朱力德孜·吐爾遜別克

摘 要：從經(jīng)濟(jì)學(xué)角度，系統(tǒng)研究地價(jià)與房?jī)r(jià)關(guān)系，有助于清晰房產(chǎn)市場(chǎng)的調(diào)控思路?；诖?，本文詳細(xì)論述了正相關(guān)關(guān)系、轉(zhuǎn)換關(guān)系、因果關(guān)系這三種經(jīng)濟(jì)學(xué)角度下的地價(jià)、房?jī)r(jià)關(guān)系，實(shí)現(xiàn)了對(duì)兩者相關(guān)性的深入分析，希望能夠?yàn)榉康禺a(chǎn)經(jīng)濟(jì)市場(chǎng)的調(diào)控工作提供參考。

關(guān)鍵詞：房產(chǎn)價(jià)格;土地價(jià)格;經(jīng)濟(jì)理論

引言：經(jīng)濟(jì)學(xué)是指研究各類社會(huì)經(jīng)濟(jì)活動(dòng)、社會(huì)經(jīng)濟(jì)關(guān)系，及其運(yùn)行、發(fā)展規(guī)律的學(xué)科。借助該學(xué)科理論，來(lái)分析地價(jià)、房?jī)r(jià)之間的關(guān)系，能夠明確兩個(gè)領(lǐng)域的物質(zhì)稀缺性，以及資源有效利用方法，因此，應(yīng)基于經(jīng)濟(jì)學(xué)，深入分析房、地價(jià)關(guān)系，以尋求有效的調(diào)控方式，促進(jìn)房產(chǎn)、土地市場(chǎng)的穩(wěn)健發(fā)展。

一、房?jī)r(jià)與地價(jià)的正相關(guān)關(guān)系

（一）供給角度上的正相關(guān)關(guān)系

從供給角度上來(lái)看，房?jī)r(jià)雖然與需求呈正相關(guān)關(guān)系，但其在實(shí)際市場(chǎng)運(yùn)營(yíng)中，并不會(huì)因?yàn)樾枨蟮臏p少而體現(xiàn)出顯著的降低趨勢(shì)，而是會(huì)在市場(chǎng)需求降低，形成降價(jià)壓力時(shí)，產(chǎn)生縮減供應(yīng)的直接反應(yīng)，因此，房?jī)r(jià)屬于需求價(jià)格，同時(shí)，從房?jī)r(jià)形成的角度來(lái)看，地價(jià)是房?jī)r(jià)形成的基礎(chǔ)，只有在地價(jià)存在的基礎(chǔ)上，經(jīng)過(guò)一段時(shí)間的房地產(chǎn)開發(fā)與經(jīng)營(yíng)，才會(huì)形成房?jī)r(jià)，也就是說(shuō)，在地價(jià)基礎(chǔ)上，加入建設(shè)成本、盈利額等費(fèi)用后，即可形成房?jī)r(jià)，所以地價(jià)的變動(dòng)會(huì)直接導(dǎo)致房?jī)r(jià)的變化。而正相關(guān)指的是自變量增長(zhǎng)的同時(shí)，因變量也會(huì)跟著增長(zhǎng)。基于此，可以看出，在經(jīng)濟(jì)學(xué)的供給角度上來(lái)看，房?jī)r(jià)與地價(jià)之間存在正相關(guān)關(guān)系，且地價(jià)為自變量，房?jī)r(jià)為因變量。此外，從該角度上來(lái)看，地價(jià)可以看作房地產(chǎn)成本價(jià)格的一部分，但由于在地價(jià)上漲時(shí)，房?jī)r(jià)需要經(jīng)歷一個(gè)工程建設(shè)周期后，才會(huì)形成房?jī)r(jià)，因此，兩者之間存在正相關(guān)關(guān)系，卻不存在同步的變化。

（二）基于玉米法律悖論的正相關(guān)關(guān)系

玉米法律悖論作為一項(xiàng)有名的需求角度經(jīng)濟(jì)學(xué)理論，其所闡述的內(nèi)容為，當(dāng)法律提高了玉米價(jià)格時(shí)，由于種植玉米所必不可少的土地資源有限，因此，為了獲取更多的玉米種植利潤(rùn)，國(guó)內(nèi)對(duì)土地資源的需求增加，導(dǎo)致土地價(jià)格的提高。該理論強(qiáng)調(diào)了土地價(jià)格提高，是玉米價(jià)格增加的結(jié)果，而非玉米價(jià)格增加的原因。而將該理論應(yīng)用到房?jī)r(jià)和地價(jià)之間正相關(guān)關(guān)系的闡述中，也比較合理。在此過(guò)程中，可將房?jī)r(jià)類比為玉米價(jià)，如果法律提高房?jī)r(jià)，而土地資源的供給彈性較小，就會(huì)造成土地價(jià)格升高，并可以得出結(jié)論，土地價(jià)格升高是房?jī)r(jià)提高的結(jié)果，而非房?jī)r(jià)提高的原因，同時(shí)，房?jī)r(jià)的升高來(lái)自于需求量的增加，以及其本身的供給彈性因素，因此，從需求的角度上來(lái)看，地價(jià)和房?jī)r(jià)雖然呈正相關(guān)關(guān)系，但由于地價(jià)的提高是結(jié)果，即因變量，而房?jī)r(jià)的提高才是原因，即自變量?；诖?，相較于上述的供給角度，需求角度下兩者的關(guān)系并沒(méi)有發(fā)生變化，但兩者的變量屬性正好相反。

二、房?jī)r(jià)與地價(jià)的轉(zhuǎn)換關(guān)系

（一）房產(chǎn)市場(chǎng)與土地市場(chǎng)間的相互作用

在經(jīng)濟(jì)學(xué)角度下，房?jī)r(jià)與地價(jià)之間的轉(zhuǎn)化關(guān)系主要體現(xiàn)在房地產(chǎn)市場(chǎng)與土地市場(chǎng)之間的相互作用中。在市場(chǎng)領(lǐng)域中，需求與供給的相互作用，直接影響著房?jī)r(jià)與地價(jià)的高低。當(dāng)市場(chǎng)對(duì)房產(chǎn)的需求旺盛時(shí)，房?jī)r(jià)會(huì)呈現(xiàn)出上漲的趨勢(shì)，待到市場(chǎng)上的空置房屋無(wú)法滿足消費(fèi)者需求時(shí)，對(duì)房地產(chǎn)的需求就會(huì)轉(zhuǎn)化為土地需求。此時(shí)，開發(fā)商會(huì)根據(jù)增量市場(chǎng)價(jià)格，來(lái)規(guī)劃待開發(fā)土地的需求價(jià)格。待到土地需求價(jià)格高于供給價(jià)格時(shí)，土地資源會(huì)被迅速地開發(fā)，然后，經(jīng)過(guò)開發(fā)建設(shè)階段后，原來(lái)的土地增量?jī)r(jià)格，就會(huì)轉(zhuǎn)化為房地產(chǎn)的增量?jī)r(jià)格。此后，房地產(chǎn)的供給價(jià)格≤需求價(jià)格時(shí)，房地產(chǎn)市場(chǎng)交易成功，完成兩個(gè)市場(chǎng)之間的相互作用，由此可見，房?jī)r(jià)、地價(jià)之間存在明顯的相互轉(zhuǎn)換關(guān)系，但由于房?jī)r(jià)的形成需要經(jīng)過(guò)一個(gè)建設(shè)階段，因此，兩者的轉(zhuǎn)換關(guān)系并不同步。此外，根據(jù)上述描述，這種轉(zhuǎn)換關(guān)系的形成主要是受需求引導(dǎo)，所以該關(guān)系是一種現(xiàn)象，而非土地、房產(chǎn)市場(chǎng)變化的原因。

（二）成本角度上的轉(zhuǎn)換

在經(jīng)濟(jì)成本角度上，房?jī)r(jià)與地價(jià)之間的轉(zhuǎn)換關(guān)系，主要體現(xiàn)在兩者的形成過(guò)程中。從房?jī)r(jià)形成過(guò)程來(lái)看，開發(fā)商購(gòu)買土地的行為，是房?jī)r(jià)形成的開端，也是開發(fā)商在房產(chǎn)建設(shè)過(guò)程中的首筆大額投資，隨后，其會(huì)委托施工方進(jìn)行建設(shè)施工，并再次進(jìn)行房地產(chǎn)投資，待到房地產(chǎn)產(chǎn)品形成，此時(shí)，開發(fā)商會(huì)將土地購(gòu)買金額、建設(shè)費(fèi)用金額、銷售費(fèi)用金額以及其他費(fèi)用金額相加，再增添自身的利潤(rùn)金額，形成房?jī)r(jià)，由此可以得出，土地價(jià)格本身就是房?jī)r(jià)的一部分，所以，其可以直接轉(zhuǎn)化成為房?jī)r(jià)，且并不受期間的建設(shè)階段影響，因此，在成本角度上，房?jī)r(jià)、地價(jià)存在同步轉(zhuǎn)換關(guān)系。而在地價(jià)形成的過(guò)程中，由于土地資源的數(shù)量固定，導(dǎo)致其供給彈性小，因此，當(dāng)市場(chǎng)需求量大于供給量時(shí)，地價(jià)就會(huì)提高。而需求量大于供給量的主要原因，通常在于房地產(chǎn)對(duì)土地資源的需求，由此可以得出兩者之間存在相互轉(zhuǎn)換關(guān)系。

三、房?jī)r(jià)與地價(jià)的因果關(guān)系

（一）市場(chǎng)運(yùn)行規(guī)律下的因果關(guān)系

從經(jīng)濟(jì)學(xué)來(lái)看，市場(chǎng)的運(yùn)行規(guī)律是由供需變化所形成的，因此，房?jī)r(jià)與地價(jià)的因果關(guān)系，主要體現(xiàn)在市場(chǎng)的供需變化規(guī)律中。在此過(guò)程中，當(dāng)人們對(duì)房地產(chǎn)的需求量大于市場(chǎng)供給量，為了保持供應(yīng)，開發(fā)商對(duì)土地的需求量也隨之增長(zhǎng)，導(dǎo)致土地的求大于供，使土地價(jià)格上升，形成了房?jī)r(jià)、地價(jià)變化的因果關(guān)系。但在房地產(chǎn)供大于求時(shí)，開發(fā)商會(huì)先減少供應(yīng)量，放緩新樓盤的開放，但房?jī)r(jià)對(duì)此通常沒(méi)有直接、迅速的反應(yīng)，同時(shí)，由于銷售的放緩，開發(fā)商對(duì)土地的需求增量減少，其價(jià)格保持穩(wěn)定，或下降，而且此時(shí)的地價(jià)，并不能有效轉(zhuǎn)化為房?jī)r(jià)，并且由于不存在價(jià)格變化，因此，也不會(huì)為房?jī)r(jià)帶來(lái)影響。基于此，可以看出，在市場(chǎng)運(yùn)行規(guī)律下，需求量大于供給量時(shí)，房?jī)r(jià)與地價(jià)之間存在因果關(guān)系，但求大于供時(shí)，兩者之間則不存在明顯的因果關(guān)系[1]。

（二）因果關(guān)系的數(shù)學(xué)闡述

為了更加清晰地闡述房?jī)r(jià)與地價(jià)之間的因果關(guān)系，可以借助數(shù)學(xué)方法，整理出兩者之間的關(guān)聯(lián)代數(shù)式，以提高經(jīng)濟(jì)學(xué)角度下，房?jī)r(jià)、地價(jià)之間因果關(guān)系的闡述精度。在此過(guò)程中，設(shè)P為房?jī)r(jià)、PL為地價(jià)、C為房地產(chǎn)建安價(jià)、γ為稅費(fèi)率、F為容積率、PLo為樓面地價(jià)，并列出地價(jià)與樓面地價(jià)轉(zhuǎn)換公式為PLo=PL/F，以及增量房地產(chǎn)價(jià)格，PL*（1+γ）+C（1+γ）。此后，將兩個(gè)代數(shù)式整合后，可以得出P=PL*（1+γ）/F+C（1+γ）。此時(shí)，將（1+γ）、C（1+γ）分別設(shè)為非零常數(shù)，A、B，再將其帶入式子中，可得P=PL*A/F+B，由此可以看出，該代數(shù)式為一個(gè)線性代數(shù)式，因此可得，地價(jià)與房?jī)r(jià)之間存在線性因果關(guān)系，兩者在該關(guān)系下的相互作用程度，受建安成本、容積率、稅費(fèi)所影響[2]。

結(jié)論：綜上所述，增強(qiáng)對(duì)房?jī)r(jià)、地價(jià)關(guān)系的經(jīng)濟(jì)學(xué)解析效果，有助于市場(chǎng)運(yùn)行水平發(fā)展。在房產(chǎn)、土地市場(chǎng)方面，借助經(jīng)濟(jì)學(xué)進(jìn)行研究分析可以明確兩者的正相關(guān)關(guān)系形成原因、抓住兩者轉(zhuǎn)換規(guī)律、深入了解兩者關(guān)聯(lián)狀態(tài)，從而剖析房?jī)r(jià)、地價(jià)的關(guān)聯(lián)運(yùn)作情況，為市場(chǎng)調(diào)控提供有力依據(jù)。

參考文獻(xiàn)：

[1]王茜. 地價(jià)與房?jī)r(jià)關(guān)系的經(jīng)濟(jì)學(xué)解析[J]. 中國(guó)市場(chǎng)，2020，（14）：70-71.

[2]趙淵. 地價(jià)與房?jī)r(jià)關(guān)系的經(jīng)濟(jì)學(xué)研究[J]. 科技經(jīng)濟(jì)導(dǎo)刊，2020，28（14）：239.

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