方鳳珠

【摘? 要】預(yù)售商品房的預(yù)抵押登記是否享有優(yōu)先受償權(quán)的問題在理論上中備受爭議，雖然越來越多的法院判決預(yù)抵押登記沒有優(yōu)先受償權(quán)，然而筆者卻認(rèn)為這是我國立法的一缺陷，預(yù)抵押登記沒有優(yōu)先受償權(quán)將導(dǎo)致一系列的連環(huán)訴訟，既無法維護(hù)銀行的資金安全，也不利于房地產(chǎn)企業(yè)的健康發(fā)展，不利于市場安全交易。

【關(guān)鍵詞】預(yù)抵押登記;優(yōu)先受償權(quán)

引言

由于房地產(chǎn)開發(fā)的資金需求量的增加，銀行為了滿足房地產(chǎn)開發(fā)公司的資金需求，提供了快貸這種貸款方式，即購房者購買了預(yù)售商品房以后，辦理銀行按揭手續(xù)，銀行辦理預(yù)抵押登記后放款給開發(fā)商，開發(fā)商提供階段性擔(dān)保，如果購房者斷供的情況下，在辦理房產(chǎn)證之前，開發(fā)商對貸款承擔(dān)連帶擔(dān)保責(zé)任。筆者自2016年至今辦理的開發(fā)商、銀行、業(yè)主之間的金融借款糾紛案件，從2016年到2018年的大部分法院都是認(rèn)為預(yù)抵押登記享有優(yōu)先受償權(quán)，然后2018年后原來的法院都改變了判決的結(jié)果，認(rèn)為預(yù)抵押登記不享有優(yōu)先受償權(quán)，這一轉(zhuǎn)變給實(shí)際操作中的開發(fā)商、銀行帶來極多不利的后果。

1.預(yù)抵押登記沒有優(yōu)先受償權(quán)產(chǎn)生的現(xiàn)實(shí)問題

（1）對銀行而言，預(yù)抵押登記沒有優(yōu)先受償權(quán)，則借款沒有足額的擔(dān)保，無法確保銀行資金安全。

銀行對于購房貸款的貸款利率是比較低的，實(shí)際上，有抵押物的貸款與無抵押物的貸款，適用的利率必然不相同，然而，辦理預(yù)抵押登記又無法保證銀行享有優(yōu)先受償權(quán)，這與銀行的無抵押物的貸款無異。雖然這類貸款有開發(fā)商擔(dān)保，但是，房地產(chǎn)企業(yè)的股權(quán)結(jié)構(gòu)比較特殊，通常是一個樓盤設(shè)立一個項(xiàng)目公司，當(dāng)項(xiàng)目公司將所有的商品房銷售出去以后，這個項(xiàng)目公司就會清盤，甚至注銷，這種情況下，開發(fā)商的償付能力是不足的。在預(yù)抵押登記沒有優(yōu)先受償權(quán)的情況下，如果剛好遇到購房者資不抵債的情況，那么銀行的利益將無法保障。也許會有人認(rèn)為，這種情況下，其他債權(quán)人也沒有保障為什么要優(yōu)先保障銀行呢？筆者認(rèn)為，銀行在這里充當(dāng)?shù)慕巧渌麄鶛?quán)人是不一樣的，首先銀行是辦理的預(yù)抵押登記，已經(jīng)具有公示效力，在辦理房產(chǎn)證后，銀行將順位稱為真正的抵押權(quán)人，而且該公示行為并沒有侵害其他債權(quán)人的利益。其次，正是因?yàn)殂y行按揭貸款，才有房產(chǎn)給其他的債權(quán)人受償，銀行的債權(quán)從理論上及情理上講應(yīng)當(dāng)優(yōu)先。最后，銀行享有優(yōu)先受償權(quán)實(shí)際上是購房者與銀行的真實(shí)意思表示，并且這種真實(shí)意思表示也已經(jīng)進(jìn)行了公示，足以對抗所有的第三人。

（2）對于開發(fā)商而言，在商品房買賣合同關(guān)系中，其僅僅是銷售者，收取全額的房款是其權(quán)利。開發(fā)商作為階段性擔(dān)保人，如果購房者遲遲不辦理房產(chǎn)證，那么，開發(fā)商的擔(dān)保責(zé)任期限將無法終止，大大增加了開發(fā)商的經(jīng)營風(fēng)險。此外，開發(fā)商即使作為擔(dān)保人承擔(dān)了責(zé)任，在開發(fā)商追償?shù)倪^程中，很可能因其他債權(quán)人眾多，債權(quán)數(shù)額過大而無法全額追償債務(wù)。在這個過程中，增加了開發(fā)商以及購房者的訟累，導(dǎo)致多重訴訟，浪費(fèi)司法資源。

對于購房者而言，本身資金周轉(zhuǎn)困難，然而一系列的訴訟會導(dǎo)致其產(chǎn)生的利息、罰息加重，如果銀行享受優(yōu)先受償權(quán)的情況下，其可以直接申請拍賣商品房，就款項(xiàng)優(yōu)先受償，購房者就能減少再次被開發(fā)商起訴的風(fēng)險。

2.預(yù)抵押登記沒有優(yōu)先受償權(quán)在法理上是矛盾的

預(yù)抵押登記沒有優(yōu)先受償權(quán)的主要理由是預(yù)抵押登記并非正式的抵押登記，購房者并沒有進(jìn)行產(chǎn)權(quán)登記，房屋尚不能流轉(zhuǎn)。然而，案件進(jìn)入執(zhí)行階段以后，法院可以對房屋進(jìn)行拍賣，成交者可以直接憑成交確認(rèn)是去房管局辦理房產(chǎn)證，這足以證明涉案房屋的產(chǎn)權(quán)人為購房者，否則，怎能進(jìn)行拍賣？

筆者曾作為開發(fā)商的代理人在代償購房者的貸款以后，根據(jù)合同的約定請求法院判決解除商品買賣合同，法院不予支持，理由是購房者已經(jīng)將購房款全部支付，合同已經(jīng)履行完畢，不支持解除合同。然而，涉案房屋尚未辦理房產(chǎn)證，從法律上，房屋權(quán)屬屬于開發(fā)商所有，既然沒有辦理過戶，那么合同就尚未履行完畢，然而法院卻不支持解除合同，自相矛盾。

綜上所述，目前我國司法實(shí)踐中既認(rèn)為預(yù)售商品房沒有辦理房產(chǎn)證的情況下，權(quán)屬不屬于購房者所有，但是，執(zhí)行階段卻又認(rèn)定房屋為購房者所有，可以對涉案房屋進(jìn)行拍賣。在認(rèn)定權(quán)屬不屬于購房者的情況下，又不允許開發(fā)商以斷供為由解除商品房買賣合同。實(shí)際上，只要認(rèn)可預(yù)售房屋為購房者的房屋，預(yù)抵押登記享有優(yōu)先受償權(quán)，則上述矛盾就迎刃而解。

3.預(yù)抵押登記制度享有優(yōu)先受償權(quán)的意義

預(yù)售商品房的預(yù)抵押登記一方面可以維護(hù)交易公平，當(dāng)出現(xiàn)購房者逾期不償還按揭款，構(gòu)成違約的情況下，可以賦予預(yù)抵押權(quán)人享有優(yōu)先受償權(quán)，可以從根本上解決斷供的糾紛，根本上解決各方當(dāng)事人的訟累。

預(yù)抵押登記享有優(yōu)先受償權(quán)可以彌補(bǔ)法律的漏洞。預(yù)抵押登記制度本身具有公示效力，任何第三人都可以通過房管局的查詢到房屋的登記權(quán)屬狀況，符合預(yù)抵押登記制度設(shè)立的初衷，沒有損失社會公共利益以及他人的合法權(quán)益。

預(yù)抵押登記享有優(yōu)先受償權(quán)有利于形成良好的社會效應(yīng)，法律制定出來是用于解決社會問題，而非引起更多的糾紛，銀行、開發(fā)商的主要業(yè)務(wù)也不是訴訟，而是經(jīng)營產(chǎn)生經(jīng)濟(jì)效益。如果一項(xiàng)制度的產(chǎn)生，讓商市主體帶來不便而又沒有解決實(shí)際的問題，我們應(yīng)當(dāng)對該項(xiàng)制度進(jìn)行深思。

商品房預(yù)售的模式已經(jīng)非常成熟，已經(jīng)成為主流的經(jīng)營模式，商品房的預(yù)抵押也會隨之增加，筆者希望后期能夠有相關(guān)的司法解釋出臺對該問題進(jìn)行明確的規(guī)定，維護(hù)市場交易公平、安全、提高效率。

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