李敏

摘要：古建筑不僅具有經(jīng)濟(jì)價(jià)值，而且具有歷史、文化、審美等價(jià)值，全面評(píng)估其真實(shí)價(jià)值有利于保護(hù)古建筑。以龍山縣某古建筑為例，調(diào)查民眾對(duì)該古建筑保護(hù)和修繕的支付意愿，采用條件價(jià)值法測算古建筑的價(jià)值。結(jié)果表明，68.45%受訪者對(duì)保護(hù)和修繕古建筑有支付意愿;受訪者對(duì)古建筑保護(hù)和修繕的平均支付意愿額度為13.812元;基于條件價(jià)值法測算得到古建筑的價(jià)值比成本法測算的價(jià)值高14.78%。因此，條件價(jià)值法是評(píng)估古建筑價(jià)值的一種合理可行的方法。

關(guān)鍵詞：古建筑;價(jià)值評(píng)估;條件價(jià)值法;支付意愿

中圖分類號(hào)：F293.3? ? ? ? ?文獻(xiàn)標(biāo)識(shí)碼：A

文章編號(hào)：0439-8114（2020）03-0154-04

DOI：10.14088/j.cnki.issn0439-8114.2020.03.034

Evaluation of ancient architecture value based on contingent valuation method

LI Min

（Hunan Gongxin Real Estate Valuation Brokerage Company Ltd.，Changde 415000，Hunan，China）

Abstract： Ancient buildings not only have economic value， but also have historical， cultural， aesthetic and other values. A comprehensive assessment of their true value is conducive to the protection of ancient buildings. Taking an ancient building in Longshan county as an example， the public's willingness to pay for the protection and repair of the ancient building was investigated， and the value of the ancient building was measured using conditional value method. The results show that 68.45% of the respondents are willing to pay to protect and repair ancient buildings; respondents' average willingness to pay for the protection and repair of ancient buildings was 13.812 yuan; the value of the ancient building calculated based on the conditional value method is 14.78% higher than that measured by the cost method. Therefore， the conditional value method is a reasonable and feasible method for evaluating the value of ancient buildings.

Key words： ancient architecture; value evaluation; contingent valuation method; willingness to pay

古建筑蘊(yùn)含著豐富、獨(dú)特的文化、歷史及科研價(jià)值，記錄著一個(gè)區(qū)域的社會(huì)政治、經(jīng)濟(jì)和文化生活，是一個(gè)區(qū)域悠久歷史和燦爛文化的最好見證[1]。然而自20世紀(jì)90年代以來，隨著中國城鎮(zhèn)化進(jìn)程不斷加快，城鎮(zhèn)土地市場在各級(jí)利益主體的博弈過程中不斷升溫，使得許多歷史悠久的古街坊、古城區(qū)、古建筑被拆除，大量蘊(yùn)含著歷史信息的古建筑在城鎮(zhèn)蔓延的過程中逐漸消失[2]。《關(guān)于加強(qiáng)文物保護(hù)利用改革的若干意見》明確提出，要統(tǒng)籌好文物保護(hù)與經(jīng)濟(jì)社會(huì)發(fā)展，在保護(hù)中發(fā)展，在發(fā)展中保護(hù)。如何使得古建筑較好地融合到現(xiàn)代城市的建設(shè)過程中，是當(dāng)前推進(jìn)城鎮(zhèn)化過程亟需解決的問題[3]。運(yùn)用合理的評(píng)估方法對(duì)古建筑的價(jià)值進(jìn)行評(píng)估是解決該問題的首要前提，惟此才能對(duì)古建筑的綜合價(jià)值有全面的把控，為古建筑的開發(fā)利用及保護(hù)提供更加科學(xué)的依據(jù)。

當(dāng)前國內(nèi)外學(xué)者對(duì)古建筑的價(jià)值評(píng)估主要還是采用經(jīng)濟(jì)學(xué)的評(píng)估方法。如Minors[4]認(rèn)為古建筑是一種稀缺資源，可近似根據(jù)影子價(jià)格對(duì)古建筑的經(jīng)濟(jì)價(jià)值進(jìn)行評(píng)估;張祖群[5]、Loomis等[6]則直接采用收益與成本法對(duì)古建筑的經(jīng)濟(jì)價(jià)值與文化價(jià)值進(jìn)行定性與定量的評(píng)估;顧江[7]通過公共品理論、委托代理理論和福利經(jīng)濟(jì)學(xué)等經(jīng)濟(jì)理論對(duì)古建筑經(jīng)濟(jì)價(jià)值的形成、變動(dòng)和特征等多方面進(jìn)行了探討;李玲嬌[8]則運(yùn)用模糊數(shù)學(xué)的相關(guān)理論，采用改進(jìn)的層次分析法和類比法對(duì)古建筑的震后價(jià)值進(jìn)行了評(píng)估。同時(shí)也有部分學(xué)者將古建筑等歷史遺留建筑作為一種歷史文化資源，從環(huán)境與資源經(jīng)濟(jì)學(xué)的角度對(duì)其經(jīng)濟(jì)價(jià)值進(jìn)行評(píng)估。如許抄軍[9]、張艷華[10]運(yùn)用資源環(huán)境經(jīng)濟(jì)學(xué)評(píng)估方法對(duì)其經(jīng)濟(jì)價(jià)值進(jìn)行了評(píng)估;Purcell等[11]則從環(huán)境感知的角度入手，提出了包括熟悉程度、原型感知及外在風(fēng)貌在內(nèi)的文化遺產(chǎn)評(píng)價(jià)模型。但隨著歷史文化遺產(chǎn)價(jià)值（包括古建筑）研究的進(jìn)一步深入及各學(xué)科間方法的交叉融合，越來越多的新方法被應(yīng)用于歷史文化遺產(chǎn)經(jīng)濟(jì)價(jià)值評(píng)估，其中一類是建立在市場真實(shí)性選擇基礎(chǔ)上的揭示偏好法，如旅行費(fèi)用法（TCM）和內(nèi)涵價(jià)格法（HPM）。Bedate等[12]、薛明月等[13]采用了TCM對(duì)歷史文化遺產(chǎn)的非市場價(jià)值進(jìn)行評(píng)估，認(rèn)為該方法可估算歷史文化遺產(chǎn)提供的產(chǎn)品及服務(wù)的消費(fèi)者剩余價(jià)值;另一類是建立在假設(shè)選擇基礎(chǔ)上的固定偏好法，如條件價(jià)值法（CVM）和關(guān)聯(lián)分析法（RA）。譚超[14]、董雪旺等[15]采用CVM對(duì)歷史文化遺產(chǎn)的使用價(jià)值及非使用價(jià)值進(jìn)行了評(píng)估。在這些評(píng)估方法中，條件價(jià)值法和旅行費(fèi)用法應(yīng)用最為廣泛。尤其是條件價(jià)值法自1993年正式被Arrow等[16]領(lǐng)銜的藍(lán)帶小組（Blue Ribbon Panel）論證其可靠性，并提出其應(yīng)用的準(zhǔn)則以后，就被當(dāng)作一種有效的調(diào)查公眾對(duì)公共物品價(jià)值看法的工具，主要被運(yùn)用于空氣質(zhì)量、生態(tài)資源、歷史文化遺產(chǎn)等公共資源的價(jià)值評(píng)估。鑒于此，將條件價(jià)值評(píng)估法運(yùn)用于古建筑價(jià)值評(píng)估，以期為古建筑價(jià)值評(píng)估提供一種可行方法。

1? 評(píng)估對(duì)象

評(píng)估對(duì)象為湖南湘西土家族苗族自治州龍山縣某古建筑，位于里耶古街，街區(qū)空間布局合理，街區(qū)范圍主要包括“七街六巷五行”。該古建筑為清末時(shí)期所建，迄今約200年歷史，被龍山縣人民政府列入縣級(jí)文物保護(hù)單位。該古建筑是由四面山墻圍合而成的封閉式三合院落，占地面積618.23 m2，房屋總建筑面積801.78 m2，用途為住宅。

2? 評(píng)估方法

在現(xiàn)有不動(dòng)產(chǎn)估價(jià)方法中，成本法比較適合評(píng)估古建筑的價(jià)值。成本法是以開發(fā)不動(dòng)產(chǎn)所耗費(fèi)的各項(xiàng)費(fèi)用之和為主要依據(jù)，再加上一定的利潤、利息、稅金和不動(dòng)產(chǎn)所有權(quán)收益來確定不動(dòng)產(chǎn)價(jià)格的估價(jià)方法。成本法適用于無收益又極少交易的不動(dòng)產(chǎn)對(duì)象，以及歷史性建筑市場價(jià)值與重新購建所花費(fèi)的成本相關(guān)聯(lián)的情況。一般認(rèn)為，應(yīng)用成本法評(píng)估歷史建筑經(jīng)濟(jì)價(jià)值最適宜，但在估價(jià)實(shí)踐中還有許多值得探究的地方。成本法是通過房地產(chǎn)開發(fā)、銷售全過程中應(yīng)該合理發(fā)生的各項(xiàng)成本去解釋、進(jìn)而反求房地產(chǎn)價(jià)格，用成本法評(píng)估古建筑中單純建筑物的價(jià)值是適用的，但該方法不能較好地估算古建筑中非物質(zhì)形態(tài)的文化附加值，因此存在著一定的局限性。成本法中的房地產(chǎn)價(jià)值，等于土地的評(píng)估價(jià)值加上當(dāng)前改良物的重建或重置成本，再減去由于功能退化、損壞等各種原因造成的建筑物折舊，因此成本法主要應(yīng)用于估算新的或相對(duì)較新的建筑物的市場價(jià)值，而用于估算具有上百年歷史、折舊額較大的房地產(chǎn)價(jià)值，可能會(huì)造成價(jià)值的低估。

條件價(jià)值評(píng)估法是一種典型的陳述偏好的價(jià)值評(píng)估方法，是利用效用最大化原理，采用問卷調(diào)查，通過模擬市場來揭示消費(fèi)者對(duì)環(huán)境物品和服務(wù)的偏好，并推導(dǎo)消費(fèi)者的支付意愿，從而最終得到公共物品非經(jīng)濟(jì)價(jià)值的一種研究方法[17]。通過對(duì)一系列假設(shè)問題的回答，被調(diào)查者表達(dá)出他們?yōu)楂@取或儲(chǔ)存一定數(shù)量非市場物品的支付意愿（WTP），或者不再擁有或完全使用非市場物品的接受補(bǔ)償意愿（WTA）[18]。根據(jù)被調(diào)查者在假設(shè)市場中表達(dá)出的WTP或WTA，建立數(shù)學(xué)模型，達(dá)到為非市場物品估價(jià)的目的[19]。

歷史性建筑是反映各時(shí)期社會(huì)、人文、環(huán)境和歷史的建筑物化實(shí)體檔案，是人類延續(xù)的記憶載體之一，一旦毀滅，其本身凝結(jié)的歷史、文化、藝術(shù)價(jià)值隨之毀滅且無法再生，因此歷史性建筑具有稀缺性和不可再生性，屬于資源性資產(chǎn)，其非使用價(jià)值難以用貨幣形式在經(jīng)濟(jì)上體現(xiàn)，且具有很強(qiáng)的外部性。本研究估價(jià)對(duì)象為清末民初的歷史性古建筑，具備歷史價(jià)值、文化價(jià)值、旅游價(jià)值等，加上歷史性問題，該古建筑許多基礎(chǔ)資料缺失，故擬采用條件價(jià)值法對(duì)估價(jià)對(duì)象進(jìn)行價(jià)值評(píng)估。

3? 數(shù)據(jù)來源及樣本特征

3.1? 數(shù)據(jù)來源

數(shù)據(jù)來源于實(shí)地調(diào)研。在正式調(diào)查前，進(jìn)行初步預(yù)調(diào)查，了解被調(diào)查對(duì)象對(duì)假想市場的響應(yīng)，并對(duì)調(diào)查問卷進(jìn)行修改完善。于2018年7月對(duì)湖南省民眾進(jìn)行隨機(jī)抽樣、面對(duì)面訪談式問卷調(diào)查，本次調(diào)查獲得有效樣本168份。

3.2? 樣本特征

受訪對(duì)象以女性居多，占樣本的54.17%;年齡以中青年為主，40歲及以下的占有效樣本的75.00%，40歲以上的占25.00%;文化程度大多是高中及以上，占有效樣本的83.93%;受訪對(duì)象的職業(yè)主要有事業(yè)單位職工、農(nóng)民和學(xué)生等;受訪對(duì)象月收入以1 500～6 000元為主，樣本特征詳見表1。

4? 古建筑保護(hù)民眾支付意愿分析

4.1? 支付意愿狀況

在調(diào)查訪問民眾對(duì)古建筑保護(hù)和修繕的支付意愿額度時(shí)，采用支付卡誘導(dǎo)法則進(jìn)行詢問。首先，詢問受訪對(duì)象是否愿意對(duì)古建筑保護(hù)和修繕支付一定額度的費(fèi)用;然后針對(duì)回答“愿意”的受訪對(duì)象，進(jìn)一步詢問其最大可以接受的支付額度。

在168位受訪對(duì)象中，有115位對(duì)保護(hù)和修繕古建筑有支付意愿，占有效樣本的68.45%;不愿意支付的比例為31.55%，其不愿意支付的主要原因在于收入偏低（占35.85%）、保護(hù)和修繕費(fèi)用應(yīng)該由地方政府承擔(dān)（占37.74%）、擔(dān)心出資不能真正用于古建筑保護(hù)和修繕（占16.98%）、其他原因（占9.43%）等。

受訪對(duì)象支付意愿的分布情況見表2。由表2可知，愿意支付的額度大多為1～20元，占總樣本的76.52%;愿意支付的額度處于20～60元的受訪者占13.91%;愿意支付的額度高于60元的受訪者占9.57%。從整體來看，受訪對(duì)象愿意支付額度的頻率基本符合正態(tài)分布。

4.2? 支付意愿額度測算

根據(jù)受訪對(duì)象對(duì)古建筑保護(hù)和修繕的支付意愿的頻率分布，采用支付卡方法計(jì)算得到正支付意愿的期望平均值。

式中，A為投標(biāo)值;P為受訪者選擇該數(shù)額的概率;n為投標(biāo)數(shù)。根據(jù)式（1）計(jì)算得到受訪對(duì)象對(duì)古建筑保護(hù)和修繕的平均正支付意愿額度為E（WTP）正=20.178元。

考慮調(diào)查樣本中有31.55%的零支付，可利用經(jīng)過調(diào)整的Spike模型[20]計(jì)算整個(gè)樣本的平均支付意愿額度。

式中，WTPR零為零支付的比例。根據(jù)式（2）計(jì)算得到整個(gè)樣本的平均支付意愿額度E（WTP）=13.812元/人。

4.3? 基于條件價(jià)值法的古建筑價(jià)值測算

據(jù)里耶管理委員會(huì)統(tǒng)計(jì)，近幾年里耶鎮(zhèn)旅游的人數(shù)基本維持在20萬人/年。由于里耶鎮(zhèn)對(duì)外交通系統(tǒng)不完善，目前的知名度一般，該古建筑的影響范圍較小。該古建筑坐落于里耶古街，里耶古街面積不大，故而來里耶古街游玩的游客基本上都會(huì)去此古建筑參觀?？紤]到樣本的支付能力和支付意愿，以里耶鎮(zhèn)接待的年游客數(shù)20萬人作為該古建筑每年接待的游客總?cè)舜?。?jīng)計(jì)算，該古建筑的價(jià)值為13.812元/人×20萬人=276.24萬元。

4.4? 基于成本法的古建筑價(jià)值評(píng)估

1）古建筑用地的地價(jià)評(píng)估。運(yùn)用基準(zhǔn)地價(jià)系數(shù)修正法，計(jì)算出估價(jià)對(duì)象宗地在現(xiàn)狀利用條件下的地價(jià)為765.60元/m2。由于該古建筑具有歷史文化價(jià)值，因此采用德爾菲法選取歷史文化、環(huán)境協(xié)調(diào)、社會(huì)知名度3個(gè)因素作為該古建筑用地的歷史文化增值調(diào)整系數(shù)，調(diào)整系數(shù)分別為6%、8%、4%。在此基礎(chǔ)上，計(jì)算得到經(jīng)過歷史文化增值調(diào)整后的單位地價(jià)為765.60元/m2×（1+18%）=903.408元/m2，總地價(jià)為903.408元/m2×618.23 m2≈55.85萬元。

2）古建筑物價(jià)值評(píng)估。通過計(jì)算，該古建筑物的重新購建價(jià)格=建安成本+前期費(fèi)用+管理費(fèi)用+銷售費(fèi)用+銷售稅費(fèi)+投資利息+開發(fā)利潤=3 381.10元/m2。

根據(jù)該古建筑物的結(jié)構(gòu)、裝修、設(shè)備特征進(jìn)行現(xiàn)場觀察打分，評(píng)定該古建筑物的成新度為59.80%。根據(jù)該古建筑物的成新度，計(jì)算該古建筑物的現(xiàn)值為3 381.10元/m2×59.80%=2 021.90元/m2。

同樣采用德爾菲法選取歷史、人文、科學(xué)、藝術(shù)、紀(jì)念、教育6個(gè)因素作為該古建筑的歷史文化增值調(diào)整系數(shù)，其調(diào)整系數(shù)分別為4.00%、3.50%、2.00%、3.00%、1.00%、0.50%，合計(jì)14%。通過調(diào)整系數(shù)修正，計(jì)算得到該古建筑物的最終評(píng)估單價(jià)為2 304.97元/m2，古建筑物評(píng)估總價(jià)為2 304.97元/m2×801.78 m2≈184.81萬元。

3）估價(jià)對(duì)象總價(jià)值。根據(jù)前文測算得到的古建筑地價(jià)和建筑物價(jià)值，測算得到該評(píng)估對(duì)象的總價(jià)為240.66萬元。

5? 結(jié)論

古建筑不僅具有經(jīng)濟(jì)價(jià)值，而且具有歷史、文化、審美等價(jià)值。傳統(tǒng)的成本法評(píng)估古建筑價(jià)值有一定程度的局限性，通常需要采用一些因素對(duì)價(jià)值進(jìn)行修正。而條件價(jià)值法可以用于兼具經(jīng)濟(jì)價(jià)值和非經(jīng)濟(jì)價(jià)值的歷史文化遺產(chǎn)等公共資源的價(jià)值評(píng)估。為檢驗(yàn)條件價(jià)值法評(píng)估古建筑物價(jià)值的合理性，嘗試采用成本法對(duì)估價(jià)對(duì)象進(jìn)行了評(píng)估。測算結(jié)果表明，基于條件價(jià)值法測算得到的古建筑價(jià)值為276.24萬元，比成本法測算的價(jià)值240.66萬元高出14.78%，體現(xiàn)出了該古建筑的非物質(zhì)形態(tài)的附加值。由此可見，采用條件價(jià)值法能較好地體現(xiàn)古建筑的市場價(jià)格，該評(píng)估方法是合理可行的。

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收稿日期：2019-05-07

基金項(xiàng)目：湖南省哲學(xué)社會(huì)科學(xué)基金項(xiàng)目（18YBQ097）

作者簡介：李? 敏（1988-），女，湖南湘陰人，碩士，主要從事不動(dòng)產(chǎn)估價(jià)工作，（電話）18274828870（電子信箱）274193082@qq.com。