張一

2019年，新城控股以22.5%的增長(zhǎng)率超額完成了銷售目標(biāo)，實(shí)現(xiàn)2708億元銷售額。該業(yè)績(jī)?cè)鏊俨粌H是在房地產(chǎn)行業(yè)嚴(yán)調(diào)控與緊融資的一年里位于行業(yè)前列，對(duì)于銷售額在過去五年已經(jīng)高速增長(zhǎng)近八倍的新城控股而言更是難得。

與此同時(shí)，新城控股（601155.SH）在A股市場(chǎng)的表現(xiàn)同樣亮眼，2019年其股價(jià)漲幅高達(dá)70.5%，在銷售額TOP20的A股房企中位列第一。此外，公司還擬向全體股東每10股派發(fā)現(xiàn)金紅利17元（含稅），依靠持續(xù)穩(wěn)定的盈利能力，通過較高比例的分紅派息，給予投資者以豐厚回報(bào)。

2020年，新城控股把“穩(wěn)健”確立為公司未來發(fā)展新的關(guān)鍵詞，這一基調(diào)也在其逐漸優(yōu)化的財(cái)務(wù)結(jié)構(gòu)及資金流動(dòng)性方面有所體現(xiàn)。在由“提速”向“提質(zhì)”轉(zhuǎn)變的過程中，新城控股在銷售業(yè)績(jī)尤其是“吾悅系”商業(yè)地產(chǎn)項(xiàng)目上體現(xiàn)出的持續(xù)爆發(fā)式增長(zhǎng)力，促成公司上演“龍頭的進(jìn)擊”新一幕。

“吾悅廣場(chǎng)”持續(xù)爆發(fā)式增長(zhǎng)加固公司“商業(yè)護(hù)城河”

商業(yè)地產(chǎn)與物業(yè)管理一直是房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)的業(yè)務(wù)矩陣中能夠獲得長(zhǎng)期、穩(wěn)定現(xiàn)金流回報(bào)的優(yōu)質(zhì)資產(chǎn)。隨著近年來“吾悅廣場(chǎng)”綜合體項(xiàng)目規(guī)模的不斷擴(kuò)張，商業(yè)地產(chǎn)項(xiàng)目在持續(xù)增厚新城控股利潤(rùn)與現(xiàn)金流的同時(shí)，也在不斷加固公司的“商業(yè)護(hù)城河”。

據(jù)新城控股2019年業(yè)績(jī)報(bào)告，目前85%的吾悅廣場(chǎng)布局于“十三五”19個(gè)國(guó)家級(jí)城市群，長(zhǎng)三角城市群占比超40%。與此同時(shí)，新城控股綜合體銷售與物業(yè)出租及管理收入的規(guī)模也逐年增長(zhǎng)，其在2019年實(shí)現(xiàn)綜合體營(yíng)業(yè)收入同比增長(zhǎng)76.56%至380.56億元，物業(yè)出租及管理收入同比增長(zhǎng)83.19%至40.55億元，綜合體銷售與物業(yè)出租及管理收入合計(jì)占營(yíng)業(yè)收入的比重約為49.1%。上述兩項(xiàng)業(yè)務(wù)收入的毛利率也較住宅銷售業(yè)務(wù)更高，分別高達(dá)36.96%和67.56%。

從吾悅廣場(chǎng)項(xiàng)目的落地情況來看，新城控股2019年吾悅廣場(chǎng)實(shí)現(xiàn)租金及管理費(fèi)收入40.69億元，同比增長(zhǎng)92.28%，平均出租率達(dá)99.16%。綜合新城控股2016年至2019年吾悅廣場(chǎng)項(xiàng)目的運(yùn)營(yíng)情況，其累計(jì)開業(yè)吾悅廣場(chǎng)綜合體數(shù)量的復(fù)合增長(zhǎng)率高達(dá)54.7%，租金及管理費(fèi)收入復(fù)合增長(zhǎng)率高達(dá)74.29%。

對(duì)此，有投資人曾向《紅周刊》記者表示，進(jìn)入穩(wěn)態(tài)的吾悅廣場(chǎng)有望在2023年實(shí)現(xiàn)40億元純利。“一座吾悅廣場(chǎng)的住宅+金街貨值約40億元，售出后約可獲得凈利潤(rùn)7億元，可以覆蓋一座吾悅廣場(chǎng)的建安成本。從目前運(yùn)營(yíng)情況看，進(jìn)入穩(wěn)態(tài)后的吾悅購(gòu)物中心年均可收租金+管理費(fèi)8000萬-1億元，凈利潤(rùn)率約40%，2019年預(yù)計(jì)將實(shí)現(xiàn)40億元租金。而按照2021年累計(jì)開業(yè)100座吾悅廣場(chǎng)算，吾悅廣場(chǎng)在三年后貢獻(xiàn)100億元租管費(fèi)、40億元純利是可期待的?！鄙鲜鐾顿Y人表示。

現(xiàn)金短債比高達(dá)208.94%財(cái)務(wù)結(jié)構(gòu)進(jìn)一步優(yōu)化

2月份受疫情影響，絕大部分房企銷售呈現(xiàn)斷崖式下跌，而隨著疫情沖擊房地產(chǎn)市場(chǎng)“見底”，對(duì)房企到位資金起著重要支撐作用的銷售回款規(guī)模同比收縮明顯，這對(duì)2020年仍將持續(xù)迎來償債高峰期的房地產(chǎn)行業(yè)而言無疑是個(gè)巨大打擊。市場(chǎng)端與融資端的雙重壓力也對(duì)房企的現(xiàn)金流提出了更高的要求。

在行業(yè)融資渠道收縮、融資難度攀升的情況下，新城控股在強(qiáng)化現(xiàn)金管控的同時(shí)積極拓寬融資渠道，緩解資金壓力。2019年，公司在中國(guó)銀行間市場(chǎng)先后發(fā)行中期票據(jù)、超短期融資債券和資產(chǎn)支持票據(jù)，共募集資金31.58億元人民幣;在上交所平臺(tái)完成公司債券的發(fā)行，募集資金21億元人民幣;在境外通過發(fā)行高級(jí)美元債券，募集資金9.5億美元，為公司的高速發(fā)展提供了穩(wěn)定的資金支持。截至報(bào)告期末，公司整體平均融資成本為6.73%，在民營(yíng)房企中處于較低水平。

盡管如此，降低融資成本仍是新城控股努力的方向。3月3日，新城控股發(fā)布公告稱，為優(yōu)化債務(wù)結(jié)構(gòu)、降低融資成本，擬在境內(nèi)外利用直接融資工具進(jìn)行融資工作，新增融資規(guī)模合計(jì)不超過等額人民幣300億元（含境外等值外幣）;3月9日，新城控股完成2020年公開發(fā)行公司債券（第一期），發(fā)行規(guī)模為6億元，票面利率5.10%。

值得關(guān)注的是，新城控股在拓寬融資渠道的同時(shí)，資金流動(dòng)性也顯著增強(qiáng)，財(cái)務(wù)結(jié)構(gòu)得到進(jìn)一步優(yōu)化，這主要體現(xiàn)在公司現(xiàn)金短債覆蓋比提升與凈負(fù)債率的下降等方面。新城控股2019年業(yè)績(jī)報(bào)告顯示，截至報(bào)告期末，公司持有貨幣資金639.41億元，遠(yuǎn)高于一年內(nèi)到期的有息負(fù)債306.02億元（不含控股股東關(guān)聯(lián)借款），現(xiàn)金短債比高達(dá)208.94%;凈負(fù)債率同比下降近33個(gè)百分點(diǎn)至16.36%，明顯低于行業(yè)平均水平。