關(guān)鍵詞 強制執(zhí)行程序 預(yù)告登記 效力問題

作者簡介：趙和貴，上海市松江區(qū)人民法院，法官助理，研究方向：民事審判、執(zhí)行。

中圖分類號：D920.4 ? ? ? ? ? ? ? ? ? ? ? ? ? ? ? ? ? ? ? ? ? ? ? ? ? ? ? ?文獻標(biāo)識碼：A ? ? ? ? ? ?? ? ? ? ? ?DOI：10.19387/j.cnki.1009-0592.2020.03.337

關(guān)于預(yù)告登記制度，我國《物權(quán)法》第二十條中對其效用進行了規(guī)定，在房屋買賣和其他不動產(chǎn)物權(quán)協(xié)議簽訂時，當(dāng)事人要想保證自身今后實現(xiàn)物權(quán)，需通過相關(guān)登記機構(gòu)來進行預(yù)告登記，只要進行了預(yù)告登記，他人在未得到當(dāng)事人同意時，是不可以處分房屋獲得不動產(chǎn)的。對于預(yù)告登記權(quán)利人而言，當(dāng)其進入到強制執(zhí)行程序時，《物權(quán)法》第二十條的效力怎樣發(fā)揮才能夠?qū)ζ浼右员Ｗo，關(guān)于這一點，當(dāng)前并沒有相關(guān)的定論。

一、簡析我國現(xiàn)階段預(yù)告登記的效力

關(guān)于預(yù)告登記的效力，在相關(guān)法律法規(guī)中并沒有統(tǒng)一的明確，且存在諸多不合理之處，主要包括以下幾點：（1）不允許擅自處分，立足于立法模式，預(yù)告登記效力主要涉及到絕對效力和相對效力，前者指一切影響不動產(chǎn)預(yù)告登記的處分行為，都是不允許的，但在當(dāng)事人同意的情況下，可允許進行處分;后者指關(guān)于預(yù)告登記后產(chǎn)生的處分行為，若影響到當(dāng)事人的請求權(quán)，那么這一處分行為是無效力的;（2）可查封但不得拍賣，在預(yù)告登記是不是對抗法院的強制執(zhí)行的定論中，相關(guān)專業(yè)人士提出了兩種相反的觀點，反對者認(rèn)為：預(yù)告登記不可對抗法院的強制執(zhí)行，理由是：當(dāng)事人并未享有所有權(quán)，在未進行預(yù)告登記的情況下，當(dāng)事人必須服從法院的強制措施;贊成者認(rèn)為：預(yù)告登記可以對抗強制執(zhí)行，理由是：借助法院的強制執(zhí)行行為，有利于對個體的利益加以一定程度的保護;同時，立足于預(yù)告登記的目的，即使這一規(guī)定所擔(dān)保的權(quán)利并非物權(quán)，只要允許強制執(zhí)行，那么這一規(guī)定的效用即可充分發(fā)揮;（3）查封期間嚴(yán)禁進行預(yù)告登記，相關(guān)法律法規(guī)中明確規(guī)定：“當(dāng)房屋依照相關(guān)法律法規(guī)被查封后，在此期間當(dāng)事人無權(quán)申請登記，即使其向房屋登記機構(gòu)提出登記請求，該機構(gòu)有權(quán)利駁回。”從而可知，預(yù)告登記權(quán)利人即使在具備相應(yīng)條件的情況下，但其依舊不可以直接進行預(yù)告登記，必須先向法院提出執(zhí)行異議，只有法院解除查封后，才能夠進行預(yù)告登記，對于這一規(guī)定，人們存在諸多疑慮，無法明確查封的效力屬于相對效力還是絕對效力，作為預(yù)告登記權(quán)利人，其有沒有權(quán)利向法院提出執(zhí)行異議[1]。

二、預(yù)告登記在強制執(zhí)行程序中的效力問題

（一）預(yù)告登記可不可以排除執(zhí)行

當(dāng)法院向當(dāng)事人執(zhí)行強制執(zhí)行措施時，其能夠排除執(zhí)行嗎？有人認(rèn)為預(yù)告登記可以排除執(zhí)行，原因在于：（1）預(yù)告登記擁有物權(quán)的對抗效力;（2）預(yù)告登記后權(quán)利人享有物權(quán)期待權(quán)。有人認(rèn)為預(yù)告登記不可以排除執(zhí)行，原因在于：預(yù)告登記與物權(quán)登記的法律效力存在一定的差異。

（二）查封后可不可以申請預(yù)告登記

當(dāng)不動產(chǎn)被查封后，當(dāng)事人能夠申請預(yù)告登記嗎？有人認(rèn)為可以進行預(yù)告登記，理由為：當(dāng)事人是在查封前進行的預(yù)告登記，這一規(guī)定中沒有明確新的權(quán)利。有人認(rèn)為不可以進行預(yù)告登記，理由為：在查封期間進行預(yù)告登記，是當(dāng)事人擅自處分查封財產(chǎn)，屬于不合法行為。

（三）經(jīng)預(yù)告登記的抵押權(quán)可不可以優(yōu)先受償

若當(dāng)事人已獲得預(yù)告登記抵押權(quán)時，其享有優(yōu)先受償?shù)臋?quán)利嗎？有人認(rèn)為享受優(yōu)先受償?shù)臋?quán)利，理由為：抵押權(quán)預(yù)告登記可作為建工程抵押登記，且不受任何因素的制約;雖然當(dāng)事人獲得了抵押權(quán)的預(yù)告登記，然而無法申請本登記，那么就可以優(yōu)先受償。購房人需在規(guī)定期限內(nèi)進行預(yù)告登記，若不愿意申請預(yù)告登記，那么可視為條件已成就，可以優(yōu)先受償。有人認(rèn)為不可以優(yōu)先受償，理由是：不可以混淆預(yù)告登記與本登記之間的效力，兩者效力并不相同，且預(yù)告登記與正式登記之間的效力也不一致，所以不可以優(yōu)先受償。

（四）預(yù)查封后可不可以解除合同

關(guān)于合同的解除，人們始終堅持預(yù)查封后是可以解除的，理由是：解除合同只需是雙方協(xié)商決定即可，無需第三方插手，不受其他條件的限制，待解除合同后，出賣人將不再享有不動產(chǎn)所有權(quán)。同時，若不允許解除合同，在預(yù)查封后就需依據(jù)法院仲裁裁決、調(diào)解協(xié)議、解除協(xié)議等來進行合同解除，需接受預(yù)查封行為[2]。

三、預(yù)告登記權(quán)利的類型化處理對策

（一）所有權(quán)預(yù)告登記及其效力

在司法實踐中不動產(chǎn)所有權(quán)的預(yù)告登記得到了普及應(yīng)用，具體內(nèi)容如下：（1）可以查封或預(yù)查封，即使不動產(chǎn)所有權(quán)進行了預(yù)告登記，然而若當(dāng)事人作為被申請執(zhí)行人時，那么法院具有查封或是預(yù)查封這一不動產(chǎn)的權(quán)利，在這里預(yù)查封和查封的效力相一致;法院查封預(yù)告登記的不動產(chǎn)，主要原因是這一行為并沒有違反我國《物權(quán)法》的相關(guān)規(guī)定，也符合查封中的財產(chǎn)權(quán)屬識別規(guī)則，且查封是一種具有較強控制力的執(zhí)行手段，可確保已查封的不動產(chǎn)變價行為的實現(xiàn)，杜絕當(dāng)事人轉(zhuǎn)移財產(chǎn);對于預(yù)告登記的不動產(chǎn)而言，法院之所以采取預(yù)查封處分行為，原因在于：在預(yù)查封過程中，當(dāng)事人可享有債權(quán)請求權(quán)，通過這一處分行為可確保其將來債權(quán)的實現(xiàn)。（2）不允許對抗變價型強制措施，法院即使查封了預(yù)告登記的不動產(chǎn)，也沒有權(quán)利對其采取變價型強制手段，理由是：變價型強制手段并不符合預(yù)告登記中的相關(guān)法律法規(guī)要求，即使在性質(zhì)上這一行為屬于債權(quán)行為，但依然具備物權(quán)的對抗性效力，若未獲得權(quán)利人的同意，任何人不可以選擇變價型強制手段;立足于交易安全與交易自由之間始終處于齊平如衡的狀態(tài)，若法院選擇拍賣或是變賣預(yù)告登記的不動產(chǎn)時，會導(dǎo)致兩者之間平衡狀態(tài)被破壞，威脅到交易安全;一般而言，在查封前，當(dāng)事人已進行了預(yù)告登記，能夠避免債務(wù)人和他人相互勾結(jié)，企圖借助相關(guān)制度來拒絕履行債務(wù)清償?shù)男袨?有利于當(dāng)事人免于訴訟，在一定程度上避免不必要的糾紛。（3）強制執(zhí)行不妨礙本登記，即使已對預(yù)告登記的不動產(chǎn)進行查封，當(dāng)事人也可以在沒有申請解除查封的情況下進行本登記，主要原因為：由于預(yù)告登記具有物權(quán)的對抗性，所以這一規(guī)章制度并不會對預(yù)告登記權(quán)利人產(chǎn)生制約作用，僅對其以外的人有效，所以權(quán)利人在條件具備的情況下依舊可以申請本登記;查封具備相對效力，不論是先解封再正式登記，或是先正式登記再解封，均可以保證預(yù)告登記的不動產(chǎn)不被執(zhí)行，保障了執(zhí)行人與債權(quán)人的利益[3]。

（二）抵押權(quán)預(yù)告登記及其效力

在購買商品房的過程中，大多數(shù)人選擇分期付款的方式，即將所購房屋作為抵押物，來向銀行申請辦理按揭貸款，通過進行預(yù)告登記后，其就能夠取得房屋所有權(quán);若其沒有進行預(yù)告登記，那么銀行作為抵押權(quán)人，可預(yù)告登記抵押權(quán)，以此來確保自身抵押權(quán)的實現(xiàn)。在強制執(zhí)行程序中，抵押權(quán)的預(yù)告登記和所有權(quán)的預(yù)告登記存在一定的差異，具體表現(xiàn)為：（1）不允許對抗變價型強制措施，抵押權(quán)預(yù)告登記不允許對抗保全型強制手段，也不允許對抗變價型強制手段，法院即可查封也可以選擇變價型強制手段，主要原因在于：相較于所有權(quán)預(yù)告登記，抵押權(quán)預(yù)告登記的物權(quán)對抗性更弱，當(dāng)銀行申請了抵押權(quán)預(yù)告登記后，其就已經(jīng)享有房屋抵押權(quán)，而所有權(quán)預(yù)告登記能夠保證當(dāng)事人未來可以獲得物權(quán)，所以抵押權(quán)預(yù)告登記不可以對抗法院的拍賣行為;抵押權(quán)的成立和抵押權(quán)的實現(xiàn)存在一定的差異，所有權(quán)登記表明所有權(quán)的成立和實現(xiàn)，不動產(chǎn)抵押權(quán)的登記僅僅擔(dān)保物權(quán)，當(dāng)債務(wù)人在規(guī)定期限內(nèi)未清償債務(wù)，即可對不動產(chǎn)進行變賣抵押，若當(dāng)債務(wù)人在規(guī)定期限內(nèi)清償債務(wù)，那么抵押權(quán)消滅;在價值取向上，抵押權(quán)預(yù)告登記與法院的執(zhí)行無任何區(qū)別，抵押權(quán)的作用是對債券的清償進行擔(dān)保，其在性質(zhì)上為物權(quán)，在擔(dān)保債券清償上具備確保交易自由的作用。（2）將變價所得價款提存，抵押權(quán)預(yù)告登記不可對抗法院的變價型強制手段，所以需在法院對不動產(chǎn)進行拍賣后，需從所得價款中對抵押權(quán)中規(guī)定的價款進行扣除，再由債權(quán)人進行提存，當(dāng)債權(quán)人未在規(guī)定期限內(nèi)清償債務(wù)，抵押人可獲得提存的價款，若債權(quán)人在規(guī)定期限內(nèi)清償債務(wù)，則將提存的價款歸還債權(quán)人，這樣就能夠保證抵押權(quán)預(yù)告登記權(quán)利人的利益[4]。

（三）房屋租賃權(quán)、用益物權(quán)預(yù)告登記及其效力

關(guān)于預(yù)告登記的當(dāng)事人，有人認(rèn)為其能夠擴展至用益物權(quán)，但用益物權(quán)和所有權(quán)、抵押權(quán)具有一定的差異。具體內(nèi)容如下：（1）法院的查封行為可以判定為無效，關(guān)于法院所采取的一系列保全措施，用益物權(quán)和房屋租賃權(quán)的預(yù)告登記不可妨礙，然后對于兩者的權(quán)利人來說，法院所選擇的一系列保全措施是無效的，即當(dāng)法院對當(dāng)事人的房屋進行查封后，在此期間，其依舊進行本登記，待其可以享有自用益物權(quán)和房屋租賃權(quán)后，就能夠在權(quán)利存續(xù)期間符合相關(guān)規(guī)定的情況下對這一權(quán)利進行使用，且查封行為對其不造成任何影響，這也可以稱之為司法實踐中的“活封”，針對這一情況，理由是：立足于查封效力的相對性，即使不動產(chǎn)被查封，當(dāng)事人依然享有自用益物權(quán)和房屋租賃權(quán)查封行為，因為查封僅是給予當(dāng)事人在法律上的處分，這一處分行為不會影響到是物權(quán)變動的法律效果，當(dāng)事人有權(quán)對不動產(chǎn)進行處分;有利于保護用益物權(quán)人、房屋租賃權(quán)人的利益。對于預(yù)告登記權(quán)利人而言，其用益物權(quán)和房屋租賃權(quán)是受到法律保護的，在查封至今后的執(zhí)行措辭過程中，所花費的時間較長，為確保當(dāng)事人的生產(chǎn)經(jīng)營順利開展，查封物是可以繼續(xù)利用的。（2）不允許對抗變價型強制措施，同時權(quán)利可繼續(xù)存續(xù)，由于預(yù)告登記制度中沒有明確規(guī)定支持法院的強制執(zhí)行，所以在法院拍賣不動產(chǎn)時，當(dāng)事人依舊享有用益物權(quán)和房屋租賃權(quán)，且權(quán)利繼續(xù)存續(xù)，也在條件具備的情況下申請本登記，主要原因在于：用益物權(quán)和房屋租賃權(quán)的預(yù)告登記的物權(quán)對抗性效力比較弱，權(quán)利人可以選擇登記，也可以選擇不登記，即使不動產(chǎn)所有權(quán)人發(fā)生變動，也不會損害的用益物權(quán)當(dāng)事人的利益;沒有交易自由與交易安全的沖突，法院對預(yù)告登記的不動產(chǎn)選擇變價型強制措施，這樣能夠確保了債權(quán)人的利益，維持交易安全與交易自由之間的平衡[5]。

四、結(jié)語

綜上所述，在預(yù)告登記的效力應(yīng)用中，由于當(dāng)前強制執(zhí)行程序中并沒有明確如何發(fā)揮效力來保護權(quán)利人的利益，所以需從多個角度進行分析，本文通過探究當(dāng)前我國法律法規(guī)中關(guān)于預(yù)告登記的相關(guān)法律法規(guī)，明確其中的不足之處有權(quán)預(yù)告登記、抵押權(quán)預(yù)告登記、用益物權(quán)和房屋租賃權(quán)預(yù)告登記的相關(guān)效用。

參考文獻：

[1]陳建志，谷丹.商品房抵押預(yù)告登記的法律效力與司法救濟[J].山東法官培訓(xùn)學(xué)院學(xué)報，2018（3）：872-873.

[2]常鵬翱.預(yù)告登記制度的死亡與再生[J].法學(xué)家，2016（3）：131-132.

[3]莊加園.預(yù)告登記在強制執(zhí)行程序中的效力[J].當(dāng)代法學(xué)，2016，30（4）：128-138.

[4]章曉英.論房屋所有權(quán)轉(zhuǎn)讓預(yù)告登記在金錢債權(quán)執(zhí)行中的法律地位[J].政治與法律，2016（11）：106-108.

[5]湯維建，陳愛飛.足以排除強制執(zhí)行民事權(quán)益的類型化分析[J].蘇州大學(xué)學(xué)報（哲學(xué)社會科學(xué)版），2018（2）：54-63.