王長(zhǎng)水

摘要：房屋租賃經(jīng)營(yíng)市場(chǎng)化是房屋租賃市場(chǎng)不斷發(fā)展的必然要求，但市場(chǎng)化經(jīng)營(yíng)如何操作是目前出租人面臨的難題和困惑，也是房地產(chǎn)界很少有人涉及或探討的課題。筆者根據(jù)長(zhǎng)期從事公房租賃經(jīng)營(yíng)工作的實(shí)踐，按照遵循價(jià)值規(guī)律和市場(chǎng)供求關(guān)系的原則，提出一套不成熟的房屋租賃市場(chǎng)化操作規(guī)程，試圖對(duì)此進(jìn)行探討，愿與同行切磋。

關(guān)鍵詞：房屋租賃;市場(chǎng)化經(jīng)營(yíng);操作方案

目前，隨著房屋租賃市場(chǎng)的不斷發(fā)展，房屋租賃經(jīng)營(yíng)市場(chǎng)化操作問題顯得越來越重要。但據(jù)筆者了解，很多房屋出租人不懂得租賃經(jīng)營(yíng)市場(chǎng)化的含義，操作中往往不知所措，存在著盲目性和隨意性。房屋租賃經(jīng)營(yíng)怎樣才算市場(chǎng)化？如何科學(xué)準(zhǔn)確地操作？本文擬對(duì)此問題談點(diǎn)拙見。

1 房屋租賃市場(chǎng)化的內(nèi)涵

到底什么才是真正的房屋租賃市場(chǎng)化？這是操作前必須首先弄清的問題。房屋租賃市場(chǎng)化的內(nèi)涵，筆者認(rèn)為主要包括兩個(gè)方面：一是房租價(jià)格必須達(dá)到市場(chǎng)租金水平，即達(dá)到包括折舊費(fèi)、維修費(fèi)、管理費(fèi)、貸款利息、房產(chǎn)稅、保險(xiǎn)費(fèi)、利潤(rùn)和地租8項(xiàng)因素的商品租金水平。這是房屋租賃市場(chǎng)化的基礎(chǔ)。二是房租價(jià)格的確定方式要利用市場(chǎng)機(jī)制，即按協(xié)議計(jì)租或招標(biāo)計(jì)租等方式，價(jià)格的高低由房屋租賃市場(chǎng)供求關(guān)系來決定。這兩個(gè)方面是有機(jī)統(tǒng)一的整體，缺一不可，只把房租價(jià)格提高到市場(chǎng)租金水平而仍沿用統(tǒng)一標(biāo)準(zhǔn)計(jì)租的方式，或者只利用協(xié)議計(jì)租等方式而租金標(biāo)準(zhǔn)達(dá)不到市場(chǎng)租金水平都不是真正的或完全的市場(chǎng)化經(jīng)營(yíng)。以房屋價(jià)值為基礎(chǔ)，并受供求關(guān)系影響的租金價(jià)格才叫市場(chǎng)租金。由此看出，市場(chǎng)租金要求達(dá)到8項(xiàng)因素的商品租金水平，只是一個(gè)理論價(jià)格，具體到某一套房屋在某一個(gè)時(shí)期的租金價(jià)格可能低于商品租金水平，也可能高于商品租金水平，但對(duì)所經(jīng)營(yíng)的全部房屋在整個(gè)租賃經(jīng)營(yíng)過程中從整體上應(yīng)當(dāng)圍繞商品租金水平上下波動(dòng)，這才是市場(chǎng)化經(jīng)營(yíng)所追求的目標(biāo)。

2 房屋租賃市場(chǎng)化操作方案

具體到一套房屋市場(chǎng)租金如何確定，筆者提出以下操作方案：

2.1 測(cè)算一套房屋的市場(chǎng)租金理論價(jià)。市場(chǎng)租金理論價(jià)，就是理論上的市場(chǎng)租金，即不考慮市場(chǎng)供求關(guān)系，按照8項(xiàng)因素測(cè)算出來的商品租金價(jià)格。

2.2 用調(diào)劑因素調(diào)整市場(chǎng)租金理論價(jià)。考慮到房屋的不同用途、地理位置、環(huán)境及周邊同類房屋租金價(jià)格等因素，對(duì)市場(chǎng)租金理論價(jià)進(jìn)行調(diào)整。非住宅房屋還要根據(jù)房屋給承租者帶來的不同效益來確定。用調(diào)劑因素調(diào)整后的市場(chǎng)租金理論價(jià)就可以作為出租方協(xié)議計(jì)租的參考價(jià)和招標(biāo)計(jì)租的標(biāo)底價(jià)了。

2.3 確定計(jì)租方式。協(xié)議計(jì)租和招標(biāo)計(jì)租均是充分利用市場(chǎng)機(jī)制提高房屋出租收入的有效手段。協(xié)議計(jì)租是根據(jù)房屋租賃市場(chǎng)行情，由租賃雙方協(xié)商確定房屋租價(jià)的計(jì)租方式，體現(xiàn)了一定的市場(chǎng)調(diào)節(jié)因素。招標(biāo)計(jì)租是協(xié)議計(jì)租的一種特殊形式，更充分體現(xiàn)了市場(chǎng)機(jī)制的作用，帶有更強(qiáng)的競(jìng)爭(zhēng)性質(zhì)，是使出租房屋獲得最佳經(jīng)濟(jì)效益的一種形式。出租人在確定采用哪種計(jì)租方式時(shí)，主要看市場(chǎng)供求關(guān)系。當(dāng)房源不足、供不應(yīng)求時(shí)要考慮招標(biāo)計(jì)租;當(dāng)房源充足、供求平衡或供過于求時(shí)則要考慮協(xié)議計(jì)租。

2.4 確定出租價(jià)格。有了第二個(gè)階段確定的協(xié)議計(jì)租參考價(jià)或招標(biāo)計(jì)租標(biāo)底價(jià)，出租人在房屋出租時(shí)就有了底數(shù)。如是招標(biāo)計(jì)租，以此標(biāo)底價(jià)進(jìn)行招標(biāo)操作就行了;如是協(xié)議計(jì)租，出租人在談判協(xié)商過程中還必須學(xué)點(diǎn)談判藝術(shù)，學(xué)會(huì)討價(jià)還價(jià)。掌握的原則是：成交價(jià)可圍繞參考價(jià)上下浮動(dòng)，能高則高，能低則低，靈活機(jī)動(dòng)，追求參考價(jià)，但不死守參考價(jià)，不少要一分錢，但也要避免房子長(zhǎng)期空置。

3 需要補(bǔ)充說明的幾個(gè)問題

3.1 為什么房屋租價(jià)必須以達(dá)到8項(xiàng)因素的市場(chǎng)租金為理論價(jià)？市場(chǎng)租金是以住房?jī)r(jià)值為基礎(chǔ)的，低于市場(chǎng)租金水平就實(shí)現(xiàn)不了住房的價(jià)值，也就沒有效益，就不是市場(chǎng)化經(jīng)營(yíng)，或者說就根本談不上什么經(jīng)營(yíng)。

3.2 為什么不能只憑市場(chǎng)行情或經(jīng)驗(yàn)來確定租金標(biāo)準(zhǔn)？確定一套房子的市場(chǎng)租金時(shí)雖然可以參考同地區(qū)同類房子的租賃市場(chǎng)行情，但市場(chǎng)租金和市場(chǎng)行情是兩個(gè)截然不同的概念。市場(chǎng)行情的價(jià)格雖然也是價(jià)值的表現(xiàn)，市場(chǎng)行情雖然也反映了供求關(guān)系，但市場(chǎng)行情的這種表現(xiàn)和反映卻是整體的、模糊的、粗線條的。對(duì)某一套房子來說，有它自己特有的價(jià)值和供求關(guān)系。因此只參考市場(chǎng)行情來確定一套房子的租價(jià)必然存在著一定的盲目性和不準(zhǔn)確性。憑經(jīng)驗(yàn)來確定盲目性就更大了，很可能使租價(jià)不是偏高就是偏低，高了，則可能造成低成交率，使房子空置;低了，則造成房屋租金收益損失。

3.3 市場(chǎng)租金怎樣才能隨行就市“隨機(jī)應(yīng)變”？?jī)r(jià)格以價(jià)值為基礎(chǔ)，但又必須受到供求關(guān)系的影響，價(jià)格圍繞價(jià)值波動(dòng)是價(jià)值規(guī)律的基本內(nèi)容。在確定一套房子的租價(jià)時(shí)雖然要以市場(chǎng)租金理論價(jià)為基礎(chǔ)，但也只是一個(gè)“參考價(jià)”，具體交易中不能死守不放，必須“見風(fēng)駛舵”。實(shí)際操作中應(yīng)注意以下四點(diǎn)：

3.3.1 出租人在和承租戶協(xié)商租價(jià)時(shí)，要充分尊重市場(chǎng)（不是市場(chǎng)行情），認(rèn)真分析每一套房屋的供求關(guān)系。不能“一口價(jià)”，要允許承租戶討價(jià)還價(jià)，從承租戶的討價(jià)還價(jià)中把握該套房子的供求關(guān)系，并根據(jù)供求關(guān)系及時(shí)調(diào)整自己的報(bào)價(jià)，做到“隨機(jī)應(yīng)變”。改變過去那種把承租戶放在被動(dòng)地位的做法，平起平坐地談判;改變過去“寧可空置也不降價(jià)、多人爭(zhēng)租也不提價(jià)”的做法，牢牢地抓住市場(chǎng)，抓住顧客。

3.3.2 要根據(jù)供求關(guān)系的變化及時(shí)調(diào)整租金標(biāo)準(zhǔn)。協(xié)議租金一旦確定較長(zhǎng)時(shí)間內(nèi)不作變動(dòng)或者只提不降，這是房屋租賃經(jīng)營(yíng)中存在的突出問題。出租人要隨時(shí)注意供求關(guān)系的變化，該提價(jià)的提上去，該降價(jià)的降下來，這才符合市場(chǎng)化經(jīng)營(yíng)的規(guī)律。為此，出租人在和承租人簽訂租賃協(xié)議時(shí)，租期不宜太長(zhǎng)，不建議超過三年。

3.3.3 出租人要敢于和善于賺取超額利潤(rùn)。價(jià)值規(guī)律告訴我們，價(jià)格不僅要圍繞價(jià)值波動(dòng)，而且還可能有較大幅度的波動(dòng)。在市場(chǎng)經(jīng)濟(jì)條件下，市場(chǎng)租金是受供求關(guān)系影響的，有一部分房屋的租價(jià)超過價(jià)值，也就可能有一部分房子的租價(jià)低于價(jià)值或?qū)崿F(xiàn)不了價(jià)值（某一時(shí)期空置），只有部分房子的租價(jià)超過價(jià)值才能彌補(bǔ)低于價(jià)值的不足部分，才能從總體上達(dá)到市場(chǎng)租金水平。因此，出租人在協(xié)商議定租價(jià)時(shí)，也要視市場(chǎng)供求關(guān)系最大限度地要足身價(jià)。

3.3.4 結(jié)構(gòu)、位置、用途等都相同的房屋允許有不同的租價(jià)。按照市場(chǎng)供求關(guān)系決定價(jià)格的原理，相同的房子不一定是相同的租金價(jià)格。出租人要善于利用市場(chǎng)租金知識(shí)說服承租人，讓承租人明白，市場(chǎng)租金沒有統(tǒng)一的標(biāo)準(zhǔn)，不能攀比，協(xié)議計(jì)租就是“雙方情愿”，與第三者沒有關(guān)系。

4 結(jié)語

房屋租賃經(jīng)營(yíng)市場(chǎng)化操作問題，關(guān)乎租賃雙方切身利益，也關(guān)乎房屋租賃市場(chǎng)的正常發(fā)展。尊重價(jià)值規(guī)律，依據(jù)房屋租賃市場(chǎng)供求關(guān)系是做好房屋租賃經(jīng)營(yíng)市場(chǎng)化工作的關(guān)鍵，也是促進(jìn)房地產(chǎn)租賃市場(chǎng)平穩(wěn)健康發(fā)展的重要因素。