喬國(guó)偉

摘要：自“營(yíng)改增”后，我國(guó)的房地產(chǎn)行業(yè)面臨的稅務(wù)風(fēng)險(xiǎn)也發(fā)生了前所未有的改變，即增值稅風(fēng)險(xiǎn)開(kāi)始顯現(xiàn)出來(lái)。本文分析了“營(yíng)改增”后我國(guó)房地產(chǎn)企業(yè)面臨的常見(jiàn)增值稅風(fēng)險(xiǎn)，在此基礎(chǔ)上提出了如何處理應(yīng)對(duì)這些風(fēng)險(xiǎn)的對(duì)策和建議。

關(guān)鍵詞：營(yíng)改增;涉稅風(fēng)險(xiǎn);房地產(chǎn)企業(yè)

自2016年我國(guó)全面啟動(dòng)營(yíng)改增試點(diǎn)改革后，增值稅的鏈條覆蓋了所有貨物、勞務(wù)的生產(chǎn)銷(xiāo)售。作為我國(guó)宏觀經(jīng)濟(jì)發(fā)展體系的重要組成部分，房地產(chǎn)行業(yè)的“營(yíng)改增”備受重視，成為我國(guó)增值稅改革中的重要一環(huán)。房地產(chǎn)企業(yè)利潤(rùn)高、金額大，一直以來(lái)都是稅務(wù)機(jī)關(guān)的重點(diǎn)關(guān)注對(duì)象，而“營(yíng)改增”的房地產(chǎn)企業(yè)面臨著前所未有的增值稅風(fēng)險(xiǎn)，如何能夠既規(guī)避面臨的風(fēng)險(xiǎn)，又最大程度的做到稅務(wù)籌劃，給企業(yè)減輕稅務(wù)負(fù)擔(dān)，成為房地產(chǎn)企業(yè)面臨的亟待解決的關(guān)鍵問(wèn)題。

一、“營(yíng)改增”后增值稅涉稅風(fēng)險(xiǎn)分析

（一）隱匿銷(xiāo)售收入風(fēng)險(xiǎn)

根據(jù)稅法相關(guān)規(guī)定，房地產(chǎn)企業(yè)的銷(xiāo)售收入應(yīng)為銷(xiāo)售產(chǎn)品時(shí)取得的全部?jī)r(jià)款和其他形式的經(jīng)濟(jì)利益，而在實(shí)際中，存在很多隱匿銷(xiāo)售收入的行為，給企業(yè)帶來(lái)了稅務(wù)風(fēng)險(xiǎn)。在房地產(chǎn)產(chǎn)品銷(xiāo)售中，存在很多不能辦理不動(dòng)產(chǎn)權(quán)證的開(kāi)發(fā)產(chǎn)品，如車(chē)位、地下室等等，因不需要產(chǎn)權(quán)證，銀行對(duì)此也不能夠辦理貸款業(yè)務(wù)，因此很多購(gòu)房者在拿到繳款收據(jù)后可能會(huì)忽略發(fā)票問(wèn)題，給房地產(chǎn)企業(yè)偷漏增值稅以可利用機(jī)會(huì);違規(guī)收取預(yù)收賬款，且金額較大，這些款項(xiàng)應(yīng)當(dāng)認(rèn)同為預(yù)收賬款，預(yù)繳3%的增值稅，但是對(duì)于預(yù)繳的這部分稅款，一些房地產(chǎn)企業(yè)會(huì)將收入記在“其他應(yīng)收款”科目中，不申報(bào)交稅，偷逃稅款;另外由于房地產(chǎn)企業(yè)往往涉及多個(gè)稅目，對(duì)于兼營(yíng)的，應(yīng)當(dāng)分別核算銷(xiāo)售收入，未分別核算的，從高稅率，房地產(chǎn)企業(yè)很多會(huì)在適用稅率方面打政策擦邊球，并沒(méi)有按照業(yè)務(wù)行為屬性來(lái)區(qū)分兼營(yíng)行為。

（二）取得虛假、虛開(kāi)發(fā)票及無(wú)法取得專用發(fā)票的風(fēng)險(xiǎn)

很多房地產(chǎn)企業(yè)會(huì)將自己項(xiàng)目中的小工程包給施工隊(duì)，但這些施工隊(duì)往往不具備開(kāi)票資格，只能依靠房地產(chǎn)企業(yè)自行解決發(fā)票問(wèn)題，因而會(huì)購(gòu)買(mǎi)一些普通發(fā)票，但是營(yíng)改增后，房地產(chǎn)企業(yè)為抵扣增值稅進(jìn)項(xiàng)稅額，可能會(huì)購(gòu)買(mǎi)專用發(fā)票，但是買(mǎi)票這種行為存在很大風(fēng)險(xiǎn)，輕者不能扣除成本，重者可能會(huì)觸犯刑法;另外，房地產(chǎn)企業(yè)經(jīng)常會(huì)涉及到采購(gòu)花草苗木、園林綠化等項(xiàng)目，園林樹(shù)苗屬于免稅農(nóng)產(chǎn)品，代開(kāi)發(fā)票成本很低，其開(kāi)具的增值稅普通發(fā)票對(duì)于下游企業(yè)來(lái)講又可以抵扣，因此非常容易出現(xiàn)房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)商采取投機(jī)行為，如與園林公司簽訂虛假的銷(xiāo)售合同，以高價(jià)購(gòu)進(jìn)苗木，形成大量虛增增值稅進(jìn)項(xiàng)稅額。

（三）增值稅進(jìn)項(xiàng)稅額違規(guī)抵扣風(fēng)險(xiǎn)

根據(jù)稅法規(guī)定，房地產(chǎn)企業(yè)對(duì)用于餐飲服務(wù)、集體福利、個(gè)人消費(fèi)等的支出，都是不能抵扣進(jìn)項(xiàng)稅額的。在營(yíng)改增之前，房地產(chǎn)企業(yè)通常將取得的發(fā)票都直接計(jì)入成本費(fèi)用，而沒(méi)有增值稅抵扣的習(xí)慣，營(yíng)改增之后，房地產(chǎn)企業(yè)將取得的煙酒、禮品、服務(wù)等增值稅專用發(fā)票通通不區(qū)分用途直接抵扣進(jìn)項(xiàng)稅額，造成增值稅的錯(cuò)誤抵扣，形成偷漏稅風(fēng)險(xiǎn)。另外，對(duì)于企業(yè)在營(yíng)改增后新購(gòu)入的不動(dòng)產(chǎn)和通過(guò)改擴(kuò)建、修繕等行為超過(guò)不動(dòng)產(chǎn)原值50%的，不能夠?qū)⑵湟淮涡缘挚?，而是?yīng)當(dāng)將進(jìn)項(xiàng)稅額分次抵扣，首先在取得時(shí)抵扣60%，之后的剩余部分在取得后第13個(gè)月才能抵扣。而我國(guó)的房地產(chǎn)企業(yè)經(jīng)常會(huì)在取得大額不動(dòng)產(chǎn)增值稅專用發(fā)票時(shí)，不做進(jìn)項(xiàng)稅額轉(zhuǎn)出，而是將其一次性全部抵扣，等到以后資金寬裕時(shí)又主動(dòng)調(diào)整轉(zhuǎn)出多抵扣進(jìn)項(xiàng)稅額，這種情況容易帶來(lái)被行政處罰風(fēng)險(xiǎn)。

（四）發(fā)生視同銷(xiāo)售行為卻不繳納增值稅風(fēng)險(xiǎn)

根據(jù)稅法規(guī)定，一些視同銷(xiāo)售行為，應(yīng)當(dāng)繳納增值稅：（1）無(wú)償贈(zèng)送行為。房地產(chǎn)企業(yè)會(huì)在平時(shí)或年會(huì)時(shí)送員工、客戶等一些實(shí)物作為禮品，對(duì)于企業(yè)發(fā)生的這種贈(zèng)送行為，應(yīng)當(dāng)將其定義為視同銷(xiāo)售，即與銷(xiāo)售無(wú)異，對(duì)此要計(jì)提增值稅;（2）房地產(chǎn)企業(yè)開(kāi)發(fā)的不動(dòng)產(chǎn)存在以下五種情形時(shí)應(yīng)當(dāng)視同銷(xiāo)售：將商品房無(wú)償轉(zhuǎn)交物業(yè)使用，將開(kāi)發(fā)產(chǎn)品對(duì)外投資，向股東等以分紅名義分配，將開(kāi)發(fā)產(chǎn)品用于償還應(yīng)付工程款，將開(kāi)發(fā)產(chǎn)品用于集體福利或向內(nèi)部員工分配;（3）處理配套公告設(shè)施。對(duì)于一些公共配套設(shè)施項(xiàng)目的處理應(yīng)當(dāng)繳納增值稅：如無(wú)償將公共配套設(shè)施移交政府部門(mén)，有償轉(zhuǎn)讓公共配套設(shè)施，應(yīng)計(jì)銷(xiāo)售額，繳納增值稅。

（五）以投資股利形式掩蓋利息收入少繳納增值稅風(fēng)險(xiǎn)

根據(jù)稅法規(guī)定，企業(yè)間借款利息按照6%的增值稅稅率計(jì)算繳納增值稅，且不得開(kāi)具增值稅專用發(fā)票，面對(duì)這樣的規(guī)定，很多企業(yè)會(huì)通過(guò)各種形式，采取各種行為去規(guī)避繳納稅款，其中最為常見(jiàn)的就是通過(guò)企業(yè)間的投資股利分紅，而股利分紅不算增值稅應(yīng)稅行為，所以很多企業(yè)會(huì)采用這種行為逃避稅負(fù)，這種形式雖在短期內(nèi)無(wú)法核實(shí)其違規(guī)行為，可能不會(huì)被發(fā)現(xiàn)，但是卻存在著相當(dāng)嚴(yán)重的稅務(wù)風(fēng)險(xiǎn)，當(dāng)本金由股息完全償還之后，股權(quán)、分紅的風(fēng)險(xiǎn)、經(jīng)營(yíng)風(fēng)險(xiǎn)等都極易顯現(xiàn)，非常容易引起相關(guān)稅務(wù)風(fēng)險(xiǎn)。

二、“營(yíng)改增”后房地產(chǎn)企業(yè)稅務(wù)風(fēng)險(xiǎn)對(duì)策建議

（一）對(duì)“隱匿銷(xiāo)售收入風(fēng)險(xiǎn)”的處理

首先，記賬要嚴(yán)謹(jǐn)、公允。要嚴(yán)格按照《企業(yè)會(huì)計(jì)準(zhǔn)則》記賬，嚴(yán)格界定發(fā)生業(yè)務(wù)取得利息流入的收入性質(zhì)，避免不入賬、錯(cuò)誤入賬的行為發(fā)生;其次，對(duì)可售產(chǎn)品數(shù)量嚴(yán)格統(tǒng)計(jì)核算，搞清楚哪些產(chǎn)品按照法律法規(guī)需界定為可售商品，對(duì)于房地產(chǎn)產(chǎn)品的面積、額外面積、公共配套面積、人防設(shè)施面積等都需要根據(jù)法律規(guī)定依法入賬，避免賬外經(jīng)營(yíng);第三，開(kāi)票時(shí)間要規(guī)范，及時(shí)結(jié)轉(zhuǎn)收入，商品房銷(xiāo)售時(shí)已將風(fēng)險(xiǎn)轉(zhuǎn)移給購(gòu)貨方，實(shí)現(xiàn)了利益流入，此時(shí)應(yīng)結(jié)轉(zhuǎn)收入，及時(shí)開(kāi)票申報(bào);第四，嚴(yán)格區(qū)分混營(yíng)行為和兼營(yíng)行為，若一項(xiàng)業(yè)務(wù)從屬于另一項(xiàng)業(yè)務(wù)，無(wú)法分割開(kāi)來(lái)，也不能給主要業(yè)務(wù)活動(dòng)帶來(lái)額外收益，應(yīng)將其視為混營(yíng)，若房地產(chǎn)企業(yè)因某項(xiàng)業(yè)務(wù)活動(dòng)的發(fā)生導(dǎo)致相關(guān)的其他行為形成額外收入，應(yīng)將其視為兼營(yíng)。

（二）對(duì)“無(wú)法取得增值稅專用發(fā)票或取得虛假、虛開(kāi)發(fā)票的風(fēng)險(xiǎn)”的處理

首先，房地產(chǎn)企業(yè)嚴(yán)格篩選施工方與合作方，不要貪便宜圖小利去選擇小承包隊(duì)，小承包隊(duì)很可能不具備開(kāi)具增值稅發(fā)票的資格，往往會(huì)通過(guò)一些其他途徑再去取得發(fā)票，這樣就可能帶來(lái)發(fā)票正規(guī)上風(fēng)險(xiǎn)，因此選擇正規(guī)的合作方才能以保證增值稅發(fā)票的合理性，避免發(fā)票上的糾紛，規(guī)避稅務(wù)風(fēng)險(xiǎn);其次，要嚴(yán)肅對(duì)待涉農(nóng)免稅項(xiàng)目的發(fā)票，避免故意做大成本獲取虛假發(fā)票，也要將綠化成本控制在合理范圍內(nèi)，避免發(fā)票超標(biāo)，帶來(lái)稅務(wù)稽查風(fēng)險(xiǎn);另外，很多房地產(chǎn)企業(yè)的業(yè)務(wù)需要與勞務(wù)公司合作，務(wù)必要選擇正規(guī)勞務(wù)公司。

（三）對(duì)“違規(guī)抵扣增值稅進(jìn)項(xiàng)稅額風(fēng)險(xiǎn)”的處理

第一，對(duì)于不是用于生產(chǎn)、銷(xiāo)售等業(yè)務(wù)活動(dòng)的，不能對(duì)其抵扣進(jìn)項(xiàng)稅，要將全額列入成本和費(fèi)用;第二，對(duì)于新購(gòu)入的不動(dòng)產(chǎn)，或者是將原不動(dòng)產(chǎn)改擴(kuò)建、修繕等超過(guò)原值50%以上的，應(yīng)當(dāng)根據(jù)規(guī)定設(shè)置“待抵扣進(jìn)項(xiàng)稅額”科目，分兩次抵扣進(jìn)項(xiàng)稅額，其中60%為首次抵扣，剩余則在13個(gè)月后進(jìn)行抵扣;第三，對(duì)于經(jīng)營(yíng)過(guò)程中的非正常損失，及時(shí)轉(zhuǎn)出對(duì)應(yīng)的進(jìn)項(xiàng)稅額。

（四）對(duì)“發(fā)生視同銷(xiāo)售行為，不繳納增值稅風(fēng)險(xiǎn)”的處理

在房產(chǎn)銷(xiāo)售活動(dòng)中贈(zèng)與行為，如買(mǎi)房贈(zèng)家具家電等，此種行為視同銷(xiāo)售，也應(yīng)當(dāng)申報(bào)增值稅銷(xiāo)售收入。另外，在房地產(chǎn)企業(yè)的營(yíng)銷(xiāo)過(guò)程中，企業(yè)應(yīng)當(dāng)盡量避免贈(zèng)送實(shí)物，還是應(yīng)該多從提升商品房的配置著手，比如說(shuō)在商品房中統(tǒng)一配置中央空調(diào)等，可以不用單獨(dú)計(jì)價(jià)，也可以算作混營(yíng)，抵扣掉進(jìn)項(xiàng)稅，但也不用做視同銷(xiāo)售。

（五）對(duì)“以投資股利形式掩蓋利息收入少繳增值稅風(fēng)險(xiǎn)”的處理

房地產(chǎn)企業(yè)因產(chǎn)品體積龐大，成本較高，銷(xiāo)售較慢，資金鏈難免緊張，關(guān)聯(lián)公司間互相拆借資金是常態(tài)，但是拆借資金應(yīng)當(dāng)在法律允許的范圍內(nèi)，以股權(quán)的形式替代了企業(yè)的債權(quán)，這種方式雖然在一定程度少繳了稅款，但風(fēng)險(xiǎn)更高，易出現(xiàn)壞賬。應(yīng)當(dāng)盡量避免用這類方法來(lái)掩蓋真實(shí)借貸資金的行為。

參考文獻(xiàn)：

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