顧元森

2020年7 月 20 日，江蘇高院官方微信發(fā)布了一則消息，買房人蘇某買了別人的經(jīng)濟(jì)適用房，付了房款，并入住了10多年，最后法院卻判房屋買賣合同無(wú)效，這是怎么回事呢？

2006 年10月，蘇某買了黃某名下一套經(jīng)濟(jì)適用房并支付了22萬(wàn)元，約定2萬(wàn)元余款待房屋上市過(guò)戶后付清，蘇某拿房裝修后便入住了。當(dāng)房屋符合上市交易條件后，黃某卻拒絕協(xié)助辦理過(guò)戶手續(xù)。2018 年3月，蘇某將黃某告上法院，請(qǐng)求法院判決其協(xié)助過(guò)戶。

南京棲霞法院經(jīng)審理查明，黃某出售的是經(jīng)濟(jì)適用房，并非拆遷安置房，具有保障性質(zhì)。根據(jù)《國(guó)務(wù)院關(guān)于解決城市低收入家庭住房困難的若干意見》的規(guī)定，經(jīng)濟(jì)適用房五年之內(nèi)不得直接上市交易，如果五年內(nèi)因各種原因需要直接上市交易的，由政府回購(gòu)，回購(gòu)的經(jīng)濟(jì)適用住房，繼續(xù)向符合條件的低收入住房困難家庭出售。因此，擁有購(gòu)買經(jīng)濟(jì)適用房資格的人在購(gòu)買、使用、出售經(jīng)濟(jì)適用房時(shí)，應(yīng)嚴(yán)格遵守相關(guān)管理規(guī)定，如違反則破壞了經(jīng)濟(jì)適用房的管理秩序，損害了國(guó)家利益和公共利益。

在該案中，黃某明知該房屋是國(guó)家保障低收入家庭居住的經(jīng)濟(jì)適用住房，在申購(gòu)成功后第二年，便將房屋出售，從中牟利，違反了相關(guān)規(guī)定，擾亂了經(jīng)濟(jì)適用房的市場(chǎng)秩序，損害了國(guó)家和社會(huì)公共利益，主觀上存在明顯過(guò)錯(cuò)，應(yīng)承擔(dān)合同無(wú)效的主要責(zé)任。蘇某作為買房人，在購(gòu)房時(shí)對(duì)房屋性質(zhì)、產(chǎn)權(quán)歸屬等重要事項(xiàng)未盡到合理審慎義務(wù)，應(yīng)承擔(dān)合同無(wú)效的次要責(zé)任。為此，法院判決：黃某與蘇某簽訂的《房屋買賣合同》無(wú)效；黃某返還蘇某購(gòu)房款 22萬(wàn)元，同時(shí)賠償蘇某房屋差價(jià)損失12.91萬(wàn)元；在黃某履行完畢上述兩項(xiàng)義務(wù)后，蘇某將房屋返還給黃某。

南京市棲霞法院法官陳培表示，經(jīng)濟(jì)適用房是為了保障低收入家庭住房困難的政策性房屋，購(gòu)房人擁有有限產(chǎn)權(quán)。市民在購(gòu)買經(jīng)濟(jì)適用房時(shí)，一定要對(duì)房屋性質(zhì)、權(quán)屬進(jìn)行充分審查，該類合同是否有效，要區(qū)分以下兩種情形：一是購(gòu)買5年內(nèi)轉(zhuǎn)讓的合同效力。購(gòu)買經(jīng)濟(jì)適用房不滿5年，申購(gòu)人與他人簽訂房屋買賣合同并交付房屋的，因不符合經(jīng)濟(jì)適用房解決城市低收入家庭住房困難政策的目的，擾亂了社會(huì)秩序，損害了其他低收入群體的利益，該行為違法社會(huì)公共利益，買賣合同無(wú)效。當(dāng)事人通過(guò)不正當(dāng)手段辦理過(guò)戶手續(xù)的，該行為應(yīng)予以撤銷。申購(gòu)人因各種原因確需轉(zhuǎn)讓經(jīng)濟(jì)適用住房的，由政府按照原價(jià)格并考慮折舊和物價(jià)水平等因素進(jìn)行回購(gòu)；二是購(gòu)買5年后轉(zhuǎn)讓的合同效力。購(gòu)買經(jīng)濟(jì)適用住房滿5年，購(gòu)房人可轉(zhuǎn)讓經(jīng)濟(jì)適用住房，買賣合同有效，但在辦理過(guò)戶手續(xù)時(shí)應(yīng)按照屆時(shí)同地段普通商品住房與經(jīng)濟(jì)適用住房差價(jià)的一定比例向政府交納土地收益等價(jià)款。具體交納比例由城市人民政府確定，政府可優(yōu)先回購(gòu)；購(gòu)房人向政府交納土地收益等價(jià)款后，也可以取得完全產(chǎn)權(quán)。政府回購(gòu)的經(jīng)濟(jì)適用住房，繼續(xù)向符合條件的低收入住房困難家庭出售。