胡進

摘 要：隨著中國經(jīng)濟的飛速前進，房地產(chǎn)在經(jīng)濟發(fā)展中的作用越發(fā)突顯，行業(yè)地位已上升到影響中國經(jīng)濟的支柱型行業(yè)，其發(fā)展不僅可以增加國家財政收入，還能帶動各種相關(guān)行業(yè)的發(fā)展，也是穩(wěn)定社會、安定人民生活的基本前提與條件，一直受到國家與國民的重點關(guān)注。房地產(chǎn)項目的自身特點很明顯，包括所需的資金規(guī)模大、項目建設(shè)周期長，以及項目建設(shè)過程程序復(fù)雜等特點，項目會因國家環(huán)境變化和企業(yè)的內(nèi)部經(jīng)營帶來若干風險和影響，不確定性較大，所以，房地產(chǎn)項目開發(fā)建設(shè)前進行可行性研究有著非常重要的意義。房地產(chǎn)項目開展投資可行性研究，指的是開發(fā)企業(yè)在項目是否進行投資前進行的全面論證分析，為了有效降低由于決策失誤、沖動開發(fā)所產(chǎn)生的損失，最終目標是實現(xiàn)項目利益的最大化。這里所說的可行性研究包括對與項目有關(guān)的政治經(jīng)濟、資源環(huán)境、技術(shù)方案、市場規(guī)模、經(jīng)濟指標、社會效益等方面進行整體評價和分析，由此推斷該項目在技術(shù)、經(jīng)濟等方面是否具備可行性，并據(jù)此開展下一步的工作。當前，中國很多房地產(chǎn)企業(yè)在進行項目建設(shè)前缺乏詳細而全面的可行性研究，由此帶來各種風險。有些項目即使做了可行性研究，因方法欠科學、調(diào)查不全面、數(shù)據(jù)不準確、分析不嚴謹、立場不公正、評價不客觀等原因而使得這個研究成了擺設(shè)，偏離了本身的目標和方向。本文重點闡述房地產(chǎn)可行性研究的相關(guān)背景理論和包含內(nèi)容，探討房地產(chǎn)開發(fā)項目進行可行性研究的必要性和重要性。

關(guān)鍵詞：房地產(chǎn);項目;投資;可行性研究

一、房地產(chǎn)可行性研究的背景

改革開放以來，中國經(jīng)濟蓬勃發(fā)展。作為推動經(jīng)濟飛速前進、實現(xiàn)發(fā)展的主要途徑，近十年來，我國房地產(chǎn)業(yè)飛速發(fā)展，房地產(chǎn)開發(fā)為社會主義經(jīng)濟事業(yè)的發(fā)展做出了杰出貢獻。也正是因此，國內(nèi)近幾年房地產(chǎn)業(yè)投資興起，越來越多的投資者涌入到房地產(chǎn)開發(fā)、投資的熱潮中，房地產(chǎn)市場高速擴張，泡沫越發(fā)嚴重，隨后國家為了給市場降溫，出臺了一系列針對性的調(diào)控措施。

在過去30年時間里，中國超過3億人口由農(nóng)村實現(xiàn)了城市化，平均住房條件得到改善。70年代時我國的人均住房面積不到10平方米。到2020年時，城市和農(nóng)村地區(qū)的人均住房面積分別提高至38和49平方米。然而，除了人均住房面積的增加，房價的上漲更加引得起關(guān)注?，F(xiàn)在平均房價大約是年收入的10倍;在一些大城市，如北京和上海，房價與收入之比更是高達20至35倍。由此可見，房地產(chǎn)業(yè)的火爆的同時，風險也在逐步增大，科學系統(tǒng)的項目可行性研究是項目成功開發(fā)的前提條件，分析論證項目所處環(huán)境、建設(shè)方案以及經(jīng)濟效益，對企業(yè)科學開發(fā)項目、避免潛在風險、達到預(yù)期收益發(fā)揮重要的作用。

二、房地產(chǎn)可行性研究的內(nèi)容

房地產(chǎn)可行性研究根據(jù)項目的不同，編制內(nèi)容可能會有差異，主要包含以下內(nèi)容，其中項目定位和財務(wù)評價最為關(guān)鍵。

（1）項目總體簡介。包括項目背景、項目四至，周邊配套情況等。

（2）市場宏觀環(huán)境。一方面從國家宏觀經(jīng)濟和政策環(huán)境分析發(fā)展趨勢，另一方面從項目所在城市和區(qū)域的環(huán)境方面進行市場預(yù)測分析。

（3）項目產(chǎn)品定位分析。通過市場環(huán)境分析和項目SWOT分析，確定項目初步定位，可分為項目產(chǎn)品業(yè)態(tài)定位、項目客戶定位、項目價格定位和項目產(chǎn)品設(shè)計定位等。

（4）開發(fā)項目技術(shù)分析。包括項目建設(shè)方案、市政配套和開發(fā)進度計劃、環(huán)境評價等。

（5）項目投資估算。根據(jù)項目建設(shè)規(guī)模，施工周期、營銷費用等各個方面的成本來進行估算。

（6）資金的籌措。項目資金籌措需要對資金的來源和償還計劃進行分析。具體需要分析資金的籌集方式和資金成本，在制定償還計劃時需要綜合考慮項目開發(fā)成本、項目在銷售過程中的回款情況以及相關(guān)的現(xiàn)金流出情況等。

（7）財務(wù)評價。從項目角度出發(fā)，對其盈利能力、償債能力等進行綜合的分析，主要內(nèi)容一般包含銷售收入和成本預(yù)測、編制現(xiàn)金流量表、損益表、資金來源與運用表等。同時利用財務(wù)評價指標進行分析評價，一般運用的財務(wù)評價指標包含兩部分，第一是財務(wù)靜態(tài)評價指標例如投資利潤率、靜態(tài)投資回收期，第二是財務(wù)動態(tài)評價指標，例如凈現(xiàn)值、內(nèi)部回報率、動態(tài)投資回收期等。

（8）風險分析。從管理風險、市場風險、道德風險、財務(wù)風險等多個方面進行項目風險分析，并提出相應(yīng)的防范措施[33]。

（9）社會經(jīng)濟效益評價。從項目帶來的社會效益和環(huán)境效益，及對社會、環(huán)境改善、本地區(qū)人們的居住條件和國家財政稅收做出貢獻的程度等。

（10）結(jié)論與建議。對項目做出可行性判斷，并且對項目存在的問題提出合理化建議。

三、房地產(chǎn)可行性研究的作用

房地產(chǎn)開發(fā)項目的經(jīng)驗表明，前期決策是關(guān)鍵因素，如何做好前期決策，可行性研究是重要的方法。但是，在房地產(chǎn)市場開發(fā)的早期，市場尚未成熟，各房地產(chǎn)開發(fā)商都在摸索階段，更多的是憑經(jīng)驗和投機，可行性研究沒有得到重視。隨著市場的成熟和不斷規(guī)范，早期的開發(fā)模式已經(jīng)不再適用，開發(fā)企業(yè)需要完備的開發(fā)流程，詳細的前期決策，才能確保項目的成功開發(fā)，獲得預(yù)期的項目收益。因此，項目可行性非常重要，其作用如下：

1、可行性研究是投資決策的重要依據(jù)。房地產(chǎn)項目的投資決策，根據(jù)可行性研究報告中的各項測算，包括但不限于市場規(guī)模、成本構(gòu)成、經(jīng)濟效益估算等，來進行綜合評估提供參考意見。

2、可行性研究是項目審批的依據(jù)。房地產(chǎn)項目開工前，要去政府發(fā)改委、規(guī)劃局等部門進行立項備案、報批，可研報告也是政府審批的相關(guān)材料。

3、可行性研究是項目資金籌措的依據(jù)。房地產(chǎn)開發(fā)項目資金規(guī)模大，詳細的資金測算環(huán)節(jié)必不可少。在可行性研究中，需要根據(jù)項目建設(shè)內(nèi)容編制項目投資估算，測算項目各項經(jīng)濟指標。貸款機構(gòu)會根據(jù)測算結(jié)果評判項目的收益性和風險性，決定項目的融資額度。因此，項目可行性研究報告可作為企業(yè)資金籌措的重要依據(jù)。

4、可行性研究是項目深化設(shè)計的依據(jù)?？尚行匝芯恐邪隧椖康拈_發(fā)建設(shè)規(guī)模、初步設(shè)計方案等，項目后期編制設(shè)計任務(wù)書時都要以此為參考依據(jù)。

四、結(jié)語

通過上述可以看出，企業(yè)在房地產(chǎn)項目投資和開發(fā)建設(shè)前，開展項目可行性研究意義重大?？尚行匝芯客ㄟ^相關(guān)方法和工具，例如定量分析與定性分析相結(jié)合、動態(tài)分析與靜態(tài)分析相結(jié)合、宏觀分析和具體項目相結(jié)合，對擬投資開發(fā)的項目區(qū)域位置、產(chǎn)品定位、周邊競品等進行分析，對項目可行性進行綜合分析與系統(tǒng)論證，從而得出科學、合理的評價結(jié)論，為企業(yè)提供科學規(guī)范的數(shù)據(jù)支持，減少企業(yè)房地產(chǎn)開發(fā)投資的盲目性，可以減少或避免出現(xiàn)企業(yè)在項目投資和建設(shè)過程中出現(xiàn)的各種失誤;也能為各級環(huán)保部門審查項目提供科學的環(huán)境影響依據(jù)，這在日益重視綠色建設(shè)、環(huán)境保護的今天顯得尤為重要。

參考文獻：

[1]發(fā)改委、建設(shè)部，建設(shè)項目經(jīng)濟評價方法與參數(shù)（第三版）[M]，中國計劃出版社，2006;

[2]李海濤，投資項目可行性研究[M]，天津大學出版社，2012.9;

[3]樊劍英，房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)納稅實務(wù)與風險防范，大連出版社，2014;

[4]羅娥櫻，我國房地產(chǎn)項目可行性研究[J]，建筑工程技術(shù)與設(shè)計，2014（14）;

[5]姚家偉，基于 SWOT 分析的某房地產(chǎn)項目競爭戰(zhàn)略研究[J]，建筑經(jīng)濟，2012（06）;

[6]孫兵，可行性研究對于房地產(chǎn)項目的重要性[J]，建筑工程技術(shù)，2015（7）;

（金城集團有限公司? 江蘇 南京? 210002）