王明田

摘要：2020年我國土地市場將進入“雙軌并行”的新階段，國有土地征收和集體經(jīng)營性建設(shè)用地上市，將從需求方推動規(guī)劃編制和管理變革。當前國家正在全面構(gòu)建多規(guī)合一、全域全要素的國土空間規(guī)劃體系，本文探討了集體經(jīng)營性建設(shè)用地入市與鄉(xiāng)鎮(zhèn)國土空間規(guī)劃的關(guān)系。圍繞集體經(jīng)營性建設(shè)用地上市流程，從總體規(guī)劃、專項規(guī)劃、詳細規(guī)劃三個層面提出了鄉(xiāng)鎮(zhèn)級國土空間規(guī)劃需要開展的相關(guān)工作，為集體經(jīng)營性建設(shè)用地有序進入市場提供技術(shù)支撐。

關(guān)鍵詞：集體建設(shè)用地；國土空間規(guī)劃；鄉(xiāng)鎮(zhèn)規(guī)劃；土地市場；規(guī)劃編制

doi：10.3969/j.issn.1009-1483.2020.02.002 中圖分類號：TU982.29

文章編號：1009-1483（2020）02-0005-05 文獻標識碼：A

The Influence of the Market Entry Transaction of Collectively Operated Construction Land on the Township Land National Territorial Space Planning

WANG Mingtian

[Abstract] In 2020， Chinas land market will enter a new stage of dual track parallel. The state-owned land acquisition and market entry transaction of collectively operated construction land will become a new situation for planning and management. At present， the country is building a planning system for national territorial space with multiple planning integration. This paper discusses the relationship between the township national territorial space planning and the market entry transaction of collectively operated construction land. From the three levels of master planning， special planning and detailed planning， the paper proposes the control means of township level planning for the market entry transaction of collectively operated construction land.

[Keywords] collectively operated construction land； the national territorial planning； township planning； land market； planning formulation

引言

黨的十八屆三中全會通過的《中共中央關(guān)于全面深化改革若干重大問題的決定》提出要“建立城鄉(xiāng)統(tǒng)一的建設(shè)用地市場”。2014年12月2日，中央深化改革領(lǐng)導(dǎo)小組第七次會議審議通過了《關(guān)于農(nóng)村土地征收、集體經(jīng)營性建設(shè)用地入市、宅基地制度改革試點工作的意見》（以下簡稱“三塊地改革試點意見”），并于2015年2月27日開始在全國33個地區(qū)開展試點。歷經(jīng)近四年改革試點，在總結(jié)各地試點經(jīng)驗基礎(chǔ)上，第十三屆全國人民代表大會常務(wù)委員會通過了《土地管理法》修訂，并擬定于2020年1月1日起實施，其中集體經(jīng)營性建設(shè)用地入市是最大的政策亮點，標志著在20年后建設(shè)用地市場再次開啟了國有、集體“雙軌運行”①的局面。與此同期，2019年5月國家出臺《中共中央 國務(wù)院關(guān)于建立國土空間規(guī)劃體系并監(jiān)督實施的若干意見》（以下簡稱《若干意見》），建立“五級三類”國土空間規(guī)劃體系?！拔寮墶睂?yīng)國家、省、市、縣、鄉(xiāng)五級政府，一級政府、一級事權(quán)、一級規(guī)劃；“三類”即總體規(guī)劃、詳細規(guī)劃和專項規(guī)劃。鄉(xiāng)鎮(zhèn)是五級國土空間規(guī)劃的最后一級，也是統(tǒng)籌新型城鎮(zhèn)化戰(zhàn)略和鄉(xiāng)村振興戰(zhàn)略的基礎(chǔ)單元。實現(xiàn)“多規(guī)合一”后的鄉(xiāng)鎮(zhèn)國土空間規(guī)劃如何為集體經(jīng)營性建設(shè)用地入市提供法規(guī)和技術(shù)支撐，是當前亟待研究的重大課題。

1 集體經(jīng)營性建設(shè)用地改革試點經(jīng)驗

1.1集體經(jīng)營性建設(shè)用地的概念與范疇

一般而言，農(nóng)村的集體建設(shè)用地可以分為三大類：第一類是農(nóng)民自住的宅基地；第二類為公益性公共設(shè)施用地，主要用于建設(shè)村委會、教育、醫(yī)療、文化、體育、公園綠地、市政等村鎮(zhèn)公共服務(wù)設(shè)施；第三類為經(jīng)營性用地，主要為村鎮(zhèn)內(nèi)用于發(fā)展商業(yè)、工業(yè)、物流、旅游等產(chǎn)業(yè)用地需求。集體經(jīng)營性建設(shè)用地主要指第三類。

“三塊地改革試點意見”明確：“農(nóng)村集體經(jīng)營性建設(shè)用地是指存量農(nóng)村集體建設(shè)用地中，即土地利用總體規(guī)劃和城鄉(xiāng)規(guī)劃確定為工礦、倉儲、商服等經(jīng)營性用途的土地”，限定了集體經(jīng)營性建設(shè)用地的范疇：“一是必須為存量用地，即將整理閑置宅基地等獲得的增量集體經(jīng)營性建設(shè)用地排除在外；二是必須符合土地利用總體規(guī)劃和城鄉(xiāng)規(guī)劃；三是必須是規(guī)劃為工礦、倉儲、商業(yè)等經(jīng)營性用途的土地”[1]?！掇r(nóng)村集體經(jīng)營性建設(shè)用地使用權(quán)抵押貸款管理暫行辦法》對具備入市條件的集體經(jīng)營性建設(shè)用地做了進一步限定，具體包括“尚未入市但已經(jīng)依法進行不動產(chǎn)登記并持有權(quán)屬證書，符合規(guī)劃、環(huán)保等要求，具備開發(fā)利用的基本條件”[2]，比對“三塊地改革試點意見”，增加的主要限定條件是“依法進行不動產(chǎn)登記并持有權(quán)屬證書”[2]。2019版《中華人民共和國土地管理法》第63條關(guān)于集體經(jīng)營性建設(shè)用地的定義綜合了上述四個方面要求，具體表達為“土地利用總體規(guī)劃、城鄉(xiāng)規(guī)劃確定為工業(yè)、商業(yè)等經(jīng)營性用途，并經(jīng)依法登記的集體經(jīng)營性建設(shè)用地”[3]。差異是從文字表述來看，沒有強調(diào)“存量”二字，這為增量集體經(jīng)營性建設(shè)用地入市提供了政策窗口。

1.2集體經(jīng)營性建設(shè)用地的來源與規(guī)模

集體經(jīng)營性建設(shè)用地的形成過程具有鮮明的中國特色，根據(jù)相關(guān)學(xué)者的研究主要來源有三個：一是人民公社遺產(chǎn)，計劃經(jīng)濟時期我國農(nóng)村土地制度經(jīng)歷了由私有化再到集體化的變革過程，人民公社時期推行“工農(nóng)商學(xué)兵”并舉，配建集體所有的工業(yè)和商業(yè)設(shè)施，形成最早的集體經(jīng)營性建設(shè)用地；二是20世紀80、90年代鄉(xiāng)鎮(zhèn)企業(yè)的異軍突起，農(nóng)村就地工業(yè)化推動了集體所有的工業(yè)用地快速拓展，成為集體經(jīng)營性建設(shè)用地的重要來源；三是小城鎮(zhèn)建設(shè)，改革開放之初我國建制鎮(zhèn)為2176個，截至2018年末全國建制鎮(zhèn)數(shù)量達到21297個，小城鎮(zhèn)建設(shè)過程中形成大量以集體建設(shè)用地形式存在的工業(yè)、商業(yè)類建設(shè)用地。

按照“三塊地改革試點意見”，相關(guān)學(xué)者對集體經(jīng)營性建設(shè)用地的規(guī)模進行了估算。賀雪峰著眼于鄉(xiāng)村工業(yè)歷史遺留閑置用地，推算全國工業(yè)類集體經(jīng)營性建設(shè)用地規(guī)模約為3000萬畝[4]。王世元根據(jù)土地調(diào)查數(shù)據(jù)推算，到2013年底全國農(nóng)村集體經(jīng)營性建設(shè)用地約為4200萬畝[4]。結(jié)合三塊地改革試點分析，董祚繼保守估計全國農(nóng)村集體經(jīng)營性建設(shè)用地存量規(guī)模當在5000萬畝以上，其中20世紀50年代后期的“大躍進”和人民公社化運動階段、70年代初期的社隊企業(yè)發(fā)展階段，到1978年時全國社隊企業(yè)用地規(guī)模約為2000萬畝；80年代鄉(xiāng)鎮(zhèn)企業(yè)發(fā)展階段，農(nóng)村工業(yè)新增占地應(yīng)不低于1000萬畝；1992年南巡講話后，鄉(xiāng)鎮(zhèn)企業(yè)和小城鎮(zhèn)發(fā)展進一步加快，鄉(xiāng)鎮(zhèn)企業(yè)新增占地合計達到2000萬畝[4]。目前我國鄉(xiāng)鎮(zhèn)數(shù)量約為35000個，平均每個鄉(xiāng)鎮(zhèn)的集體經(jīng)營性建設(shè)用地規(guī)模約為1500畝，基本與我國鄉(xiāng)鎮(zhèn)駐地平均建設(shè)用地規(guī)模相當。

從空間分布來看，集體經(jīng)營性建設(shè)用地主要集中在鄉(xiāng)鎮(zhèn)級行政單元內(nèi)（或地處鄉(xiāng)鎮(zhèn)駐地，或位于鄉(xiāng)鎮(zhèn)域內(nèi)村莊）。從上市試點地區(qū)經(jīng)驗來看，出于提高土地利用效率或有效監(jiān)管收益，鄉(xiāng)鎮(zhèn)成為統(tǒng)籌集體經(jīng)營性建設(shè)用地入市的基本行政單元。大興區(qū)西紅門鎮(zhèn)在試點過程中，落實“減量規(guī)劃”要求，對鎮(zhèn)域范圍進行整體規(guī)劃，形成了“拆十建二綠八”的思路，集中建設(shè)鎮(zhèn)級產(chǎn)業(yè)園區(qū)。宜興市通過實施“村賬鎮(zhèn)管”，切實保障全體村民的相關(guān)權(quán)益，要求集體經(jīng)營性建設(shè)用地上市收入和支出都必須接受鎮(zhèn)級政府的監(jiān)管，有效預(yù)防村委會和村干部的涉土腐敗行為。

1.3集體經(jīng)營性建設(shè)用地的上市流程

根據(jù)三塊地改革試點經(jīng)驗，農(nóng)村集體經(jīng)營性建設(shè)用地入市，一般分為前期準備、整理開發(fā)、入市交易、項目建設(shè)四個階段。

（1）前期準備階段

以鄉(xiāng)鎮(zhèn)為單元，依據(jù)土地利用總體規(guī)劃和城鄉(xiāng)規(guī)劃，編制鄉(xiāng)鎮(zhèn)集體經(jīng)營性建設(shè)用地統(tǒng)籌利用專項規(guī)劃，并依據(jù)各村集體經(jīng)營性建設(shè)用地面積量化入股，組建鄉(xiāng)鎮(zhèn)土地聯(lián)營公司，作為上市法人主體。

（2）整理開發(fā)階段

土地聯(lián)營公司依據(jù)專項規(guī)劃制定有關(guān)拆除、建設(shè)、管理、分配等實施方案，并報上級政府（縣或區(qū)）批準實施方案。辦理土地確權(quán)手續(xù)，將擬上市集體經(jīng)營性建設(shè)用地確權(quán)登記到土地聯(lián)營公司，聯(lián)營公司收儲上市地塊并進行地上物拆除騰退等土地整理工作。

（3）入市交易階段

土地聯(lián)營公司向鄉(xiāng)鎮(zhèn)政府提出入市申請，上級（縣或區(qū)）土地管理部門牽頭組織聯(lián)席會，審核入市申請并將審批結(jié)果上報市級土地管理部門備案。城鄉(xiāng)規(guī)劃主管部門依據(jù)控制性詳細規(guī)劃出具規(guī)劃條件，上市地塊進入集體經(jīng)營性建設(shè)用地市場公開交易，土地受讓方完成簽訂合同、價款支付、變更登記等程序。

（4）項目建設(shè)階段

土地受讓方完成項目立項等前期手續(xù)，依據(jù)規(guī)劃條件編制修建性詳細規(guī)劃并報規(guī)劃主管部門審核，獲取建設(shè)用地規(guī)劃許可證；根據(jù)規(guī)劃主管部門相關(guān)要求，編制建設(shè)工程初步設(shè)計方案和工程施工圖，報規(guī)劃主管部門審批，獲取建設(shè)工程規(guī)劃許可證；項目進入施工并接受住建部門工程質(zhì)量監(jiān)督管理，工程驗收后進行房屋產(chǎn)權(quán)登記。

2 集體經(jīng)營性建設(shè)用地上市對鄉(xiāng)鎮(zhèn)國土空間規(guī)劃的影響

2020年集體經(jīng)營性建設(shè)用地將全面入市，鄉(xiāng)鎮(zhèn)將成為操作集體經(jīng)營性建設(shè)用地上市的主體行政單元。鄉(xiāng)鎮(zhèn)國土空間規(guī)劃將成為集體經(jīng)營性建設(shè)用地入市的法規(guī)和政策依據(jù)。類比20世紀80年代，城市土地市場化帶動了城市規(guī)劃的快速發(fā)展和轉(zhuǎn)型重構(gòu)，集體經(jīng)營性建設(shè)用地入市也必將深刻影響正在建構(gòu)中的鄉(xiāng)鎮(zhèn)國土空間規(guī)劃。

2.1集體經(jīng)營性建設(shè)用地上市將加速鄉(xiāng)鎮(zhèn)規(guī)劃編制

新版《土地管理法》將可上市集體經(jīng)營性建設(shè)用地明確為“土地利用總體規(guī)劃、城鄉(xiāng)規(guī)劃確定為工業(yè)、商業(yè)等經(jīng)營性用途，并經(jīng)依法登記的集體經(jīng)營性建設(shè)用地”[3]。目前啟動的國土空間規(guī)劃，將按照“多規(guī)合一”模式，將土地利用總體規(guī)劃和城鄉(xiāng)規(guī)劃整合為國土空間規(guī)劃。這意味著集體經(jīng)營性建設(shè)用地上市，必須以鄉(xiāng)鎮(zhèn)級國土空間規(guī)劃確定的土地利用方式為前提。

在土地利用總體規(guī)劃方面，雖然實現(xiàn)了鄉(xiāng)鎮(zhèn)級規(guī)劃的全覆蓋，但規(guī)劃重點主要放在了耕地保護方面，對建設(shè)用地的管控相對比較粗線條，僅給出規(guī)模和范圍管控要求，并沒有明確用地性質(zhì)，更沒有對存量集體經(jīng)營性建設(shè)用地的邊界、規(guī)模、權(quán)屬等進行過專項統(tǒng)計。在城鄉(xiāng)規(guī)劃方面，一方面鄉(xiāng)鎮(zhèn)總體規(guī)劃尚未實現(xiàn)全覆蓋，詳細規(guī)劃覆蓋面積更少；另一方面規(guī)劃編制的重點放在了鄉(xiāng)鎮(zhèn)駐地，對于建設(shè)用地沒有全域整體管控，更沒有在權(quán)屬上區(qū)分國有和集體建設(shè)用地，對于集體經(jīng)營性建設(shè)用地同樣沒有開展過專項研究工作。

新版《土地管理法》要求，集體經(jīng)營性建設(shè)用地上市必須符合土地利用規(guī)劃和城鄉(xiāng)規(guī)劃相關(guān)要求。因此，為支持數(shù)量多達5000萬畝的存量集體經(jīng)營性建設(shè)用地上市，必須加快鄉(xiāng)鎮(zhèn)國土空間規(guī)劃編制工作，盡快實現(xiàn)總體規(guī)劃全覆蓋，為集體經(jīng)營性建設(shè)用地上市提供規(guī)劃技術(shù)支撐。在總體規(guī)劃編制同期，啟動集體經(jīng)營性建設(shè)用地專項研究，對集體經(jīng)營性建設(shè)用地現(xiàn)狀情況進行摸底調(diào)查并提出規(guī)劃建議。

2.2集體經(jīng)營性建設(shè)用地將成為鄉(xiāng)鎮(zhèn)規(guī)劃的重要內(nèi)容

由于本輪國土空間規(guī)劃對于建設(shè)用地規(guī)模采取緊約束，同時指標分配自上而下層層傳導(dǎo)，鄉(xiāng)鎮(zhèn)級建設(shè)用地總量將會非常吃緊。絕大部分鄉(xiāng)鎮(zhèn)建設(shè)用地將面臨零增長或負增長，國土空間規(guī)劃只能在盤整存量建設(shè)用地上做文章。在鄉(xiāng)鎮(zhèn)規(guī)劃中配置國有和集體建設(shè)用地存在兩種不同方式：方式一是做大國有建設(shè)用地規(guī)模，通過將集體建設(shè)用地轉(zhuǎn)為國有建設(shè)用地提供新增建設(shè)用地需求，由于建設(shè)用地總量受限，意味著同步嚴控集體經(jīng)營性建設(shè)用地上市；方式二是保持國有建設(shè)用地總量不變，鼓勵盤活存量集體建設(shè)用地，通過加快集體建設(shè)用地上市解決新增建設(shè)用地需求。

方式一，考慮到在國有土地征收過程中的交易成本和社會代價，新版《土地管理法》下的國有土地征收將變得極為困難。新版《土地管理法》規(guī)定依法登記的集體經(jīng)營性建設(shè)用地可以直接入市，因此如對其進行征收轉(zhuǎn)為國有用地，必須采取市場手段，以高于其直接上市的收益作為補償；而征收宅基地或集體公益性等其他類型的建設(shè)用地，新版《土地管理法》規(guī)定“以區(qū)片綜合地價取代原來的土地年產(chǎn)值倍數(shù)法，另外在原來的土地補償費、安置補償費、地上附著物三項基礎(chǔ)上，增加農(nóng)村村民住宅補償和社會保障費”，較之原國有土地征收標準大幅提高。

方式二，鼓勵集體經(jīng)營性建設(shè)用地直接上市，既有利于盤活存量低效集體建設(shè)用地，又有利于保障既有土地使用者的合法權(quán)益，明顯優(yōu)于國有土地征收。另外，除存量集體經(jīng)營性建設(shè)用地外，新版《土地管理法》也預(yù)留了增量集體經(jīng)營性建設(shè)用地上市的路徑，這將進一步提高鄉(xiāng)鎮(zhèn)挖潛低效存量宅基地和集體公益性建設(shè)用地的積極性，為鄉(xiāng)鎮(zhèn)新興產(chǎn)業(yè)植入創(chuàng)造條件。

綜上所述，新版《土地管理法》實施后，在鄉(xiāng)鎮(zhèn)域內(nèi)進行國有土地征收將變得非常困難，集體經(jīng)營性建設(shè)用地將成為鄉(xiāng)鎮(zhèn)建設(shè)用地供給的主要來源，也將成為鄉(xiāng)鎮(zhèn)國土空間規(guī)劃的重要內(nèi)容之一?？傮w規(guī)劃編制規(guī)程中必須加強存量和增量集體經(jīng)營性建設(shè)用地調(diào)查研究，并將其作為重要的規(guī)劃內(nèi)容。

2.3集體經(jīng)營性建設(shè)用地上市方案由鄉(xiāng)鎮(zhèn)規(guī)劃確定

國土空間規(guī)劃要體現(xiàn)國家意志和底線控制要求，在鄉(xiāng)鎮(zhèn)規(guī)劃中如何處理存量集體經(jīng)營性建設(shè)用地，既取決于上位規(guī)劃的管控要求，也取決于現(xiàn)有主體的利益博弈，只有通過鄉(xiāng)鎮(zhèn)國土空間總體規(guī)劃的編制過程才能平衡多方訴求，確定集體經(jīng)營性建設(shè)用地上市操作方案。

具體而言，集體經(jīng)營性建設(shè)用地上市存在三種不同的操作方案：一是如同對待國有建設(shè)用地的模式，在鄉(xiāng)鎮(zhèn)國土空間規(guī)劃中保留所有集體經(jīng)營性建設(shè)用地，將其繼續(xù)規(guī)劃為工業(yè)、商業(yè)等經(jīng)營性用途，并允許其根據(jù)新的規(guī)劃條件上市；二是不考慮集體經(jīng)營性建設(shè)用地現(xiàn)狀情況，根據(jù)上位規(guī)劃要求重新規(guī)劃鄉(xiāng)鎮(zhèn)域建設(shè)用地，被規(guī)劃為工業(yè)、商業(yè)等經(jīng)營性用途的集體經(jīng)營性建設(shè)用地可以上市，其他的集體經(jīng)營性建設(shè)用地不允許上市；三是統(tǒng)籌鄉(xiāng)鎮(zhèn)域內(nèi)的所有集體經(jīng)營性建設(shè)用地指標，結(jié)合鄉(xiāng)鎮(zhèn)國土空間規(guī)劃總體構(gòu)想，確定可上市集體經(jīng)營性建設(shè)用地的上市規(guī)模和空間分布。

立足于國家建立國土空間規(guī)劃體系的總體要求，鄉(xiāng)鎮(zhèn)級規(guī)劃需要落實上位規(guī)劃提出的三條控制線（生態(tài)紅線、永久基本農(nóng)田保護線、城鎮(zhèn)開發(fā)邊界），同時又要優(yōu)化布局、完善設(shè)施落實國家鄉(xiāng)村振興戰(zhàn)略的相關(guān)要求，因此鄉(xiāng)鎮(zhèn)國土空間規(guī)劃難以完全保留所有存量集體經(jīng)營性建設(shè)用地，故方案一難于操作。新版《土地管理法》實施后，依法登記的集體經(jīng)營性建設(shè)用地可以依法上市，如果按照方案二，無視集體經(jīng)營性建設(shè)用地現(xiàn)狀情況來做鄉(xiāng)鎮(zhèn)國土空間規(guī)劃，按照之前的土地利用規(guī)劃或來決定哪些可以上市、哪些無法上市，勢必造成既有權(quán)益者無法共享政策紅利，人為制作的政策失衡將引發(fā)大量社會矛盾，因此方案二可操作性也不強；相對而言，方案三可以兼顧國家政策導(dǎo)向和既有權(quán)益者訴求，具有一定的可操作性。

3 鄉(xiāng)鎮(zhèn)國土空間規(guī)劃對集體經(jīng)營性建設(shè)用地的規(guī)劃管控

根據(jù)國家對于國土空間規(guī)劃體系的總體設(shè)計，結(jié)合集體經(jīng)營性建設(shè)用地上市試點地區(qū)經(jīng)驗，鄉(xiāng)鎮(zhèn)國土空間規(guī)劃應(yīng)從總體規(guī)劃、專項規(guī)劃和詳細規(guī)劃三個層面完善對集體經(jīng)營性建設(shè)用地上市的規(guī)劃管控。

3.1鄉(xiāng)鎮(zhèn)國土空間總體規(guī)劃階段的相關(guān)工作

鄉(xiāng)鎮(zhèn)國土空間總體規(guī)劃是鄉(xiāng)鎮(zhèn)層面的法定規(guī)劃，在中央決定進行集體經(jīng)營性建設(shè)用地入市的背景下，編制總體規(guī)劃必須開展集體經(jīng)營性建設(shè)用地專題研究，確定集體經(jīng)營性建設(shè)用地入市的規(guī)模和布局。專題研究內(nèi)容主要包括現(xiàn)狀調(diào)查、規(guī)模預(yù)測、布局方案等三個方面。

一是摸清集體經(jīng)營性建設(shè)用地現(xiàn)狀。在國土三調(diào)數(shù)據(jù)基礎(chǔ)上，從用地邊界、用地性質(zhì)、權(quán)屬關(guān)系、登記情況等方面，為集體經(jīng)營性建設(shè)用地建立臺賬，統(tǒng)計用地規(guī)模并繪制空間分布圖，為制定上市方案提供基礎(chǔ)數(shù)據(jù)。

二是確定集體經(jīng)營性建設(shè)用地規(guī)模。立足現(xiàn)狀，統(tǒng)籌存量和增量兩個部分，開展存量集體經(jīng)營性建設(shè)用地入市評估，開展增量集體經(jīng)營性建設(shè)用地潛力評估，確定規(guī)劃期內(nèi)可上市集體經(jīng)營性建設(shè)用地上市規(guī)模。

三是制定集體經(jīng)營性建設(shè)用地布局。結(jié)合上位規(guī)劃對鄉(xiāng)鎮(zhèn)管控要求，結(jié)合鄉(xiāng)鎮(zhèn)域產(chǎn)業(yè)和用地布局現(xiàn)狀，研究集體經(jīng)營性建設(shè)用地入市空間布局。按照存量保留（需要在空間上原地保留的集體經(jīng)營性建設(shè)用地）、存量統(tǒng)籌（需要在空間上異地重劃的集體經(jīng)營性建設(shè)用地范圍）、增量統(tǒng)籌（通過整理低效宅基地和公益性集體建設(shè)用地獲得的集體經(jīng)營性建設(shè)用地）三種模式，研究集體經(jīng)營性建設(shè)用地的空間布局方案。

3.2鄉(xiāng)鎮(zhèn)國土空間專項規(guī)劃階段的相關(guān)工作

依據(jù)鄉(xiāng)鎮(zhèn)國土空間總體規(guī)劃，結(jié)合國民經(jīng)濟和社會發(fā)展規(guī)劃，按照五年一周期以專項規(guī)劃形式編制集體經(jīng)營性建設(shè)用地實施方案。專項規(guī)劃主要內(nèi)容是確定集體經(jīng)營性建設(shè)用地入市規(guī)模、用地來源和空間布局，為年度實施計劃的制定提供依據(jù)。

一是確定年度目標。依據(jù)國民經(jīng)濟和社會發(fā)展五年規(guī)劃，預(yù)測城鎮(zhèn)和產(chǎn)業(yè)發(fā)展用地需求，統(tǒng)籌國有土地征收和集體經(jīng)營性建設(shè)用地上市兩個土地市場，結(jié)合供給能力分析，確定各年度集體經(jīng)營性建設(shè)用地入市規(guī)模。

二是確定用地來源。年度入市的集體經(jīng)營性建設(shè)用地，既可以來自于存量建設(shè)用地，也可以來自于增量建設(shè)用地。結(jié)合現(xiàn)狀臺賬，摸排年度存量集體經(jīng)營性建設(shè)用地的入市意愿，評估非經(jīng)營性集體建設(shè)用地整理潛力，落實各年度入市集體經(jīng)營性建設(shè)用地的具體來源。

三是空間布局。結(jié)合年度城鎮(zhèn)和產(chǎn)業(yè)項目空間選址，確定各年度入市的集體經(jīng)營性建設(shè)用地具體空間位置。對應(yīng)存量保留、存量統(tǒng)籌和增量統(tǒng)籌三種模式，第一種是符合國土空間規(guī)劃確定的建設(shè)用地范圍，存量集體經(jīng)營性建設(shè)用地原地上市；第二種是不符合國土空間規(guī)劃確定的建設(shè)用地范圍，存量集體經(jīng)營性建設(shè)用地不能直接上市，原地塊恢復(fù)為非建設(shè)用地，指標統(tǒng)籌后置換到符合規(guī)劃的地塊；第三種是非經(jīng)營性建設(shè)用地通過土地整理后，節(jié)約出來的集體建設(shè)用地指標作為增量集體經(jīng)營性建設(shè)用地，落實到符合規(guī)劃的建設(shè)用地。

3.3鄉(xiāng)鎮(zhèn)國土空間詳細規(guī)劃階段的相關(guān)工作

新版《土地管理法》和《城鄉(xiāng)規(guī)劃法》均未明確農(nóng)村集體經(jīng)營性建設(shè)用地在上市前是否應(yīng)出具規(guī)劃條件。從試點地區(qū)經(jīng)驗來看，為確保順利入市交易，必須完善集體建設(shè)用地詳細規(guī)劃編制工作。具體而言，一方面是完善（集）鎮(zhèn)區(qū)詳細規(guī)劃編制工作，實現(xiàn)（集）鎮(zhèn)區(qū)開發(fā)邊界內(nèi)集體經(jīng)營性建設(shè)用地詳細規(guī)劃全覆蓋；另一方面按照國土空間規(guī)劃相關(guān)要求，加強村莊規(guī)劃（鄉(xiāng)村地域詳細規(guī)劃）的編制工作，為散落在村莊中的集體經(jīng)營性建設(shè)用地上市提供支撐。

參照城鄉(xiāng)規(guī)劃中詳細規(guī)劃的編制模式，可將鄉(xiāng)鎮(zhèn)國土空間規(guī)劃詳細規(guī)劃區(qū)分為控制性詳細規(guī)劃和修建性詳細規(guī)劃。按照專項規(guī)劃中確定的集體經(jīng)營性建設(shè)用地年度實施計劃，以片區(qū)為單元編制控制性詳細規(guī)劃，給出用地性質(zhì)、建筑密度、建筑高度、容積率、綠地率、交通出入口方位、停車泊位及其他需要配置的公共設(shè)施等控制指標要求，為地塊上市出具規(guī)劃條件做好準備。在上市流程結(jié)束后，以城市總體規(guī)劃、分區(qū)規(guī)劃及控制性詳細規(guī)劃為依據(jù)，編制上市地塊的修建性詳細規(guī)劃，布置場地內(nèi)建筑、道路和綠地等空間布局和景觀規(guī)劃設(shè)計總平面圖，用以指導(dǎo)各項建筑和工程設(shè)施的設(shè)計和施工。

4 結(jié)論與建議

以鄉(xiāng)鎮(zhèn)作為統(tǒng)籌集體經(jīng)營性建設(shè)用地入市的基本單元，是全國三塊地改革試點取得的重要經(jīng)驗。目前國家正在制定集體經(jīng)營性建設(shè)用地上市的具體流程，本文從規(guī)劃編制和管理視角提出，鄉(xiāng)鎮(zhèn)級國土空間規(guī)劃是保障和推動集體經(jīng)營性用地上市的重要政策工具，應(yīng)在總體規(guī)劃、專項規(guī)劃和詳細規(guī)劃三個層次開展規(guī)劃研究和編制工作。有待進一步研究的內(nèi)容包括：鄉(xiāng)鎮(zhèn)規(guī)劃中如何確定集體經(jīng)營性建設(shè)用地的上市規(guī)模；鄉(xiāng)鎮(zhèn)規(guī)劃中如何統(tǒng)籌國有土地征收和集體經(jīng)營性建設(shè)用地上市，制定年度上市實施方案；鄉(xiāng)鎮(zhèn)規(guī)劃中，如何根據(jù)鄉(xiāng)村地域產(chǎn)業(yè)發(fā)展和規(guī)劃管理要求，有針對性地確定集體經(jīng)營性建設(shè)用地的規(guī)劃條件。

注：

① 1986版《土地管理法》第41條規(guī)定“城鎮(zhèn)非農(nóng)業(yè)戶口居民建住宅需要使用集體所有的土地的，必須經(jīng)縣級人民政府批準，其用地面積不能超過省、自治區(qū)、直轄市規(guī)定的標準，并參照國家建設(shè)用土地的標準支付補償費和安排補助費”，為集體土地直接進入城市建設(shè)用地市場留下了一道“口子”。但1998年修改的《土地管理法》第43條規(guī)定“任何單位和個人進行建設(shè)，需要使用土地的，必須依法申請使用國有土地；但是，興辦鄉(xiāng)鎮(zhèn)企業(yè)和村民建設(shè)住宅經(jīng)依法批準使用農(nóng)民集體所有的土地的，或者鄉(xiāng)（鎮(zhèn)） 村公共設(shè)施和公益事業(yè)建設(shè)經(jīng)依法批準使用農(nóng)民集體所有的土地的除外”。由此我國在中央立法與國家政策層面上明確了“征地單軌制”，且無任何例外的可能。

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