何川 楊緒峰 陳宇恒 周悌慧

國(guó)家測(cè)繪產(chǎn)品質(zhì)量檢驗(yàn)測(cè)試中心，中國(guó)·北京 100830

面積測(cè)量；房產(chǎn)測(cè)繪；計(jì)算規(guī)則

1 引言

隨著近年來(lái)經(jīng)濟(jì)發(fā)展的不斷加快和城市建設(shè)的大規(guī)模進(jìn)行，建設(shè)工程竣工等測(cè)量工作正日益體現(xiàn)出其重要性，而作為該項(xiàng)工作中的重要內(nèi)容，如何準(zhǔn)確測(cè)量和計(jì)算各類(lèi)建筑物建筑面積就是準(zhǔn)確把握建筑相關(guān)信息所必須面對(duì)的重要課題。

通過(guò)一段時(shí)間的實(shí)際工作和總結(jié)研究，筆者發(fā)現(xiàn)，目前在建筑面積測(cè)量工作中存在著多本國(guó)家和地方標(biāo)準(zhǔn)并行的現(xiàn)象。這些標(biāo)準(zhǔn)各自編制和生效的時(shí)間不同、編制單位和制定的目的不同、規(guī)定的內(nèi)容和側(cè)重不同，但同時(shí)有些規(guī)范之間又存在交叉和重合關(guān)系，互為補(bǔ)充和完善。為理清各本規(guī)范之間的關(guān)系、為今后的建筑面積測(cè)量工作提供更好的理論依據(jù)和指導(dǎo)，筆者結(jié)合實(shí)際工作中的經(jīng)驗(yàn)對(duì)現(xiàn)行的各本規(guī)范進(jìn)行比較，總結(jié)不同規(guī)范條款的適用情況，分析不同規(guī)范在工作中的實(shí)際操作情況，并就目前的規(guī)范要求和工作情況提出一些自己的理解和思考。

2 現(xiàn)行主要規(guī)范介紹

根據(jù)現(xiàn)行的國(guó)家與地方標(biāo)準(zhǔn)，在建設(shè)工程建筑面積測(cè)繪工作中發(fā)揮規(guī)定和指導(dǎo)作用的主要有：GB/T 50353-2013《建筑工程建筑面積計(jì)算規(guī)范》、GB/T 17986.1-2000 《房產(chǎn)測(cè)量規(guī)范第1 單元：房產(chǎn)測(cè)量規(guī)定》、DB11/T 661-2009 《房屋面積測(cè)算技術(shù)規(guī)程》。這三本規(guī)范無(wú)論從制定單位、編制背景、制定目的還是具體條款的內(nèi)容都有所不同，下面論文從規(guī)范的編制背景、規(guī)范內(nèi)容、規(guī)范互補(bǔ)情況等幾個(gè)方面對(duì)這幾本規(guī)范進(jìn)行比對(duì)和整理[1]。

3 規(guī)范編制背景對(duì)比

3.1 GB/T 50353-2013 《建筑工程建筑面積計(jì)算規(guī)范》

GB/T 50353-2013 《建筑工程建筑面積計(jì)算規(guī)范》的編制單位是由中華人民共和國(guó)住房和城鄉(xiāng)建設(shè)部于2013年12月19日發(fā)布并于2014年7月1日正式施行，其主編單位是住房和城鄉(xiāng)建設(shè)部標(biāo)準(zhǔn)定額研究所。該標(biāo)準(zhǔn)是在GB/T 50353-2005 《建筑工程建筑面積計(jì)算規(guī)范》的基礎(chǔ)上經(jīng)過(guò)調(diào)查研究、總結(jié)經(jīng)驗(yàn)進(jìn)行修訂而來(lái)的。與2005 版規(guī)范相比2013 版規(guī)范主要完善了規(guī)范總則和術(shù)語(yǔ)的規(guī)定，并對(duì)建筑物架空層、落地櫥窗、門(mén)斗、挑廊、走廊、檐廊等多項(xiàng)內(nèi)容的建筑面積計(jì)算規(guī)定做出了修改或明確。

從規(guī)范制定的目的來(lái)看，該規(guī)范主要是為規(guī)范工業(yè)和民用建筑工程建設(shè)全過(guò)程的建筑面積計(jì)算而制定。由于中國(guó)北京市規(guī)劃委員會(huì)（現(xiàn)北京市規(guī)劃和自然資源委員會(huì)）的相關(guān)規(guī)定，目前北京市所有建設(shè)工程的規(guī)劃許可證及其附圖中所標(biāo)注的建筑面積均依據(jù)該規(guī)范所規(guī)定的內(nèi)容和方法進(jìn)行測(cè)算，因此GB/T 50353-2013 《建筑工程建筑面積計(jì)算規(guī)范》也是北京市建設(shè)工程規(guī)劃驗(yàn)收測(cè)量成果的核驗(yàn)工作中執(zhí)行的首要規(guī)范。

3.2 GB/T 17986.1-2000《房產(chǎn)測(cè)量規(guī)范第1 單元：房產(chǎn)測(cè)量規(guī)定》

該標(biāo)準(zhǔn)是由建設(shè)部（現(xiàn)住房和城鄉(xiāng)建設(shè)部）和中國(guó)國(guó)家測(cè)繪局（現(xiàn)已并入自然資源部）于2000年2月22日發(fā)布并歸口管理，并于2000年8月1日正式實(shí)施，主要由國(guó)家測(cè)繪局測(cè)繪標(biāo)準(zhǔn)化研究所等單位負(fù)責(zé)起草。該標(biāo)準(zhǔn)是在國(guó)家測(cè)繪局1991年5月發(fā)布的《房地產(chǎn)測(cè)量規(guī)范》的基礎(chǔ)上結(jié)合科技的發(fā)展和生產(chǎn)的需求，并參照全球有關(guān)標(biāo)準(zhǔn)和規(guī)定制定的。標(biāo)準(zhǔn)的主要制定目的是為了規(guī)定城鎮(zhèn)房產(chǎn)測(cè)量的內(nèi)容與基本需求，指導(dǎo)工礦企事業(yè)單位及其毗連居民點(diǎn)的房產(chǎn)測(cè)量。

由于GB/T 50353-2013 《建筑工程建筑面積計(jì)算規(guī)范》主要是為建設(shè)工程設(shè)計(jì)和建設(shè)過(guò)程制定的，其主要內(nèi)容和條款的制定思路偏重于建設(shè)工程的設(shè)計(jì)和建造過(guò)程，而并沒(méi)有過(guò)多考慮測(cè)量工作需要，導(dǎo)致其個(gè)別內(nèi)容在實(shí)際的測(cè)量工作中難以操作，而且對(duì)于在測(cè)量工作中有著重要指導(dǎo)意義的測(cè)量精度要求、限差指標(biāo)等均沒(méi)有規(guī)定[2]。因此在實(shí)際工作中，GB/T 17986.1-2000《房產(chǎn)測(cè)量規(guī)范第1 單元：房產(chǎn)測(cè)量規(guī)定》是一個(gè)十分重要的補(bǔ)充，但由于該規(guī)范的主要范圍房產(chǎn)測(cè)量與規(guī)劃核驗(yàn)工作中涉及的建筑面積測(cè)量并不相同，因此實(shí)際工作中仍需要注意兩者間的差異，合理使用規(guī)范。

3.3 DB11/T 661-2009《房屋面積測(cè)算技術(shù)規(guī)程》

該規(guī)程是依據(jù)北京市質(zhì)量技術(shù)監(jiān)督局《關(guān)于印發(fā)2006年北京市地方標(biāo)準(zhǔn)制修訂項(xiàng)目計(jì)劃的通知》（京質(zhì)監(jiān)標(biāo)發(fā)[2006]229 號(hào)）和建設(shè)部《關(guān)于認(rèn)真貫徹執(zhí)行〈房產(chǎn)測(cè)量規(guī)范〉加強(qiáng)房產(chǎn)測(cè)繪管理的通知》（建住房[2000]166 號(hào)）文件精神，在GB/T 17986-2000《房產(chǎn)測(cè)量規(guī)范》的基礎(chǔ)上，結(jié)合北京市具體情況由北京市房地產(chǎn)勘察測(cè)繪所編制的，其實(shí)施日期為2010年1月1日。

該規(guī)程是為適應(yīng)北京市房屋面積測(cè)算工作發(fā)展的需要對(duì)GB/T 17986-2000《房產(chǎn)測(cè)量規(guī)范》的細(xì)化和補(bǔ)充，主要制定了房屋面積測(cè)算工作的基本定義、基本流程，統(tǒng)一了房屋面積測(cè)算的技術(shù)口徑和計(jì)算程序。適用于北京市行政區(qū)域內(nèi)的房屋管理工作中各類(lèi)房屋的面積測(cè)算工作。因此，在文件的級(jí)別上，該規(guī)程是在進(jìn)行北京市建設(shè)工程規(guī)劃核驗(yàn)工作中的最細(xì)化一級(jí)的指導(dǎo)性文件，在貫徹執(zhí)行前兩本國(guó)家規(guī)范的前提下，可以使用本規(guī)程中的規(guī)定對(duì)具體的工作提供依據(jù)；在規(guī)定的內(nèi)容上，該規(guī)程定義的房屋面積測(cè)算工作是指“利用測(cè)繪和計(jì)算機(jī)輔助的技術(shù)和方法，采集和表述房屋相關(guān)信息，為房屋管理等提供基礎(chǔ)數(shù)據(jù)和資料”，更加符合規(guī)劃核驗(yàn)工作的實(shí)際情況。

4 規(guī)范內(nèi)容對(duì)比

4.1 術(shù)語(yǔ)對(duì)比

現(xiàn)行主要規(guī)范中，除GB/T 17986.1-2000《房產(chǎn)測(cè)量規(guī)范第1 單元：房產(chǎn)測(cè)量規(guī)定》沒(méi)有規(guī)定術(shù)語(yǔ)外，另外兩部均有對(duì)其所用術(shù)語(yǔ)的詳細(xì)定義。

其中GB/T 50353-2013 中共30 條術(shù)語(yǔ)，除了描述各種建筑構(gòu)件的術(shù)語(yǔ)外，在對(duì)舊版規(guī)范總結(jié)的基礎(chǔ)上結(jié)合實(shí)際工作中容易出現(xiàn)的問(wèn)題，還對(duì)建筑面積、建筑空間、結(jié)構(gòu)凈高、結(jié)構(gòu)層高、維護(hù)設(shè)施、結(jié)構(gòu)層等在建筑面積計(jì)算工作中的重要概念，進(jìn)行了定義。在概念上更加科學(xué)、嚴(yán)謹(jǐn)?shù)耐瑫r(shí)，也解決了此前在房屋建筑面積測(cè)算工作中經(jīng)常遇到的無(wú)法明確的情況，如坡屋面的層高計(jì)算問(wèn)題、主體結(jié)構(gòu)內(nèi)陽(yáng)臺(tái)的面積計(jì)算問(wèn)題等。

DB11/T661-2009 中房屋面積測(cè)算術(shù)語(yǔ)共21 條，建筑術(shù)語(yǔ)50 條。從數(shù)量上來(lái)看，遠(yuǎn)遠(yuǎn)超過(guò)GB/T 50353-2013，從內(nèi)容上來(lái)看，除了對(duì)建筑物本身構(gòu)件和結(jié)構(gòu)的定義和描述更加細(xì)致、全面外，還針對(duì)對(duì)房屋面積測(cè)算工作，對(duì)房屋建筑面積、房屋套內(nèi)建筑面積、房屋使用面積和房屋共有部分等概念進(jìn)行了定義，更加重要的是針對(duì)房屋面積測(cè)量工作，定義了測(cè)量的中誤差和限差[3]。

從術(shù)語(yǔ)的定義和描述來(lái)看，三本規(guī)范的編寫(xiě)思路和內(nèi)容側(cè)重已經(jīng)有了較明顯的區(qū)別：GB/T 50353-2013 更加注重對(duì)房屋建筑面積計(jì)算工作中各種概念的總體把握，通過(guò)對(duì)概念的明確和定義，明確了工作思路，解決了此前在工作中可能遇到的問(wèn)題、堵住了可能存在的漏洞；DB11/T661-2009 提出了對(duì)于房屋面積測(cè)算工作十分重要的限差和中誤差的概念，同時(shí)對(duì)建筑相關(guān)術(shù)語(yǔ)的定義更加詳細(xì)，有利于測(cè)量人員在實(shí)際工作中區(qū)分和辨認(rèn)各種建筑構(gòu)件和結(jié)構(gòu)。

4.2 部分條款對(duì)比

在房屋建筑面積計(jì)算的總體思路上，目前現(xiàn)行的主要標(biāo)準(zhǔn)的總體思路是一致的，均將房屋分成計(jì)算全面積、計(jì)算1/2 面積和不計(jì)算面積的幾個(gè)部分，并根據(jù)各自部分的不同計(jì)算規(guī)則計(jì)算該部分的建筑面積，最終取和得到房屋總體建筑面積。但在對(duì)各部分的具體劃分、計(jì)算細(xì)則等條款方面存在著一些不同。例如：

（1）對(duì)于設(shè)備層、夾層等的面積計(jì)算，GB/T 50353-2013 中關(guān)于此種結(jié)構(gòu)的規(guī)定為：“對(duì)于建筑物內(nèi)的設(shè)備層、管道層、避難層等有結(jié)構(gòu)層的樓層，結(jié)構(gòu)層高在2.20m 及以上的，應(yīng)計(jì)算全面積；結(jié)構(gòu)層高在2.20m以下的，應(yīng)計(jì)算1/2面積”。而GB/T 17986.1-2000 規(guī)范中的規(guī)定為：“層高小于2.20m 以下的夾層、插層、技術(shù)層和層高小于2.20m 的地下室和半地下室不計(jì)算建筑面積”。DB11/T661-2009中則沒(méi)有做出明確規(guī)定。

（2）飄窗/凸窗的面積計(jì)算：GB/T 50353-2013 中根據(jù)飄窗/凸窗的兩個(gè)指標(biāo)決定其面積計(jì)算方法：窗臺(tái)與室內(nèi)樓地面高差和結(jié)構(gòu)凈高，具體規(guī)定如下：“窗臺(tái)與室內(nèi)樓地面高差在0.45m 以下且結(jié)構(gòu)凈高在2.10m 及以上的凸（飄）窗，應(yīng)按其圍護(hù)結(jié)構(gòu)外圍水平面積計(jì)算1/2 面積?！?DB11/T661-2009 根據(jù)窗臺(tái)至室內(nèi)地面高度將類(lèi)似結(jié)構(gòu)分為落地窗和凸窗兩類(lèi)，其中窗臺(tái)高度大于等于0.20m 的為凸窗，凸窗凸出外墻的窗體部分不計(jì)算建筑面積，但當(dāng)凸窗向陽(yáng)臺(tái)內(nèi)凸出時(shí)其所占用面積仍計(jì)入陽(yáng)臺(tái)的建筑面積；窗臺(tái)高度小于0.20m 的為落地窗，當(dāng)其窗體高度大于等于2.20m 或窗體凈高大于等于2.10m 時(shí)，落地窗計(jì)算全部建筑面積。 GB/T 17986.1-2000 未對(duì)此類(lèi)結(jié)構(gòu)面積計(jì)算做出明確規(guī)定[4]。

（3）建筑外墻保溫層的面積計(jì)算：GB/T 50353-2013規(guī)定按其保溫材料的水平截面積計(jì)算并計(jì)入自然層建筑面積。而另兩本規(guī)范則未就保溫層面積計(jì)算作出明確規(guī)定。

除上述條款外，三本規(guī)范中其他關(guān)于房屋建筑面積的計(jì)算和處理的具體規(guī)定也存在一定程度的差別，造成這些差別的原因一是由于編制不同規(guī)范各自的編制單位根據(jù)自身工作的特點(diǎn)和需要，在規(guī)范條款的設(shè)置中有所側(cè)重。二是各規(guī)范是在不同的政策背景下進(jìn)行的編制工作，因此編制當(dāng)時(shí)的政策法規(guī)要求和傾向必然會(huì)反映在規(guī)范條款中，導(dǎo)致條款條文產(chǎn)生一定差異。三是隨著工作的開(kāi)展，房屋建筑測(cè)量技術(shù)、方法甚至于該項(xiàng)工作本身都在進(jìn)行著不斷的發(fā)展和前進(jìn)，體現(xiàn)在相關(guān)標(biāo)準(zhǔn)規(guī)范的制定方面就表現(xiàn)為隨著修訂、改版的進(jìn)行，其中一些條款的具體規(guī)定也發(fā)生了改變以適應(yīng)當(dāng)前建筑面積測(cè)量工作開(kāi)展需要。

5 結(jié)語(yǔ)

通過(guò)對(duì)目前北京市建設(shè)工程規(guī)劃核驗(yàn)工作中用到的基本主要規(guī)范進(jìn)行的對(duì)比和分析，筆者認(rèn)為這三本規(guī)范無(wú)論編寫(xiě)背景和目的、適用范圍還是具體的內(nèi)容條款的側(cè)重，均有所不同，但又都是圍繞著建筑面積測(cè)算工作這個(gè)中心主題。在實(shí)際工作中不能簡(jiǎn)單的認(rèn)為哪本規(guī)范更加權(quán)威和實(shí)用，而是要在把握建筑面積測(cè)算工作的總體原則和要求的前提下，結(jié)合項(xiàng)目的實(shí)際條件和特點(diǎn)，將幾本規(guī)范結(jié)合起來(lái)進(jìn)行運(yùn)用，找出最貼合實(shí)際情況的理論依據(jù)和政策支撐，滿(mǎn)足國(guó)家和相關(guān)單位對(duì)該項(xiàng)工作要求的同時(shí)高效完成任務(wù)。

此外，作為北京市政府相關(guān)部門(mén)為掌握建設(shè)工程符合規(guī)劃條件情況的重要手段，規(guī)劃核驗(yàn)工作除了是一項(xiàng)技術(shù)性較強(qiáng)的任務(wù)外，對(duì)于北京市相關(guān)政策、法規(guī)的理解和掌握更加重要。通過(guò)對(duì)相關(guān)規(guī)范的研究和比較，有助于幫我們掌握不同規(guī)范的編制脈絡(luò)和主體思路，不斷提高工作水平，更好地為管理部門(mén)提供準(zhǔn)確的成果，為規(guī)劃管理部門(mén)提供可靠的服務(wù)，為人民群眾提供可靠的結(jié)果。