王超

摘 要：2000年左右，國家為了支持國有企業(yè)改革和發(fā)展，同意對改制的國有企業(yè)涉及國有劃撥土地使用權(quán)采取國有土地使用權(quán)授權(quán)經(jīng)營方式進(jìn)行資產(chǎn)處置，較好地解決了國有企業(yè)股份制改革資金量大、成本高問題，但后續(xù)發(fā)展過程中，存在無法辦理項目建設(shè)手續(xù)，且項目建成后無法辦理產(chǎn)權(quán)證書等問題，不同程度影響國有企業(yè)產(chǎn)權(quán)管理工作。最后，結(jié)合工作實際，建議國家有關(guān)部門制定相關(guān)政策，明確授權(quán)經(jīng)營土地的合法地位的方法。

關(guān)鍵詞：授權(quán)經(jīng)營;建設(shè)工程規(guī)劃;施工許可

1 引言

國有土地使用權(quán)授權(quán)經(jīng)營是指國家根據(jù)需要，將一定年期的國有土地使用權(quán)作價后授權(quán)給經(jīng)國務(wù)院批準(zhǔn)設(shè)立的國家控股公司、作為國家授權(quán)投資機構(gòu)的國有獨資公司和集團(tuán)公司經(jīng)營管理的行為，被授權(quán)的國家控股公司、作為國家授權(quán)投資機構(gòu)的國有獨資公司和集團(tuán)公司憑省級以上土地行政主管部門頒發(fā)的授權(quán)書，可以向其直屬企業(yè)、控股企業(yè)、參股企業(yè)以作價出資（入股）或租賃等方式配置土地。

國有土地使用權(quán)授權(quán)經(jīng)營是有限制條件的，不是所有行業(yè)或企業(yè)均符合，主要針對自然壟斷的行業(yè)、提供重要公共產(chǎn)品和服務(wù)的行業(yè)以及支柱產(chǎn)業(yè)和高新技術(shù)產(chǎn)業(yè)中的重要骨干企業(yè)，根據(jù)企業(yè)改革和發(fā)展的需要，國家可以采取授權(quán)經(jīng)營定的方式，向集團(tuán)公司或企業(yè)注入土地資產(chǎn)。

采取國有土地使用權(quán)授權(quán)經(jīng)營方式處置土地資產(chǎn)，不是無代價的，采取國家轉(zhuǎn)增資本金方式持股，其資本金按政府應(yīng)收取的土地出讓金額計算，國有土地使用權(quán)授權(quán)經(jīng)營是國家以土地使用權(quán)價格的全額作為國有資本金授權(quán)給國家控股公司、作為國家授權(quán)投資機構(gòu)的國有獨資公司和集團(tuán)公司經(jīng)營，此舉較好地解決了國有企業(yè)改革資金壓力較大、成本較高問題，推動了股份制改革工作順利實施。

國有企業(yè)根據(jù)省級以上土地行政主管部門頒發(fā)的授權(quán)書，將以國有土地使用權(quán)授權(quán)經(jīng)營方式取得的土地（授權(quán)經(jīng)營土地）租賃給上市公司（含分支機構(gòu)）使用，并按省級以上土地行政主管部門頒發(fā)的授權(quán)書申請辦理了授權(quán)經(jīng)營土地登記手續(xù)，領(lǐng)取了《國有土地使用證》，上市公司（含分支機構(gòu)）申請辦理了他項權(quán)利登記手續(xù)，領(lǐng)取了《他項權(quán)利證明書》。

授權(quán)經(jīng)營土地使用期限與法定出讓土地年限一致（如工業(yè)用地50年，商業(yè)用地40年），在國有土地使用權(quán)授權(quán)經(jīng)營使用期限內(nèi)，可依法作價出資（入股）、租賃或在本集團(tuán)公司直屬企業(yè)、控股企業(yè)、參股企業(yè)之間轉(zhuǎn)讓，但在改變用途或向本集團(tuán)公司以外的單位或個人轉(zhuǎn)讓時，應(yīng)報經(jīng)土地行政主管部門批準(zhǔn)，并補繳土地出讓金。

2 問題分析

2000年左右，國家為了支持國有企業(yè)改革和發(fā)展，同意對改制的國有企業(yè)涉及國有劃撥土地使用權(quán)采取國有土地使用權(quán)授權(quán)經(jīng)營方式進(jìn)行資產(chǎn)處置，較好地解決了國有企業(yè)股份制改革資金量大、成本高問題。

據(jù)調(diào)查，上市公司（含分支機構(gòu)）獨立運營后，在經(jīng)營和發(fā)展過程中需要利用租賃的授權(quán)經(jīng)營土地進(jìn)行新建、改建或擴建項目申請辦理《建設(shè)工程規(guī)劃許可證》時，大部分地方政府規(guī)劃部門不認(rèn)可授權(quán)經(jīng)營土地租賃行為，認(rèn)為投資主體和土地使用權(quán)人（只認(rèn)國有土地使用證）不一致，不予受理并核發(fā)《建設(shè)工程規(guī)劃許可證》，沒有《建設(shè)工程規(guī)劃許可證》，也無法到地方政府住房和城鄉(xiāng)建設(shè)部門申請辦理《施工許可證》，為滿足國有企業(yè)經(jīng)營和發(fā)展實際需要，即便沒有《建設(shè)工程規(guī)劃許可證》和《施工許可證》，上市公司（含分支機構(gòu)）也需利用租賃的授權(quán)經(jīng)營土地進(jìn)行項目建設(shè)，但項目建成后所形成的房屋建筑物因權(quán)屬和土地使用權(quán)人不一致、缺少規(guī)劃、施工等手續(xù)，地方政府房屋管理部門不予受理并核發(fā)房屋所有權(quán)證，尤其是不動產(chǎn)登記政策實施以來，上市公司（含分支機構(gòu)）在租賃的授權(quán)經(jīng)營土地上建設(shè)形成的房屋建筑物，更是無法申請辦理不動產(chǎn)登記手續(xù)，給上市公司（含分支機構(gòu)）項目建設(shè)和產(chǎn)權(quán)管理工作造成重大影響，產(chǎn)生大量無證房屋，從而形成遺留問題無法解決，不同程度制約和影響了上市公司（含分支機構(gòu)）的長遠(yuǎn)發(fā)展。

3 相關(guān)建議

國有土地使用權(quán)授權(quán)經(jīng)營是國家推行土地有償使用制度的一種方式，也是一種嘗試，有一定的理論和法律基礎(chǔ)，符合當(dāng)時的歷史條件和時代背景，為支持上市公司經(jīng)營和發(fā)展，幫助國有企業(yè)解決改革過程中形成的土地遺留問題，規(guī)范國有資產(chǎn)產(chǎn)權(quán)管理工作，本著尊重歷史、特事特辦的原則，在不改變目前授權(quán)經(jīng)營土地租賃使用模式的前提下，建議國家有關(guān)部門制定相關(guān)政策，明確授權(quán)經(jīng)營土地的合法地位，一是地方政府規(guī)劃和施工管理部門為上市公司（含分支機構(gòu)）利用租賃的授權(quán)經(jīng)營土地實施的新建、改建或擴建項目核發(fā)《建設(shè)工程規(guī)劃許可證》和《施工許可證》;二是地方政府不動產(chǎn)登記部門在上市公司（含分支機構(gòu)）利用租賃的授權(quán)經(jīng)營土地上新建、改建或擴建項目竣工驗收合格后，為新建、改建或擴建項目所形成的房屋建筑物核發(fā)不動產(chǎn)權(quán)證書;三是地方政府不動產(chǎn)登記部門為上市公司（含分支機構(gòu)）在授權(quán)經(jīng)營土地上形成的無證房屋進(jìn)行不動產(chǎn)登記，核發(fā)不動產(chǎn)權(quán)證書。

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