胡寶志

【摘要】目前從各級(jí)領(lǐng)導(dǎo)到居住者都非常關(guān)心老舊住宅小區(qū)的整治和管理問題，高校舊的住宅小區(qū)同社會(huì)上的情況一樣，屬于歷史遺留問題，由于其隸屬關(guān)系的特殊性解決起來更加困難。按照具有東方系統(tǒng)思想的WSR理論方法，需要高校、地方政府、居住者協(xié)商一致，借鑒其他老舊小區(qū)的整治和管理的經(jīng)驗(yàn)，逐步解決好這一問題。

【關(guān)鍵詞】高校老舊住宅小區(qū);WSR方法論;綜合整治;物業(yè)管理

中共中央國(guó)務(wù)院曾明確指出要有序推進(jìn)老舊住宅小區(qū)綜合整治，從現(xiàn)實(shí)情況來看，因?yàn)榉课萁ㄖr(shí)間較早、改造資金需求較多條件限制以及居住者意愿差異較大等諸多因素，老舊小區(qū)整改的難度很大，在日常管理上更是難上加難。而分散在全國(guó)各地的高校也不同程度地存在老舊住宅小區(qū)，這些住宅小區(qū)一般是上世紀(jì)9O年代以前由政府或高校建設(shè)的住宅，按照當(dāng)時(shí)的住房政策，部分以福利分配的方式分給了教職工，部分還是學(xué)校的公有房屋。隨著住房制度的改革，這部分住房以所謂“小產(chǎn)權(quán)”的名義出售給了學(xué)校內(nèi)部的教職工個(gè)人。這些小區(qū)的整治和管理除了具有社會(huì)上共有的難度，更因?yàn)槠涫茈`屬關(guān)系一般不受當(dāng)?shù)卣芾?，解決這一問題的難度更加突出。

解決高校老舊住宅小區(qū)的問題要按照國(guó)家政策，從兩個(gè)方面入手;一是對(duì)老舊小區(qū)進(jìn)行必要的改造和整治;二是對(duì)整治后的小區(qū)引進(jìn)社會(huì)上的物業(yè)管理管理公司，提高小區(qū)物業(yè)管理服務(wù)水平。

如何有效達(dá)到上述目標(biāo)，筆者認(rèn)為很有必要采用WSR系統(tǒng)方法論來進(jìn)行解決。WSR系統(tǒng)方法論是物理—事理—人理系統(tǒng)方法論的簡(jiǎn)稱，是一種解決復(fù)雜問題的工具。在WSR系統(tǒng)方法論中，“物理”主要是以客觀事物為研究對(duì)象，回答“是什么”的問題;“事理”主要是以管理和做事的道理為研究對(duì)象，回答“怎么做”的問題;“人理”主要是以人、群體、為人處事的道理為研究對(duì)象，回答“最好怎么做”的問題。目前WSR系統(tǒng)方法論已經(jīng)被廣泛地運(yùn)用于醫(yī)學(xué)、商業(yè)管理、水利、交通等諸多領(lǐng)域，是一種體現(xiàn)定性與定量相結(jié)合的東方系統(tǒng)思想的理論方法。

在這里，具體到WSR來分析，物理（W）物理是指小區(qū)的現(xiàn)狀，它包括外部環(huán)境和內(nèi)部組織兩個(gè)部分。主要表現(xiàn)在兩個(gè)大的方面：

1、目前的現(xiàn)狀

一是高校的舊住宅小區(qū)大部分相對(duì)獨(dú)立和封閉，由高校自主管理，地方政府或組織一般不大介入這些小區(qū)的運(yùn)行管理。二是由于房屋建設(shè)較早，缺乏長(zhǎng)遠(yuǎn)的建筑規(guī)劃，小區(qū)內(nèi)有的教學(xué)設(shè)施與住宅犬牙交錯(cuò)，學(xué)校內(nèi)的許多能源供應(yīng)設(shè)施交叉，難以徹底分開。三是小區(qū)的部分資產(chǎn)屬高校所有，如果這些區(qū)域的房屋設(shè)施等資產(chǎn)從高校資產(chǎn)中劃出，勢(shì)必要涉及資產(chǎn)轉(zhuǎn)移的問題。四是高校一直承擔(dān)小區(qū)房屋的維修和物業(yè)管理，近年來，由于各地出臺(tái)政策不再允許高校對(duì)住宅小區(qū)進(jìn)行投入或進(jìn)行補(bǔ)貼，致使一些房屋和公共配套設(shè)施損毀，無法得到及時(shí)維修，給居民生活帶來許多不便，嚴(yán)重的甚至不能正常居住，有的生活環(huán)境臟亂差。五是學(xué)校的物業(yè)管理資金投入受限，致使管理和服務(wù)不專業(yè)，給居民生活帶來許多不便。

2、如果這些小區(qū)引入社會(huì)的物業(yè)管理公司進(jìn)行管理，仍有許多問題需要解決

一是許多居民樓因建筑時(shí)間較早，所使用的能源無法單獨(dú)計(jì)量，尤其是暖氣，這給計(jì)量收費(fèi)管理帶來很大困難;二是許多高校目前以暗補(bǔ)的方式承擔(dān)了物業(yè)服務(wù)，對(duì)居民收取的物業(yè)費(fèi)較低，教職員工習(xí)慣甚至享受這樣的服務(wù)方式，部分從心理上未必接受這種轉(zhuǎn)變;三是高校的物業(yè)管理服務(wù)有一支隊(duì)伍，其中高校正式編制員工年齡較大，轉(zhuǎn)崗困難。其他員工長(zhǎng)期服務(wù)于學(xué)校，已有很強(qiáng)的歸屬感，如果物業(yè)管理歸外面社會(huì)物業(yè)公司，這部分人員將失去現(xiàn)在的工作，對(duì)他們的安置也將是高校的一大問題。

事理（S）就是如何有效解決問題。針對(duì)高校小區(qū)的特點(diǎn)該應(yīng)采取以下措施：

1.政府和高校要積極協(xié)商，對(duì)小區(qū)內(nèi)的房屋及設(shè)施通過收購(gòu)、劃轉(zhuǎn)、置換等形式厘清資產(chǎn)歸屬問題。對(duì)住宅區(qū)域和教學(xué)區(qū)域進(jìn)行分隔，使住宅小區(qū)形成獨(dú)立的居住體系。

2.對(duì)基礎(chǔ)設(shè)施做必要的改造和維修，確保消防設(shè)施完善、停車場(chǎng)完備及水電氣暖的正常供應(yīng)，確保房屋達(dá)到入住的基本條件，公共設(shè)施和生活輔助設(shè)施符合生活要求。

3.對(duì)部分能源供應(yīng)管線進(jìn)行改造，加裝計(jì)量表，確保對(duì)水電供應(yīng)、供暖能夠達(dá)到分戶計(jì)量收費(fèi)，為引進(jìn)物業(yè)管理隊(duì)伍對(duì)小區(qū)進(jìn)行物業(yè)管理創(chuàng)造條件。

人理（R）主要分析政府、高校、小區(qū)居住者三方利益，這也是這項(xiàng)工作的核心，如何做到“最好怎么做”的問題。這首先需要高校領(lǐng)導(dǎo)認(rèn)真分析現(xiàn)狀，緊緊依靠當(dāng)?shù)卣块T對(duì)小區(qū)進(jìn)行必要的整治。

1.高校應(yīng)該積極向當(dāng)?shù)卣块T說明高校區(qū)域文化輻射的優(yōu)勢(shì)以及可帶來的社會(huì)和經(jīng)濟(jì)效益。作為城市管理的政府部門，不應(yīng)該簡(jiǎn)單地把高校小區(qū)作為當(dāng)?shù)匾粔K“獨(dú)立王國(guó)”對(duì)待，而應(yīng)該站在城市管理的高度，結(jié)合高校附近的特殊性進(jìn)行規(guī)劃，將這些區(qū)域與當(dāng)?shù)仄渌恍┳≌瑓^(qū)一并考慮，統(tǒng)籌規(guī)劃，對(duì)小區(qū)的改造、管理發(fā)揮主導(dǎo)作用。

2.在對(duì)小區(qū)的改造實(shí)施過程中，要認(rèn)真聽取小區(qū)內(nèi)居住的業(yè)主的意見。同時(shí)高校應(yīng)積極做好宣傳引導(dǎo)作用，使居住者充分認(rèn)識(shí)到：畢竟較好的設(shè)施及優(yōu)質(zhì)的服務(wù)不僅能夠創(chuàng)造一個(gè)良好的居住環(huán)境，同時(shí)對(duì)房屋升值也有積極地推動(dòng)作用。

3.對(duì)小區(qū)改造所需資金可由當(dāng)?shù)卣块T、高校、住戶各負(fù)擔(dān)一部分。另外借鑒地方政府積累的經(jīng)驗(yàn)，比如合理利用小區(qū)的閑置土地或簡(jiǎn)陋房屋進(jìn)行二次開發(fā)，以實(shí)現(xiàn)改造維修資金平衡。

4.高校要積極引導(dǎo)住戶轉(zhuǎn)變觀念，接受社會(huì)物業(yè)公司的管理，實(shí)際上，從國(guó)內(nèi)外的經(jīng)驗(yàn)和實(shí)踐來看，專業(yè)的物業(yè)公司進(jìn)行管理是一種行之有效的管理方式。高校應(yīng)同時(shí)考慮按照相關(guān)政策，改變目前對(duì)物業(yè)暗補(bǔ)的方式，適當(dāng)提高內(nèi)部職工的物業(yè)補(bǔ)助。

5.高校原來從事小區(qū)物業(yè)管理的的正式編制員工可在校內(nèi)進(jìn)行分流，其中一部分人可代表學(xué)校以業(yè)主的身份對(duì)物業(yè)公司的服務(wù)進(jìn)行監(jiān)督。對(duì)其他非高校正式員工可推薦到物業(yè)公司優(yōu)先錄用。

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