付永峰

摘 要 設(shè)計(jì)階段在房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)的全生命周期項(xiàng)目管理中發(fā)揮著重要的作用。設(shè)計(jì)質(zhì)量直接影響項(xiàng)目的實(shí)施，對(duì)總投資也造成一定的影響?；诖?，本文首先對(duì)房地產(chǎn)項(xiàng)目設(shè)計(jì)階段的工程造價(jià)控制進(jìn)行了簡(jiǎn)單地概述，然后對(duì)設(shè)計(jì)階段造價(jià)控制存在的問(wèn)題進(jìn)行探討，最后對(duì)建設(shè)單位在設(shè)計(jì)階段造價(jià)控制的方案和策略進(jìn)行了重點(diǎn)介紹。

關(guān)鍵詞 房地產(chǎn);設(shè)計(jì);工程造價(jià);控制

引言

房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)建設(shè)是一個(gè)周期漫長(zhǎng)的生產(chǎn)過(guò)程，建設(shè)單位在項(xiàng)目管理中往往把主要的精力放在施工階段，投入大量時(shí)間精力對(duì)承包價(jià)格、期間計(jì)量、變更簽證、工程結(jié)算等進(jìn)行管控，盡管對(duì)工程造價(jià)的控制也有效果，但在整個(gè)項(xiàng)目的全過(guò)程造價(jià)控制中顯得被動(dòng)。本篇文章主要對(duì)房地產(chǎn)項(xiàng)目設(shè)計(jì)階段成本管控中常見(jiàn)的問(wèn)題以及控制策略進(jìn)行探討。

1概述

房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)企業(yè)如果要做好開(kāi)發(fā)項(xiàng)目的全過(guò)程成本管理，那么一定要重視并做好設(shè)計(jì)階段的各項(xiàng)成本管控工作。相關(guān)統(tǒng)計(jì)顯示，設(shè)計(jì)成本一般僅占成本的5%～10%，設(shè)計(jì)成果卻決定項(xiàng)目總成本的75%以上，可見(jiàn)設(shè)計(jì)階段對(duì)房地產(chǎn)項(xiàng)目的影響之大。所以，只有發(fā)揮各個(gè)方面的積極作用，工程人員與造價(jià)人員緊密配合，設(shè)計(jì)階段從經(jīng)濟(jì)技術(shù)指標(biāo)、安全系數(shù)、設(shè)備材料性?xún)r(jià)比等多方面進(jìn)行管理，才能保證項(xiàng)目整體的合理性和經(jīng)濟(jì)性[1]。

2房地產(chǎn)建設(shè)項(xiàng)目在設(shè)計(jì)階段工程造價(jià)中的問(wèn)題探討

2.1 房地產(chǎn)企業(yè)不合理壓縮設(shè)計(jì)周期

伴隨著房地產(chǎn)市場(chǎng)競(jìng)爭(zhēng)越來(lái)越激烈，許多甲方為了保證開(kāi)發(fā)進(jìn)度而不合理壓縮設(shè)計(jì)周期，設(shè)計(jì)人員為了按期完成設(shè)計(jì)任務(wù)，容易在裝飾、水暖電安裝、附屬等工程存在設(shè)計(jì)深度不足的問(wèn)題，從而導(dǎo)致施工中非主體工程的變更簽證大量發(fā)生。單個(gè)變更也許對(duì)工程的進(jìn)度、質(zhì)量、造價(jià)的影響并不大，但積少成多，每一項(xiàng)變更簽證的審批簽發(fā)和實(shí)施都會(huì)消耗時(shí)間，在工程結(jié)算階段也會(huì)因此發(fā)生扯皮和索賠，影響整體進(jìn)度。

2.2 設(shè)計(jì)費(fèi)用計(jì)費(fèi)不足

開(kāi)發(fā)商嚴(yán)格控制設(shè)計(jì)成本，設(shè)計(jì)單位經(jīng)常以低價(jià)中標(biāo)。設(shè)計(jì)單位只能減少人員投入，縮短設(shè)計(jì)時(shí)間來(lái)保證企業(yè)利潤(rùn)。設(shè)計(jì)人員工作任務(wù)重，成本管控的主動(dòng)性往往比較低。

2.3 缺乏造價(jià)控制意識(shí)

在很多的房地產(chǎn)項(xiàng)目中，設(shè)計(jì)師往往認(rèn)為只要按照設(shè)計(jì)任務(wù)書(shū)的要求完成設(shè)計(jì)出圖紙，至于造價(jià)控制問(wèn)題都是造價(jià)人員的事情。而造價(jià)人員認(rèn)為，只要設(shè)計(jì)圖紙完成后，根據(jù)圖紙和相關(guān)的定額、規(guī)范、取費(fèi)標(biāo)準(zhǔn)等編制預(yù)算就行，或者主觀(guān)上認(rèn)為設(shè)計(jì)師已對(duì)方案進(jìn)行了必要的論證和調(diào)整，沒(méi)必要或沒(méi)能力做進(jìn)一步的分析和論證。各行其是，工程和經(jīng)濟(jì)這一有機(jī)整體形成兩個(gè)孤立的過(guò)程，有效的工程造價(jià)控制難以實(shí)現(xiàn)[2]。

3房地產(chǎn)設(shè)計(jì)階段造價(jià)控制方案

3.1 編制過(guò)程設(shè)計(jì)概算

在房地產(chǎn)項(xiàng)目設(shè)計(jì)預(yù)算中，結(jié)合項(xiàng)目的總投資比較設(shè)計(jì)圖紙，對(duì)項(xiàng)目設(shè)計(jì)的所有文件和成本進(jìn)行統(tǒng)一分析，以達(dá)到成本控制的目的，重點(diǎn)進(jìn)行以下工作：

首先，要對(duì)房地產(chǎn)項(xiàng)目的功能進(jìn)行詳細(xì)的分析。在設(shè)計(jì)初期，應(yīng)根據(jù)調(diào)查結(jié)果以及價(jià)值工程的理論和方法，合理評(píng)估房地產(chǎn)項(xiàng)目，使設(shè)計(jì)人員更加接近工程的實(shí)際特點(diǎn)和要求，從而在合理控制成本的基礎(chǔ)上，確保房地產(chǎn)項(xiàng)目功能的實(shí)現(xiàn)。

其次，在個(gè)性化設(shè)計(jì)過(guò)程中，應(yīng)按照相關(guān)的標(biāo)準(zhǔn)和利益最大化對(duì)設(shè)計(jì)的方案進(jìn)行優(yōu)化設(shè)計(jì)。只有按照設(shè)計(jì)的標(biāo)準(zhǔn)，甲方才能抓住設(shè)計(jì)質(zhì)量控制的時(shí)機(jī)，為后期的工程施工創(chuàng)造更有利的條件，實(shí)現(xiàn)進(jìn)程加快、成本降低、造價(jià)合理的目的。

3.2 編制施工圖預(yù)算

編制施工圖預(yù)算是一個(gè)不可或缺分關(guān)鍵部分，是競(jìng)爭(zhēng)者的投標(biāo)報(bào)價(jià)和甲方的評(píng)標(biāo)提供合理的依據(jù)。對(duì)于某些不是通過(guò)招標(biāo)確定的過(guò)程，施工圖和預(yù)算為確定合同金額提供合理的依據(jù)。

在編制施工圖預(yù)算時(shí)，應(yīng)根據(jù)相關(guān)的規(guī)范、標(biāo)準(zhǔn)，合理套用預(yù)算定額，人、材、機(jī)價(jià)格采用當(dāng)?shù)卦靸r(jià)部門(mén)發(fā)布的信息指導(dǎo)價(jià)，合理取費(fèi)，避免缺項(xiàng)漏項(xiàng)，保證施工圖預(yù)算的準(zhǔn)確性和合理性。

4房地產(chǎn)項(xiàng)目設(shè)計(jì)階段甲方造價(jià)控制的策略探討

4.1 引入設(shè)計(jì)監(jiān)理機(jī)制

在我國(guó)項(xiàng)目管理中，施工監(jiān)理機(jī)制已被廣泛使用，而在設(shè)計(jì)階段則很少涉及監(jiān)理人員。在工程設(shè)計(jì)階段引入監(jiān)理機(jī)制，為甲方的管理提供幫助，防止設(shè)計(jì)階段出現(xiàn)錯(cuò)誤或缺陷，提高工程設(shè)計(jì)效率。

4.2 委托專(zhuān)業(yè)團(tuán)隊(duì)進(jìn)行全過(guò)程工程咨詢(xún)

目前，工程咨詢(xún)業(yè)務(wù)以前期決策階段的咨詢(xún)和施工階段的工程造價(jià)咨詢(xún)居多，委托專(zhuān)業(yè)咨詢(xún)團(tuán)隊(duì)進(jìn)行全過(guò)程工程咨詢(xún)的較少。房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)項(xiàng)目從決策到實(shí)施再到銷(xiāo)售，管理水平高低取決于房產(chǎn)企業(yè)的規(guī)模和經(jīng)驗(yàn)，對(duì)于非專(zhuān)業(yè)房產(chǎn)企業(yè)和小型房產(chǎn)企業(yè)而言，引進(jìn)全過(guò)程工程咨詢(xún)，在設(shè)計(jì)階段，咨詢(xún)團(tuán)隊(duì)可以參與方案設(shè)計(jì)的調(diào)查和論證，為甲方準(zhǔn)確且高效率的決策提供咨詢(xún)意見(jiàn)和幫助，提高項(xiàng)目設(shè)計(jì)階段管理的整體水平。

4.3 采用新技術(shù)加快設(shè)計(jì)工作信息交流

在房地產(chǎn)項(xiàng)目的設(shè)計(jì)工作中，花費(fèi)成本和時(shí)間較高的情況多數(shù)是因?yàn)閳D紙來(lái)回地修改，這不僅浪費(fèi)了設(shè)計(jì)人員的時(shí)間和精力，同時(shí)也增加了甲方的成本。面對(duì)這種情況，設(shè)計(jì)單位需要加強(qiáng)與甲方的溝通，并使用先進(jìn)的網(wǎng)絡(luò)平臺(tái)，提高與甲方溝通的效率和效果，使得設(shè)計(jì)圖紙的返工率達(dá)到最低。比如說(shuō)，使用BIM技術(shù)，3D可視化模型能讓甲方更直觀(guān)地看到設(shè)計(jì)效果并發(fā)表意見(jiàn)，從而減少了設(shè)計(jì)人員反復(fù)解釋的時(shí)間成本。另外，設(shè)計(jì)工作還可以在相關(guān)的網(wǎng)絡(luò)交互平臺(tái)上進(jìn)行，設(shè)計(jì)人員將設(shè)計(jì)成果在第一時(shí)間發(fā)送到指定的平臺(tái)上，使甲方能夠及時(shí)地掌握設(shè)計(jì)進(jìn)程，并針對(duì)出現(xiàn)的問(wèn)題在第一是時(shí)間給出修改建議，保證信息交流暢通高效。

4.4 建立激勵(lì)機(jī)制

在傳統(tǒng)模式中，通常根據(jù)項(xiàng)目的總投資計(jì)取設(shè)計(jì)費(fèi)用，甲方在合同要求的日期內(nèi)獲得設(shè)計(jì)成果，并將設(shè)計(jì)費(fèi)用支付給相關(guān)的設(shè)計(jì)單位。但是就設(shè)計(jì)質(zhì)量而言，與設(shè)計(jì)者的經(jīng)濟(jì)責(zé)任無(wú)關(guān)。為了更好地控制設(shè)計(jì)成果的質(zhì)量，甲方在保證設(shè)計(jì)周期和計(jì)費(fèi)合理的前提下，在合同中建立激勵(lì)機(jī)制，從而加強(qiáng)設(shè)計(jì)單位在成本控制中的主動(dòng)性和積極性。

5結(jié)束語(yǔ)

伴隨著中國(guó)經(jīng)濟(jì)建設(shè)的飛速發(fā)展，房地產(chǎn)項(xiàng)目遍地開(kāi)花，大型房地產(chǎn)企業(yè)開(kāi)始把科學(xué)的項(xiàng)目管理理念和成本管理結(jié)合起來(lái)。通過(guò)本篇文章的介紹，希望能夠讓更多的甲方以及設(shè)計(jì)單位認(rèn)識(shí)到在房地產(chǎn)項(xiàng)目的設(shè)計(jì)階段工程造價(jià)控制的重要性，文中的一些思考能對(duì)房地產(chǎn)項(xiàng)目管理者有所啟發(fā)，也希望能對(duì)今后的行業(yè)發(fā)展做出一點(diǎn)貢獻(xiàn)。

參考文獻(xiàn)

[1] 溫周平.房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)設(shè)計(jì)階段的工程造價(jià)控制分析[J].居舍，2019，（30）：130.

[2] 袁永青.房地產(chǎn)工程項(xiàng)目實(shí)施階段工程造價(jià)的有效控制[J].住宅與房地產(chǎn)，2018，（33）：23.