彭云

[摘 要]房地產(chǎn)作為經(jīng)濟市場中的熱門行業(yè)，以其高風(fēng)險、高收益吸引了大量企業(yè)與資本駐足，同時房地產(chǎn)企業(yè)的運轉(zhuǎn)又需要企業(yè)融資或者信貸融資支持。如果房地產(chǎn)企業(yè)融資方出現(xiàn)財務(wù)狀況，將對處于投融資關(guān)系鏈中心的房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)造成巨大影響，現(xiàn)金流一旦無法支持日常經(jīng)營，便會出現(xiàn)企業(yè)財務(wù)危機。本文主要介紹了當(dāng)前房地產(chǎn)企業(yè)的融資狀況及現(xiàn)金流狀況，并提出管理方面建議。

[關(guān)鍵詞]房地產(chǎn)企業(yè);融資;現(xiàn)金流

doi：10.3969/j.issn.1673 - 0194.2020.08.027

[中圖分類號]F275[文獻標識碼]A[文章編號]1673-0194（2020）08-00-02

0? ? ?引 言

現(xiàn)金流是所有行業(yè)企業(yè)經(jīng)營活動狀況的反映，是一家企業(yè)財務(wù)情況的明鏡，對企業(yè)的經(jīng)濟決策以及外界的投資決策都有著重要的參考意義。對企業(yè)現(xiàn)金流的評價是對企業(yè)在當(dāng)前市場競爭能力的整體評價，就企業(yè)自身的意義而言，則是對內(nèi)部各個部門實現(xiàn)經(jīng)營目標的貢獻度評價。本文專注于房地產(chǎn)行業(yè)的資金流管理基本情況，對房地產(chǎn)行業(yè)融資較為常見的資金流管理問題進行分析，并提出相應(yīng)的建議。

1? ? ?房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)融資概念

1.1? ?融資概念及方式

房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)融資指房地產(chǎn)相關(guān)企業(yè)在進行房地產(chǎn)項目的相關(guān)經(jīng)濟活動和經(jīng)營活動時通過信用方法及工具為自身的項目產(chǎn)業(yè)和日常經(jīng)營融通資金的行為。房地產(chǎn)行業(yè)的融資方式與其他大多數(shù)企業(yè)方式相似，有債券融資與股權(quán)融資兩種，債券融資有典型的銀行貸款、債券融資等，股權(quán)融資指發(fā)行股票。

1.2? ?房地產(chǎn)行業(yè)融資特征

房地產(chǎn)行業(yè)相對于其他行業(yè)融資來說具有明顯的特征：首先，房地產(chǎn)融資的數(shù)額較大，房地產(chǎn)項目相較于其他企業(yè)而言，所需資金非常大，因此需要較大數(shù)額的融資，保證房地產(chǎn)企業(yè)正常運行;其次，房地產(chǎn)行業(yè)的產(chǎn)品生產(chǎn)周期較長，房地產(chǎn)項目從土地獲得到建設(shè)、再到銷售一般需要2～3年的生產(chǎn)周期;最后，房地產(chǎn)行業(yè)的融資需要擔(dān)保以及承擔(dān)較大風(fēng)險，因為房地產(chǎn)項目的投入成本較大，容易受市場波動的影響。

2? ? ?現(xiàn)金流以及現(xiàn)金流管理概念

2.1? ?現(xiàn)金流

在我國企業(yè)統(tǒng)一遵守的會計準則中，對現(xiàn)金的定義是可以隨時支取的現(xiàn)金、存款等以及現(xiàn)金等價物?，F(xiàn)金流則指企業(yè)現(xiàn)金的流入和流出，在企業(yè)會計工作中是按照收付實現(xiàn)制在一定的活動發(fā)生基礎(chǔ)上進行填寫的，主要由現(xiàn)金流量表體現(xiàn)，涵蓋企業(yè)的投資、融資以及經(jīng)營活動的現(xiàn)金流量情況。

2.2? ?現(xiàn)金流管理

現(xiàn)金流量管理指企業(yè)為實現(xiàn)企業(yè)經(jīng)營目標，通過企業(yè)管理手段對企業(yè)一定時期內(nèi)、一定項目的現(xiàn)金流入流出情況進行規(guī)劃和統(tǒng)籌安排，是一項較為系統(tǒng)化的企業(yè)管理活動。企業(yè)現(xiàn)金流管理主要目標是最大化企業(yè)價值，通過現(xiàn)金管理對企業(yè)經(jīng)營生產(chǎn)的各項事務(wù)和細節(jié)進行覆蓋，在考慮單次現(xiàn)金流量大小的同時還需注意各項現(xiàn)金流向發(fā)生時間分布?，F(xiàn)金流量的分析主要包括結(jié)構(gòu)分析、資產(chǎn)流動性分析、當(dāng)前和未來現(xiàn)金獲取能力分析、公司財務(wù)情況彈性分析、收益質(zhì)量分析以及對企業(yè)未來發(fā)展的財務(wù)角度分析等?，F(xiàn)金流量的管理在概念上理解并不困難，但是在實際操作過程中是一項較為復(fù)雜的綜合性管理工作。

2.3? ?房地產(chǎn)行業(yè)現(xiàn)金流特征

2.3.1? ?資金籌集任務(wù)較重

房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)所涉及的經(jīng)營對象大多為大宗土地和大型工程建造，聚焦以及工程造價要求，房地產(chǎn)企業(yè)在投入初期就具備較大的資金數(shù)額，因此對于房地產(chǎn)企業(yè)而言，資金籌集任務(wù)相對于其他行業(yè)來說較為繁重，同時在房地產(chǎn)企業(yè)經(jīng)營過程中，會存在多個房地產(chǎn)項目共同運行，每一個項目開發(fā)和經(jīng)營都需要巨額資金籌集。

2.3.2? ?籌集資金的流轉(zhuǎn)周期較長

對于房地產(chǎn)企業(yè)來說，一個房地產(chǎn)項目從土地征收、房屋建設(shè)、竣工交付到商品房銷售階段，所需要的準備周期往往是2～3年或更長時間。在房屋的銷售階段，由于大多數(shù)房屋出售，消費者采取貸款購買的方式，因此在項目回款的過程中資金無法短期迅速回收，使房地產(chǎn)整體的資金回籠周期短則幾年，長則幾十年。

2.3.3? ?房地產(chǎn)企業(yè)現(xiàn)金流關(guān)系網(wǎng)絡(luò)復(fù)雜，平衡難度大

房地產(chǎn)開發(fā)業(yè)的財務(wù)關(guān)系牽涉投資人、債權(quán)人、企業(yè)內(nèi)部各單位、銀行、政府相關(guān)部門、施工單位、設(shè)計單位、供應(yīng)商單位、房屋購買者和承租者等。由于企業(yè)生產(chǎn)商品與消費者個人之間的結(jié)算問題較為頻繁和復(fù)雜，同時牽涉與各個單位的往來，使房地產(chǎn)企業(yè)的現(xiàn)金流關(guān)系網(wǎng)絡(luò)十分復(fù)雜。在同一房地產(chǎn)企業(yè)的經(jīng)營周期中，存在處于不同階段的房地產(chǎn)項目，因此在各個項目之間做到房地產(chǎn)企業(yè)現(xiàn)金流平衡需要對所涉及的相關(guān)單位和個人進行各方面調(diào)節(jié)，以保證房地產(chǎn)企業(yè)資金流正常運轉(zhuǎn)，難度較大。

2.3.4? ?現(xiàn)金流的流轉(zhuǎn)方式繁多

房地產(chǎn)行業(yè)內(nèi)各個企業(yè)的內(nèi)部架構(gòu)有所不同，經(jīng)營范圍和業(yè)務(wù)內(nèi)容方面也各有側(cè)重，因此催生了不同房地產(chǎn)企業(yè)的不同現(xiàn)金流轉(zhuǎn)方式。例如企業(yè)自身擁有項目施工隊的房地產(chǎn)企業(yè)與不具有施工隊的房地產(chǎn)企業(yè)，在具體的項目資金流轉(zhuǎn)方面就有不同的方式和程序。另外，企業(yè)內(nèi)部對不同項目在資金運動的過程中也有不同的具體處理。

3? ? ?房地產(chǎn)開發(fā)行業(yè)融資和現(xiàn)金流管理中的問題

3.1? ?現(xiàn)金流管理問題

①企業(yè)償債能力較差，無法從內(nèi)部培養(yǎng)出現(xiàn)金流創(chuàng)造能力。房地產(chǎn)行業(yè)對外的債券融資數(shù)額一般較大，對于需要還本付息的債權(quán)融資和貸款等方式而言，意味著房地產(chǎn)企業(yè)需要在一定的經(jīng)營周期內(nèi)歸還一定數(shù)額的利息款項。然而對于大多數(shù)房地產(chǎn)行業(yè)企業(yè)而言，企業(yè)凈現(xiàn)金流大多為負值，或盡管為正值但也不足以負擔(dān)利息支付，使該企業(yè)的財務(wù)風(fēng)險攀升。②收益質(zhì)量良莠不齊。房地產(chǎn)行業(yè)的資金回籠時間為幾年到幾十年的時間，部分企業(yè)的商品銷售情況不佳，即使看起來在較長周期，也能獲得較大收益，但是相比于需要不間斷經(jīng)營的企業(yè)而言，所回籠的資金質(zhì)量并高。這樣的情況一旦出現(xiàn)得較多，就會增加房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)在某個節(jié)點面臨資金鏈斷裂的可能性。③房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)的現(xiàn)金獲取能力較差。獲取現(xiàn)金的能力在財務(wù)報表分析中可以從加權(quán)經(jīng)營現(xiàn)金凈流量和主營業(yè)務(wù)收入之比表示，在2002年開始的兩年內(nèi)，我國房地產(chǎn)行業(yè)整體的該項指標為-1%，意味著這一行業(yè)的現(xiàn)金獲取能力總體較差。

3.2? ?過度融資問題

對于房地產(chǎn)企業(yè)而言，融資不足所要面臨的資金鏈斷裂后果雖然嚴重，但是也較為簡單，然而一個房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)一旦進行無節(jié)制地過度融資也會帶來問題。分析該問題之前需要明白，合理的現(xiàn)金流是較為均衡的，即在一定經(jīng)營時間內(nèi)，流入量與流出量大致相等或現(xiàn)金流入稍大于現(xiàn)金流出。當(dāng)房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)進行過度融資時，首先會造成企業(yè)的負債率提高，對于企業(yè)而言，資產(chǎn)負債率是一項在財務(wù)管理中需要考慮的顯性和隱性兩方面的重要指標;而對于發(fā)放貸款的銀行或參與房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)融資的其他單位而言，資產(chǎn)負債率是一項風(fēng)險參照指標。資產(chǎn)負債率提高會增大企業(yè)在每一經(jīng)營周期內(nèi)償還債務(wù)和利息的壓力，減少企業(yè)投入生產(chǎn)經(jīng)營的現(xiàn)金流;同時，當(dāng)銀行評估認為一家企業(yè)的財務(wù)風(fēng)險較大時，降低信用評級，帶來的后果是難以繼續(xù)從銀行貸款或借款，已有債務(wù)的歸還彈性減小;對于其他單位的債權(quán)人而言，會因擔(dān)憂自己的投資無法獲得回報而減少投資。除以上問題之外，在企業(yè)以不同的方式進行過度融資之后，不同的融資手段、融資形式會增添企業(yè)財務(wù)部門在相關(guān)工作上付出的成本，使內(nèi)部消耗增加，最終與各項原因一起導(dǎo)致企業(yè)的現(xiàn)金流危機。

4? ? ?房地產(chǎn)開發(fā)行業(yè)融資和現(xiàn)金流管理對策

4.1? ?現(xiàn)金流管理方面

對于現(xiàn)金流管理而言，房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)首先要樹立重要性認知。對于可能出現(xiàn)的財務(wù)風(fēng)險要有充分的防范意識，充分發(fā)揮現(xiàn)金流管理和財務(wù)管理對房地產(chǎn)開發(fā)行業(yè)決策和運行的重要依據(jù)和參考。針對房地產(chǎn)行業(yè)較為復(fù)雜的現(xiàn)金流關(guān)系和多元化的現(xiàn)金流轉(zhuǎn)方式，需要制定明確的經(jīng)營管理制度，使牽涉經(jīng)營管理和現(xiàn)金流的各項問題都有解決標準和依據(jù)，保證在整個資金運動的過程中對風(fēng)險有應(yīng)對和防控能力。完善企業(yè)內(nèi)部財務(wù)部門工作相關(guān)制度。對于設(shè)計財務(wù)管理相關(guān)工作的人員需要實行統(tǒng)一的權(quán)責(zé)制度，保證工作可落實、問題能解決、問責(zé)有人擔(dān)。除財務(wù)之外審計部門的控制作用也需要得到重視，每一筆現(xiàn)金流的進入和流出都需要進行嚴格且高效審查，同時還需要綜合提高各崗位員工整體素質(zhì)，杜絕尸位素餐。

4.2? ?合理規(guī)劃融資

合理的融資能夠幫助企業(yè)健康發(fā)展。依據(jù)企業(yè)自身經(jīng)營狀況制定的合理的融資規(guī)模，在減少企業(yè)融資壓力和債務(wù)壓力的情況下還能促進企業(yè)健康發(fā)展，企業(yè)在進行融資時需要注意融資方式合法、資金來源可靠、融資成本低和收益最大化。對于整體的融資與公司財務(wù)現(xiàn)金流管理，首先需要對資金結(jié)構(gòu)進行優(yōu)化，確定合理目標后利用好所融得資金，保持資金在企業(yè)內(nèi)部的活力，利用杠桿作用撬動更大的資金。

5? ? ?結(jié) 語

房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)作為資金密集型企業(yè)，對于經(jīng)營主體來說有著較高的資本實力需求，數(shù)額巨大的現(xiàn)金流量、錯綜復(fù)雜的相關(guān)關(guān)系、千變?nèi)f化的資金流轉(zhuǎn)形式等都對企業(yè)融資和現(xiàn)金流管理提出了較高的要求。

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