【摘 要】 住宅問(wèn)題與居民的生活密切相關(guān)，其價(jià)格的變動(dòng)不單會(huì)影響居民的生活水平，并且會(huì)對(duì)整個(gè)社會(huì)經(jīng)濟(jì)的健康發(fā)展具有極為深刻的影響。隨著我國(guó)房地產(chǎn)商品化和社會(huì)化的逐步加深，城市住宅價(jià)格呈現(xiàn)不斷上漲的趨勢(shì)。除了社會(huì)經(jīng)濟(jì)發(fā)展、國(guó)家政策轉(zhuǎn)變以及人們思想觀念改變等因素的影響外，近年來(lái)我國(guó)人口結(jié)構(gòu)的變化也是住宅價(jià)格變動(dòng)的重要影響因素。

【關(guān)鍵詞】 人口結(jié)構(gòu) 商品住宅價(jià)格

一、研究背景

談及人們的生活，繞不開衣食住行的話題，尤其是“住”更加關(guān)乎民生。我國(guó)的國(guó)民經(jīng)濟(jì)隨著改革開放的持續(xù)進(jìn)步有了一個(gè)質(zhì)的改變。人民生活水平隨著市場(chǎng)經(jīng)濟(jì)的改革有了質(zhì)的提升，需求也逐步從衣食轉(zhuǎn)變成住宅層面了。從數(shù)據(jù)上看我國(guó)的商品住宅價(jià)格可知，1998年的均價(jià)僅為2063元/平方米，2010年均價(jià)為5032元/平方米，并且一路攀升到了2015年均價(jià)為6793元/平方米。對(duì)中國(guó)而言，人口眾多，而且絕大多數(shù)的家庭認(rèn)為有房才有家。國(guó)家本著幫助人們安居樂(lè)業(yè)的基礎(chǔ)原則，從2005年開始陸續(xù)出臺(tái)相關(guān)的宏觀調(diào)控政策，旨在控制過(guò)快增長(zhǎng)的房?jī)r(jià)。

二、相關(guān)理論概述

（一）人口結(jié)構(gòu)理論

從人口自然結(jié)構(gòu)的層面來(lái)說(shuō)，它以人口自然指標(biāo)作為主要依據(jù)，把人口分成由不同類別的組成要素所組成的人口結(jié)構(gòu)。主要涉及到兩個(gè)方面的內(nèi)容。其一為人口年齡結(jié)構(gòu)，其二則為性別結(jié)構(gòu)。

人口社會(huì)經(jīng)濟(jì)結(jié)構(gòu)是社會(huì)經(jīng)濟(jì)長(zhǎng)期發(fā)展的一個(gè)重要體現(xiàn)，通常來(lái)說(shuō)，倘若自然環(huán)境優(yōu)美以及交通條件便利，那么人口集中的程度就較高。如果交通發(fā)達(dá)程度不高以及自然環(huán)境質(zhì)量較差，那么人口集中程度就較低。生產(chǎn)力發(fā)展的水平不斷提高，人口地域分布同樣也愈來(lái)愈依賴經(jīng)濟(jì)發(fā)展的水平。所以，人口往往會(huì)往生產(chǎn)力水平較高的區(qū)域方向移動(dòng)。

（二）人口結(jié)構(gòu)與住宅價(jià)格的關(guān)系

人口自然結(jié)構(gòu)主要包括人口的性別結(jié)構(gòu)和年齡結(jié)構(gòu)兩大類。根據(jù)人口人結(jié)構(gòu)按年齡劃分分為老年、中年、青年、少年、幼年，當(dāng)前的購(gòu)房主力軍是中年人，這些具備勞動(dòng)能力的中青年是房地產(chǎn)市場(chǎng)當(dāng)中最為活躍的購(gòu)房者。當(dāng)前我國(guó)仍然利用人口紅利在推動(dòng)經(jīng)濟(jì)，但是隨著老年人口的不斷增加，我國(guó)的人口紅利也會(huì)逐漸消失。日本在1990年人口紅利出現(xiàn)了下滑點(diǎn)，房地產(chǎn)泡沫隨即出現(xiàn)。日本在1990年以后老齡化社會(huì)程度越來(lái)越深，經(jīng)濟(jì)發(fā)展呈現(xiàn)遲滯狀態(tài)，房地產(chǎn)市場(chǎng)更是停滯不前。根據(jù)2019年中國(guó)社會(huì)形勢(shì)分析預(yù)測(cè)，我國(guó)在1999年就已經(jīng)開始進(jìn)入老齡化社會(huì)的初級(jí)階段，到2015年，不過(guò)，60歲以上的人口超過(guò)2億人占總?cè)藬?shù)比重約兩成，65歲以上的人口數(shù)達(dá)到1.44億人占總數(shù)的一成，預(yù)計(jì)到2025年，我國(guó)60歲以上人口將會(huì)超過(guò)3億人，屆時(shí)不過(guò)就將會(huì)進(jìn)入更深層次的老齡化社會(huì)。

人口社會(huì)結(jié)構(gòu)包括家庭收入、家庭結(jié)構(gòu)、教育結(jié)構(gòu)等也會(huì)對(duì)住房?jī)r(jià)格產(chǎn)生較顯著的影響。Horioka（1988 年）指出，相比于家庭成員的個(gè)體收入而言，家庭總體收入對(duì)住房?jī)r(jià)格具有更為重要的影響，研究者發(fā)現(xiàn)家庭規(guī)模越大收入越高，對(duì)非住宅資產(chǎn)的需求就會(huì)相對(duì)升高，從而會(huì)在一定程度上減小對(duì)商品住房?jī)r(jià)格的推高效應(yīng);與之相反，家庭規(guī)模越小、收入越低對(duì)房?jī)r(jià)的推高作用則相應(yīng)增加。

3、建議

（1）要實(shí)行更為寬松的人口引入機(jī)制，吸引更多的優(yōu)秀人才。人口數(shù)量是保證房地產(chǎn)市場(chǎng)行欣欣向榮的重要支撐，通過(guò)各種措施來(lái)吸引優(yōu)秀的人才流入，改革當(dāng)前的戶籍制度，才能促進(jìn)商品住宅市場(chǎng)的穩(wěn)定發(fā)展。

（2）實(shí)施生育優(yōu)惠政策。當(dāng)前少年兒童撫養(yǎng)成本相對(duì)過(guò)高，導(dǎo)致社會(huì)負(fù)擔(dān)較重，近年來(lái)實(shí)施的計(jì)劃生育政策使得人口基數(shù)不斷下降，住宅需求量也有所下滑，從而影響了住宅的具體價(jià)格。為了避免人口結(jié)構(gòu)變化對(duì)房地產(chǎn)市場(chǎng)的影響，在國(guó)家政策的允許之下逐步開放二胎，同時(shí)鼓勵(lì)人們生育，完善醫(yī)療保障體系和機(jī)制加大優(yōu)惠力度來(lái)保障地區(qū)人口穩(wěn)步攀升，讓房地產(chǎn)市場(chǎng)更加穩(wěn)固。

（3）提高經(jīng)濟(jì)發(fā)展水平，增加居民收入。我國(guó)的中、西部地區(qū)房地產(chǎn)市場(chǎng)發(fā)展與一線的沿海城市有許多不同之處，其經(jīng)濟(jì)發(fā)展速度相對(duì)較慢，人均收入水平相對(duì)較低。從相關(guān)數(shù)據(jù)分析顯示，一個(gè)地區(qū)的收入水平直接決定了當(dāng)?shù)氐淖》績(jī)r(jià)格，未來(lái)應(yīng)該搭上一帶一路的班車和機(jī)遇建立起國(guó)家旅行重點(diǎn)城市，通過(guò)優(yōu)化產(chǎn)業(yè)結(jié)構(gòu)增加就業(yè)機(jī)會(huì)，吸引更多的優(yōu)秀人才前來(lái)就職，提高最低工資標(biāo)準(zhǔn)以及提升人們的收入

水平。

（4）根據(jù)戶均規(guī)模合理調(diào)整住宅戶型。80后獨(dú)生子女逐漸成年和組建家庭，家庭規(guī)模在不斷的縮小當(dāng)中。2013年每戶家庭平均為3.26人，而到了2019年每戶人口只有不到3人，在未來(lái)的時(shí)間里家庭規(guī)模將進(jìn)一步縮小，家庭的數(shù)量將會(huì)不斷的上升，這就會(huì)直接導(dǎo)致人們對(duì)于住宅的需求增加，而住宅戶型的供需情況也會(huì)有所變化。所以，職能部門必須結(jié)合當(dāng)?shù)丶彝粜偷木唧w情況引導(dǎo)開發(fā)商合理建設(shè)住宅，對(duì)于中小型戶型的建設(shè)應(yīng)該更為注重，讓小區(qū)周圍的配套設(shè)施及時(shí)跟進(jìn)，在原有基礎(chǔ)之上滿足各種家庭對(duì)于戶型的要求。

（5）依據(jù)人口對(duì)住宅的需求合理控制商品住宅建設(shè)數(shù)量。當(dāng)前人口年齡結(jié)構(gòu)在不斷變化，現(xiàn)階段勞動(dòng)人口比重仍然占據(jù)主導(dǎo)，但是未來(lái)隨著人口急速的下降，山西省人口老齡化程度也會(huì)越來(lái)越深，而住宅需求將會(huì)出現(xiàn)回落。政府一定要充分考慮到人口結(jié)構(gòu)的變化，制定出合理的住宅建設(shè)方案，滿足民眾對(duì)于住宅的需求。

（6）加大教育投入。教育結(jié)構(gòu)與住宅價(jià)格息息相關(guān)，受過(guò)高等教育的人對(duì)于住宅的要求相對(duì)較高，而他們擁有一定的高收入，所以這類人群對(duì)于住宅價(jià)格的穩(wěn)定至關(guān)重要。經(jīng)濟(jì)發(fā)展水平相對(duì)較差的地方在教育的投入上與沿海城市相比有一定的距離，所以政府一定要加大對(duì)教育的投入力度，改善教育高校的辦學(xué)設(shè)施和條件。讓民眾的教育水平得到提升，讓他們擁有更多的技能提升自己的收入，從而保障房地產(chǎn)市場(chǎng)平穩(wěn)有序的發(fā)展。

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作者簡(jiǎn)介：劉小康（1993-），男，漢族，山西省呂梁人，山西財(cái)經(jīng)大學(xué)研究生，研究方向：房地產(chǎn)開發(fā)經(jīng)營(yíng)。