謝澤鋒

“只要融資和土地成本夠底，怎么都能賺錢?！币晃恢康禺a(chǎn)企業(yè)家曾如此概況行業(yè)的賺錢之道。

進(jìn)入2020年，新冠肺炎疫情猛烈打擊了房地產(chǎn)企業(yè)的銷售業(yè)績，今年1-2月，房地產(chǎn)銷售指標(biāo)出現(xiàn)史上最大跌幅。

但另一方面，受疫情影響，央行開啟了釋放3萬億資金流動性，這被視為貨幣政策的積極轉(zhuǎn)向。雖然央行再次強調(diào)，房地產(chǎn)領(lǐng)域提出的調(diào)控基調(diào)依舊沒有變化，要保持房地產(chǎn)金融政策的連續(xù)性、一致性和穩(wěn)定性，繼續(xù)“因城施策”落實好房地產(chǎn)長效管理機制，促進(jìn)市場平穩(wěn)運行。

一向高負(fù)債運行的房地產(chǎn)企業(yè)對資金的饑渴由來已久，雖然央行無意送溫暖，但敏銳的房地產(chǎn)行業(yè)已經(jīng)嗅到了這短暫而又珍貴的融資“窗口期”。

一時間，房地產(chǎn)企業(yè)開始了“搶錢”盛宴。

大搶錢

房企融資的主戰(zhàn)場正由海外轉(zhuǎn)向國內(nèi)。

房企海外發(fā)行美元債呈現(xiàn)積極性下滑的跡象。2020年2月房企美元債不管是發(fā)行數(shù)量還是發(fā)行規(guī)模的環(huán)比、同比均有所減少。根據(jù)Wind數(shù)據(jù)，2020年2月國內(nèi)房企共發(fā)行15只美元債，合計募資約36.86億美元，金額同比減少逾六成，環(huán)比減少近八成。

而國內(nèi)卻敞開了撒錢的窗口期，誰也不愿錯過。統(tǒng)計顯示，3月以來，已有至少20家房企發(fā)行債券融資，累計融資總額超409億元。根據(jù)Wind數(shù)據(jù)，今年1―2月，國內(nèi)房企債券融資2484億元，同比上升36%。

光大證券的研究顯示，房企發(fā)債短期或供不應(yīng)求，優(yōu)質(zhì)開發(fā)商融資成本持續(xù)改善：2月房企境內(nèi)新發(fā)債354億元，同比增長68%。單月凈融資239億元，為2019年5月以來最高水平。

尤其注意的是，2月AAA評級房企發(fā)債額占總房企發(fā)債額比重達(dá)到71%，金融資源向龍頭加速集中。

而且這些房企巨頭的發(fā)債規(guī)模頗為龐大，龍湖地產(chǎn)180億元小公募、萬科的90億元小公募等已經(jīng)通過。

2月27日，綠地控股（600606.SH） 擬發(fā)行180億元公司債券獲得上交所受理，募集金額將全部用于還債。

2月采取發(fā)債融資的房企還包括：金地集團擬發(fā)行110億元小公募公司債，獲深交所反饋;禹洲鴻圖擬發(fā)行130億元私募公司債已獲受理;碧桂園85.38億元公司債券獲得上交所通過等。

進(jìn)入3月， 房企融資有增無減， 龍湖集團（00960.HK）3月5日公告宣布，該公司間接附屬公司成功發(fā)行30億元住房專項公司債券，票面利率3.8%，年期為7年。同日，另有三家房企宣布發(fā)行債券或者票據(jù)獲取融資，分別為首創(chuàng)股份（600008.SH）、景瑞控股（01862.HK）、藍(lán)光發(fā)展（600466.SH）。

3月4日晚間，泰禾集團（000732.SZ） 也發(fā)布公告稱，為拓寬融資渠道、滿足資金需求，公司擬申請發(fā)行120億元公司債券。過去一年，泰禾集團沒有在境內(nèi)安排發(fā)行過公司債，注冊制落地之后，宣布120億元的巨額發(fā)債計劃。

更令市場側(cè)目的是華僑城（000069.SZ），這家主打旅游地產(chǎn)的央企，拋出了高達(dá)195億元的小公募公司債券，目前該項目狀態(tài)更新為“已受理”。

3月1日，新《證券法》正式實施，債券注冊制全面實施。除了簡化受理審核程序、縮短發(fā)債時間外，尤其刪除債券累計余額不超過凈資產(chǎn)40%的要求，這一松綁政策直接刺激了不少房企。此外，央行釋放流動性，資金面持續(xù)寬裕的狀態(tài)，為房企擴大融資提供了可能。

成本下滑拿地回暖

從海外轉(zhuǎn)向國內(nèi)，房企融資成本也在下滑。

近期，央行等監(jiān)管部門明確表示，要進(jìn)一步引導(dǎo)貸款利率下降，以支持實體經(jīng)濟。在房地產(chǎn)融資層面，也已經(jīng)開始顯露。

3月20日，金地集團（600383.SH） 發(fā)布公告稱，2020年度第四期超短期融資券10億元人民幣已發(fā)行完成，發(fā)行利率僅為2.6%。

招商蛇口（001979.SZ） 在2月11日，成功發(fā)行了2020年度第一期超短期融資券，實際發(fā)行總額為10億元，票面利率為2.7%。2月26日，招商蛇口又成功發(fā)行15億元超短期融資券，票面利率2.65%。

一些中小房企也開始采用超短融債券融資，已經(jīng)成功發(fā)行的房企包括：濱江集團366天的9億元債券，票息僅為3.24% ;建發(fā)股份270天期限的10億元債券，票息為2.43%。

相比過往動輒超10%的融資成本，房企在流動性寬裕的背景下，融資負(fù)擔(dān)進(jìn)一步降低。

隨著國內(nèi)融資成本下降，融資規(guī)模大增，重新補充“彈藥”的房企，必定在土地市場產(chǎn)生連鎖反應(yīng)。

與慘淡的銷售額不同的是，土地市場卻出現(xiàn)回暖跡象。數(shù)據(jù)顯示，今年前兩個月中國50個大城市合計賣地5180億元人民幣，同比上漲4.1%。在成交總價TOP10城市中，一線城市上海、北京增速分別為112%、14%，增速明顯加快;二線城市溫州、南京增幅較大。

北京開年兩個月通過招拍掛成交住宅用地16宗，其中不限價地塊高達(dá)12宗，土地出讓金額高達(dá)671.88億元，平均溢價率達(dá)19.48%，均創(chuàng)下歷史新高。

從拿地金額來看，香港置地聯(lián)合體以318億元位列第一，綠城中國以268億位列第二。

在這場拿地?zé)岢敝?，主角是央企房企和大房企，香港置地和綠城背后，也有國資的影子。拿地總額TOP20中，有5家為地方性國企、6家央企，其中華潤置地以140億元位列第三。保利發(fā)展、中海地產(chǎn)、中交地產(chǎn)等央企拿地金額均在40億元以上。

2014年北京樓市趨冷，均價跌至3萬元區(qū)間，而2015年開始，一線城市房價快速上漲，歷史是否再次重演？

分析來看，無論從政策面，還是供求關(guān)系來看，快速上漲可能性并不大。首先，“住房不炒”的樓市調(diào)控基調(diào)一直沒有變，有一些省市出臺的房地產(chǎn)松綁政策出臺后，立即收回，顯示地方政府對房地產(chǎn)政策放松仍然秉承非常謹(jǐn)慎的態(tài)度。

其次，從房企融資結(jié)構(gòu)來看，房企大筆融資大部分用于“借新還舊”，將高成本的負(fù)債成較低成本的負(fù)債，降低債務(wù)支出成本。

不過，一些城市仍然值得警惕，畢竟土地市場最終會傳導(dǎo)至房地產(chǎn)的銷售終端，并影響房價表現(xiàn)。