韓 標(biāo) 劉 俊 郭力鋒

高校區(qū)域化綜合物業(yè)管理研究——以清華大學(xué)昌平科研基地為例

韓 標(biāo) 劉 俊 郭力鋒

[清華大學(xué)昌平項(xiàng)目建設(shè)辦公室]

本文對我國高校物業(yè)管理發(fā)展歷程及現(xiàn)狀進(jìn)行梳理，歸納區(qū)域化綜合物業(yè)管理的概念、特征及在我國高校實(shí)踐開展的情況。清華大學(xué)學(xué)生區(qū)和教學(xué)區(qū)已實(shí)行學(xué)校自營式的區(qū)域化綜合物業(yè)管理，科研辦公區(qū)正在探討區(qū)域化管理改革。昌平科研基地作為校本部以外的新建區(qū)，正推行區(qū)域化綜合物業(yè)管理，以學(xué)校主導(dǎo)下的小團(tuán)隊(duì)管理、大服務(wù)外包的一體化模式，堅(jiān)持高校后勤管理的教育屬性，實(shí)現(xiàn)后勤保障社會化、專業(yè)化；推進(jìn)智慧園區(qū)建設(shè)，提高保障能力和水平；實(shí)行全生命周期物業(yè)管理，提高資源效益。

高校; 區(qū)域化綜合物業(yè); 智慧園區(qū); 一體化管理; 全生命周期

物業(yè)一詞，我國古已有之，《漢語大詞典》解釋為“產(chǎn)業(yè)，多指房地產(chǎn)”，并列舉了例句，如北宋時(shí)期李綱的奏章《上道君太上皇帝封事》中即有“在京有物業(yè)者…”之語[1]，但直到20世紀(jì)80年代初，隨著物業(yè)管理制度的推廣才開始廣泛使用。

有物業(yè)，必然會有相應(yīng)的管理工作。但是物業(yè)管理作為一個(gè)專用概念，則是發(fā)軔于19世紀(jì)60年代的英國，在19世紀(jì)末期的美國得到進(jìn)一步發(fā)展。20世紀(jì)50年代，香港開始發(fā)展物業(yè)管理。1981年3月，深圳市物業(yè)管理公司成立，這是內(nèi)地第一家專業(yè)化、經(jīng)營性物業(yè)管理企業(yè)。1993年6月，深圳市物業(yè)管理協(xié)會成立，標(biāo)志著物業(yè)管理在大陸作為一個(gè)新興行業(yè)的確立。[2]

一、我國高校物業(yè)管理工作的發(fā)展概述

20世紀(jì)80年代以前，我國高校的不動(dòng)產(chǎn)及其配套、附屬的設(shè)施設(shè)備，由國家撥款進(jìn)行建設(shè)、維護(hù)和保障。1985年《中共中央關(guān)于教育體制改革的決定》和1993年《中國教育改革和發(fā)展綱要》都明確指出了高校后勤社會化的改革方向，1999年至2002年，國務(wù)院連續(xù)四年召開全國高校后勤社會化改革工作會議，推進(jìn)高校后勤社會化改革。另一方面，1998年起中國房地產(chǎn)業(yè)在政府主導(dǎo)下得到了持續(xù)十年的快速發(fā)展，成為中國經(jīng)濟(jì)支柱產(chǎn)業(yè)之一[3]，相應(yīng)地，高校房地產(chǎn)資源快速大幅增加。

20世紀(jì)90年代中期，物業(yè)管理進(jìn)入高校。1998年，深圳大學(xué)將總務(wù)、產(chǎn)業(yè)、基建、保衛(wèi)（保安）合并組成物業(yè)管理中心。[4]同年，深圳大學(xué)被建設(shè)部評為“全國城市物業(yè)管理優(yōu)秀園區(qū)”。[5]1999年，清華大學(xué)經(jīng)管學(xué)院偉倫樓落成，從社會引入一家物業(yè)公司，開啟了清華大學(xué)院系采購社會物業(yè)服務(wù)的先河。1999年8月，復(fù)旦大學(xué)向社會公開招標(biāo)選擇物業(yè)管理單位。[6]2001年7月，中國高教學(xué)會后勤管理分會全國高校“物業(yè)管理專業(yè)部”在深圳大學(xué)成立，標(biāo)志著物業(yè)管理成為高校后勤管理服務(wù)的重要內(nèi)容之一。[7]

隨著高校后勤社會化改革的不斷深入，高校物業(yè)管理模式也不斷發(fā)展。一般認(rèn)為有五種模式：校內(nèi)乙方模式、獨(dú)立乙方模式、混合乙方模式、社會服務(wù)模式和校際聯(lián)合模式。[8]根據(jù)社會化程度的不同也可以概括為三種模式，即總包模式、自營模式和混合模式?？偘Ｊ绞侵笇W(xué)校將教學(xué)、科研等核心業(yè)務(wù)以外的業(yè)務(wù)全部外包給專業(yè)公司，其特征是將校園后勤各項(xiàng)服務(wù)內(nèi)容整合為綜合性物業(yè)服務(wù)產(chǎn)品,完全由社會物業(yè)服務(wù)企業(yè)承擔(dān)。東吳物業(yè)就將推行“兩高一總”作為發(fā)展戰(zhàn)略[9]，典型應(yīng)用有西交利物浦大學(xué)等[10]。自營模式是指學(xué)校自行經(jīng)營校園物業(yè)管理服務(wù)，混合模式介于兩者之間，部分外包部分自營，部分外包又可分為部分區(qū)域外包和部分條線外包。實(shí)踐中，各種模式都比較常見，尤以混合式為多。

二、清華大學(xué)校園物業(yè)管理的發(fā)展及現(xiàn)狀

清華大學(xué)20世紀(jì)90年代初成立了房地產(chǎn)管理處（2017年改為資產(chǎn)處），承擔(dān)學(xué)校房地產(chǎn)資源的管理職責(zé)；院系等二級單位使用的樓宇，一般由二級單位為主進(jìn)行管理。學(xué)校物業(yè)管理社會化進(jìn)程，大致分三個(gè)階段：第一階段從1999年至2009年，少數(shù)院系進(jìn)行辦公樓宇物業(yè)管理社會化嘗試，原則是誰受益誰采購。先后有偉倫樓、主樓、FIT樓、醫(yī)學(xué)樓、美院大樓等實(shí)現(xiàn)了物業(yè)管理社會化。新建教師住宅蘭旗營、荷清苑實(shí)行物業(yè)社會化管理，校內(nèi)其他住宅和周轉(zhuǎn)公寓、教工宿舍仍由學(xué)校管理。第二階段從2009年至2015年，學(xué)校希望統(tǒng)籌新建辦公樓宇物業(yè)管理和重大活動(dòng)保障問題，提出社會化構(gòu)想，仍由院系等負(fù)責(zé)物業(yè)服務(wù)采購，房管處負(fù)責(zé)招標(biāo)管理和指導(dǎo)。期間新清華學(xué)堂、人文圖書館、化工電大樓、羅姆樓、綜合科研樓、李兆基科技樓等實(shí)行了以本樓業(yè)主為甲方的物業(yè)管理社會化。第三階段從2016年至今，學(xué)校決定按政府采購方式全面推進(jìn)校園物業(yè)管理社會化改革。2016年起，全校院系辦公樓宇物業(yè)服務(wù)開始按政府采購方式推進(jìn)。2018年年底，全部校內(nèi)住宅和新建成的雙清苑小區(qū)實(shí)行物業(yè)社會化管理。目前院系辦公樓宇的服務(wù)企業(yè)有20余家，每家企業(yè)單獨(dú)服務(wù)各樓宇，體量較小，無法形成規(guī)模效益；各樓宇自行聘請物業(yè)，在學(xué)校層面缺乏統(tǒng)一管理和標(biāo)準(zhǔn)，一定程度上存在著服務(wù)水平參差不齊、專業(yè)化程度不高、設(shè)施設(shè)備維護(hù)保養(yǎng)不及時(shí)等問題。

清華大學(xué)學(xué)生公寓、國際學(xué)生公寓以及公共教學(xué)樓在校園內(nèi)地理位置上相對獨(dú)立又各自連成一片，所以分別簡稱學(xué)生區(qū)和教學(xué)區(qū)，其日常管理服務(wù)和運(yùn)行維護(hù)由學(xué)校學(xué)生社區(qū)中心負(fù)責(zé)。學(xué)生社區(qū)中心于1999年由當(dāng)時(shí)學(xué)校的行政事務(wù)處拆解而來，作為學(xué)校后勤四大中心之一，實(shí)行事業(yè)單位企業(yè)化管理。自成立以來，學(xué)生社區(qū)中心以做好區(qū)域化管理為目標(biāo)，在進(jìn)行物業(yè)管理和運(yùn)行維護(hù)的基礎(chǔ)上，全面參與學(xué)?！叭庇斯ぷ?，為廣大師生創(chuàng)造了良好的學(xué)習(xí)、生活環(huán)境，為創(chuàng)建世界一流大學(xué)做出了顯著貢獻(xiàn)，在全國高校學(xué)生區(qū)、教學(xué)區(qū)的管理方面發(fā)揮了示范作用。

三、區(qū)域化綜合物業(yè)管理的概念及實(shí)踐

物業(yè)管理屬于服務(wù)性行業(yè)，本小利薄，所以發(fā)展趨勢必然是規(guī)?；^(qū)域化和專業(yè)化。[11]-[16]區(qū)域化綜合物業(yè)管理就是以市政規(guī)劃的地理區(qū)域?yàn)榛A(chǔ)，以區(qū)域的生產(chǎn)生活為對象，對區(qū)域物業(yè)實(shí)行綜合管理。[11][13][15][16]其最大特征是區(qū)域集中、綜合管理、集約化管理，有利于形成規(guī)模效應(yīng)，實(shí)現(xiàn)資源共享和優(yōu)化組合，提高效益和服務(wù)水平、降低成本和避免浪費(fèi)，也利于合理處置區(qū)域建設(shè)與可持續(xù)發(fā)展的關(guān)系，實(shí)現(xiàn)經(jīng)濟(jì)效益、社會效益、環(huán)境效益的“三豐收”。

對于規(guī)模較大或有多個(gè)校區(qū)的高校，區(qū)域化綜合物業(yè)管理就是以校園地理區(qū)域?yàn)橹饕罁?jù)，兼顧功能分區(qū)，將校園劃分為適度的物業(yè)管理區(qū)域，在區(qū)域內(nèi)實(shí)行統(tǒng)一的物業(yè)管理服務(wù)。物業(yè)區(qū)域的大小，以與物業(yè)服務(wù)企業(yè)的管理服務(wù)能力和專業(yè)水平相適應(yīng)為宜，過大或者過小都會有弊端。

1999年以來，清華學(xué)生區(qū)和教學(xué)區(qū)實(shí)行的就是學(xué)校自營式區(qū)域化綜合物業(yè)管理。2011年，山東大學(xué)以中心校區(qū)、趵突泉校區(qū)和千佛山校區(qū)為三個(gè)標(biāo)段進(jìn)行了整體物業(yè)管理公開招標(biāo)。[17]分析其服務(wù)范圍及內(nèi)容，不難發(fā)現(xiàn)所說的整體物業(yè)管理，實(shí)質(zhì)上就是區(qū)域綜合物業(yè)管理。其他類似的還有如天津大學(xué)新校區(qū)，中科院大學(xué)奧運(yùn)村校區(qū)，北京信息科技大學(xué)健翔橋校區(qū)、沙河校區(qū)等，都是以一個(gè)校區(qū)作為物業(yè)區(qū)域，由一個(gè)企業(yè)單獨(dú)承擔(dān)物業(yè)服務(wù)；也有一個(gè)校區(qū)分為多個(gè)區(qū)域由不同物業(yè)企業(yè)承擔(dān)的情況，如天津大學(xué)北洋校區(qū)由三家公司分擔(dān)，大連理工大學(xué)由三家公司分擔(dān)，北京化工大學(xué)昌平新校區(qū)則是兩家公司分擔(dān)?？梢哉f，區(qū)域化綜合物業(yè)管理在高校中已經(jīng)比較廣泛。

四、清華大學(xué)昌平科研基地區(qū)域化綜合物業(yè)管理的實(shí)踐和思考

清華大學(xué)昌平科研基地一期位于北京市昌平區(qū)南口鎮(zhèn)虎峪村，西臨虎峪路，東鄰中央和國家機(jī)關(guān)黨校以及老北京縮微景觀園，北接清華大學(xué)核能與新技術(shù)研究院，南臨南澗路。基地的定位是學(xué)校先進(jìn)能源動(dòng)力研發(fā)基地，主要入駐能源動(dòng)力領(lǐng)域的科研團(tuán)隊(duì)，不以教學(xué)為主。一期占地47.3萬平方米，其中A地塊占地6.65萬平方米，已經(jīng)建成A1-A6六棟樓，由四個(gè)單位使用。A地塊建設(shè)工程于2019年11月竣工，目前由學(xué)校昌平項(xiàng)目建設(shè)辦公室按照區(qū)域化綜合物業(yè)模式進(jìn)行管理，已經(jīng)以政府采購方式選聘世方環(huán)科物業(yè)管理有限公司承擔(dān)A地塊以及園區(qū)的管理服務(wù)。

結(jié)合昌平科研基地前期建設(shè)以及當(dāng)前的運(yùn)行管理現(xiàn)狀，有如下建議和思考：

（一）實(shí)行區(qū)域化綜合物業(yè)管理，由基地管理部門統(tǒng)籌園區(qū)保障服務(wù)

目前清華大學(xué)校本部辦公區(qū)樓宇物業(yè)依然是院系采購，但學(xué)校已經(jīng)籌劃區(qū)域化物業(yè)管理改革?？梢灶A(yù)見，這將有效提升質(zhì)量，消除盲區(qū)，改善環(huán)境，實(shí)現(xiàn)資源管理精細(xì)化。昌平基地是新建區(qū)，沒有歷史包袱，實(shí)行區(qū)域化綜合物業(yè)管理，既是對學(xué)校辦公區(qū)物業(yè)管理改革的響應(yīng)，也可作為先行先試的樣板，在高校創(chuàng)新治理體系的大背景下，探索校園管理新思路，由基地管理部門統(tǒng)籌園區(qū)保障服務(wù)，把院系和研究機(jī)構(gòu)從非核心業(yè)務(wù)解放出來。

（二）采取小管理團(tuán)隊(duì)、大服務(wù)外包的模式，在學(xué)校統(tǒng)籌規(guī)劃下實(shí)現(xiàn)園區(qū)保障社會化和專業(yè)化

高校后勤社會化，并不是把高校的后勤保障工作簡單推向社會，一甩了之，而是充分發(fā)揮社會力量，實(shí)現(xiàn)優(yōu)勢互補(bǔ)，最終實(shí)現(xiàn)資源的高效配置。21世紀(jì)新型高校后勤保障體系，包括了市場、學(xué)校、政府、行業(yè)以及職能部門等五個(gè)方面要素。[16]高校后勤保障，既要講經(jīng)濟(jì)原則，更要講教育原則和公益原則。就昌平科研基地而言，由基地管理團(tuán)隊(duì)在學(xué)校統(tǒng)籌規(guī)劃下承擔(dān)立足基地、依托學(xué)校、協(xié)調(diào)各方、服務(wù)院系的職責(zé)，充分發(fā)揮各要素的優(yōu)勢，堅(jiān)持高校后勤的教育屬性，加強(qiáng)統(tǒng)籌協(xié)調(diào)，高質(zhì)高效全方位滿足基地后勤保障要求。

（三）大力推進(jìn)智慧園區(qū)建設(shè)，提高園區(qū)保障能力和水平

當(dāng)今世界，科技進(jìn)步一日千里，物聯(lián)網(wǎng)、云技術(shù)（云計(jì)算和云存儲）、人工智能、大數(shù)據(jù)和區(qū)塊鏈，等等，層出不窮的新技術(shù)正在改變社會的運(yùn)行方式和人們的生活方式。2016年李克強(qiáng)總理的政府工作報(bào)告、2017年黨的十九大報(bào)告、2019年《中國教育現(xiàn)代化2035》，都提出了智慧建設(shè)的目標(biāo)和要求，智慧建設(shè)已經(jīng)成為國家強(qiáng)國戰(zhàn)略的重要一環(huán)，高校物業(yè)管理必將成為智慧校園全面落地的重要載體。昌平科研基地作為新建園區(qū)，在學(xué)校大力推行信息化建設(shè)的大背景下，正是一張白紙好畫圖。而在當(dāng)前防控新型冠疫情的情境下，智慧園區(qū)建設(shè)顯得尤為重要。

（四）推進(jìn)全生命周期物業(yè)管理，全方位提高資源效率

全生命周期物業(yè)管理是指對樓宇及附屬配套設(shè)施設(shè)備全生命周期進(jìn)行管理。從建筑物及附屬配套設(shè)施設(shè)備的規(guī)劃設(shè)計(jì)、建造制作、日常使用、運(yùn)維修繕，一直到廢棄或者拆除，物業(yè)管理部門一直參與其中并發(fā)揮作用。在我國高校，由于全生命周期物業(yè)管理的缺乏，辦公樓實(shí)驗(yàn)樓竣工不久就進(jìn)行改造的現(xiàn)象屢見不鮮，造成巨大浪費(fèi)。

對高校新建區(qū)而言，盡早明確用戶需求，確定管理模式，對接學(xué)校規(guī)范標(biāo)準(zhǔn)，園區(qū)綜合物業(yè)管理部門全過程參與，也是做好校區(qū)管理的重要環(huán)節(jié)。昌平科研基地的建設(shè)及后續(xù)管理，基本具備了全生命周期物業(yè)管理的雛形，還有待于在實(shí)踐中，不斷探索優(yōu)化，為基地運(yùn)行提供優(yōu)質(zhì)服務(wù)，為學(xué)校管理改革提供經(jīng)驗(yàn)思路。

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高校區(qū)域化綜合物業(yè)管理研究（清華大學(xué)辦公室業(yè)務(wù)研究課題）

（責(zé)任編輯：張寶嶺）