曹志東

作者系廣微控股有限公司總裁

協(xié)信控股集團(tuán)有限公司是一家創(chuàng)建于1994年6月從事精品住宅開(kāi)發(fā)、城市商業(yè)綜合體運(yùn)營(yíng)、產(chǎn)業(yè)地產(chǎn)開(kāi)發(fā)與物業(yè)管理的全國(guó)性的大型現(xiàn)代企業(yè)集團(tuán)，集團(tuán)下轄上海、北京、重慶、成都、蘇州、無(wú)錫等20多個(gè)區(qū)域的房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)與城市綜合體運(yùn)營(yíng)服務(wù)。管理資產(chǎn)超過(guò)1000億元，多次被評(píng)為“中國(guó)私營(yíng)企業(yè)五百?gòu)?qiáng)”“中國(guó)房地產(chǎn)五十強(qiáng)”。

2015年，協(xié)信集團(tuán)對(duì)全國(guó)房地產(chǎn)發(fā)展趨勢(shì)進(jìn)行了研判，認(rèn)為：當(dāng)時(shí)的中國(guó)房地產(chǎn)業(yè)已經(jīng)穩(wěn)穩(wěn)站上了10萬(wàn)億的銷售額規(guī)模，是名副其實(shí)的支柱產(chǎn)業(yè)。隨著房地產(chǎn)行業(yè)發(fā)展進(jìn)入白銀時(shí)代，純粹的住宅開(kāi)發(fā)周轉(zhuǎn)型企業(yè)已無(wú)法保持競(jìng)爭(zhēng)力，收益性房地產(chǎn)占比將上升；同時(shí)伴隨著科技創(chuàng)新、移動(dòng)互聯(lián)網(wǎng)和物聯(lián)網(wǎng)技術(shù)的深度應(yīng)用，市場(chǎng)上出現(xiàn)了對(duì)集工作、家庭、社區(qū)“3D生活”空間需求；而國(guó)企混改的推進(jìn)，使得房地產(chǎn)企業(yè)的戰(zhàn)略轉(zhuǎn)型已提到議事日程。

經(jīng)過(guò)戰(zhàn)略分析與選擇，協(xié)信集團(tuán)提出了新一輪資產(chǎn)重組合并戰(zhàn)略，其中一個(gè)重要舉措就是與前身是清華科技園發(fā)展中心的啟迪控股股份有限公司強(qiáng)強(qiáng)聯(lián)手。2015年6月10日，由全國(guó)最大的科技服務(wù)企業(yè)啟迪控股有限公司與中國(guó)房地產(chǎn)五十強(qiáng)協(xié)信集團(tuán)共同宣布實(shí)施“地產(chǎn)業(yè)務(wù)戰(zhàn)略整合重組”，成立啟迪協(xié)信集團(tuán)，秉持源于清華、服務(wù)創(chuàng)新、產(chǎn)業(yè)興城、科技報(bào)國(guó)的宗旨，成為清華科技創(chuàng)新產(chǎn)業(yè)在科技園區(qū)投資運(yùn)營(yíng)的主要平臺(tái)，致力于成為全球領(lǐng)先的科技園投資運(yùn)營(yíng)商。

短短幾年，啟迪協(xié)信品牌的科技城、科技園、科技谷在全國(guó)拔地而起，2016年啟迪協(xié)信有限公司榮獲了國(guó)務(wù)院發(fā)展研究中心、中國(guó)指數(shù)研究院頒發(fā)的“中國(guó)產(chǎn)業(yè)園區(qū)運(yùn)營(yíng)品牌價(jià)值TOP10”、“2016中國(guó)最佳科技園投資運(yùn)營(yíng)商”，啟迪協(xié)信成為了中國(guó)產(chǎn)業(yè)地產(chǎn)領(lǐng)軍企業(yè)。

本文就筆者在協(xié)信控股集團(tuán)任常務(wù)副總裁期間，實(shí)施啟迪協(xié)信重組合并業(yè)務(wù)談一些心得體會(huì)。

一、協(xié)信集團(tuán)重組合并戰(zhàn)略分析

協(xié)信集團(tuán)一直以來(lái)深耕巴山渝水，集團(tuán)總部在重慶，從精品住宅到商業(yè)地產(chǎn)，再到產(chǎn)業(yè)地產(chǎn)，從區(qū)域性龍頭房企走向全國(guó)一線房企，矢志打造一個(gè)一流的商業(yè)和產(chǎn)業(yè)結(jié)合的綜合地產(chǎn)集團(tuán)。

經(jīng)過(guò)20多年的精耕細(xì)作，協(xié)信集團(tuán)確立了“不動(dòng)產(chǎn)是基礎(chǔ)、金融是橋梁、科技是未來(lái)”的多元發(fā)展戰(zhàn)略，以“商業(yè)+產(chǎn)業(yè)”的經(jīng)營(yíng)能力為核心，打造商業(yè)、住宅、產(chǎn)業(yè)一體化的全產(chǎn)業(yè)鏈，成為綜合性城市運(yùn)營(yíng)專家。

在集團(tuán)開(kāi)發(fā)基本功日趨成熟之時(shí)，開(kāi)始著眼于“房子里面的東西”，即把房子的經(jīng)營(yíng)價(jià)值做起來(lái)。首先，經(jīng)營(yíng)后價(jià)值比單純投資建設(shè)成本低、利潤(rùn)空間大。其次，拿了物業(yè)之后再提升其價(jià)值，相當(dāng)于達(dá)到了多倍的開(kāi)發(fā)規(guī)模。它契合國(guó)家提倡的供給側(cè)結(jié)構(gòu)性改革。當(dāng)市場(chǎng)上房地產(chǎn)企業(yè)興起打造文旅小鎮(zhèn)、產(chǎn)業(yè)園區(qū)、長(zhǎng)租公寓等風(fēng)潮時(shí)，而協(xié)信集團(tuán)布局多元化地產(chǎn)業(yè)務(wù)已領(lǐng)跑十多年，如何將多元化地產(chǎn)進(jìn)一步做強(qiáng)做大？是集團(tuán)面臨了新課題和新的戰(zhàn)略選擇。

二、協(xié)信集團(tuán)重組合并的戰(zhàn)略選擇

（一）投資模式的選擇

主題地產(chǎn)是近幾年房地產(chǎn)行業(yè)出現(xiàn)的新業(yè)態(tài)，它以滿足某類特定需求的房地產(chǎn)產(chǎn)品-即XX主題，它是多種產(chǎn)品形態(tài)有機(jī)結(jié)合的復(fù)合型地產(chǎn)，體現(xiàn)了現(xiàn)代社會(huì)對(duì)房地產(chǎn)產(chǎn)品的復(fù)合需求。

1、旅游主題地產(chǎn)

國(guó)內(nèi)最早出現(xiàn)的主題地產(chǎn)形式是旅游主題地產(chǎn)，如深圳“華僑城”模式，建有“錦繡中華中國(guó)民俗文化村、歡樂(lè)谷”等四大主題公園，集旅游、度假、居住于一體，具有鮮明的旅游主題地產(chǎn)特點(diǎn)。

2、商業(yè)主題地產(chǎn)

如：萬(wàn)達(dá)的商業(yè)綜合體項(xiàng)目，它以購(gòu)物中心、商業(yè)街、酒店、寫字樓等泛商業(yè)地產(chǎn)形式為主的主題地產(chǎn)項(xiàng)目。

3、城市地標(biāo)綜合體

如：綠地集團(tuán)2002年在上海開(kāi)發(fā)了首個(gè)成規(guī)模商辦項(xiàng)目——綠地科創(chuàng)大廈，在城市的遠(yuǎn)郊和市區(qū)新興板塊開(kāi)發(fā)集酒店、辦公和商業(yè)于一體的綜合商辦項(xiàng)目。

協(xié)信集團(tuán)在投資模式選擇上，則聚焦于中國(guó)科技服務(wù)業(yè)為“房子里的內(nèi)容”。首先隨著科技創(chuàng)新上升為國(guó)家戰(zhàn)略，中國(guó)科技產(chǎn)業(yè)迎來(lái)了黃金發(fā)展期，科技城、科技園作為承載科技型中小企業(yè)的重要載體，科技地產(chǎn)物業(yè)需求也將大量出現(xiàn)。其次，在投資端，由于科技地產(chǎn)本身具備的市場(chǎng)與公共事業(yè)雙重屬性，權(quán)益類融資更加多元化，融資渠道更加豐富。對(duì)于科技園區(qū)運(yùn)營(yíng)所需要的自持部分，伴隨ABS、REITs等資產(chǎn)證券化政策的推出，項(xiàng)目整體的長(zhǎng)中短期利潤(rùn)得到平衡。另外，國(guó)有企業(yè)發(fā)展混合所有制經(jīng)濟(jì)意義重大，企業(yè)間跨領(lǐng)域、跨體制合并重組成為發(fā)展混合經(jīng)濟(jì)的一種重要的方式。最后，隨著移動(dòng)互聯(lián)網(wǎng)和物聯(lián)網(wǎng)技術(shù)的深度應(yīng)用，人們對(duì)生活、消費(fèi)習(xí)慣提出了便捷、集約、互利的升級(jí)要求。科技城、科技園的主題地產(chǎn)作為中國(guó)科技服務(wù)業(yè)煥發(fā)出勃勃生機(jī)。

(二)投資對(duì)象的選擇

啟迪控股成立于2000年7月，其前身是成立于1994年8月的清華科技園發(fā)展中心。它依托清華大學(xué)設(shè)立的綜合性大型企業(yè)，是清華科技園開(kāi)發(fā)、建設(shè)、運(yùn)營(yíng)與管理單位，公司旗下直接投資及控參股企業(yè)300多家，總資產(chǎn)超1000億元人民幣，為我國(guó)首個(gè)千億級(jí)科技服務(wù)企業(yè)。是首批國(guó)家現(xiàn)代服務(wù)業(yè)示范單位。

（三）啟迪協(xié)信重組成功

在恰逢其時(shí)的時(shí)代背景下，啟迪控股與協(xié)信控股通過(guò)地產(chǎn)資產(chǎn)和科技服務(wù)業(yè)務(wù)的合并重組，集合清華啟迪控股在品牌、資源和項(xiàng)目?jī)?chǔ)備方面的優(yōu)勢(shì)和協(xié)信集團(tuán)在地產(chǎn)項(xiàng)目投融資的整合、運(yùn)營(yíng)和開(kāi)發(fā)管理方面的優(yōu)勢(shì)，致力于科技園區(qū)的投資、開(kāi)發(fā)和運(yùn)營(yíng)，取得了1+1大于2的成效，成為房地產(chǎn)企業(yè)轉(zhuǎn)型，服務(wù)于實(shí)體產(chǎn)業(yè)的一個(gè)典范，也為中國(guó)混合所有制改革的推動(dòng)提供了一個(gè)案例。

具體操作中雙方著眼于啟迪協(xié)信的長(zhǎng)遠(yuǎn)發(fā)展，約定由啟迪控股公司控股，股權(quán)占比為51%,協(xié)信集團(tuán)股權(quán)占比49%，在品牌、項(xiàng)目、產(chǎn)業(yè)資源與組織團(tuán)隊(duì)上實(shí)施全面的重整合并和市場(chǎng)化的經(jīng)營(yíng)管理。

啟迪控股注入了雄厚的有清華大學(xué)背景的科技服務(wù)運(yùn)營(yíng)的實(shí)力與品牌影響力，使啟迪協(xié)信能夠獲得便宜的土地和必要的政策支持，通過(guò)啟迪擁有新能源、環(huán)保、新材料等新興產(chǎn)業(yè)龍頭企業(yè)資源及產(chǎn)業(yè)基金、創(chuàng)投基金等金融資源。而協(xié)信集團(tuán)本身具有先進(jìn)的商住產(chǎn)集成開(kāi)發(fā)模式與能力，成熟的管控體系和強(qiáng)大的執(zhí)行力，強(qiáng)烈的市場(chǎng)意識(shí)與市場(chǎng)化的操作經(jīng)驗(yàn)及對(duì)產(chǎn)業(yè)綜合體產(chǎn)品研發(fā)實(shí)現(xiàn)能力。

重組合并之初，雙方按照股權(quán)比例直接注入商辦綜合類項(xiàng)目共計(jì)38個(gè)，集中于北京、青島、南京、蘇州、重慶等一二線城市，項(xiàng)目預(yù)計(jì)貨值超過(guò)800億元，使得啟迪協(xié)信起步之初就具備了規(guī)模優(yōu)勢(shì)，一舉邁入科技地產(chǎn)行業(yè)前列。

（四）啟迪協(xié)信的發(fā)展戰(zhàn)略

1、業(yè)務(wù)目標(biāo)

持續(xù)鞏固科技城開(kāi)發(fā)運(yùn)營(yíng)的先發(fā)優(yōu)勢(shì)，奠定一流科技城投資運(yùn)營(yíng)商的行業(yè)地位，持續(xù)保持規(guī)模領(lǐng)先、服務(wù)領(lǐng)先和品牌領(lǐng)先，逐漸發(fā)展成為全球科技城產(chǎn)品與服務(wù)標(biāo)準(zhǔn)的制定者，通過(guò)產(chǎn)業(yè)、創(chuàng)業(yè)、商業(yè)、社區(qū)四位一體發(fā)展，為科技企業(yè)提供園區(qū)空間和產(chǎn)業(yè)服務(wù)，為科技從業(yè)人員消費(fèi)與生活體驗(yàn)，并以“千億市值+全球科技城產(chǎn)品與服務(wù)標(biāo)準(zhǔn)的制定者”為發(fā)展目標(biāo)，將“科技城投資開(kāi)發(fā)”與“產(chǎn)業(yè)運(yùn)營(yíng)服務(wù)”作為兩大業(yè)務(wù)線，全力打造“科技城+科技園+科技谷”拳頭產(chǎn)品，致力于成為全球第一的科技城投資運(yùn)營(yíng)商。

2、產(chǎn)業(yè)方向

根據(jù)城市產(chǎn)業(yè)基礎(chǔ)、區(qū)位特征、地塊規(guī)模等，實(shí)行“4+1+X”的產(chǎn)業(yè)發(fā)展戰(zhàn)略，其中“4”指啟迪協(xié)信的四大戰(zhàn)略產(chǎn)業(yè)，即節(jié)能環(huán)保、網(wǎng)絡(luò)互連、大健康和文創(chuàng)教育；“1”指啟迪協(xié)信眾創(chuàng)空間；“X”指當(dāng)?shù)貪摿Ξa(chǎn)業(yè)。

三、啟迪協(xié)信重組后的戰(zhàn)略實(shí)施

(一)打造科技城、科技園、科技谷三大產(chǎn)品線

1、科技城

定位為區(qū)域創(chuàng)新中心語(yǔ)樞紐，在一線城市與二線中線城市的發(fā)展新區(qū)進(jìn)行選址，著力打造占地面積在1000畝以上的產(chǎn)業(yè)新城和科技高地，提供全面的政、產(chǎn)、住、商、學(xué)、研、公共服務(wù)?？萍汲侵攸c(diǎn)發(fā)展一到兩個(gè)主導(dǎo)產(chǎn)業(yè)，搭建學(xué)研產(chǎn)用科技創(chuàng)新體系，功能布局“一心、兩區(qū)、三組團(tuán)”，面向清華系企業(yè)、世界500強(qiáng)、科技龍頭企業(yè)、中小型科技企業(yè)進(jìn)行招商入駐。

2、科技園

定位為城市中央智力區(qū)（CID），在一線城市、二線城市和三線中心城市的城市副中心或區(qū)域中心進(jìn)行選址，著力打造建筑面積在50萬(wàn)方以上的產(chǎn)業(yè)總部集聚、產(chǎn)住商一體化“的科技產(chǎn)業(yè)綜合體。

3、科技谷

定位為城市大型企業(yè)臨時(shí)總部和中小企業(yè)創(chuàng)新、創(chuàng)業(yè)基地，在一線城市、二線中心城市進(jìn)行選址，著力打造建筑面積在10-20萬(wàn)方的科技產(chǎn)業(yè)綜合體?？萍脊葟?qiáng)化金融引導(dǎo)，服務(wù)大眾創(chuàng)業(yè)，包含產(chǎn)業(yè)、商業(yè)和社區(qū)三大功能，重點(diǎn)引入啟迪孵化器等科技服務(wù)體系。

（二）選址策略

因科技園區(qū)發(fā)展不同于傳統(tǒng)地產(chǎn)項(xiàng)目，對(duì)于落地城市創(chuàng)新環(huán)境、經(jīng)濟(jì)基礎(chǔ)與產(chǎn)業(yè)基礎(chǔ)均有較高的要求，所以啟迪協(xié)信從城市經(jīng)濟(jì)基礎(chǔ)、科技創(chuàng)新、公共服務(wù)、市場(chǎng)環(huán)境與產(chǎn)業(yè)基礎(chǔ)對(duì)中國(guó)主要城市做了評(píng)分。（見(jiàn)表一）

經(jīng)過(guò)篩選，確定一級(jí)城市四個(gè)：北京、上海、廣州、深圳，二級(jí)城市12個(gè)，天津、重慶、成都、武漢、杭州、蘇州、南京、沈陽(yáng)、大連、長(zhǎng)沙、西安、鄭州，三級(jí)城市共14個(gè)，四級(jí)城市30個(gè)。

（三）構(gòu)建“三位一體”運(yùn)營(yíng)服務(wù)體系

啟迪協(xié)信整合五大資源，即啟迪科服等科技服務(wù)資源、啟迪之星等孵化服務(wù)資源、啟迪金控等科技金融資源、協(xié)信星光等商業(yè)運(yùn)營(yíng)資源、天驕物業(yè)等生活服務(wù)資源，滿足科技園區(qū)法人和自然人的六大需求，即科技服務(wù)需求、政務(wù)服務(wù)需求、金融服務(wù)需求、孵化服務(wù)需求、產(chǎn)業(yè)服務(wù)需求、生活配套服務(wù)，協(xié)同打造“產(chǎn)業(yè)服務(wù)+創(chuàng)新服務(wù)+生活服務(wù)”三位一體的科技產(chǎn)業(yè)運(yùn)營(yíng)服務(wù)體系。

（四）雙輪驅(qū)動(dòng)的盈利模式

啟迪協(xié)信采用重資產(chǎn)投資開(kāi)發(fā)與輕資產(chǎn)運(yùn)營(yíng)并舉的雙輪驅(qū)動(dòng)模式，其中在重資產(chǎn)開(kāi)發(fā)階段，由于土地獲取價(jià)格較市場(chǎng)平均價(jià)格有較大折讓，同時(shí)在項(xiàng)目融資上能夠獲得更加便宜的資金，同時(shí)商住產(chǎn)一體化的綜合功能給客戶帶來(lái)更好的體驗(yàn)，其銷售速度和銷售價(jià)格較一般房地產(chǎn)項(xiàng)目有較大優(yōu)勢(shì)，從而重資產(chǎn)投資開(kāi)發(fā)業(yè)務(wù)為公司帶來(lái)很大的現(xiàn)金流與利潤(rùn)率。

輕資產(chǎn)服務(wù)能夠迅速擴(kuò)大管理面積，拓展入園企業(yè)客戶數(shù)量，培養(yǎng)招商運(yùn)營(yíng)團(tuán)隊(duì)，通過(guò)為入園客戶提供較好的政策申請(qǐng)等企業(yè)級(jí)服務(wù)與生活服務(wù)，積累大量的園區(qū)運(yùn)營(yíng)數(shù)據(jù)，篩選出高成長(zhǎng)的投資對(duì)象，通過(guò)產(chǎn)業(yè)投資業(yè)務(wù)獲得較高的投資收益。

表一

四、啟迪協(xié)信重組合并戰(zhàn)略成效

啟迪協(xié)信重組合并成立后，啟迪協(xié)信的科技城、科技園、科技谷在全國(guó)拔地而起，截至2019年年底，其重資產(chǎn)投資業(yè)務(wù)在全國(guó)范圍內(nèi)新獲取項(xiàng)目19個(gè)，總貨值近600億元，總面積近500萬(wàn)平方米。如：重慶總部城，位于渝中區(qū),項(xiàng)目占地500畝，總建筑面積約71萬(wàn)方，涵蓋多元業(yè)態(tài)，打造集辦公、科研、生活、體閑于一體的總部經(jīng)濟(jì)商務(wù)生態(tài)圈。深圳科技園，位于深圳市龍崗區(qū)大運(yùn)新城核心區(qū)，園區(qū)定位于智能制造、信息技術(shù)、健康科技等新興產(chǎn)業(yè)，打造粵港澳大灣區(qū)智能制造產(chǎn)業(yè)創(chuàng)新聚集區(qū)、珠三角南翼的科技城新標(biāo)桿。上海正泰智電港，位于上海松江G60科創(chuàng)走廊起點(diǎn)，項(xiàng)目定位為“集高端制造為一體，智能電氣、能源互聯(lián)為兩翼”的科技創(chuàng)新高地，未來(lái)長(zhǎng)三角的“硅谷”等等。輕資產(chǎn)業(yè)務(wù)共管理科技園區(qū)面積140余萬(wàn)平方米，收購(gòu)恒生科技園60%股份，并和豬八戒、武漢東湖創(chuàng)新中心合資成立了發(fā)展平臺(tái)。

目前，啟迪協(xié)信園區(qū)共引入企業(yè)近3000家，80%為戰(zhàn)略性新興產(chǎn)業(yè)企業(yè)，其中包含一批世界或中國(guó)500強(qiáng)企業(yè)，還引入了中科先見(jiàn)、北斗國(guó)芯等一批高科技企業(yè)及院士工作站、千人計(jì)劃項(xiàng)目落地園區(qū)，搭建了一批眾創(chuàng)空間、智能制造中試工廠等一批產(chǎn)業(yè)服務(wù)平臺(tái)，成為區(qū)域科技創(chuàng)新高地與新經(jīng)濟(jì)發(fā)展的重要載體。

啟迪協(xié)信獲得社會(huì)各界認(rèn)可，屢次被評(píng)為中國(guó)產(chǎn)業(yè)園區(qū)運(yùn)營(yíng)商價(jià)值TOP10、中國(guó)科技地產(chǎn)行業(yè)標(biāo)桿企業(yè)等，創(chuàng)造了巨大的經(jīng)濟(jì)與社會(huì)效益。