金陽(yáng)

[提要] 2018年對(duì)于十九大提出的“多主體供應(yīng)，多渠道保障，租售并舉”措施的全面貫徹，標(biāo)志著我國(guó)房地產(chǎn)市場(chǎng)進(jìn)入多元化與注重民生保障相結(jié)合的發(fā)展新階段。房地產(chǎn)業(yè)作為國(guó)民經(jīng)濟(jì)的支柱產(chǎn)業(yè)，對(duì)我國(guó)相關(guān)產(chǎn)業(yè)發(fā)展和國(guó)民經(jīng)濟(jì)平穩(wěn)運(yùn)行具有良好的促進(jìn)作用?；?978～2018年四十年間國(guó)家宏觀政策制度調(diào)控下三個(gè)時(shí)期深圳房地產(chǎn)市場(chǎng)變化的分析，本文提出政府政策調(diào)控先行原則、穩(wěn)健原則、因城實(shí)施原則以及建立和完善房地產(chǎn)市場(chǎng)長(zhǎng)效機(jī)制等建議。

關(guān)鍵詞：房地產(chǎn)業(yè);改革開放;房地產(chǎn)政策

中圖分類號(hào)：F293.3 文獻(xiàn)標(biāo)識(shí)碼：A

收錄日期：2020年2月15日

一、引言

1978年十一屆三中全會(huì)召開，我國(guó)開始實(shí)行對(duì)內(nèi)改革、對(duì)外開放的政策。力爭(zhēng)通過確立以經(jīng)濟(jì)建設(shè)為中心的政策與方針，為我國(guó)國(guó)民經(jīng)濟(jì)發(fā)展尋求新的增長(zhǎng)點(diǎn)。房地產(chǎn)業(yè)作為國(guó)民經(jīng)濟(jì)的支柱產(chǎn)業(yè)，產(chǎn)業(yè)關(guān)聯(lián)性強(qiáng)，一直是促進(jìn)和推動(dòng)相關(guān)產(chǎn)業(yè)甚至整個(gè)國(guó)家市場(chǎng)經(jīng)濟(jì)發(fā)展的強(qiáng)勁內(nèi)生動(dòng)力。深圳作為改革開放的前沿之地，是我國(guó)房地產(chǎn)市場(chǎng)發(fā)展歷程的見證和縮影，研究和分析深圳房地產(chǎn)市場(chǎng)發(fā)展變化具有重要的指導(dǎo)和現(xiàn)實(shí)意義。改革開放四十年間，深圳始終貫徹中央政府的政策方針，從中國(guó)首家物業(yè)管理公司的成立到第一部全國(guó)地方性物業(yè)管理法規(guī)出臺(tái)，深圳房地產(chǎn)市場(chǎng)的發(fā)展和改革一直走在全國(guó)前列。進(jìn)入城市3.0時(shí)代，深圳房地產(chǎn)業(yè)將承接起建設(shè)社會(huì)主義先行示范區(qū)和助力打造粵港澳世界級(jí)灣區(qū)的兩大時(shí)代任務(wù)。然而，城市化發(fā)展帶來(lái)的城市開發(fā)過度、房地產(chǎn)市場(chǎng)發(fā)展不均導(dǎo)致的區(qū)域分級(jí)固化以及商品房租售比的不合理上升不斷催生房地產(chǎn)經(jīng)濟(jì)泡沫等問題的日益嚴(yán)重，深圳房地產(chǎn)市場(chǎng)迫切需要革新目前市場(chǎng)調(diào)節(jié)先行、政府政策后入的房地產(chǎn)市場(chǎng)機(jī)制，尋求新的發(fā)展策略。

二、國(guó)家政策下的深圳房地產(chǎn)市場(chǎng)

（一）改革開放初深圳房地產(chǎn)市場(chǎng)初步形成時(shí)期。1978年中國(guó)GDP總量為3，645.2億元，城鎮(zhèn)新建住房面積0.38億平方米，人均住房建筑面積僅為6.7平方米，人均GDP不到全球平均水平的1/10。住房問題牽扯到社會(huì)與民生，發(fā)展房地產(chǎn)市場(chǎng)是解決民生之本的有效途徑之一。隨著改革開放這一政策的施行，住房商品化、土地產(chǎn)權(quán)等理論開始被提出，房地產(chǎn)市場(chǎng)發(fā)展開始被政府所重視。

1980年8月26日，五屆全國(guó)人大第十五次會(huì)議批準(zhǔn)設(shè)立深圳為經(jīng)濟(jì)特區(qū)，意味著深圳將作為改革開放的窗口和試驗(yàn)田。作為國(guó)內(nèi)首個(gè)房地產(chǎn)市場(chǎng)改革的先例，深圳房地產(chǎn)市場(chǎng)的探索受多方面因素的制約和影響。一方面是對(duì)于房地產(chǎn)方面的專業(yè)人才和市場(chǎng)資金的匱乏，另一方面則是面臨著舊住房制度、社會(huì)保障制度以及計(jì)劃經(jīng)濟(jì)等多方面制度、觀念的束縛和制約。綜合考慮現(xiàn)狀后，招商局開始著力開發(fā)深圳蛇口工業(yè)區(qū)，通過招商引資聚集了眾多資金實(shí)力雄厚的海內(nèi)外企業(yè)，有效解決了深圳市房地產(chǎn)市場(chǎng)發(fā)展過程中所面臨的資金問題。1980年，鄧小平明確提出“房子是可以賣的”。進(jìn)一步強(qiáng)化了住宅商品化的性質(zhì)，動(dòng)搖了此前住宅作為福利分配的觀念。從制度上和觀念上為住宅從公有化的福利分配向私有化的商品交易轉(zhuǎn)變提供了理論指導(dǎo)，盤活了房地產(chǎn)的市場(chǎng)資源和資金的流動(dòng)。在中央設(shè)立深圳為經(jīng)濟(jì)特區(qū)和深港兩商合作模式的推動(dòng)下，1978年深圳率先啟動(dòng)房改，開始探索有償轉(zhuǎn)讓土地新模式。

據(jù)相關(guān)數(shù)據(jù)分析，1979～1988年十年間深圳城鎮(zhèn)單位在崗職工年平均工資平均為1，890元，期間深圳處于“低收入、低房租”的現(xiàn)實(shí)狀況，多數(shù)居民選擇進(jìn)入房屋租賃市場(chǎng)，從而滯緩了住房商品化的進(jìn)程。1988年6月，深圳市政府出臺(tái)了《深圳經(jīng)濟(jì)特區(qū)住房制度改革方案》，旨在通過“以租促售、以賣為主、鼓勵(lì)職工買房”的房改方案完善住房銷售途徑，促進(jìn)房地產(chǎn)市場(chǎng)資金的回流。隨著以市場(chǎng)調(diào)節(jié)為主、政府計(jì)劃調(diào)節(jié)為輔的房地產(chǎn)市場(chǎng)運(yùn)行機(jī)制的初步形成，深圳房地產(chǎn)市場(chǎng)開始迅猛發(fā)展。一方面，發(fā)展至1988年，深圳地區(qū)生產(chǎn)總值達(dá)869，807萬(wàn)元，接近1979年地區(qū)生產(chǎn)總值的45倍。社會(huì)固定資產(chǎn)投資額從1979年的5，938萬(wàn)元升至1988年的436，191萬(wàn)元，增長(zhǎng)了近71倍。其中，住宅投資額從1979年的914萬(wàn)元升至1988年的114，993萬(wàn)元，增長(zhǎng)125倍。可見，房地產(chǎn)業(yè)作為國(guó)民經(jīng)濟(jì)支柱產(chǎn)業(yè)，憑借著其產(chǎn)業(yè)關(guān)聯(lián)性帶動(dòng)了建筑、工程等相關(guān)產(chǎn)業(yè)的發(fā)展，間接促進(jìn)了地區(qū)經(jīng)濟(jì)的發(fā)展和進(jìn)步。另一方面，中央及地區(qū)政府政策的傾斜導(dǎo)致人口凈流入短期內(nèi)快速增長(zhǎng)。十年間，深圳常住人口數(shù)從31.41萬(wàn)人增長(zhǎng)至120.14萬(wàn)人，在房地產(chǎn)行業(yè)投資的不斷增長(zhǎng)下，住房供需矛盾問題依舊嚴(yán)峻。

（二）住房制度轉(zhuǎn)變下深圳房地產(chǎn)市場(chǎng)調(diào)整時(shí)期。1998年以前，基于城鄉(xiāng)收入差距下居民的需求對(duì)于住宅供給的消化表現(xiàn)疲軟，深圳房地產(chǎn)市場(chǎng)是由二元制住房制度主導(dǎo)的。作為房地產(chǎn)市場(chǎng)制度發(fā)展和轉(zhuǎn)變的過渡期，公共住房與商品性住房并存的形式迎合了當(dāng)時(shí)的市場(chǎng)和國(guó)情，有效解決了居民的住房民生問題，為我國(guó)經(jīng)濟(jì)與社會(huì)的穩(wěn)定發(fā)展?fàn)I造了良好的市場(chǎng)環(huán)境。但是，隨著國(guó)際環(huán)境的不穩(wěn)定影響，中國(guó)房地產(chǎn)市場(chǎng)內(nèi)需不足、產(chǎn)能過剩等問題開始顯露。在亞洲金融危機(jī)的沖擊下，我國(guó)房地產(chǎn)市場(chǎng)形勢(shì)日益嚴(yán)峻。為此，中央政府積極應(yīng)對(duì)，并于1998年取消福利分房，旨在進(jìn)一步推動(dòng)住宅商品化，從而恢復(fù)房地產(chǎn)市場(chǎng)的活力，帶動(dòng)經(jīng)濟(jì)發(fā)展。至此，住房供給商品化標(biāo)志著我國(guó)開始進(jìn)入了二元住房制度與一元住房制度并存的時(shí)代。

在積極推動(dòng)住宅商品化、市場(chǎng)化以及解決住房供需矛盾問題上，中央政府一方面批準(zhǔn)印發(fā)了《關(guān)于在全國(guó)城鎮(zhèn)分期分批準(zhǔn)推行住房制度改革的實(shí)施方案》，旨在通過加大對(duì)居民的補(bǔ)貼、提高居民的收入以及提高房屋租金來(lái)促進(jìn)和擴(kuò)大住房的商品市場(chǎng);另一方面引導(dǎo)地方政府加快住宅建設(shè)，使之成為新的經(jīng)濟(jì)增長(zhǎng)點(diǎn)和消費(fèi)熱點(diǎn)。深圳積極響應(yīng)中央政府政策，一是實(shí)行住房分配貨幣化方式取代住房實(shí)物分配;二是改革國(guó)有土地傳統(tǒng)管理體制，進(jìn)行土地公開拍賣;三是糾正改革開放以來(lái)政府政策傾斜下的房地產(chǎn)市場(chǎng)短效發(fā)展機(jī)制，建立起多主體供給、多渠道保障的住房供應(yīng)與保障體系相結(jié)合的市場(chǎng)長(zhǎng)效機(jī)制。根據(jù)深圳統(tǒng)計(jì)年鑒數(shù)據(jù)得知，在1999～2003年五年時(shí)間，深圳市居民年平均工資從20，714元上升至30，611元，增幅為47.8%;房地產(chǎn)租賃價(jià)格指數(shù)從91.3上升至99.9，增幅為9.4%;商品住宅銷售面積從492.51萬(wàn)平方米上升至811.9萬(wàn)平方米，增幅為64.8%。可見，處于住房制度轉(zhuǎn)變與過渡時(shí)期的深圳房地產(chǎn)市場(chǎng)，政府政策的調(diào)控和引導(dǎo)起到了重要的作用。

（三）中央政府嚴(yán)格調(diào)控下深圳房地產(chǎn)市場(chǎng)變革時(shí)期。基于21世紀(jì)初國(guó)際、國(guó)內(nèi)兩大環(huán)境因素影響，我國(guó)房地產(chǎn)市場(chǎng)開始飛速發(fā)展。一是得益于世界多極化、全球化格局下所創(chuàng)造的一個(gè)和平、穩(wěn)定的國(guó)際市場(chǎng)環(huán)境，各國(guó)開始致力于國(guó)內(nèi)市場(chǎng)經(jīng)濟(jì)與政治制度的調(diào)整與變革，市場(chǎng)經(jīng)濟(jì)得到穩(wěn)定發(fā)展;二是隨著國(guó)內(nèi)互聯(lián)網(wǎng)的普及和發(fā)展，“互聯(lián)網(wǎng)+房地產(chǎn)、商業(yè)地產(chǎn)”的出現(xiàn)奠定了我國(guó)房地產(chǎn)市場(chǎng)多元化的發(fā)展態(tài)勢(shì)，為房地產(chǎn)市場(chǎng)結(jié)構(gòu)的優(yōu)化和升級(jí)創(chuàng)造了條件。

缺乏成熟長(zhǎng)效機(jī)制建立下的房地產(chǎn)市場(chǎng)所締造的經(jīng)濟(jì)繁榮始終難以支撐市場(chǎng)長(zhǎng)久穩(wěn)定的發(fā)展，隨著2006年國(guó)家對(duì)于金融市場(chǎng)的全面開放，由于國(guó)內(nèi)市場(chǎng)投資渠道單一，大批的外資涌入房地產(chǎn)市場(chǎng)，直接導(dǎo)致了房地產(chǎn)市場(chǎng)過熱而引發(fā)的供需結(jié)構(gòu)嚴(yán)重失調(diào)。市場(chǎng)自身調(diào)控能力逐漸失靈，加上政府缺乏嚴(yán)格政策與手段的把控，深圳房地產(chǎn)市場(chǎng)在轉(zhuǎn)暖后再次陷入了危機(jī)之中。2005～2006年，深圳商品房?jī)r(jià)格從7，582元/平方米漲至10，039元/平方米，突破萬(wàn)元大關(guān)。反觀居民年平均工資，一年間卻只從32，476元升至35，107元，遠(yuǎn)不及商品房?jī)r(jià)格的上漲速度，人均收入與房?jī)r(jià)差距的擴(kuò)大愈發(fā)加劇了房地產(chǎn)市場(chǎng)的不平衡。此外，深圳市房地產(chǎn)市場(chǎng)投機(jī)潮以及地王等現(xiàn)象頻發(fā)，房?jī)r(jià)的持續(xù)上漲使得居民住房購(gòu)買能力下降，抑制了廣大群眾的合理住房需求。

據(jù)于我國(guó)房地產(chǎn)發(fā)展的現(xiàn)狀，政府開始出臺(tái)一系列政策法規(guī)并且著手于整治我國(guó)房地產(chǎn)市場(chǎng)出現(xiàn)的亂象。2005年，央行宣布調(diào)整銀行自營(yíng)性個(gè)人住房貸款政策，連續(xù)兩次上調(diào)個(gè)人住房貸款利率。這一舉措增加了購(gòu)房者的貸款利息，從而提高了購(gòu)房成本，能夠在一定程度上減少居民的購(gòu)房意愿。同年3月26日，“舊國(guó)八條”及“新國(guó)八條”兩項(xiàng)政策下發(fā)，旨在抑制房?jī)r(jià)上漲過快和減緩商品房在市場(chǎng)中的流通。然而，從深圳統(tǒng)計(jì)年鑒數(shù)據(jù)來(lái)看，中央政府的此次調(diào)控于當(dāng)年并未取得顯著的效益。2005年深圳商品房銷售面積為993.20萬(wàn)平方米，商品房二級(jí)市場(chǎng)平均交易價(jià)格為7，582元/平方米，相比起往年仍存在著較大幅度的增長(zhǎng)。

2006年，央行實(shí)行再次加息以及出臺(tái)“國(guó)六條”，意在抑制市場(chǎng)需求，調(diào)整供給結(jié)構(gòu)，并且進(jìn)一步完善了稅收、土地政策以及信貸機(jī)制。在此次中央政府多方面、多渠道、多層次的政策措施牽引下，深圳市政府一方面出臺(tái)了《關(guān)于穩(wěn)定房?jī)r(jià)促進(jìn)我市房地產(chǎn)市場(chǎng)持續(xù)健康發(fā)展的意見》等一系列文件，增加了對(duì)房地產(chǎn)市場(chǎng)在供應(yīng)結(jié)構(gòu)和住房?jī)r(jià)格方面的調(diào)控力度;另一方面控制商業(yè)銀行住房貸款額度，通過提高第二套住房首付比例和貸款利率嚴(yán)格限制了房地產(chǎn)市場(chǎng)資金源的流入。成功抑制了房地產(chǎn)市場(chǎng)需求的過熱，完善和健全了深圳房地產(chǎn)市場(chǎng)的運(yùn)行和發(fā)展體系。受政府調(diào)控影響，深圳市房地產(chǎn)市場(chǎng)發(fā)展勢(shì)頭逐漸減緩。一是表現(xiàn)在商品房銷售面積于2006年在價(jià)格保持較大幅度上升的情況下出現(xiàn)了近十年來(lái)的第一次下降;二是新、舊商品住宅銷售面積持續(xù)呈下降趨勢(shì);三是新建商品住宅價(jià)格出現(xiàn)波動(dòng)調(diào)整回落;四是房地產(chǎn)總額的大幅度下降。在這五年之間，深圳房地產(chǎn)市場(chǎng)更多的是在嚴(yán)格調(diào)控中發(fā)展與優(yōu)化的。

三、深圳房地產(chǎn)市場(chǎng)變化分析

改革開放40多年來(lái)，我國(guó)國(guó)內(nèi)生產(chǎn)總值增長(zhǎng)了243倍。2018年，深圳地區(qū)生產(chǎn)總值達(dá)24，221.9億元，40年間增長(zhǎng)了12，333倍。其中，自1993年有數(shù)據(jù)記載以來(lái)，深圳房地產(chǎn)開發(fā)投資額增加達(dá)24倍之多。分析改革開放四十年間深圳房地產(chǎn)市場(chǎng)發(fā)展的歷程發(fā)現(xiàn)：深圳城市化與人均住房面積的不斷擴(kuò)張和增加映射了我國(guó)經(jīng)歷了從定居時(shí)代向安居時(shí)代的轉(zhuǎn)變。未來(lái)幾年，我國(guó)房地產(chǎn)市場(chǎng)的發(fā)展和政策支持將逐漸轉(zhuǎn)變?yōu)閮蓚€(gè)新模式：即自由市場(chǎng)為主、政府政策調(diào)控為輔以及加強(qiáng)住房保障為主，商品房結(jié)構(gòu)多元化為輔的模式。

基于國(guó)際形勢(shì)關(guān)系與市場(chǎng)大環(huán)境不變的前提下，我國(guó)房地產(chǎn)市場(chǎng)的變化始終是自由市場(chǎng)與政府政策宏觀調(diào)控共同作用之下的結(jié)果。對(duì)于房地產(chǎn)市場(chǎng)的發(fā)展趨勢(shì)和潛力的判斷以及分析，也基本符合業(yè)內(nèi)對(duì)于房地產(chǎn)市場(chǎng)的量化框架：“房地產(chǎn)長(zhǎng)期看人口，中期看土地，短期看金融?！睆拈L(zhǎng)期來(lái)看，新中國(guó)成立以來(lái)，我國(guó)人口的發(fā)展趨勢(shì)一直是穩(wěn)步增長(zhǎng)的，意味著房地產(chǎn)是一個(gè)剛性需求的龐大市場(chǎng)。2018年，我國(guó)住房市值321萬(wàn)億元，是GDP的3.6倍，并且呈現(xiàn)上漲趨勢(shì)，表明人口的增長(zhǎng)對(duì)于住房需求的消化處于一個(gè)合理的區(qū)間。從中期來(lái)看，我國(guó)房地產(chǎn)市場(chǎng)的發(fā)展處于初步階段，城鎮(zhèn)率低，對(duì)于土地的開發(fā)和利用還不夠充分。并且隨著我國(guó)城市化進(jìn)程的不斷加快以及土地利用率的提高，最終以土地供給增加的形式反饋于房地產(chǎn)市場(chǎng)中。從短期來(lái)看，央行等金融機(jī)構(gòu)的措施以及貨幣政策能夠?qū)Ψ康禺a(chǎn)市場(chǎng)的調(diào)節(jié)在較為短的市場(chǎng)周期內(nèi)起到顯著作用，是政府宏觀調(diào)控的重要手段之一。一般來(lái)說(shuō)，央行采取緊縮性的貨幣政策能夠抑制房地產(chǎn)市場(chǎng)需求的過熱，從而減少房地產(chǎn)的經(jīng)濟(jì)泡沫。特別是在過去幾十年中，我國(guó)的投資渠道較為單一，央行貨幣政策引導(dǎo)下資金的流入和流出能夠快速地參與到房地產(chǎn)市場(chǎng)之中。

四、深圳房地產(chǎn)市場(chǎng)存在的問題

進(jìn)入城市3.0時(shí)代，房地產(chǎn)市場(chǎng)正從城市群走向都市圈、大灣區(qū)時(shí)代，中國(guó)致力于建設(shè)和打造以粵港澳大灣區(qū)為代表的世界級(jí)灣區(qū)。深圳作為聯(lián)系粵港兩地的重要窗口和橋梁，同時(shí)能對(duì)內(nèi)地形成良好的輻射作用。據(jù)相關(guān)資料顯示，深圳產(chǎn)業(yè)結(jié)構(gòu)優(yōu)化和調(diào)整加快，科技創(chuàng)新類產(chǎn)業(yè)增長(zhǎng)尤為突出，未來(lái)將為粵港澳大灣區(qū)的科創(chuàng)產(chǎn)業(yè)發(fā)展增加強(qiáng)勁的內(nèi)生動(dòng)力。處于新時(shí)期、新時(shí)代下的深圳，解決和優(yōu)化房地產(chǎn)市場(chǎng)存在的問題便顯得刻不容緩。

剖析改革開放40多年來(lái)深圳房地產(chǎn)市場(chǎng)的發(fā)展歷程發(fā)現(xiàn)深圳房地產(chǎn)市場(chǎng)存在以下幾點(diǎn)問題：（1）隨著城市化進(jìn)程的不斷加快，深圳房地產(chǎn)市場(chǎng)超高速的發(fā)展導(dǎo)致土地資源消耗過快，經(jīng)濟(jì)發(fā)展與自然資源消耗之間的矛盾愈發(fā)嚴(yán)重。2014～2018年五年間，深圳市房地產(chǎn)開發(fā)項(xiàng)目面積平均增長(zhǎng)率為10.7%。其中，2018年房地產(chǎn)開發(fā)項(xiàng)目面積為6，747.69萬(wàn)平方米，同比增長(zhǎng)18%，預(yù)計(jì)未來(lái)五年深圳房地產(chǎn)開發(fā)項(xiàng)目面積將繼續(xù)保持向上增長(zhǎng)的趨勢(shì)。房地產(chǎn)行業(yè)對(duì)于土地面積的持續(xù)性占用和消耗將給深圳市有限的土地資源造成巨大的壓力，而當(dāng)土地資源的消耗達(dá)到一定限度時(shí)，也將限制和制約房地產(chǎn)行業(yè)和地區(qū)經(jīng)濟(jì)的發(fā)展。（2）新舊城區(qū)發(fā)展差距大，舊城區(qū)改造問題難以得到有效解決。在深圳市城市化進(jìn)程中，房地產(chǎn)市場(chǎng)的優(yōu)化和發(fā)展總是伴隨著新舊城區(qū)的更新和交替。承接和處理好舊城區(qū)向新城區(qū)過渡的階段能夠有效減少城區(qū)發(fā)展差距，是解決城市化進(jìn)程難題的根本途徑。目前，深圳市新舊城區(qū)交相混雜，同時(shí)舊城區(qū)改造牽涉到政府、房企、居民等多方利益，政府始終未能尋找到有效可行的解決方法。（3）商品房?jī)r(jià)格居高不下，住房市場(chǎng)結(jié)構(gòu)失調(diào)導(dǎo)致房?jī)r(jià)與居民收入差距懸殊，中低收入人群住房問題得不到保障。2018年，深圳市商品房二級(jí)市場(chǎng)平均交易價(jià)格為54，090元/平方米，城鎮(zhèn)單位在崗職工年平均工資為111，709元。以2018年為例，按照每套商品房面積100平方米計(jì)算，除去其他支出，居民需要花費(fèi)50年的工資總額才能購(gòu)買一套商品房?？梢?，深圳市居民收入和商品房?jī)r(jià)格差距懸殊。（4）住房制度環(huán)境不完善，住房制度的配套性改革措施不足。（5）住房租賃市場(chǎng)不成熟，投資性住房需求難以有效遏制，擠出效應(yīng)明顯。（6）房地產(chǎn)市場(chǎng)過于依賴中央和地方政府，市場(chǎng)結(jié)構(gòu)不合理，缺乏自主性。40年間，深圳市房地產(chǎn)的發(fā)展和變化始終是政府政策調(diào)控下的結(jié)果，市場(chǎng)自身調(diào)控能力長(zhǎng)期在政策的主導(dǎo)下而逐漸僵化。

五、幾點(diǎn)建議

（一）建立健全房地產(chǎn)市場(chǎng)運(yùn)行長(zhǎng)效機(jī)制，構(gòu)建和完善房地產(chǎn)市場(chǎng)法律體系

1、中央政府應(yīng)堅(jiān)持以市場(chǎng)自由發(fā)展為主，行政與金融手段為輔，建立房地產(chǎn)市場(chǎng)運(yùn)行長(zhǎng)效機(jī)制。通過出臺(tái)并落實(shí)穩(wěn)健的相關(guān)法律法規(guī)來(lái)正確引導(dǎo)和規(guī)范房地產(chǎn)市場(chǎng)的健康發(fā)展，從而優(yōu)化房地產(chǎn)市場(chǎng)結(jié)構(gòu)，從根源解決商品房供需失衡以及緩解居民收入與房?jī)r(jià)之間的矛盾。宏觀政策方面，始終堅(jiān)持“房住不炒、租售并舉”的理念，將深圳房地產(chǎn)市場(chǎng)引向合理、健康的發(fā)展道路。政策實(shí)行過程中，一是倡導(dǎo)和堅(jiān)持因城實(shí)施原則，從深圳房地產(chǎn)市場(chǎng)具體情況出發(fā)，采取針對(duì)性的政策措施;二是遵循政策引導(dǎo)先行、市場(chǎng)機(jī)制后入以及穩(wěn)健原則。

2、地方政府應(yīng)積極響應(yīng)國(guó)家政策，不斷出臺(tái)相關(guān)法律法規(guī)規(guī)范和引導(dǎo)深圳房地產(chǎn)市場(chǎng)。推動(dòng)深圳住房體系法制化進(jìn)程，完善房地產(chǎn)法律體系，為政府加強(qiáng)房地產(chǎn)管理提供必要的法律依據(jù)。

（二）完善住房制度配套性措施，建立房地產(chǎn)市場(chǎng)反應(yīng)機(jī)制。在房地產(chǎn)市場(chǎng)發(fā)展過程中，自由市場(chǎng)的運(yùn)行總是伴隨著表面經(jīng)濟(jì)繁榮而發(fā)展。正如羅森（2005）所說(shuō)“住房市場(chǎng)是政府干預(yù)最多的一個(gè)市場(chǎng)”。在面對(duì)房地產(chǎn)自由市場(chǎng)失靈時(shí)，政府應(yīng)積極反應(yīng)，介入房地產(chǎn)市場(chǎng)并且改革住房配套性措施。一是建立健全房地產(chǎn)市場(chǎng)反應(yīng)機(jī)制，推動(dòng)深圳地區(qū)實(shí)現(xiàn)產(chǎn)城融合發(fā)展;二是將住房制度和住房政策調(diào)整動(dòng)態(tài)化，根據(jù)房地產(chǎn)市場(chǎng)發(fā)展周期的變化不斷調(diào)整住房制度;三是完善市場(chǎng)機(jī)制，優(yōu)化和拓寬居民的投資渠道，并且不斷完善和健全居民理財(cái)、房地產(chǎn)稅以及信貸體制。

（三）完善土地政策，合理利用土地資源。政府應(yīng)不斷完善土地政策，提高土地的使用效率，減少土地資源的浪費(fèi)。一是合理分配城市資源，避免資源配套不均衡;二是優(yōu)化財(cái)政收入結(jié)構(gòu)，不過分依賴售賣土地收入;三是建立考核土地管理成效機(jī)制，嚴(yán)格整治非法占地等亂象。

（四）充分發(fā)揮和利用好政府、房企、居民在房地產(chǎn)市場(chǎng)中的作用和價(jià)值。（1）政府應(yīng)積極引導(dǎo)房企和居民樹立正確的房地產(chǎn)市場(chǎng)觀念，處理好與房企、居民之間的關(guān)系。繼續(xù)落實(shí)和實(shí)行舊城改造工程，實(shí)現(xiàn)三方互利共贏，共同推動(dòng)深圳城市化進(jìn)程。（2）房企應(yīng)該兼顧經(jīng)濟(jì)效益與社會(huì)效益的統(tǒng)一，不斷加強(qiáng)自身品牌建設(shè)以及提升社會(huì)責(zé)任感，積極參與和配合政府建設(shè)住房保障和舊城改造工程。房地產(chǎn)開發(fā)和住房建設(shè)過程中，采用綠色、低耗建材，推動(dòng)住房市場(chǎng)朝品質(zhì)化、可持續(xù)化發(fā)展，從而提高和改善深圳居民住房的環(huán)境和品質(zhì)。積極響應(yīng)政府號(hào)召，發(fā)展和完善住房租賃市場(chǎng)，推動(dòng)深圳房地產(chǎn)市場(chǎng)結(jié)構(gòu)多元化發(fā)展。（3）居民應(yīng)不斷提升自身的房地產(chǎn)和金融知識(shí)，拓寬自己的投資渠道，不盲目投機(jī)追求短期虛高的經(jīng)濟(jì)收益。對(duì)于投資者來(lái)說(shuō)，樹立正確良好的房地產(chǎn)投資觀，合理合法進(jìn)行房地產(chǎn)市場(chǎng)交易。對(duì)于普通居民來(lái)說(shuō)，努力增加自身的經(jīng)濟(jì)收入，優(yōu)化家庭支出和儲(chǔ)蓄結(jié)構(gòu)，減小房地產(chǎn)市場(chǎng)價(jià)格波動(dòng)帶來(lái)的影響。

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