胡嘉琦 朱耘

上海房東張某將自己的房子交給蛋殼公寓管理，每月固定獲得房租收益。然而直到2020年1月31日，仍然沒有收到蛋殼公寓向其支付的1月份房租租金。

正打算向蛋殼討個說法的張某，接到了蛋殼客服的電話，客服稱：受疫情影響，蛋殼方面減免房客3個月房租，其中蛋殼承擔(dān)2個月，房東承擔(dān)1個月，房租款項(xiàng)蛋殼會于2月支付。這讓張某和其妻子很生氣：“首先，我們并沒有同意減免1月份的房租，我們也有房貸壓力；其次，蛋殼未經(jīng)房東同意就直接通知房東減免房租到期未打款的行為侵犯了房東的權(quán)益。”

《商學(xué)院》記者從黑貓投訴、新浪微博等多平臺發(fā)現(xiàn)，截至2020年2月5日，黑貓投訴上關(guān)于蛋殼公寓的投訴單高達(dá) 3391條，對于蛋殼以疫情為由，強(qiáng)扣房東租金，同時，承諾減免房租資金到APP不能提現(xiàn)的投訴多達(dá)百條，而在蛋殼微信公眾號上，對于房客的租金減免也并沒有3個月之久。蛋殼公眾號顯示，“針對疫情期間無法正常居住的租客，蛋殼公寓為您推出租金返還措施：武漢租客，蛋殼公寓將返還一個月租金；其他各城市租客，將根據(jù)各地政府發(fā)布的因疫情延期返工的天數(shù)，返還相對應(yīng)的租金/提供對應(yīng)的免費(fèi)延住天數(shù)（自行選擇）”。

免租爭議

《商學(xué)院》記者問蛋殼公寓方面確認(rèn)是否蛋殼公寓向業(yè)主致電關(guān)于減免房租事宜，蛋殼公寓方面承認(rèn)，確實(shí)在和一部分業(yè)主接洽減免房租事宜。蛋殼方面稱，因?yàn)橐咔樵?，很多租客回不到工作的城市，?dǎo)致了房屋空置，此時蛋殼公寓希望與業(yè)主共擔(dān)風(fēng)險，共同度過這個難關(guān)。疫情對于整個租賃行業(yè)的影響蛋殼無法預(yù)估。首先，蛋殼致電業(yè)主，同業(yè)主協(xié)商，估算一下能同意免租的業(yè)主人數(shù)，但是在溝通的過程中，只有一小部分業(yè)主同意免租，蛋殼公寓承擔(dān)了大部分空置風(fēng)險；其次，對于一些租客仍支付租金而要求房東免租的原因是很多租客在租房時簽訂了“租金貸”合同，實(shí)際上是還銀行的錢，如果不按期還款將承擔(dān)信用風(fēng)險。

此外，蛋殼方面強(qiáng)調(diào)對于租金的減免期限，《商學(xué)院》記者詢問蛋殼向業(yè)主稱減免3個月，而實(shí)際在蛋殼官方微信公眾號客服自動回復(fù)時顯示，武漢僅計(jì)劃減免一個月房租，蛋殼方面首先稱武漢減免三個月，后來又調(diào)整稱武漢是“暫定”減免一個月，“疫情持續(xù)時間沒有人會知道，因?yàn)橹挥幸恍〔糠址繓|決定減免房租，蛋殼承擔(dān)的減免肯定是最多的?！钡皻は嚓P(guān)負(fù)責(zé)人稱。蛋殼APP及官方微博顯示“暫定”日期為一個月，但是《商學(xué)院》記者從蛋殼公寓APP及官方微博2月3日公告中，發(fā)現(xiàn)，“蛋殼公寓致蛋殼公寓租客的一封信”并未有“暫定”字樣，與蛋殼官方微信公眾號的口徑一致，均為“結(jié)合疫情發(fā)展情況，針對無法返程的租客，蛋殼公寓計(jì)劃為您返還一個月資金，其他城市將根據(jù)各地政府發(fā)布的因疫情延期返工的天數(shù)，返還租客相對應(yīng)的租金，或提供相對應(yīng)的免費(fèi)延住天數(shù)?！?/p>

58安居客房產(chǎn)研究院分院院長張波認(rèn)為，一方面，長租公寓運(yùn)營方是沒有權(quán)利單方面要求房東提供免租，應(yīng)按照合同的相關(guān)條款進(jìn)行處理，長租公寓運(yùn)營方和房東的權(quán)利義務(wù)都受雙方的合同保障和約束，如有意減免租期也需和房東方進(jìn)行協(xié)商。另一方面，不少長租公寓運(yùn)營方積極對租客在疫情期間的房租進(jìn)行減免，充分體現(xiàn)出自身的公益態(tài)度和愛心，但這個愛心并不能由房東來買單，房東可自由選擇通過各種渠道奉獻(xiàn)愛心。

國際地產(chǎn)資管公司協(xié)縱策略管理集團(tuán)聯(lián)合創(chuàng)始人黃立沖提出，疫情對不少公寓企業(yè)是相當(dāng)沉重的打擊，第一，很多租客沒有辦法回到原住地；第二，員工的工資也會因?yàn)樽饨痣y以回籠導(dǎo)致工資沒辦法發(fā)放；第三，按照國家的法規(guī)，盡管員工沒有上班也需要支付員工工資，對于公寓企業(yè)而言是一個沉重的負(fù)擔(dān)，尤其是對于資金流不充足的企業(yè)而言更為嚴(yán)重。

知名經(jīng)濟(jì)學(xué)家宋清輝提出，這次新冠肺炎疫情，對蛋殼公寓乃至長租公寓行業(yè)負(fù)面沖擊很大，下一步蛋殼應(yīng)該考慮如何過冬的問題。

持續(xù)虧損

蛋殼公寓成立于2015年，是分散式長租公寓代表企業(yè)之一。2020年1月17日，蛋殼公寓以“DNK”為交易代碼正式在紐約證券交易所掛牌上市，成為繼青客公寓之后第二家赴美上市的長租公寓企業(yè)，蛋殼此次上市募集資金為1.5億美元。

2017年、2018年凈虧損分別為 2.72億元、13.70 億元，2019年前三季度凈虧損為25.16億元，經(jīng)調(diào)整后的EBITDA為負(fù)14.61億元。

黃立沖認(rèn)為，上市公司“蛋殼”堪稱“公寓虧損王”，以蛋殼公寓2019年前9個月凈虧損損3.52億美元，相當(dāng)于年化虧4.69億美元算，以蛋殼公寓赴美上市募集資金1.49億美元為例，募集資金僅夠虧損3.8個月。黃立沖還向《商學(xué)院》記者提出，如果西貝餐飲賬上的現(xiàn)金流撐不過三個月，或許蛋殼只夠撐一個月。

中南財(cái)經(jīng)政法大學(xué)數(shù)字經(jīng)濟(jì)研究院執(zhí)行院長盤和林在接受《商學(xué)院》記者采訪時表示，蛋殼財(cái)務(wù)數(shù)據(jù)顯示其營收增長和毛利率都在減速，表明其資金、運(yùn)營、風(fēng)控是存在問題的，這會導(dǎo)致投資者預(yù)期大打折扣。

此外，蛋殼以“租金貸”模式支付租金的人數(shù)遠(yuǎn)超直接支付租金的租客數(shù)量。2018 年下半年起，杭州鼎家公寓、上海愛公寓等多個涉及“租金貸”的長租公寓企業(yè)資金鏈斷裂。

據(jù)蛋殼公寓招股說明書顯示蛋殼公寓的租客中以“租金貸”模式支付租金的人數(shù)遠(yuǎn)超直接支付租金的租客數(shù)量。2017年、 2018 年和 2019 年前 9 個月，使用“租金貸” 的租客占比分別為 91.3%、75.8% 和 67.9%。

黃立沖認(rèn)為，“租金貸”是非常不健康的杠桿，健康的運(yùn)營商根本不需要“租金貸”。 而公寓本身屬于天然杠桿，一般而言，業(yè)主的押金是兩個月，收取租客的租金也是兩個月，公寓投入運(yùn)營就開始有現(xiàn)金流，如果企業(yè)使用“租金貸”則意味著將多次杠桿進(jìn)行疊加。而多數(shù)公寓運(yùn)營商本身的資金是很薄弱的，多杠桿經(jīng)營是有很大風(fēng)險性的。與此同時，公寓企業(yè)做“租金貸”是把風(fēng)險轉(zhuǎn)嫁消費(fèi)者，租金貸提高了公寓資金斷裂的可能性。不使用“租金貸”是企業(yè)保持公寓健康穩(wěn)健運(yùn)營的關(guān)鍵。

盤和林認(rèn)為，投入大、回收期長，是目前我國長租公寓發(fā)展普遍存在的問題，也是我國長租公寓發(fā)展需要突破的難題。這一方面是受我國長租公寓發(fā)展階段限制，另一方面是長租公寓的行業(yè)特點(diǎn)決定的。發(fā)展物業(yè)、商業(yè)經(jīng)營、文化娛樂、醫(yī)療教育等延長產(chǎn)業(yè)鏈、縱深化經(jīng)營是改進(jìn)目前長租公寓盈利難現(xiàn)狀的重要舉措。

巨額虧損、“租金貸”比例高、黑貓用戶投訴達(dá)千條等問題正在影響著市場對蛋殼公寓的預(yù)期。蛋殼后續(xù)將如何平衡消費(fèi)者與房東之間的關(guān)系，對此，《商學(xué)院》記者將持續(xù)關(guān)注。