紀(jì)小淼

摘要：房地產(chǎn)屬于資金密集型行業(yè)，具有較高的風(fēng)險(xiǎn)性。為防范經(jīng)營(yíng)風(fēng)險(xiǎn)，降低成本，增加經(jīng)濟(jì)效益，企業(yè)要做好財(cái)務(wù)控制工作。房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)企業(yè)財(cái)務(wù)控制工作指的是企業(yè)資金流動(dòng)情況，主要有企業(yè)的資本結(jié)構(gòu)、融資渠道、信用政策財(cái)務(wù)指標(biāo)設(shè)計(jì)以及投資項(xiàng)目評(píng)價(jià)等方面。關(guān)于財(cái)務(wù)成本的控制是影響房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)企業(yè)是否盈利的關(guān)鍵因素，也是房地產(chǎn)企業(yè)需要面臨的重要課題。文章在圍繞成本管理，針對(duì)房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)企業(yè)的財(cái)務(wù)成本控制展開(kāi)了以下研究。

關(guān)鍵詞：房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)企業(yè);財(cái)務(wù)成本;控制

隨著國(guó)家對(duì)房地產(chǎn)行業(yè)新一輪的調(diào)控，房地產(chǎn)行業(yè)的市場(chǎng)競(jìng)爭(zhēng)越來(lái)越激烈，房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)企業(yè)要想在競(jìng)爭(zhēng)中站穩(wěn)腳跟，就應(yīng)該通過(guò)擴(kuò)大利潤(rùn)空間，增強(qiáng)企業(yè)的市場(chǎng)競(jìng)爭(zhēng)力，降低企業(yè)?的開(kāi)發(fā)成本，做好成本管工作，包括成本預(yù)測(cè)、成本決策、成本計(jì)劃、成本核算、成本控制、成本分析、成本考核等。

一、加強(qiáng)房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)企業(yè)的財(cái)務(wù)成本控制的意義

（一）有效緩解資金緊張局面，提高資金利用率

隨著國(guó)家對(duì)房地產(chǎn)市場(chǎng)的宏觀調(diào)控，居民購(gòu)房貸款也受到了相應(yīng)的限制，其中也包括房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)企業(yè)再融資等方面。在這種環(huán)境的影響下，房地產(chǎn)項(xiàng)目在民間投融資上面遭到了一定的阻礙?；诖?，房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)企業(yè)必須要采用一定的成本控制手段，通過(guò)開(kāi)源節(jié)流，增強(qiáng)自身的成本管理，從而實(shí)現(xiàn)對(duì)資金的合理利用，進(jìn)而增強(qiáng)企業(yè)經(jīng)濟(jì)利潤(rùn)。另外，加強(qiáng)成本控制還能夠減少企業(yè)的資金浪費(fèi)，降低資金需求，加速資金回籠，從而拓寬企業(yè)的融資渠道。

（二）響應(yīng)政府的政策要求，實(shí)現(xiàn)主動(dòng)性降價(jià)

近年來(lái)，我國(guó)政府加大力度抑制房地產(chǎn)產(chǎn)業(yè)，對(duì)房地產(chǎn)進(jìn)行了一定的宏觀調(diào)控。從目前來(lái)看，雖然房地產(chǎn)稅還沒(méi)有得到一定的落實(shí)，但是房地產(chǎn)已經(jīng)回歸理性，在國(guó)家政府對(duì)房地產(chǎn)宏觀調(diào)控的過(guò)程中，使得很多房地產(chǎn)企業(yè)都受到了巨大的沖擊，房?jī)r(jià)也在不同程度地降低。而且在未來(lái)，隨著戶籍制度的改革，房產(chǎn)稅將徹底實(shí)施，這也使得我國(guó)的房地產(chǎn)市場(chǎng)更加趨于理性化，房地產(chǎn)的市場(chǎng)需求將發(fā)生根本性的變化，房地產(chǎn)企業(yè)也將逐漸走向“微利”時(shí)代。在此背景下，房地產(chǎn)企業(yè)只有降低成本開(kāi)支，才能夠有效地響應(yīng)政府的政策號(hào)召，實(shí)現(xiàn)主動(dòng)降價(jià)。

二、現(xiàn)如今房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)企業(yè)成本管理中存在的問(wèn)題

（一）前期調(diào)研不是很充分，成本方面考慮不周全

隨著人民生活水平的日益提高，房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)企業(yè)也獲得了一定的發(fā)展。我國(guó)在一定的時(shí)間內(nèi)經(jīng)歷了房?jī)r(jià)上漲，面對(duì)著經(jīng)濟(jì)效益的吸引，許多房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)企業(yè)急于爭(zhēng)取利益，紛紛進(jìn)入房地產(chǎn)的浪潮中，這就使其免不了帶有一定的盲目性，對(duì)前期的調(diào)查不夠深入。有些企業(yè)為了縮短周期，對(duì)成本方面考慮的不是很周全。

（二）房地產(chǎn)企業(yè)相關(guān)人員對(duì)成本控制的認(rèn)知度不高

受企業(yè)性質(zhì)和行業(yè)特點(diǎn)影響，我國(guó)房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)企業(yè)的相關(guān)管理人員對(duì)成本的控制的認(rèn)識(shí)不夠全面，“重建設(shè)，輕管理”的現(xiàn)象十分嚴(yán)重，人們?nèi)狈刂瞥杀镜囊庾R(shí)。有的企業(yè)重視成本管理，但也是將其作為后期工作，則實(shí)際效果將會(huì)大打折扣。

（三）房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)企業(yè)缺乏有效的成本控制手段

除了以上兩個(gè)問(wèn)題之外，我國(guó)房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)企業(yè)在控制成本方面缺乏一定的理論手段，許多房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)企業(yè)將成本管理的工作交由財(cái)務(wù)部門管理，包括成本預(yù)算和成本指標(biāo)等。由于我國(guó)房地產(chǎn)企業(yè)管理人員的成本控制意識(shí)不是很高，在控制成本預(yù)算方面做的不是很到位，即使是財(cái)務(wù)部門，也并沒(méi)有在決算前根據(jù)企業(yè)的實(shí)際運(yùn)營(yíng)狀況以及施工建設(shè)動(dòng)態(tài)來(lái)進(jìn)行系統(tǒng)、全面的分析。他們?cè)趯?shí)際工作中，并沒(méi)有對(duì)成本進(jìn)行完全的計(jì)算和總結(jié)，因而也將很難獲得成本經(jīng)驗(yàn)管理數(shù)據(jù)。實(shí)際上，我國(guó)房地產(chǎn)企業(yè)是個(gè)長(zhǎng)期開(kāi)發(fā)的項(xiàng)目，這種類型的企業(yè)在成本控制方面的時(shí)限比較長(zhǎng)，且需要針對(duì)具體項(xiàng)目的各個(gè)流程和各個(gè)環(huán)節(jié)，采用針對(duì)性的成本控制措施，這樣才能夠有效、全面地把控財(cái)務(wù)預(yù)算。

三、房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)企業(yè)財(cái)務(wù)成本控制的有效措施

（一）站在企業(yè)發(fā)展戰(zhàn)略的角度，加強(qiáng)成本管理

加強(qiáng)對(duì)房地產(chǎn)發(fā)企業(yè)成本管理，實(shí)質(zhì)上是更好地實(shí)現(xiàn)企業(yè)發(fā)展戰(zhàn)略。因此，我國(guó)房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)企業(yè)在成本管理方面，應(yīng)將工作與企業(yè)理念相結(jié)合，站在企業(yè)戰(zhàn)略的角度，將成本管理系統(tǒng)化。除了企業(yè)日常運(yùn)營(yíng)中的人力、物力、財(cái)力等消耗外，還應(yīng)對(duì)企業(yè)資產(chǎn)市場(chǎng)調(diào)研以及內(nèi)部結(jié)構(gòu)進(jìn)行調(diào)整。房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)企業(yè)要想在市場(chǎng)競(jìng)爭(zhēng)中獲得有利地位，就應(yīng)該通過(guò)控制成本，來(lái)提高自身風(fēng)險(xiǎn)的抵御能力，從而才能不斷擴(kuò)大市場(chǎng)規(guī)模，獲得戰(zhàn)略性的發(fā)展。將企業(yè)的成本管理與發(fā)展戰(zhàn)略緊密聯(lián)系，成本管理工作應(yīng)包含具體項(xiàng)目和企業(yè)整體耗費(fèi)的一系列成本支出。另外，在針對(duì)這一消耗進(jìn)行管理的同時(shí)，房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)企業(yè)應(yīng)充分地將發(fā)展戰(zhàn)略融合進(jìn)來(lái)，有針對(duì)性地對(duì)其進(jìn)行分類和調(diào)控，從而有效增強(qiáng)企業(yè)的市場(chǎng)競(jìng)爭(zhēng)力。

（二）房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)企業(yè)管理者提高對(duì)成本管理的認(rèn)識(shí)

現(xiàn)如今我國(guó)房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)企業(yè)管理者對(duì)成本管理的認(rèn)識(shí)度不是很高，并且對(duì)成本管理方面不是很重視，從而導(dǎo)致我國(guó)房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)企業(yè)在成本管理方面“空有其表”，并沒(méi)有發(fā)揮實(shí)質(zhì)性的作用。企業(yè)管理者對(duì)成本管理不重視，將嚴(yán)重阻礙相關(guān)政策的實(shí)施，這也必將影響企業(yè)戰(zhàn)略目標(biāo)的實(shí)現(xiàn)。因此，房地產(chǎn)企業(yè)開(kāi)發(fā)者要想提高成本管理水平，就應(yīng)該加強(qiáng)對(duì)成本管理的認(rèn)知程度。在重視房產(chǎn)項(xiàng)目的前提下，積極觀察市場(chǎng)經(jīng)濟(jì)環(huán)境和國(guó)家的宏觀調(diào)控政策，加強(qiáng)對(duì)企業(yè)成本控制的管理，制定科學(xué)、有效的房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)成本控制策略。一個(gè)優(yōu)秀的房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)企業(yè)，就應(yīng)該在成本管理方面加入成本預(yù)算，根據(jù)監(jiān)督預(yù)算的執(zhí)行狀況，對(duì)差異及時(shí)分析，從而找出原因以及相應(yīng)的解決措施。此外，房地產(chǎn)企業(yè)還應(yīng)積極使用財(cái)務(wù)軟件和ERP系統(tǒng)，通過(guò)電子處理的方式有效管控成本，一方面能夠減輕財(cái)務(wù)人員的工作量，另一方面還能保證成本管理工作的精確度。只有房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)企業(yè)管理者認(rèn)識(shí)到成本管理的重要性，才能夠真正地將財(cái)務(wù)部和監(jiān)督部門有效聯(lián)合起來(lái)，將成本管理工作落實(shí)到實(shí)際工作中，從而實(shí)現(xiàn)節(jié)約成本、提高利潤(rùn)效率的目標(biāo)。

（三）從成本管理的目標(biāo)出發(fā)，制定有效的成本管理措施

只有立足于成本管理的目標(biāo)，才能夠真正的完善成本管理方法。首先，房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)企業(yè)應(yīng)將成本管理的理念貫穿于整個(gè)企業(yè)的發(fā)展中，一旦發(fā)現(xiàn)有與企業(yè)理念相違背的地方，企業(yè)應(yīng)及時(shí)做好管控措施，加以修改;其次，成本管理工作的核心實(shí)則是財(cái)務(wù)部門，需要財(cái)務(wù)部門完善相應(yīng)的成本管理體系，財(cái)務(wù)部門負(fù)責(zé)歸集和管理各項(xiàng)資金。因此，財(cái)務(wù)部門要做好成本消耗的匯總，實(shí)時(shí)掌控企業(yè)的成本使用情況。在會(huì)計(jì)期末，財(cái)務(wù)部門要及時(shí)將成本分析結(jié)果和預(yù)算執(zhí)行情況上報(bào)管理層，確保決策的精準(zhǔn)度;最后，房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)企業(yè)成本管理目標(biāo)要分階段、有針對(duì)性、有目的地劃分，具體而言，可將目標(biāo)分為“事前、事中、事后”三個(gè)階段。這樣才能夠抓住重點(diǎn)，提高成本的管理效率。

（四）運(yùn)用科學(xué)手段，提高成本管理效率

房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)企業(yè)的成本管理部門除了財(cái)務(wù)部之外，還需要其他部門和工作人員的相互配合，真正做到全員參與，這樣才能夠使得成本管理工作發(fā)揮實(shí)質(zhì)性的效果。優(yōu)秀的房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)企業(yè)，能夠做到上下部門的相互配合，積極調(diào)動(dòng)各個(gè)人員的工作能動(dòng)性。除此之外，還應(yīng)建立和完善員工激勵(lì)機(jī)制，對(duì)于工作效率高的員工要給予一定的獎(jiǎng)勵(lì)，可以提高他們的獎(jiǎng)金，對(duì)于工作怠慢的員工，要接受一定的懲罰，這樣一方面能夠提高員工參與成本控制的積極性和主動(dòng)性，另一方面提高企業(yè)成本的管理效率。

總之，房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)企業(yè)在成本控制方面，要重視目標(biāo)的制定，將工作落實(shí)到實(shí)際中，提高成本管理的專業(yè)性，利用科學(xué)有效的手段，達(dá)到控制成本的目的。此外，要想實(shí)現(xiàn)成本控制，就應(yīng)該加強(qiáng)管理人員和工作人員的思想建設(shè)，明確企業(yè)目標(biāo)，減少不切實(shí)際的工作，只有這樣，才能夠真正使企業(yè)在市場(chǎng)上占據(jù)一席之地。

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（作者單位：上海東旭置業(yè)有限公司）