閆磊

摘要：隨著我國社會經(jīng)濟逐步發(fā)展，市場日趨成熟，房地產(chǎn)企業(yè)成為了國民經(jīng)濟中的支柱型產(chǎn)業(yè)，不但改善了人們的生活，也帶動了周邊經(jīng)濟的發(fā)展。但同時房地產(chǎn)價格不斷攀升也使市場中惡性競爭循環(huán)、經(jīng)濟環(huán)境復(fù)雜多變。近幾年，國家加大了對房地產(chǎn)行業(yè)的宏觀調(diào)控，相繼出臺了一系列稅收政策，導(dǎo)致房地產(chǎn)企業(yè)的獲利空間更小。文章以房地產(chǎn)企業(yè)項目開發(fā)階段的稅務(wù)籌劃為核心，探討企業(yè)合理籌劃稅收、創(chuàng)造經(jīng)濟效益的途徑。

關(guān)鍵詞：房地產(chǎn)企業(yè);各階段;稅務(wù)籌劃

一、房地產(chǎn)企業(yè)稅收籌劃方法

由于行業(yè)的特殊性，房地產(chǎn)企業(yè)涉及的稅種比較多，稅收負擔(dān)比較重。通過有利的稅收籌劃可以合理的增加稅后利潤，也有利于積極響應(yīng)國家宏觀調(diào)控政策，共同維護良好的市場秩序。房地產(chǎn)企業(yè)進行稅收籌劃的方法主要表現(xiàn)在以下幾個方面。

（一）費用調(diào)節(jié)法

房地產(chǎn)項目的開發(fā)周期比較長，企業(yè)無法對其成本消耗進行準確的預(yù)判，因此企業(yè)可以關(guān)注項目的每個會計節(jié)點，對會計節(jié)點進行預(yù)測。然后決定合理的調(diào)整成本輸入還是追加成本投資，有效調(diào)節(jié)企業(yè)開發(fā)成本。

（二）收入控制法

收入控制法是指企業(yè)全面把握項目確認收入的會計節(jié)點，合理籌劃收入，通過拖延納稅義務(wù)的方法取得節(jié)稅。在合理控制收入的情況下可以降低累進稅額，這種方法適用于計算土地增值稅環(huán)節(jié)，對土地進行合理定價達到節(jié)稅的目的。

（三）充分利用差別化稅收政策

現(xiàn)行的與房地產(chǎn)行業(yè)相關(guān)的稅收政策不但是國家未來發(fā)展的導(dǎo)向，也為房地產(chǎn)企業(yè)的稅收籌劃提供了一定的空間。因此，房地產(chǎn)企業(yè)可以充分利用差別化稅收政策，實現(xiàn)節(jié)稅的目的。

（四）合理減少稅基

利用分拆技術(shù)控制房地產(chǎn)土地增值稅的累進稅率可以合理的減少稅基，但這種方法適用范圍有限，且必須在合法合理的基礎(chǔ)上才能適用。

（五）臨界點籌劃

臨界點稅收籌劃即在納稅臨界點通過增加或減少收入的方式降低企業(yè)的稅負，土地增值稅和企業(yè)所得稅進行稅收籌劃時都可以采用這種方式。

（六）充分利用稅收優(yōu)惠政策

國家為了調(diào)節(jié)市場、加快社會資金的流動，出臺了一系列稅收優(yōu)惠政策，房地產(chǎn)行業(yè)也在其中。企業(yè)在充分了解這些優(yōu)惠政策后，滿足優(yōu)惠政策所需條件，通過享用和適應(yīng)優(yōu)惠稅收政策降低稅收壓力。

（七）利用組織形式

企業(yè)的結(jié)構(gòu)重組也是降低稅負的一種方法，一些發(fā)展比較成熟的企業(yè)可以采用并購重組、股權(quán)收購等方式變更企業(yè)內(nèi)的組織結(jié)構(gòu)，從而實現(xiàn)減輕稅收的目的。

二、房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)在各階段的稅務(wù)籌劃

（一）前期準備階段的稅收籌劃

由于房地產(chǎn)企業(yè)的開發(fā)周期比較長，對資金的需求量比較大，因此，選擇什么樣的籌資方式對于房地產(chǎn)企業(yè)的項目開發(fā)來說極為重要。當前，房地產(chǎn)行業(yè)的籌資方式主要包括內(nèi)部資金籌措、銀行借貸、發(fā)行股票等。根據(jù)我國稅法規(guī)定，向銀行借貸的利息可在一定范圍內(nèi)扣除，且土地增值稅也可以作為扣除項目之一，因此選擇何種方式?jīng)Q定了企業(yè)的稅收規(guī)模。在這種情況下，企業(yè)可以選擇合作開發(fā)的方式，在雙方資源互補的基礎(chǔ)上適當?shù)販p輕稅費。此外，為了保證稅務(wù)籌劃工作能夠在內(nèi)部協(xié)調(diào)統(tǒng)一的情況下完成，企業(yè)還要加強內(nèi)部控制建設(shè)，針對稅務(wù)籌劃建立完整的管理機制，調(diào)動各部門之間的配合，為稅務(wù)籌劃做好前期準備工作。

（二）建設(shè)開發(fā)階段的籌劃

1.?土地增值稅籌劃

房地產(chǎn)企業(yè)土地增值稅籌劃的基本思路是多抵扣、少增值，用好稅收政策?；谌鞒替溁I劃，房地產(chǎn)企業(yè)要延伸價值鏈，將利潤向上下游延伸，即將房地產(chǎn)公司的利潤轉(zhuǎn)化為其他關(guān)聯(lián)公司利潤，以降低土地增值。企業(yè)還可以采用利息扣除、合并或分別核算的方式來進行籌劃。在計算土地增值稅的扣除項目金額時，一些無法進行利息分攤和無法開具金融機構(gòu)證明的企業(yè)可以在扣除開發(fā)費用的同時，扣除取得土地使用權(quán)所支付的金融與房地產(chǎn)開發(fā)成本之和的10%，通過按照比例扣除利息的方式來減少土地增值稅。另外，對于不同類型的房屋建設(shè)也會產(chǎn)生不同的增值率，因此在項目立項的時候，企業(yè)可以針對項目類型決定計算增值額的方法，以此來降低土地增值稅。

2.?成本費用方面的籌劃

成本費用籌劃主要是對土地增值稅進行籌劃，具體籌劃方法主要包括三個方面：一是增大扣除項目，根據(jù)土地增值稅的規(guī)定，房地產(chǎn)企業(yè)在轉(zhuǎn)讓房地產(chǎn)時，可以按照土地支付的地價款與開發(fā)成本之和加計20%扣除，即對土地征用拆遷補償費、前期安裝工程費、基礎(chǔ)設(shè)施費等進行成本控制，可以采用加大公共設(shè)施配套成本費用的投入提升房屋質(zhì)量，調(diào)整土地增值稅的扣除;二是人事籌劃方面，雖然勞動力費用與土地增值稅沒有直接關(guān)系，但企業(yè)將人力資源活動所產(chǎn)生的費用列入開發(fā)成本中，可以適當減免土地增值稅;三是改變房地產(chǎn)開發(fā)項目中的費用利息處理，基于房地產(chǎn)企業(yè)前期投資需要一定的外部融資，對利息進行資本化，合理調(diào)節(jié)建設(shè)初期和后期的財務(wù)費用。在進行土地增值稅扣除時，對于借貸利息可以科學(xué)處理，采用據(jù)實扣除和比例扣除兩種辦法，依據(jù)企業(yè)借款的多少采用合理的借款方式進行籌劃，有效減少土地增值稅。

（三）銷售階段的籌劃

房地產(chǎn)企業(yè)銷售階段的稅務(wù)籌劃包括銷售價格稅收籌劃、銷售收入分解稅收籌劃以及銷售和自營的選擇等。依據(jù)稅法規(guī)定，企業(yè)可以通過合理設(shè)置確定房屋建造標準和房屋銷售價格的方式，將增值率控制在20%以內(nèi)，從而提升企業(yè)的經(jīng)濟效益;另一方面，對外銷售、自營持有等不同的銷售方式會產(chǎn)生繳稅費用，前者要繳納土地增值稅，后者要繳納土地使用稅及房產(chǎn)稅，企業(yè)可以根據(jù)項目的利潤高低來判斷銷售方式的選用，有效地進行銷售階段的稅收籌劃。

（四）保有階段的稅收籌劃

保有階段的稅收籌劃包括先租后售稅收籌劃、分解租金收入稅收籌劃。由于房屋出租所涉及的稅種比較多，會增加企業(yè)的稅務(wù)負擔(dān)，而相比較來說，物業(yè)管理費用只需要繳納增值稅，因此，企業(yè)要選擇合適的自營方式來降低稅負。

房地產(chǎn)企業(yè)開發(fā)出來的房屋并不是全部用來銷售的，其中一部分暫不出售或利用出租的方式賺取一部分資金，這期間對房產(chǎn)稅的籌劃主要分為以下兩種方法，一種是分解資金為物業(yè)管理費用，另一種是變出租為承包經(jīng)營。前者將租金劃為租賃收入和物業(yè)管理收入，物業(yè)管理不征收房產(chǎn)稅的政策可以有效地增加物業(yè)管理收入;后者是企業(yè)改善出租方式，將承租方式和投資方式共同經(jīng)營，這樣企業(yè)就可以只繳納所得稅，極大減輕了企業(yè)的稅收負擔(dān)。

房地產(chǎn)企業(yè)的所得稅籌劃主要包括三個方面：一是收入確認方面，即預(yù)收收入遞延納稅，在不影響整體經(jīng)營和交房時間的情況下，利用差額毛利率進行所得稅籌劃，減少企業(yè)前期繳稅，獲得貨幣時間價值;二是費用扣除方面，即公共配套設(shè)施籌劃，將停車場建設(shè)作為籌劃重點，通過建設(shè)地下基礎(chǔ)設(shè)施來經(jīng)營獲利;三是稅金方面，也就是土地增值稅方面的籌劃，由于當前土地增值稅與清算結(jié)合的政策，對于已完工的項目可以及時進行稅前扣除，對于未完工項目，企業(yè)可以提前申請清算進行稅前扣除，對于完全沒有完工的項目，企業(yè)可以預(yù)繳土地增值稅，在符合當?shù)仡A(yù)征率相關(guān)規(guī)定的前提下，可以主動向相關(guān)稅務(wù)機構(gòu)申請?zhí)岣叨惽翱煽鄢亩惤鸾痤~，從而達到節(jié)稅的目的。

三、結(jié)語

當前，國家對房地產(chǎn)行業(yè)的調(diào)控使新出臺的稅種政策也越來越多，而房地產(chǎn)項目開發(fā)建設(shè)的成本卻沒有降低，在稅負繁重、利潤空間小的困境中，房地產(chǎn)企業(yè)想要獲取更多經(jīng)濟效益，就必須合理利用稅收政策，科學(xué)籌劃稅收，從房地產(chǎn)開發(fā)項目的各個階段入手降低稅收成本，走出經(jīng)營困境。

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（作者單位：鄭州航空港區(qū)建港實業(yè)有限公司）