陳嘉萱

【摘 要】 2018年以來我國陸續(xù)出臺政策對我國房地產(chǎn)行業(yè)進行宏觀和微觀調(diào)控，我國房地產(chǎn)企業(yè)面臨著重大的發(fā)展壓力，房地產(chǎn)企業(yè)如果沒有足夠的資金，很難在如今快速發(fā)展的社會中發(fā)展下去。我國房地產(chǎn)企業(yè)的融資資金短缺問題是房地產(chǎn)企業(yè)最最嚴峻的問題。該課題主要是在分析總結(jié)我國之前和現(xiàn)狀的融資方式中存在的問題，和研究恒大房地產(chǎn)企業(yè)近年來的主要融資方式。

【關(guān)鍵詞】 房地產(chǎn)業(yè);融資額度;融資渠道

第1章 文獻綜述

Steve Bergs man（2009）提出：大部分人都知道股市中房地產(chǎn)行業(yè)的股價變化十分影響全部股市的股價，他認為房地產(chǎn)投資信托是整個股票的市場，股票的價格和整個經(jīng)濟金融市場的特別重要的核心因素之一[1]。

洪艷蓉（2012）提出：我國房地產(chǎn)企業(yè)不僅可利用以前單一的融資方式，例如銀行貸款，還可以利用上市融資的方法，發(fā)行股票進行融資，也可以利用建立房地產(chǎn)投資信托來進行我國房地產(chǎn)企業(yè)的開發(fā)商的房地產(chǎn)融資[2]。

吳靜（2014）主張我國應(yīng)該在開拓房地產(chǎn)企業(yè)，我國房地產(chǎn)企業(yè)融資方式比較單一，她提出我國房地產(chǎn)企業(yè)要積極探索和發(fā)展房地產(chǎn)的其他融資方式，這樣不僅可以降低融資成本，也可以降低房地產(chǎn)企業(yè)過分依賴銀行的貸款資金的風險[3]。

第2章 我國房地產(chǎn)企業(yè)融資現(xiàn)狀及問題

2.1我國房地產(chǎn)企業(yè)融資特點

（1）房企融資資金量大。不論在發(fā)展初期，還是發(fā)展中期，房地產(chǎn)企業(yè)都是一種資金需求量很大得企業(yè)，而且開發(fā)商投入資金量的大小，會直接影響房地產(chǎn)企業(yè)的投資風險高低與投資收益大小。

（2）市場是房企融資的關(guān)鍵因素。房地產(chǎn)企業(yè)的融資方式，融資渠道，融資額度與房地產(chǎn)市場現(xiàn)狀都對房地產(chǎn)企業(yè)有著十分重要的影響。

（3）房企融資受政策影響深遠。2017年我國召開的兩會，從國務(wù)院到地方行政立法機構(gòu)，頒布了各級各類的房地產(chǎn)企業(yè)相關(guān)政策，這也是房地產(chǎn)企業(yè)在進行房地產(chǎn)融資時需要考慮的最重要的因素之一。

2.2我國房地產(chǎn)企業(yè)融資存在的問題

（1）銀行信貸的比例逐年提高。銀行貸款融資方式是我國房地產(chǎn)企業(yè)目前融資的主要渠道。房地產(chǎn)業(yè)的銀行貸款抵押主要有土地。不管是直接貸款還是間接貸款都有部分來自銀行貸款。

（2）債券融資比重小。我國房地產(chǎn)企業(yè)現(xiàn)狀表明，房地產(chǎn)企業(yè)債券融資的融資額所占融資總額的比例較小。并且我國的債券金融市場小，發(fā)行債券，持有和投資債券的風險都比較大。

（3）缺乏多層次房地產(chǎn)金融體系。我國房地產(chǎn)融資體系缺乏多元化，還沒有建立大規(guī)?；姆康禺a(chǎn)金融市場制度，和多層次，多元化，多渠道的房地產(chǎn)金融融資保障體系

第3章 恒大房地產(chǎn)融資方式案例分析

3.1恒大房地產(chǎn)融資近年事件

1、2015年10月，恒大集團發(fā)行非公開債券總共兩百億元，是截止當年國內(nèi)進行私募債融資金額最大規(guī)模的歷史記錄。

2、2017年6月2日，公司引戰(zhàn)融資700億成功，當日完成了市值的驗資和并且成功的在工商局變更產(chǎn)權(quán)登記后，恒大企業(yè)凈負債率將由119.8%急劇降低到61.2%。

3、2017年11月，恒大房地產(chǎn)和正威集團、蘇寧集團和山東高速等共6家合作投資者簽訂投資合同，為恒大地產(chǎn)籌集了600億的資金。

3.2恒大房地產(chǎn)主要融資方式

上表已經(jīng)詳細顯示了近年來恒大房地產(chǎn)的眾多融資方式，由上面的圖表中，我們可以看出在恒大房地產(chǎn)近年來得融資方式中，比較多的恒大房地產(chǎn)企業(yè)融資方式有股權(quán)融資，境外債券融資等。

（1）股權(quán)融資。上市的房地產(chǎn)企業(yè)在進行融資時，主要方式有發(fā)行新股票和定向發(fā)行新股票等。2017年6月2日，公司引戰(zhàn)融資700億成功，當日完成了市值的驗資和并且成功的在工商局變更產(chǎn)權(quán)登記后，恒大凈負債率將由119.8%急劇降低到61.2%。不過這種融資方式會分散公司的控制權(quán)，存在公司的控制權(quán)轉(zhuǎn)移的風險。

（2）境外債券融資。2017年6月，恒大集團發(fā)行總額為66.24億美元的債券，創(chuàng)造了國內(nèi)企業(yè)在境外發(fā)行債券金額的最高紀錄。所以，境外債券融資，在境外發(fā)行債券是恒大房地產(chǎn)企業(yè)近年來主要融資方式之一

3.3 恒大房地產(chǎn)融資方式的特點

第一，恒大房地產(chǎn)企業(yè)的融資體系中的融資方式和渠道的種類比較多元化，融資組合也隨著房地產(chǎn)市場的變化而不斷適應(yīng)，比較新穎。

第二，自有資金占比低于融資資金的占比。近年來，恒大房地產(chǎn)的自有資金量雖然有所增加，但是比例并沒有明顯增加。如果提高企業(yè)的自有資金所占的比例，相對于籌集更多地外援資金，內(nèi)源資金的成本更低，風險更小。

第4章 啟示與建議

1.我國房地產(chǎn)企業(yè)應(yīng)提高內(nèi)源資金的占比

內(nèi)源資金是一個企業(yè)生產(chǎn)經(jīng)營活動產(chǎn)生的資金，主要包括企業(yè)盈利后扣除各種費用后的留存收益以及折舊額。我國房地產(chǎn)企業(yè)都需要通過提高企業(yè)自身的盈利和管理和發(fā)展水平，擴展銷售渠道和發(fā)展?jié)摿Φ龋瑏碓黾觾?nèi)源資金的占比并努力達到百分之五十。

2.直接融資與間接融資應(yīng)平衡發(fā)展

目前我國房地產(chǎn)企業(yè)的直接融資方式和間接融資方式在整體上是平衡發(fā)展的形式，不過我國房地產(chǎn)企業(yè)的間接融資占比較高，平衡好直接融資和間接融資的關(guān)系，在房地產(chǎn)融資體系平衡發(fā)展是十分重要的。

3.房地產(chǎn)業(yè)融資方式應(yīng)多元化

我國房地產(chǎn)企業(yè)融資的方式在房地產(chǎn)發(fā)展最初是比較簡單的，基本都是以銀行融資這一種融資方式。使得我國房地產(chǎn)企業(yè)能夠跨出新的一步，在房地產(chǎn)發(fā)展的各個時期和市場變化的各個時期都能夠產(chǎn)生利益，不斷促進我國房地產(chǎn)業(yè)進步發(fā)展。

【參考文獻】

[1] Steve Bergsman. REITs&Rates WWW.nareit.tom，September/October，2006

[2] 洪艷蓉.房地產(chǎn)融資[M].北京：北京翻譯出版社，2011

[3] 吳靜.房地產(chǎn)融資[M].北京：北京交通大學出版社，2017