了前后端數(shù)據(jù)的實(shí)時(shí)性和穩(wěn)定性。在數(shù)據(jù)安全方面，使用了AngularJS作為JS框架，對(duì)JS代碼進(jìn)行了封裝，對(duì)頁(yè)面?zhèn)鬟^(guò)來(lái)的參數(shù)通過(guò)自定義算法進(jìn)行轉(zhuǎn)換，并通過(guò)AngularJS連接后端的java方法，避免了代碼被非法更改的風(fēng)險(xiǎn)。二是微信公眾號(hào)。微信公眾號(hào)可實(shí)時(shí)發(fā)布招租信息、中標(biāo)信息，使競(jìng)租人可以通過(guò)手機(jī)隨時(shí)隨地了解租賃信息，進(jìn)而提升租賃資產(chǎn)宣傳效果，加大知名度。三是安裝大型LED顯示屏。該顯示屏設(shè)置在集團(tuán)公司租賃管理辦公室二樓外墻面，正對(duì)南寧市交通要道的“十”字路口，用于展示資產(chǎn)租賃信息，有利于擴(kuò)大企業(yè)知名度，也可以通過(guò)對(duì)外公示廣告增加經(jīng)營(yíng)收入。四是建立現(xiàn)場(chǎng)競(jìng)租室、評(píng)標(biāo)室。建立了可以容納20人同時(shí)出價(jià)競(jìng)拍的競(jìng)租室，全部利用電腦競(jìng)拍報(bào)價(jià)，通過(guò)電視墻實(shí)時(shí)顯示競(jìng)拍出價(jià)，全程設(shè)有監(jiān)控設(shè)備進(jìn)行實(shí)時(shí)監(jiān)督，競(jìng)租流程陽(yáng)光透明。評(píng)標(biāo)室可同時(shí)容納9人進(jìn)行評(píng)標(biāo)，也同樣安裝了攝像頭進(jìn)行實(shí)時(shí)監(jiān)控，確保評(píng)標(biāo)公正。在該系統(tǒng)的幫助下，租賃活動(dòng)進(jìn)一步陽(yáng)光化、公開(kāi)化，流程更加規(guī)范、清晰，租賃效益不斷增長(zhǎng)，資產(chǎn)知名度顯著提升。

3 謀求解決對(duì)策，進(jìn)一步提升管理水平

（1）集中資產(chǎn)租賃管理，嚴(yán)抓責(zé)任落實(shí)。加強(qiáng)土地房屋租賃集中管理，統(tǒng)一租賃交易流程，實(shí)行出租歸口管理，嚴(yán)格落實(shí)租賃管理工作責(zé)任制，由資產(chǎn)出租單位指定一名領(lǐng)導(dǎo)分管土地房屋租賃工作，并安排專人負(fù)責(zé)日常管理工作，制定完善的工作制度、工作流程，定期做好總結(jié)匯報(bào)。對(duì)租賃工作人員進(jìn)行嚴(yán)格的考核，確保租賃工作有序開(kāi)展。

（2）完善制度建設(shè)，規(guī)范招租程序。根據(jù)國(guó)家有關(guān)法律、法規(guī)和規(guī)章制度，進(jìn)一步完善招租流程，推動(dòng)資產(chǎn)公開(kāi)招租，保證招租公平、公正、公開(kāi)，杜絕暗箱操作和租金過(guò)低現(xiàn)象，制定招標(biāo)招租、競(jìng)爭(zhēng)性談判、詢價(jià)招租等一系列工作流程和招租審核表、公示審核表、臺(tái)賬記錄、工作考核表等報(bào)表，統(tǒng)一格式，完善租賃報(bào)送流程，實(shí)現(xiàn)租賃工作的標(biāo)準(zhǔn)化管理。

（3）優(yōu)化臺(tái)賬管理，提升管理效率。為解決原有臺(tái)賬記錄煩瑣、攜帶不便等問(wèn)題，運(yùn)用信息化手段，在新開(kāi)發(fā)的資產(chǎn)租賃管理平臺(tái)當(dāng)中，所有數(shù)據(jù)臺(tái)賬均納入系統(tǒng)進(jìn)行管理，所有通過(guò)平臺(tái)開(kāi)展的競(jìng)租活動(dòng)，均產(chǎn)生電子文檔記錄，隨時(shí)通過(guò)互聯(lián)網(wǎng)進(jìn)行查詢、下載、分析，原有的租賃信息由各租賃單位錄入后，也可隨時(shí)通過(guò)互聯(lián)網(wǎng)查詢、使用。通過(guò)電子化管理臺(tái)賬，大大減少了工作人員處理臺(tái)賬的時(shí)間，節(jié)省了人力、物力，提高了工作效率，提升了管理水平。

4 總結(jié)運(yùn)營(yíng)經(jīng)驗(yàn)，不斷改進(jìn)系統(tǒng)

資產(chǎn)租賃管理系統(tǒng)經(jīng)過(guò)一段時(shí)間的運(yùn)營(yíng)我們發(fā)現(xiàn)，信息系統(tǒng)在信息查詢、數(shù)據(jù)分析及手機(jī)使用上仍然存在一定的問(wèn)題，經(jīng)與基層租賃管理人員進(jìn)一步溝通，我們就以上問(wèn)題對(duì)系統(tǒng)進(jìn)行了改進(jìn)。

（1）建立租賃資產(chǎn)二維碼信息。將租賃資產(chǎn)的位置、面積、業(yè)態(tài)、租金等和承租人的姓名、合同等基本信息結(jié)合，形成一個(gè)電子二維碼，與租賃系統(tǒng)進(jìn)行綁定，租賃管理人員可以通過(guò)系統(tǒng)掃描二維碼查詢資產(chǎn)情況，實(shí)現(xiàn)對(duì)資產(chǎn)、承租人的數(shù)字化管理。

（2）建立數(shù)字化資產(chǎn)地圖，在地圖上標(biāo)示資產(chǎn)的大小、區(qū)位、租金、業(yè)態(tài)，對(duì)年租金相對(duì)周邊資產(chǎn)過(guò)高或過(guò)低的資產(chǎn)，在下次招租時(shí)要做好相應(yīng)的調(diào)整。

（3）建立大數(shù)據(jù)分析功能。對(duì)系統(tǒng)中的大量資產(chǎn)數(shù)據(jù)進(jìn)行分析，為資產(chǎn)提供安全和資金風(fēng)險(xiǎn)預(yù)警、商業(yè)行為預(yù)判、租賃趨勢(shì)預(yù)測(cè)、財(cái)務(wù)分析等，真正實(shí)現(xiàn)由流程管理上升到信息化管理。

（4）建立系統(tǒng)的手機(jī)客戶端。資產(chǎn)租賃管理系統(tǒng)是為計(jì)算機(jī)客戶端設(shè)計(jì)使用的，但通過(guò)手機(jī)端閱讀，則頁(yè)面會(huì)顯示不完整，不便于閱讀。隨著手機(jī)功能的愈加強(qiáng)大及計(jì)算機(jī)無(wú)法比擬的便捷性，使手機(jī)成為越來(lái)越多人網(wǎng)上閱讀信息的首選工具，因此為進(jìn)一步完善租賃管理工作，提升租賃服務(wù)水平，我們以資產(chǎn)租賃管理系統(tǒng)為基礎(chǔ)，建立手機(jī)客戶端，實(shí)現(xiàn)系統(tǒng)信息的手機(jī)、計(jì)算機(jī)互聯(lián)管理，使系統(tǒng)影響力進(jìn)一步擴(kuò)大。

5 成果及效益

（1）實(shí)現(xiàn)公平、公正、公開(kāi)，杜絕違規(guī)違紀(jì)行為。資產(chǎn)租賃管理系統(tǒng)以陽(yáng)光管理為出發(fā)點(diǎn)，以科技創(chuàng)新為手段，通過(guò)網(wǎng)上競(jìng)租、網(wǎng)上公示等方式，實(shí)現(xiàn)公平、公開(kāi)、公正。一是全部租賃項(xiàng)目均可實(shí)現(xiàn)網(wǎng)上報(bào)名、網(wǎng)上競(jìng)租，只要按要求注冊(cè)即可正常參與競(jìng)租，價(jià)高者得，實(shí)現(xiàn)了租賃公平。二是網(wǎng)上租賃全過(guò)程公開(kāi)，接受公眾監(jiān)督，公眾對(duì)租賃過(guò)程及公示結(jié)果有疑問(wèn)的，可向紀(jì)委提出異議，由紀(jì)委負(fù)責(zé)調(diào)查處理，實(shí)現(xiàn)了租賃公開(kāi)。三是以相關(guān)租賃管理制度作為依據(jù)，利用資產(chǎn)租賃管理系統(tǒng)對(duì)所有競(jìng)租流程進(jìn)行規(guī)范與統(tǒng)一，所有的租賃管理人員進(jìn)行租賃管理時(shí)，必須在系統(tǒng)上進(jìn)行操作，所有步驟均按系統(tǒng)流程規(guī)范開(kāi)展，實(shí)現(xiàn)了租賃公正。通過(guò)以上方式，確保租賃管理工作的公平、公正、公開(kāi)，杜絕暗箱操作等違規(guī)違紀(jì)行為，實(shí)現(xiàn)良好的社會(huì)效益。

（2）破除地域限制，保證競(jìng)租時(shí)效。將網(wǎng)上競(jìng)租功能加入到資產(chǎn)租賃管理平臺(tái)當(dāng)中，使競(jìng)租人和管理人都能通過(guò)互聯(lián)網(wǎng)參與資產(chǎn)競(jìng)租。同時(shí)，競(jìng)租人只要在網(wǎng)上登錄系統(tǒng)，足不出戶就能掌握最新的租賃信息并參與競(jìng)租，極大地便利了競(jìng)租人參與競(jìng)租，提升了競(jìng)租人的參與積極性，防止了競(jìng)租人因疏忽大意錯(cuò)過(guò)報(bào)名競(jìng)租的機(jī)會(huì)。管理人員在辦公室通過(guò)電腦就可以發(fā)布招租、中標(biāo)信息，對(duì)競(jìng)標(biāo)過(guò)程進(jìn)行實(shí)時(shí)管理，使租賃管理更加便捷高效。

（3）充分激發(fā)市場(chǎng)競(jìng)爭(zhēng)，不斷提升經(jīng)營(yíng)效益。為促進(jìn)資產(chǎn)租賃工作經(jīng)濟(jì)效益的穩(wěn)步提升，通過(guò)轉(zhuǎn)變觀念、創(chuàng)新招租方式擴(kuò)大宣傳：對(duì)招租項(xiàng)目，通過(guò)網(wǎng)站和微信公眾號(hào)進(jìn)行雙重宣傳，擴(kuò)大資產(chǎn)知名度，吸引更多人群參與競(jìng)租。對(duì)新招租及招標(biāo)招租的項(xiàng)目，要求租賃管理單位采用公開(kāi)舉牌競(jìng)標(biāo)或網(wǎng)上競(jìng)標(biāo)，讓競(jìng)租人充分參與競(jìng)租。經(jīng)過(guò)努力，資產(chǎn)租賃管理工作成效顯著：一是租金收入逐年提高，租金收入由2011年的1.61億元提升至2018年的2.66億元，年平均增長(zhǎng)率為6.5%，實(shí)現(xiàn)租金收入的穩(wěn)步提升。二是網(wǎng)上競(jìng)租讓競(jìng)租者充分競(jìng)爭(zhēng)，資產(chǎn)租賃效益大大提升。例如，2016年“鐵旅公司”玉林車站進(jìn)、出站層商鋪，底價(jià)為89.3萬(wàn)元/年，中標(biāo)價(jià)為465.01萬(wàn)元/年，增長(zhǎng)420.7%;又如，2018年“寧鐵工程公司”的“宜州1號(hào)場(chǎng)地”租賃公開(kāi)舉牌招標(biāo)會(huì)，底價(jià)為7.2萬(wàn)元/年，有5家公司參加競(jìng)租，經(jīng)過(guò)115輪競(jìng)租后以36.12萬(wàn)元/年中標(biāo)，增長(zhǎng)401.7%，“宜州2號(hào)場(chǎng)地”底價(jià)為1.2萬(wàn)元/年，有5家公司參加競(jìng)租，經(jīng)過(guò)43輪競(jìng)租后以11.28萬(wàn)元/年中標(biāo)，增長(zhǎng)840%。三是該項(xiàng)目參與了鐵路系統(tǒng)相關(guān)專家評(píng)審論證，已經(jīng)達(dá)到了鐵路系統(tǒng)的先進(jìn)水平，對(duì)全路租賃管理工作具有指向性的作用。

為了使競(jìng)租管理水平進(jìn)一步提高，經(jīng)營(yíng)效益進(jìn)一步提升，中國(guó)鐵路南寧局集團(tuán)有限公司租賃管理辦公室還將繼續(xù)完善資產(chǎn)租賃管理系統(tǒng)，并修訂相關(guān)競(jìng)租管理辦法，更加體現(xiàn)“陽(yáng)光管理、科技創(chuàng)新”的資產(chǎn)租賃管理宗旨，為租賃管理工作帶來(lái)更大的效益。

參 考 文 獻(xiàn)

[1]楊橫金.淺談國(guó)有企業(yè)資產(chǎn)租賃經(jīng)營(yíng)[J].企業(yè)技術(shù)開(kāi)發(fā)，2010（6）.