顧書(shū)桂

摘要：解決中低收入消費(fèi)者的長(zhǎng)期居住需求是當(dāng)前我國(guó)城鎮(zhèn)住房市場(chǎng)發(fā)展的主要方向。在利潤(rùn)引導(dǎo)下，長(zhǎng)租公寓運(yùn)營(yíng)主要面向中高收入消費(fèi)者，在規(guī)模擴(kuò)張的基礎(chǔ)上，推動(dòng)城鎮(zhèn)住房租賃市場(chǎng)租金上漲，從而與政策預(yù)期存在明顯的落差。其根本原因在于，中國(guó)式土地財(cái)政推動(dòng)的城鎮(zhèn)住房市場(chǎng)結(jié)構(gòu)性失衡并沒(méi)有改變，解決城鎮(zhèn)中低收入消費(fèi)者的長(zhǎng)期居住需求還缺乏基本的前提條件。長(zhǎng)租公寓短期內(nèi)并不能改善我國(guó)城鎮(zhèn)住房租賃市場(chǎng)的現(xiàn)狀，應(yīng)警惕長(zhǎng)租公寓的畸形發(fā)展擾亂城鎮(zhèn)住宅市場(chǎng)脆弱的穩(wěn)定。

關(guān)鍵詞：長(zhǎng)租公寓;房租;結(jié)構(gòu)性失衡

中圖分類號(hào)：F293.30? ? 文獻(xiàn)標(biāo)識(shí)碼：A文章編號(hào)：CN61-1487-（2020）01-0138-05

2018年8月以來(lái)，以鼎家網(wǎng)絡(luò)科技有限公司長(zhǎng)租公寓宣布破產(chǎn)為起點(diǎn)，十多家長(zhǎng)租公寓品牌相繼破產(chǎn)，包括萬(wàn)科在內(nèi)，一度喧囂不已、備受追捧的長(zhǎng)租公寓市場(chǎng)也陷入全國(guó)性的低潮。顯然，目前無(wú)論是企業(yè)還是政府關(guān)于長(zhǎng)租公寓都有一些不切實(shí)際的認(rèn)識(shí)。本文擬從長(zhǎng)租公寓的運(yùn)作機(jī)制闡述其實(shí)際作用、市場(chǎng)空間及其所能扮演的角色，從而為下一步城鎮(zhèn)住房制度的改革特別是住房市場(chǎng)長(zhǎng)效機(jī)制的建立提供一些建議。

一、解決中低收入消費(fèi)者的長(zhǎng)期租賃居住需求是當(dāng)前我國(guó)住房市場(chǎng)發(fā)展的主要方向

加快培育和發(fā)展住房租賃市場(chǎng)最早始于2015年。為了增加住房租賃行業(yè)發(fā)展的資金投入，2015年1月6日，住建部《關(guān)于加快培育和發(fā)展住房租賃市場(chǎng)的指導(dǎo)意見(jiàn)》提出積極推進(jìn)房地產(chǎn)投資信托基金（REITs）試點(diǎn)。2016年“兩會(huì)”期間，國(guó)務(wù)院政府工作報(bào)告首次提出要建立租購(gòu)并舉的住房制度。6月，國(guó)務(wù)院《關(guān)于加快培育和發(fā)展住房租賃市場(chǎng)的若干意見(jiàn)》（國(guó)辦發(fā)[2016]39號(hào)文）提出要培育四種租賃市場(chǎng)主體，即發(fā)展住房租賃企業(yè)、鼓勵(lì)房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)企業(yè)開(kāi)展住房租賃業(yè)務(wù)、規(guī)范住房租賃中介機(jī)構(gòu)、支持和規(guī)范個(gè)人出租住房;要通過(guò)三種途徑改善住房租賃供應(yīng)，即鼓勵(lì)新建租賃住房、允許改建房屋用于租賃、允許將商業(yè)用房等按規(guī)定改建為租賃住房;要拓寬四種融資渠道，不但明確提出鼓勵(lì)金融機(jī)構(gòu)按照依法合規(guī)、風(fēng)險(xiǎn)可控、商業(yè)可持續(xù)的原則，向住房租賃企業(yè)提供金融支持，還支持符合條件的住房租賃企業(yè)發(fā)行債券、不動(dòng)產(chǎn)證券化產(chǎn)品，并穩(wěn)步推進(jìn)房地產(chǎn)投資信托基金（REITs）試點(diǎn)。11月14日，國(guó)家稅務(wù)總局公告（2016年第69號(hào)）規(guī)定住房租賃稅收標(biāo)準(zhǔn)：納稅人以長(zhǎng)（短）租形式出租酒店式公寓并提供配套服務(wù)的，按照住宿服務(wù)繳納增值稅;個(gè)人住房出租征稅0.5%，非住房出租征稅1%。12月16日，中共中央年度經(jīng)濟(jì)工作會(huì)議要求加快住房租賃市場(chǎng)立法。2017年4月，住建部、國(guó)土資源部《關(guān)于加強(qiáng)近期住房及用地供應(yīng)管理和調(diào)控有關(guān)工作的通知》提出，鼓勵(lì)房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)企業(yè)參與工業(yè)廠房改造，鼓勵(lì)個(gè)人依法出租自有住房，開(kāi)展集體建設(shè)用地上建設(shè)租賃住房試點(diǎn)。5月，第一部專業(yè)規(guī)范住房租賃和銷(xiāo)售管理的行政法規(guī)——住建部《住房租賃和銷(xiāo)售管理?xiàng)l例》向社會(huì)公開(kāi)征求意見(jiàn)，明確提出住房租賃企業(yè)依法享有有關(guān)金融、稅收、土地等優(yōu)惠政策。7月，住建部等九部委《關(guān)于在人口凈流入的大中城市加快發(fā)展住房租賃市場(chǎng)的通知》進(jìn)一步將住房租賃發(fā)展、支持和鼓勵(lì)政策系統(tǒng)化，包括培育機(jī)構(gòu)化規(guī)?；》孔赓U企業(yè)、建立政府住房租賃交易服務(wù)平臺(tái)、增加租賃住房有效供應(yīng)、創(chuàng)新住房租賃管理和服務(wù)體制，其中特別強(qiáng)調(diào)國(guó)有企業(yè)要發(fā)揮引領(lǐng)和帶動(dòng)作用。10月18日，十九大報(bào)告正式提出建立“多主體供給、多渠道保障、租購(gòu)并舉的住房制度”。除了全國(guó)性的政策，截止2017年12月，28個(gè)省級(jí)地方政府也先后發(fā)布了關(guān)于培育和發(fā)展住房租賃市場(chǎng)的指導(dǎo)文件，主要涉及的關(guān)鍵政策包括允許商改住、鼓勵(lì)個(gè)人出租住房、提供金融支持等。

綜合上述文件內(nèi)容，增加租賃住房供應(yīng)、降低住房租賃成本、解決中低收入居民的長(zhǎng)期租賃居住需求才是當(dāng)前我國(guó)大力發(fā)展住房租賃市場(chǎng)的指導(dǎo)思想和宗旨。如果聯(lián)系我國(guó)提出發(fā)展住房租賃市場(chǎng)的背景，這一結(jié)論更為明顯。1998年底，我國(guó)全面推開(kāi)城鎮(zhèn)住房制度改革，新建住房商品化，單位存量住房原則向職工個(gè)人銷(xiāo)售，希望能夠以住房個(gè)人化為主導(dǎo)最終順利解決城鎮(zhèn)住房的生產(chǎn)、交換、分配和消費(fèi)問(wèn)題。然而此項(xiàng)改革的結(jié)果是，商品房?jī)r(jià)不可逆地上漲，越來(lái)越多的住房流向少數(shù)高收入者，越來(lái)越多的消費(fèi)者難以通過(guò)購(gòu)買(mǎi)住房解決住有所居問(wèn)題。正是在這種情況下，我國(guó)政府開(kāi)始重視住房租賃，希望通過(guò)發(fā)展住房租賃市場(chǎng)，實(shí)現(xiàn)租購(gòu)并舉。

二、現(xiàn)有的長(zhǎng)租公寓運(yùn)營(yíng)依然主要面向中高收入消費(fèi)者

我國(guó)目前的長(zhǎng)租公寓運(yùn)營(yíng)雖然解決的是長(zhǎng)期租賃居住需求，但面向的對(duì)象依然是中高收入消費(fèi)者。

第一，長(zhǎng)租公寓固然是指企業(yè)法人通過(guò)租賃、收購(gòu)、自建、房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)等多種形式匯集房源，對(duì)其進(jìn)行必要的裝修改造，面向住房市場(chǎng)提供長(zhǎng)期租賃的專業(yè)化服務(wù)，但市場(chǎng)更流行將長(zhǎng)租公寓稱為“白領(lǐng)公寓”或“單身合租公寓”，這與中低收入消費(fèi)者的距離顯然有點(diǎn)大。例如，北京三里屯灣流國(guó)際青年社區(qū)月租金6900-15000元不等，魔方公寓北苑店月租金4700元，YOU+國(guó)際青年社區(qū)蘇州橋月租金4380-5580元，房租不但絕對(duì)水平高，而且普遍高于周邊小區(qū)?！皩?shí)地調(diào)研監(jiān)測(cè)北京19家集中式長(zhǎng)租公寓，并選取公寓周邊1公里內(nèi)普宅租金作為對(duì)比，計(jì)算公寓的溢價(jià)率，進(jìn)而比較長(zhǎng)租公寓和普通住宅的租金差距。結(jié)果顯示，灣流國(guó)際青年社區(qū)三里屯店以高溢率144%位列榜首，是新派16%溢價(jià)率的近10倍之多。魔方公寓（水岸莊園）以134%的溢價(jià)率排在第二位，貝客公寓北京南站店則以109%的溢價(jià)率位列第三。西直門(mén)梧桐自如寓溢價(jià)率為98%，排在第四位，紅璞公寓安居坊溢價(jià)率為90%，排在第五。樂(lè)乎芍藥居店、樂(lè)乎公寓德勝門(mén)店、貝客公寓紫竹橋店、熊貓公寓北工大店、YOU+國(guó)際青年社區(qū)溢價(jià)率分別為79%、76%、75%、73%和70%。”[1]如此高租金的長(zhǎng)租公寓是名副其實(shí)的白領(lǐng)公寓甚至是金領(lǐng)公寓，絕不是中低收入的藍(lán)領(lǐng)消費(fèi)者所能承受的。

第二，很多長(zhǎng)租公寓誕生之初就較少考慮為中低收入消費(fèi)者服務(wù)。租金貸是當(dāng)前很多長(zhǎng)租公寓破產(chǎn)的罪魁禍?zhǔn)祝欢治鲎饨鹳J的運(yùn)作機(jī)制不難發(fā)現(xiàn)，租金貸順利運(yùn)作的前提正是住房租賃市場(chǎng)租金的不斷上漲。租金貸對(duì)消費(fèi)者而言是逐月還款，但對(duì)長(zhǎng)租公寓而言是一次獲得全年貸款，然后利用時(shí)間差免費(fèi)擴(kuò)大經(jīng)營(yíng)規(guī)模，只要住房租賃市場(chǎng)的供不應(yīng)求局面導(dǎo)致房租持續(xù)上漲，這種租金貸就可以無(wú)休止地循環(huán)運(yùn)轉(zhuǎn)下去。一些激進(jìn)的經(jīng)營(yíng)者為了實(shí)現(xiàn)超速擴(kuò)張，不惜高價(jià)圈房低價(jià)出租，以獲得更多的免費(fèi)租金貸現(xiàn)金流。然而市場(chǎng)是無(wú)情的，當(dāng)房租停止上漲甚至有所下降時(shí)，租金貸引發(fā)的資金虧空就會(huì)迫使這些長(zhǎng)租公寓破產(chǎn)。租金貸被禁雖然是因?yàn)殚L(zhǎng)租公寓的無(wú)序競(jìng)爭(zhēng)推動(dòng)房租猛漲引發(fā)政府的強(qiáng)力彈壓導(dǎo)致的，不過(guò)由此帶來(lái)的全國(guó)性長(zhǎng)租公寓低潮反過(guò)來(lái)說(shuō)明，長(zhǎng)租公寓項(xiàng)目將未來(lái)寄托在房租的不斷上漲上面，這與政府發(fā)展住房租賃市場(chǎng)解決中低收入消費(fèi)者的住有所居初衷顯然是相違背的。

第三，長(zhǎng)租公寓項(xiàng)目的運(yùn)營(yíng)主流更多立足于增值服務(wù)。長(zhǎng)租公寓的租金更高與長(zhǎng)租公寓的增值業(yè)務(wù)密不可分。例如，北京三里屯灣流青年國(guó)際社區(qū)主打的是京味高端院落私人府邸，房間內(nèi)帶有獨(dú)立衛(wèi)生間，有床、桌子、衣柜、沙發(fā)、洗衣機(jī)、冰箱、空調(diào)、電視等家具和電器，甚至有床單、被罩、枕頭、被子等，基本可以做到拎包入住。除室內(nèi)設(shè)施外，灣流公寓還配有影音區(qū)、健身房、咖啡吧、洗衣房等。魔方公寓北苑店主打中端，一樣配有獨(dú)立衛(wèi)生間、廚房，床、衣柜、桌子等家具，以及冰箱、洗衣機(jī)、空調(diào)、電視、電磁爐等家電，公共區(qū)域還有免費(fèi)試用的臺(tái)球、桌上足球、動(dòng)感單車(chē)等公共設(shè)施。更多的長(zhǎng)租公寓目前不盈利，或者盈利率很低，但它們未來(lái)均將利潤(rùn)增長(zhǎng)點(diǎn)放在增值服務(wù)上。從這種角度講，長(zhǎng)租公寓也許目前有一些低價(jià)供應(yīng)項(xiàng)目，但假以時(shí)日，低價(jià)供應(yīng)在長(zhǎng)租公寓項(xiàng)目中將逐漸消失。因此，這樣的長(zhǎng)租公寓是標(biāo)準(zhǔn)的白領(lǐng)公寓，一樣不是中低收入消費(fèi)者所能日常負(fù)擔(dān)的。

第四，企業(yè)化運(yùn)營(yíng)的效率不見(jiàn)得一定高于自然人。我國(guó)城鎮(zhèn)不缺住房租賃市場(chǎng)，幾乎有商品房買(mǎi)賣(mài)的地方，就有住房租賃市場(chǎng)存在，業(yè)主制是城鎮(zhèn)住房租賃市場(chǎng)最大的特點(diǎn)，不是最大的缺點(diǎn)。畢竟，無(wú)論是在理論上還是在實(shí)踐上，業(yè)主制的運(yùn)行效率未必一定低于公司制，雙方各擅勝場(chǎng)。通常情況下，公司制容易做大規(guī)模，業(yè)主制更適合小而精，但凡事也不絕對(duì)。就城鎮(zhèn)住房租賃市場(chǎng)而言，業(yè)主制確實(shí)有很多缺點(diǎn)，但長(zhǎng)租公寓的現(xiàn)有實(shí)踐告訴我們，公司制似乎也好不到哪里去，甚至因?yàn)槠湟?guī)模大而影響更為惡劣。例如涉足租金貸的長(zhǎng)租公寓，不但將租客置于繳了租金依然會(huì)被大房東趕出租賃住房的危險(xiǎn)之中，而且流落街頭的租客還會(huì)面臨因?yàn)椴荒馨磿r(shí)償還租金貸帶來(lái)的失信違約風(fēng)險(xiǎn)，從而進(jìn)一步加劇其經(jīng)濟(jì)困難。這說(shuō)明城鎮(zhèn)住房租賃市場(chǎng)當(dāng)前的某些弊端，與其說(shuō)是經(jīng)營(yíng)規(guī)模太小帶來(lái)的，不如說(shuō)是源于其自身的缺陷。企圖通過(guò)企業(yè)化經(jīng)營(yíng)增強(qiáng)城鎮(zhèn)住房租賃市場(chǎng)的規(guī)范性，甚至在某種程度上降低租金水平，似乎開(kāi)錯(cuò)了藥方。

第五，長(zhǎng)租公寓的主要房源依然是存量住房，其次是酒店式公寓，很少來(lái)自工業(yè)用房改建和集體建設(shè)用地新建。長(zhǎng)租公寓是租賃住房存量在公司制與業(yè)主制之間的重新分配，存量住房的租金水平一度因?yàn)楣局破髽I(yè)不擇手段的搶奪出現(xiàn)明顯的飆升而引來(lái)政府的強(qiáng)力干預(yù)。作為長(zhǎng)租公寓的次要房源，酒店式公寓價(jià)格雖低，但考慮到商業(yè)用地較短的使用期限，即使不用再考慮非民用的水電氣價(jià)格和正規(guī)繳納的稅費(fèi)，酒店式公寓的運(yùn)營(yíng)成本相比住宅也只高不低。長(zhǎng)租公寓運(yùn)營(yíng)成本降低的真正途徑只能是工業(yè)用房改建和集體土地新建。然而，工業(yè)用房改建一直是政府嚴(yán)格控制的項(xiàng)目。深圳市邁芒資產(chǎn)管理有限公司下屬的Color公寓之所以破產(chǎn)，不是因?yàn)樽畛醯姆稚⑹焦⑦\(yùn)轉(zhuǎn)不利，而是在轉(zhuǎn)型集中式公寓時(shí)，企業(yè)將全部資金投入廠房改公寓項(xiàng)目，但被當(dāng)時(shí)的深圳市政府叫停，最終Color公寓因資金鏈斷裂破產(chǎn)[2]。集體土地新建租賃用房也不順利，至今還停留在試點(diǎn)的基礎(chǔ)上。當(dāng)住房租賃市場(chǎng)的投入成本難以大幅度降低甚至還有所提高時(shí)，長(zhǎng)租公寓顯然無(wú)論如何運(yùn)營(yíng)都不可能將租金水平降下去。

長(zhǎng)租公寓運(yùn)營(yíng)面向城鎮(zhèn)中高收入消費(fèi)者的現(xiàn)實(shí)顯然違背了黨和政府發(fā)展租賃住房市場(chǎng)的初衷。不過(guò)，指望長(zhǎng)租公寓發(fā)揮買(mǎi)不如租的功能，實(shí)現(xiàn)政府住房市場(chǎng)租購(gòu)并舉的戰(zhàn)略目標(biāo)，滿足城鎮(zhèn)中低收入消費(fèi)者的長(zhǎng)期居住需求，實(shí)際上是對(duì)我國(guó)城鎮(zhèn)住房問(wèn)題的曲解甚至不解。

三、我國(guó)城鎮(zhèn)住房問(wèn)題的根源是住房供求結(jié)構(gòu)性失衡

我國(guó)城鎮(zhèn)住房問(wèn)題由來(lái)已久，如果說(shuō)1998年之前囿于生產(chǎn)力發(fā)展滯后，城鎮(zhèn)住房問(wèn)題主要表現(xiàn)為總量供不應(yīng)求的話，1998年后隨著住宅產(chǎn)量的大幅度上升，問(wèn)題已經(jīng)主要變?yōu)榻Y(jié)構(gòu)性的供不應(yīng)求。

以上海為例，1989年末上海實(shí)有住宅建筑面積僅為83740千平方米，1998年末已經(jīng)上升到174160千平方米，2006年進(jìn)一步上升到408565千平方米，以十年翻一番的姿態(tài)呈現(xiàn)明顯的加速度增長(zhǎng)。僅僅2005-2017年，上海商品住宅就竣工2275916套。2017年末上海城鎮(zhèn)居民人均住房建筑面積36.7平方米，居民住宅成套率達(dá)97.3%，可以肯定地說(shuō)，上海城鎮(zhèn)住房總量供不應(yīng)求的問(wèn)題已經(jīng)解決。①但從結(jié)構(gòu)看，上海城鎮(zhèn)普通住房的確嚴(yán)重供不應(yīng)求。

（1）上海面向中低收入階層的經(jīng)濟(jì)適用住房在1998到2018的二十年間，僅僅在1999年和2009年供應(yīng)過(guò)兩次，而且供應(yīng)量很小。如1999年，上海經(jīng)濟(jì)適用住房供應(yīng)375.44千平方米，僅占當(dāng)年商品住宅供應(yīng)量9222.32千平方米的4.07%;2009年，上海經(jīng)濟(jì)適用住房供應(yīng)54.09千平方米，僅占當(dāng)年商品住宅供應(yīng)量4607.38千平方米的1.17%。

（2）與辦公樓和商業(yè)營(yíng)業(yè)用房相比，上海商品住宅的銷(xiāo)售價(jià)格明顯具有只漲不跌的剛性。住房商品化，價(jià)格就不可能不受供求影響。上海的辦公樓與營(yíng)業(yè)用房?jī)r(jià)格漲漲落落，波動(dòng)起伏是明顯的，市場(chǎng)化特征明顯。但上海商品化住宅價(jià)格與此不同，只漲不跌，而且與政策刺激一致，政策刺激大漲，政策不刺激小漲，顯然市場(chǎng)化特征不明顯，具有明顯的壟斷因素在內(nèi)。結(jié)合城鎮(zhèn)土地屬于國(guó)有的法律規(guī)定以及城鎮(zhèn)房地產(chǎn)市場(chǎng)的政府高度管制，上海商品住宅價(jià)格只能是一種典型的賣(mài)方壟斷高價(jià)。這種壟斷高價(jià)意味著不但收入低于平均水平的低收入消費(fèi)者難以買(mǎi)房，即使是收入在平均水平附近波動(dòng)的中等收入消費(fèi)者也有可能難以買(mǎi)房。

（3）上海商品住宅的價(jià)格漲幅高于同期城鎮(zhèn)居民可支配收入的漲幅。上海雖然是中國(guó)一線城市，但住房市場(chǎng)一樣分為普通住宅市場(chǎng)和優(yōu)質(zhì)住宅市場(chǎng)。只要普通住宅市場(chǎng)價(jià)格保持基本穩(wěn)定，即使優(yōu)質(zhì)住宅市場(chǎng)價(jià)格漲得再高，也不會(huì)影響中低收入消費(fèi)者的剛性居住需求得到滿足。然而研究顯示，上海普通住宅市場(chǎng)價(jià)格不但沒(méi)有保持基本穩(wěn)定，反而保持快速上漲趨勢(shì)，其漲幅不但高于優(yōu)質(zhì)住宅市場(chǎng)價(jià)格漲幅，還高于同期上海城鎮(zhèn)居民的可支配收入漲幅。這意味著過(guò)去的二十年間，上海城鎮(zhèn)居民的總體購(gòu)房能力不是上升了，而是下降了。

（4）與全國(guó)相比，上海城鎮(zhèn)居民的貧富差距也許并不更大，但在基數(shù)很大的情況下，這意味著買(mǎi)不起房的上海城鎮(zhèn)低收入居民規(guī)模很大。

關(guān)于我國(guó)城鎮(zhèn)商品化住宅的壟斷高價(jià)，比較主流的解釋是地方政府籌集財(cái)力進(jìn)行基礎(chǔ)設(shè)施建設(shè)從而提供更好的經(jīng)濟(jì)發(fā)展環(huán)境，這也是人們俗稱的土地財(cái)政。然而即便接受這種說(shuō)法，土地財(cái)政難道真的就通過(guò)基礎(chǔ)設(shè)施建設(shè)推動(dòng)中國(guó)經(jīng)濟(jì)走上更快、更高的發(fā)展道路了嗎？統(tǒng)計(jì)數(shù)據(jù)表明，1998年城鎮(zhèn)住房制度改革全面推開(kāi)，中國(guó)式土地財(cái)政正式啟動(dòng)，然而2007年開(kāi)始，我國(guó)經(jīng)濟(jì)增長(zhǎng)率就開(kāi)始出現(xiàn)趨勢(shì)性下滑，截止2019年這一局面都沒(méi)有出現(xiàn)任何改觀。在這種情況下，2007年以前的中國(guó)國(guó)民經(jīng)濟(jì)加速增長(zhǎng)與其說(shuō)是中國(guó)式土地財(cái)政帶來(lái)的，不如說(shuō)是2001年我國(guó)加入世界貿(mào)易組織（WTO）帶來(lái)的。中國(guó)式土地財(cái)政不僅沒(méi)有帶來(lái)預(yù)期的經(jīng)濟(jì)高速增長(zhǎng)，反而斷送了加入WTO帶來(lái)的經(jīng)濟(jì)騰飛契機(jī)，因?yàn)殚L(zhǎng)達(dá)十二年的經(jīng)濟(jì)增長(zhǎng)速度下滑是無(wú)論如何都不能歸咎于外部因素或偶然因素的，應(yīng)該是中國(guó)式土地財(cái)政破壞了經(jīng)濟(jì)增長(zhǎng)的基本面。既然經(jīng)濟(jì)增長(zhǎng)無(wú)法解釋中國(guó)式土地財(cái)政，收入分配就成為中國(guó)式土地財(cái)政的唯一促成因素。中國(guó)式土地財(cái)政不僅為地方政府帶來(lái)了可觀的財(cái)政收入，更重要的是在推進(jìn)的過(guò)程中，產(chǎn)生了一大批既得利益者，它們與宏觀經(jīng)濟(jì)的穩(wěn)定捆綁在一起，“太大而不能倒”，從這個(gè)角度講，收入分配與再分配才是中國(guó)式土地財(cái)政的真正動(dòng)力。這一觀點(diǎn)不僅能夠解釋我國(guó)城鎮(zhèn)高房?jī)r(jià)的原因，也能夠解釋政府對(duì)城鎮(zhèn)高房?jī)r(jià)不遺余力的維持甚至推高。

（1）土地由生產(chǎn)要素變?yōu)榻鹑谫Y產(chǎn)是城鎮(zhèn)高房?jī)r(jià)的前提，因?yàn)橹挥型恋刈優(yōu)榻鹑谫Y產(chǎn)，地價(jià)以至房?jī)r(jià)才能完全由供求關(guān)系而不是由其（資本化）價(jià)值決定，事實(shí)上將普通住宅也納入房地產(chǎn)業(yè)發(fā)展范疇而不是僅僅突出優(yōu)質(zhì)住宅的金融資產(chǎn)屬性一直是政府制定房地產(chǎn)政策的出發(fā)點(diǎn)。

（2）在刺激住房投機(jī)和投資需求的前提下，政府在城鎮(zhèn)房地產(chǎn)市場(chǎng)始終維持需求略大于供給的格局，以保證住房?jī)r(jià)格的穩(wěn)定上漲。雖然政府在制定房地產(chǎn)發(fā)展規(guī)劃時(shí)依據(jù)的是宏觀經(jīng)濟(jì)基本面，但在土地招拍掛供應(yīng)的過(guò)程中始終注意市場(chǎng)的承受能力，因?yàn)槠胀ㄗ≌男枨蟪尸F(xiàn)剛性，政府更容易控制普通住宅的市場(chǎng)價(jià)格只漲不跌，從而培育住宅投資者與投機(jī)者對(duì)住宅市場(chǎng)的長(zhǎng)期信心。

（3）剔除住房投資與投機(jī)需求，在城鎮(zhèn)住房市場(chǎng)實(shí)際總供給大于實(shí)際總需求的前提下，有關(guān)政策寧愿選擇住房閑置也不愿意選擇降價(jià)滿足中低收入消費(fèi)者的居住需求。一方面是因?yàn)榉績(jī)r(jià)下跌帶來(lái)地價(jià)下跌會(huì)影響政府的土地出讓金收入，另一方面是因?yàn)榉績(jī)r(jià)下跌會(huì)刺破房地產(chǎn)行業(yè)的價(jià)格泡沫，投資與投機(jī)客會(huì)拋售住房，房地產(chǎn)業(yè)的虛假繁榮會(huì)消失。

（4）住房問(wèn)題的存在甚至惡化其實(shí)是維持城鎮(zhèn)高房?jī)r(jià)的前提條件。房?jī)r(jià)與房租是聯(lián)動(dòng)的，當(dāng)住房租賃交易成本大于零時(shí)，同樣是滿足居住需要，租房成本實(shí)際上是大大高于買(mǎi)房成本的，因此理論上買(mǎi)不如租在長(zhǎng)期內(nèi)是不成立的。如果租房能夠解決長(zhǎng)期居住問(wèn)題，城鎮(zhèn)居民特別是中低收入消費(fèi)者就沒(méi)有必要花更高的價(jià)格去買(mǎi)房，則高房?jī)r(jià)也就成了無(wú)源之水、無(wú)本之木。從這個(gè)角度講，沒(méi)有住房問(wèn)題的大量存在，就不可能維持現(xiàn)階段的高房?jī)r(jià)。這也是伴隨著房?jī)r(jià)一路飆升，城鎮(zhèn)住房保障效果始終不如人意的根本原因。

四、長(zhǎng)租公寓面向中高端人群是市場(chǎng)選擇的理性結(jié)果

由于規(guī)模不是企業(yè)運(yùn)行效率高低的唯一衡量標(biāo)準(zhǔn)，因此寄希望于長(zhǎng)租公寓降低城鎮(zhèn)住房市場(chǎng)租金水平顯然是天方夜譚。綜觀長(zhǎng)租公寓的發(fā)展政策，真正有利于降低住房租賃成本的其實(shí)只有兩個(gè)措施：一是工業(yè)廠房改造，二是集體土地建房，下面我們具體分析。

工業(yè)廠房改造能夠降低房租，根本原因不在于其閑置，而在于工業(yè)廠房占用的土地價(jià)格是生產(chǎn)要素價(jià)格而非資產(chǎn)價(jià)格，因而明顯低于住宅用土地價(jià)格。中國(guó)式土地財(cái)政的基本模式是：利用廉價(jià)的土地以及優(yōu)惠的稅收政策招商引資，通過(guò)經(jīng)濟(jì)發(fā)展拉動(dòng)房地產(chǎn)需求，從而以城鎮(zhèn)國(guó)有土地為媒介特別是借助城鎮(zhèn)普通住宅需求的剛性最大限度地收割經(jīng)濟(jì)利益，由此也就決定了工業(yè)用地甚至商業(yè)用地的入市價(jià)格很低，不但能夠滿足工商業(yè)資本獲取正常利潤(rùn)的需要，有的甚至達(dá)到一本萬(wàn)利的暴利水平。2007年以來(lái)，我國(guó)國(guó)民經(jīng)濟(jì)整體走弱，工業(yè)用地供過(guò)于求，不但工業(yè)用地增量難以找到出路，甚至工業(yè)用地存量也面臨轉(zhuǎn)型的尷尬境地。在這種情況下，中國(guó)各地出現(xiàn)了數(shù)量眾多的閑置工業(yè)廠房，將這些閑置工業(yè)廠房加以改造利用以緩解甚至最終解決日益惡化的城鎮(zhèn)住房問(wèn)題，不失為變廢為寶、利國(guó)利民之舉，這應(yīng)該也是提倡利用閑置工業(yè)用房建設(shè)長(zhǎng)租公寓的初衷。然而站在國(guó)民經(jīng)濟(jì)全局看，這一觀點(diǎn)值得商榷。

（1）長(zhǎng)租公寓的需求是長(zhǎng)期的、大規(guī)模的，而工業(yè)用房閑置是不確定的，供給是不可持續(xù)的，長(zhǎng)租公寓的需求與閑置工業(yè)用房的供給兩者之間存在明顯的缺口，這一缺口因?yàn)槭苤朴谕耆煌挠绊懸蛩囟緹o(wú)法彌補(bǔ)。

（2）我國(guó)城鎮(zhèn)住房問(wèn)題不是全局性的，而是結(jié)構(gòu)性的，從總量看，城鎮(zhèn)住房供大于求，從結(jié)構(gòu)看，城鎮(zhèn)住房向小部分高收入者集中，有相當(dāng)數(shù)量的中低收入消費(fèi)者沒(méi)有能力購(gòu)買(mǎi)住房以滿足自己的長(zhǎng)期居住需求，因此從根本上解決城鎮(zhèn)住房問(wèn)題，需要依靠更多的是存量政策，而不是增量政策。

（3）工業(yè)社會(huì)與農(nóng)業(yè)社會(huì)相比，最基本的特征之一是土地的集約化使用，因此工業(yè)社會(huì)更不應(yīng)該存在土地供應(yīng)量不足的問(wèn)題，換句話說(shuō)，工業(yè)社會(huì)城鎮(zhèn)土地供應(yīng)不足至多表現(xiàn)在優(yōu)質(zhì)住宅用地領(lǐng)域，普通住宅用地供應(yīng)應(yīng)該是具有完全彈性的，我國(guó)工業(yè)化、城市化的發(fā)展本身絕不可能產(chǎn)生無(wú)法解決的城鎮(zhèn)住房問(wèn)題。這就意味著，我國(guó)城鎮(zhèn)住房問(wèn)題完全是由人為因素造成的，如果更基礎(chǔ)的政策不發(fā)生變化，城鎮(zhèn)住房市場(chǎng)的供求格局也不會(huì)發(fā)生變化。相應(yīng)地，即使工業(yè)廠房大量閑置，即使將其改造為長(zhǎng)租公寓有變廢為寶功能，還能降低城鎮(zhèn)住房租賃市場(chǎng)的租金水平，但如果影響到城鎮(zhèn)住房市場(chǎng)的供求大局，影響到城鎮(zhèn)住房市場(chǎng)價(jià)格的穩(wěn)定上行，則工業(yè)閑置用房改造為長(zhǎng)租公寓就不可能實(shí)現(xiàn)。實(shí)踐證明，將工業(yè)閑置用房改造為長(zhǎng)租公寓，更多是失敗乃至破產(chǎn)的案例，僅有的一些成功案例與其說(shuō)值得后來(lái)者借鑒，不如說(shuō)是點(diǎn)綴。

關(guān)于集體土地建房，這是我國(guó)現(xiàn)行土地制度的產(chǎn)物。根據(jù)現(xiàn)有法律，中國(guó)農(nóng)村土地實(shí)行集體所有制，城鎮(zhèn)土地實(shí)行國(guó)有制。雖然農(nóng)村也會(huì)在一定程度上發(fā)展工業(yè)，但在集聚效應(yīng)的作用下，工業(yè)總是會(huì)向城鎮(zhèn)集中，國(guó)有土地也因此成為工業(yè)化特別是城鎮(zhèn)化的主要載體。而且農(nóng)村土地集體所有是相對(duì)而言的，工業(yè)集中的農(nóng)村土地會(huì)被征收，整體變更為城鎮(zhèn)國(guó)有土地。現(xiàn)存的集體土地基本圍繞在集聚經(jīng)濟(jì)效益顯著的城鎮(zhèn)國(guó)有土地周?chē)?，只有因?yàn)樘厥獾臍v史原因，才會(huì)出現(xiàn)農(nóng)村集體土地與城鎮(zhèn)國(guó)有土地犬牙交錯(cuò)的情況。在這種情況下，利用集體土地建設(shè)長(zhǎng)租公寓，就面臨著明顯的掣肘。（1）便利性不足。城鎮(zhèn)經(jīng)濟(jì)是一個(gè)有機(jī)綜合體，任何一個(gè)組成部分都必須符合便捷性原則。農(nóng)村集體土地遠(yuǎn)離城鎮(zhèn)經(jīng)濟(jì)活動(dòng)中心，交通時(shí)間長(zhǎng)且不易把握，在這樣的集體土地上建設(shè)長(zhǎng)租公寓會(huì)給消費(fèi)者帶來(lái)極大的工作和生活不便。實(shí)際效果是，在集體土地上建設(shè)的長(zhǎng)租公寓往往是無(wú)效供給。（2）因?yàn)闅v史原因具備便利性的農(nóng)村集體土地，通常遍布小產(chǎn)權(quán)房，目前還沒(méi)有得到法律認(rèn)可。理論上說(shuō)，既然都是建立在集體土地上，長(zhǎng)租公寓用于解決城鎮(zhèn)居民的住房問(wèn)題合法，小產(chǎn)權(quán)房也用于解決城鎮(zhèn)居民的住房問(wèn)題，為什么就不合法？比較合理的解釋是，集體土地的小產(chǎn)權(quán)房沒(méi)有經(jīng)過(guò)中國(guó)式土地財(cái)政的洗禮，然而另一個(gè)問(wèn)題又派生了，在集體土地上建設(shè)長(zhǎng)租公寓難道是權(quán)宜之計(jì)嗎？還是明知不可為而為之？如果是后者，則集體土地建設(shè)長(zhǎng)租公寓就是一個(gè)務(wù)虛的政策建議。

綜合上述兩個(gè)方面的分析不難看出，建設(shè)長(zhǎng)租公寓目前還沒(méi)有有效的途徑去降低城鎮(zhèn)住房市場(chǎng)的租金水平，自然也就不可能緩解城鎮(zhèn)中低收入消費(fèi)者的住房緊張狀況。作為區(qū)別于業(yè)主制自然人房東的公司制企業(yè)，長(zhǎng)租公寓的生存空間只能是立足自身資金和技術(shù)優(yōu)勢(shì)，向規(guī)?；l(fā)展，向規(guī)模要效益，向增值服務(wù)要效益。從這個(gè)角度看，長(zhǎng)租公寓公司強(qiáng)化服務(wù)，提高租金，為中高收入消費(fèi)者服務(wù)，其實(shí)是市場(chǎng)的自然選擇，一些人試圖通過(guò)發(fā)展長(zhǎng)租公寓降低住房租金，解決中低收入者的長(zhǎng)期住房困難問(wèn)題，顯然是一廂情愿。

五、警惕長(zhǎng)租公寓的畸形發(fā)展擾亂城鎮(zhèn)住宅市場(chǎng)脆弱的穩(wěn)定

在中國(guó)式土地財(cái)政的主導(dǎo)下，城鎮(zhèn)住宅市場(chǎng)因?yàn)榻Y(jié)構(gòu)性失衡而呈現(xiàn)脆弱的總體平衡。長(zhǎng)租公寓長(zhǎng)期來(lái)看只能選擇中高端路線，這注定了它無(wú)法解決中低收入消費(fèi)者所需要的低租金居住問(wèn)題。以優(yōu)惠政策強(qiáng)制在現(xiàn)有的城鎮(zhèn)住房租賃市場(chǎng)發(fā)展長(zhǎng)租公寓，只會(huì)打破現(xiàn)階段城鎮(zhèn)住房租賃市場(chǎng)的脆弱平衡，滋生更嚴(yán)重的城鎮(zhèn)住房租賃問(wèn)題。

第一，由于有政策支撐，長(zhǎng)租公寓極易產(chǎn)生以“租金貸”為代表的道德風(fēng)險(xiǎn)。相對(duì)于運(yùn)營(yíng)機(jī)會(huì)成本可以忽略不計(jì)的業(yè)主制自然人房東，公司制長(zhǎng)租公寓的運(yùn)營(yíng)固定成本大得多，在利潤(rùn)的主導(dǎo)下，長(zhǎng)租公寓必須上規(guī)模上檔次，租金貸就是長(zhǎng)租公寓規(guī)模擴(kuò)張的重要工具。租金貸的核心內(nèi)容是以租客的租金流為抵押向外融資，為長(zhǎng)租公寓的規(guī)模擴(kuò)張獲取廉價(jià)的批量資金，租金貸本身沒(méi)有錯(cuò)，但其順利運(yùn)營(yíng)的前提條件是長(zhǎng)租公寓必須有雄厚的自有資金應(yīng)對(duì)租賃市場(chǎng)的經(jīng)營(yíng)風(fēng)險(xiǎn)。但在政策的支持下，長(zhǎng)租公寓運(yùn)營(yíng)方極可能因?yàn)樽杂匈Y金不足而出現(xiàn)租金貸資金鏈斷裂，最終將租客、房東置于艱難的困境，即長(zhǎng)租公寓跑路，租客交了房租卻被房東威脅收房，房東不能及時(shí)收到房租不得不按約中止租房。這里長(zhǎng)租公寓實(shí)際上存在一個(gè)兩難問(wèn)題，如果自有資金雄厚，長(zhǎng)租公寓運(yùn)營(yíng)成本會(huì)上升;如果自有資金不足，長(zhǎng)租公寓的正常運(yùn)營(yíng)又不能維持。

第二，長(zhǎng)租公寓搶奪乃至壟斷房源，加劇了城鎮(zhèn)租賃市場(chǎng)的供求失衡。在政策主導(dǎo)下，我國(guó)城鎮(zhèn)住房市場(chǎng)是一個(gè)典型的資產(chǎn)市場(chǎng)而不是商品市場(chǎng)，住房買(mǎi)賣(mài)收益主要來(lái)自于住房升值，而不是住房使用帶來(lái)的租金收益。在這種情況下，城鎮(zhèn)住房租賃市場(chǎng)的房源只是閑置住房的很小一部分，更多的房東因?yàn)樽》孔赓U的交易成本太高而不愿意將閑置住房投入租賃市場(chǎng)，城鎮(zhèn)住房租賃市場(chǎng)因此形成了一個(gè)極其脆弱的短期供求平衡、長(zhǎng)期供不應(yīng)求的緊張局面。長(zhǎng)租公寓作為后來(lái)者和競(jìng)爭(zhēng)者，在不增加房源總量的前提下，極易以極少的房源擾動(dòng)住房租賃市場(chǎng)大局，從而加劇城鎮(zhèn)住房租賃市場(chǎng)的失衡。

第三，長(zhǎng)租公寓公司擁有市場(chǎng)資源，更容易店大欺客，置消費(fèi)者于不利境地。我國(guó)城鎮(zhèn)住房租賃市場(chǎng)的不規(guī)范行為觸目驚心，如履約率低，不返還押金，隨意中止租約，群租，房東隨意進(jìn)入出租屋等等不一而足。然而需要注意的是，這種不規(guī)范是城鎮(zhèn)住房租賃市場(chǎng)嚴(yán)重供不應(yīng)求的結(jié)果，它不因住房租賃是業(yè)主制還是公司制而有任何改變。實(shí)踐證明，提供危害健康的住房，收取租金不提供住房，隨意中止租賃合約等住房租賃不規(guī)范行為，長(zhǎng)租公寓一樣屢見(jiàn)不鮮。更嚴(yán)重的是，長(zhǎng)租公寓公司因其規(guī)模較大，牽涉面更廣，影響更為惡劣。所以，規(guī)范城鎮(zhèn)住房租賃市場(chǎng)，單純整頓租賃經(jīng)營(yíng)組織形式，由業(yè)主制向公司制過(guò)渡，是典型的治標(biāo)不治本。規(guī)范城鎮(zhèn)住房租賃市場(chǎng)，真正需要的是徹底改變供不應(yīng)求的現(xiàn)狀，只要住房不再緊缺，市場(chǎng)的力量自然會(huì)迫使房東提高履約質(zhì)量，甚至?xí)霈F(xiàn)房客挑剔房東的情況。

第四，在利益面前，長(zhǎng)租公寓很可能成為固化住房市場(chǎng)價(jià)格失衡、強(qiáng)化宏觀經(jīng)濟(jì)抑制的重要力量。理論和實(shí)踐均表明，我國(guó)城鎮(zhèn)住房是一個(gè)典型的完全壟斷市場(chǎng)，不同程度損害消費(fèi)者的居住權(quán)益是城鎮(zhèn)住房市場(chǎng)的基本特征。享有政策競(jìng)爭(zhēng)優(yōu)勢(shì)的長(zhǎng)租公寓依靠囤房享受房租普遍上漲的紅利，實(shí)際上在消費(fèi)端、在投機(jī)和投資端進(jìn)一步弱化了城鎮(zhèn)住房市場(chǎng)的價(jià)格敏感性，從而鞏固了城鎮(zhèn)房地產(chǎn)市場(chǎng)的失衡局面，畢竟退出住房租賃市場(chǎng)進(jìn)入住房交易市場(chǎng)需要契約履行規(guī)定的時(shí)間，這種時(shí)間甚至?xí)驗(yàn)檎叩淖兓蟠笱娱L(zhǎng)。目前，畸高的房?jī)r(jià)侵蝕了消費(fèi)者的絕大部分收入，嚴(yán)重的貧富差距使得消費(fèi)對(duì)國(guó)民經(jīng)濟(jì)的拉動(dòng)作用進(jìn)一步縮小，2007年以來(lái)，我國(guó)國(guó)民經(jīng)濟(jì)增速的趨勢(shì)性下跌已經(jīng)進(jìn)入第13個(gè)年頭，長(zhǎng)租公寓的發(fā)展很難說(shuō)不是強(qiáng)化城鎮(zhèn)房地產(chǎn)市場(chǎng)抑制國(guó)民經(jīng)濟(jì)的又一舉措。

六、結(jié)語(yǔ)

綜上所述，我國(guó)城鎮(zhèn)住房問(wèn)題源于中國(guó)式土地財(cái)政，源于畸高的普通住宅價(jià)格，源于城鎮(zhèn)住房市場(chǎng)總量的供過(guò)于求和結(jié)構(gòu)的供不應(yīng)求。在無(wú)法真正獲取廉價(jià)房源的前提下，利潤(rùn)動(dòng)機(jī)不僅會(huì)驅(qū)使長(zhǎng)租公寓公司擴(kuò)大經(jīng)營(yíng)規(guī)模，更會(huì)促使其向服務(wù)要效益，提高房租，因此以政策刺激長(zhǎng)租公寓發(fā)展，只會(huì)加劇城鎮(zhèn)住房租賃市場(chǎng)的供需矛盾，擾亂城鎮(zhèn)住房租賃市場(chǎng)的脆弱平衡。長(zhǎng)租公寓發(fā)展政策的推出，很難說(shuō)不是穩(wěn)定當(dāng)前城鎮(zhèn)房地產(chǎn)市場(chǎng)失衡局面的重要舉措，但從國(guó)民經(jīng)濟(jì)的長(zhǎng)遠(yuǎn)健康發(fā)展看，我國(guó)城鎮(zhèn)房地產(chǎn)市場(chǎng)需要的是理順適應(yīng)宏觀經(jīng)濟(jì)發(fā)展需要的房地產(chǎn)價(jià)格體系。

注 釋：

①上海房地產(chǎn)數(shù)據(jù)均來(lái)源于外文數(shù)據(jù)庫(kù)CEIC。

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