周保亮

摘要：本文主要簡單介紹了房地產(chǎn)泡沫風險的相關內(nèi)容，通過對房地產(chǎn)泡沫風險成因進行分析，來探討保障房地產(chǎn)經(jīng)濟健康發(fā)展的有效措施，以正確評定房地產(chǎn)泡沫風險，提出有效措施來加以防范和規(guī)避，保障房地產(chǎn)經(jīng)濟的健康發(fā)展，滿足人們安居樂業(yè)的愿望，維持國家的安定，推動房地產(chǎn)經(jīng)濟的可持續(xù)發(fā)展，促進我國社會經(jīng)濟的高速發(fā)展。

關鍵詞：房地產(chǎn);泡沫風險;經(jīng)濟健康;發(fā)展

近年來，在城市現(xiàn)代化建設過程中，房地產(chǎn)經(jīng)濟取得了良好的發(fā)展機會，早已成為當前國民經(jīng)濟中的支柱產(chǎn)業(yè)，必須予以高度重視，不容忽視。隨著房地產(chǎn)行業(yè)投資數(shù)額逐漸增多，房地產(chǎn)房屋建造數(shù)量越來越多，房地產(chǎn)經(jīng)營規(guī)模愈來愈大，迎來了不錯的發(fā)展前景，但與此同時也面臨著一系列的挑戰(zhàn)。房地產(chǎn)泡沫風險，是房地產(chǎn)經(jīng)濟發(fā)展過程中應當重視的內(nèi)容，若是不加以防范和管理，將會給房地產(chǎn)行業(yè)甚至是我國經(jīng)濟發(fā)展帶來巨大負面影響，造成損失。為此，應當加強對房地產(chǎn)泡沫風險的研究，透徹分析其成因，采取有效措施來加以解決，以為房地產(chǎn)經(jīng)濟健康提供重要保障。

一、房地產(chǎn)泡沫風險的相關內(nèi)容

泡沫風險指的是當資產(chǎn)在持續(xù)交易的時候，突然價格上漲至背離價格規(guī)律，嚴重超過其本身價值，那么便會導致市場經(jīng)濟中出現(xiàn)過多的貨幣泡沫，當價格上漲到人們無法接受的時候，就會致使價格陡然暴跌，如泡沫一般破滅，而此時的經(jīng)濟也會由盛變衰。判斷是否存在泡沫風險可以從兩個方面著手，一方面在經(jīng)濟市場中出現(xiàn)嚴重供不應求狀況;另一方面是存在投機交易行為。房地產(chǎn)泡沫風險指的是在房地產(chǎn)交易過程中，房地產(chǎn)產(chǎn)品的價格遠遠高于其本身的價值，以達到人們無法承擔的程度，其特點主要有：一是房地產(chǎn)市場價格波動成為一種形態(tài)，而且存在突然上漲和突然下降的狀況，變化幅度偏大;二是房地產(chǎn)的價格波動沒有連續(xù)性，也不穩(wěn)定，找不到周期規(guī)律，而且由于存在投機行為，以致于貨幣供應量劇增。正確判斷房地產(chǎn)泡沫風險是否發(fā)生，并不是一項簡單的工作，但必須明確一旦發(fā)生房地產(chǎn)泡沫風險卻還未加以抑制，便會帶來災難性后果。

二、 房地產(chǎn)泡沫風險成因

（一） 土地財政影響

在實施分稅制之后，雖然地方政府在財政方面更有作為，但由于財政收入偏少，其很難與事權相匹配，也無法滿足各個城市之間的相互發(fā)展。土地收入是政府重要收入之一，為獲得更多城市建設資金，政府在出售土地使用權的時候，價格不斷提升，這種壟斷式的土地交易體制，將會抬高地價，導致房地產(chǎn)價格提升。

（二）實體經(jīng)濟發(fā)展不好

房地產(chǎn)行業(yè)出現(xiàn)泡沫風險的一個重要原因在于實體經(jīng)濟發(fā)展不景氣。競爭過于激烈的市場經(jīng)濟，使得大部分行業(yè)產(chǎn)能過剩，所獲得的利潤少之又少，這不是某一個行業(yè)或是企業(yè)的個體情況，而是整個經(jīng)濟環(huán)境現(xiàn)狀。這種難以獲得長久經(jīng)營，利潤薄弱更甚至是沒有利潤的企業(yè)，難以在市場中生存，也直接影響了整個市場的經(jīng)濟狀況，以致于諸多行業(yè)的企業(yè)都開始紛紛走向房地產(chǎn)行業(yè)，青睞于房地產(chǎn)行業(yè)投資，希望用投機的方式獲得高回報，這給房地產(chǎn)行業(yè)帶來了更為繁榮的市場，也為房地產(chǎn)行業(yè)泡沫風險的爆發(fā)埋下了伏筆。

（三）調(diào)控力度不夠

針對當前的房地產(chǎn)市場環(huán)境，政府一直在通過制定完善的政策來加以調(diào)控，但是整體效果并不好。房價仍然沒有得到有效的控制。政府的宏觀調(diào)控職能，常常采用的手段是抑制人們的購房欲望，旨在降低需求而避免出現(xiàn)供不應求，哄抬房價的狀況，但這種方式顯然不可取，沒有起到預期效果，反而會給人們一種錯誤觀念，使其以為房價會一直居高不下，不斷上漲，認為應當早點買房，這種心理也是出現(xiàn)房地產(chǎn)泡沫風險的原因之一。

三、 保障房地產(chǎn)經(jīng)濟健康發(fā)展的有效措施

（一）加強土地管理

制定完善的土地政策，加強土地管理，有利于規(guī)避房地產(chǎn)泡沫風險。一是要嚴格審批土地開發(fā)計劃，需要以市場需求為根本依據(jù)，控制好土地的供應量，合理分配各類土地的比例;二是要建立健全的招投標制度，指的是通過招投標的形式，選擇最合適的土地開發(fā)方案，避免在土地開發(fā)過程中出現(xiàn)違規(guī)操作;三是要征收土地財產(chǎn)稅。此稅收制度的制定，不僅能避免土地交易中的投機取巧，還能提高土地資源利用率。例如，征收空地稅可減少開發(fā)商囤積土地的情況，讓開發(fā)商在獲得土地使用權后，盡快進行開發(fā)，以為人們提供優(yōu)質(zhì)的房地產(chǎn)服務，避免供不應求的狀況。

（二）控制土地供應規(guī)模

我國土地是由政府轉(zhuǎn)讓，由政府向市場中投放可使用的土地，也就是說土地的數(shù)量、質(zhì)量都是政府控制，隨著房地產(chǎn)經(jīng)濟的大力發(fā)展，土地的供應已經(jīng)無法滿足市場對土地的需求，可開發(fā)的土地越來越少，供不應求的狀態(tài)導致房價上漲。在這種情形下政府應當充分發(fā)揮調(diào)控能力，控制土地供應規(guī)模，比如說利用土地掛牌拍賣這種方式，來規(guī)避土地交易中的暗箱操作，利用稅收來加大土地閑置成本。另外，在房地產(chǎn)經(jīng)濟發(fā)展過程中，還應當優(yōu)化房地產(chǎn)產(chǎn)品結構，根據(jù)市場需求來規(guī)劃房地產(chǎn)類型，不可只是打造高檔公寓類住宅，或是別墅住宅建造，而忽視了中低檔的普通住宅。就目前而言，我國各地區(qū)對經(jīng)濟適用房的需求比較大，但眾多房地產(chǎn)商卻將資金投入于寫字樓，或是酒店建造中，這不符合實際需求，容易產(chǎn)生房地產(chǎn)泡沫，因此需要加以調(diào)控。

（三）發(fā)揮金融手段的作用

為規(guī)避房地產(chǎn)泡沫風險，應當充分應用金融手段，可從以下幾個方面著手：第一，為防止房地產(chǎn)需求增長過快，可以通過提高銀行存貸款利率的方式，來進行調(diào)控。當銀行存款率提高后，就能刺激人們將錢存入銀行，減少流動資金，降低人們對房地產(chǎn)的投資欲望;當銀行貸款利率提高后，人們在貸款買房時需要付出的成本更高，這也能減少人們的買房需求;第二，做好信貸監(jiān)管工作。對于房地產(chǎn)行業(yè)來說，其十分依賴銀行貸款，屬于資金密集型產(chǎn)業(yè)，而且?guī)缀跛械娘L險都來自于銀行，這種情形下，銀行機構必須重視信貸業(yè)務。在審批貸款的時候，要對需要貸款的用戶進行充分的調(diào)查和了解，考核其信貸水平，根據(jù)信用等級來撥款。政府相關部門則要加強監(jiān)督和管理，為銀行的風險控制能力提供重要保障。除此之外，房地產(chǎn)金融需不斷發(fā)展，適應國際市場;第三，可在適當?shù)臅r候提高再貼現(xiàn)率，以防止房地產(chǎn)泡沫現(xiàn)象日益惡化。這種手段應用于泡沫風險早期，能起到有效的抑制作用?？蓛?yōu)化房地產(chǎn)行業(yè)結構，進行內(nèi)部整合，科學開發(fā)房地產(chǎn)市場，促進房地產(chǎn)企業(yè)抗風險能力的提升;第四，為避免在房地產(chǎn)開發(fā)過程中，過于依賴銀行，分散風險，應當拓展房地產(chǎn)融資渠道，采用多元化融資手段，例如實現(xiàn)房地產(chǎn)證券化，構建房地產(chǎn)基金等等。

四、 結語

為推動房地產(chǎn)經(jīng)濟的健康發(fā)展，一定要重視對房地產(chǎn)泡沫風險進行管理和控制，要明確房地產(chǎn)泡沫風險的概念、成因以及規(guī)避措施，結合當前房地產(chǎn)行業(yè)發(fā)展實況，來采取針對性手段加以防控，可從土地管理、土地供應和金融方面著手，以規(guī)范房地產(chǎn)市場交易，為此房地產(chǎn)行業(yè)的市場秩序，從而拉動我國國民經(jīng)濟的快速增長。

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