甄冰

（朝陽市不動產(chǎn)登記中心，遼寧朝陽，122000）

異議登記是不動產(chǎn)登記需重點關注的內(nèi)容之一。普魯士法開異議登記制度之先河，具有代表性的《德國民法典》取其精華，認可登記公信力原則，結(jié)合其國內(nèi)實際情況，日臻完善。我國的異議登記制度最早見于1935年《土地施行法》。2007年實施的《物權(quán)法》確定了異議登記作為不動產(chǎn)登記制度之一，2015年實行的《暫行條例》《實施細則》及《操作規(guī)范（試行）》等進一步明確申請?zhí)峤徊牧霞爱愖h登記存續(xù)期間處分權(quán)利相關事宜。

一、相關概念及產(chǎn)生的法律效力

1.異議登記

異議登記是指登記機構(gòu)將利害關系人對不動產(chǎn)登記簿記載的權(quán)利所提出的異議申請記載于不動產(chǎn)登記簿的行為。

2.異議登記制度

當不動產(chǎn)登記簿上的權(quán)利人跟真正權(quán)利人不一致時，允許真正的權(quán)利人申請更正。更正登記程序要求比較嚴格，要求提交的證明材料較多，在爭議一時難以解決或不能及時辦理更正登記的情形下，允許真正的權(quán)利人對登記簿記載的結(jié)果提出異議，暫時限制登記簿上記載的權(quán)利人的權(quán)利，避免存在爭議的不動產(chǎn)為第三人善意取得，從而為事實上真正的權(quán)利人進行救濟提供臨時性的保護，這就是異議登記制度。

3.主體及客體

利害關系人為其申請主體。不動產(chǎn)登記簿為其客體。以消除登記錯誤為主要目標，使登記簿的現(xiàn)實狀態(tài)與不動產(chǎn)物權(quán)的實際狀態(tài)保持一致，通過異議登記保護真實權(quán)利人的權(quán)利。為了方便直接地保護正當權(quán)利人，條例允許單方申請登記。不然，若利害關系人做出判斷，認定登記錯誤，登記機構(gòu)要求共同申請異議登記，只要對方因主觀或客觀原因不配合，異議登記將無法及時完成。因此，該行為是單方的法律行為，沒有相對交易方，不存在共同申請的可能。

4.法律效力

以認可登記的公信力為基礎，異議登記最重要的部分是短時間內(nèi)阻斷公信力，是不容拖延地保全真正權(quán)利人的手段，在一定程度上限制了名義權(quán)利人權(quán)利。申請人通過提交證明錯誤的相關證據(jù)，對抗已登簿的現(xiàn)實登記的權(quán)利，阻止名義權(quán)利人按照登記簿內(nèi)容實現(xiàn)自身權(quán)利或者阻止善意第三人因公信力保護，依簿登記取得不動產(chǎn)造成的損害?！秾嵤┘殑t》規(guī)定，在書面告知存在異議的基礎上，申請人提供知悉存在異議登記承諾，不動產(chǎn)登記機構(gòu)不阻止名義權(quán)利人處分已登簿的不動產(chǎn)物權(quán)，只是申請人風險自擔。朝陽市發(fā)生的實例：不動登記簿上記載H提出某不動產(chǎn)物權(quán)存在異議登記，登記簿權(quán)利人為I，通過買賣，將不動產(chǎn)權(quán)屬轉(zhuǎn)移給J，銀行在審批J的不動產(chǎn)抵押貸款申請時，知悉該處不動產(chǎn)存在異議登記，不接受J申請的抵押貸款。

二、異議登記受理條件

1.申請人存在利害關系

這里主要強調(diào)利害關系人的范圍，筆者認為，利害關系人應為直接關系人而非間接關系人。如不動產(chǎn)E為A先生的婚前財產(chǎn)，雙方書面協(xié)議在婚后贈與不動產(chǎn)E的一半給妻子B女士，B同意接受該房產(chǎn)的一半，在婚姻存續(xù)期間，并未辦理過戶手續(xù)。離婚析產(chǎn)時，妻子發(fā)現(xiàn)，不動產(chǎn)E已經(jīng)過戶給C先生，于是向登記機構(gòu)提出異議登記。就該房產(chǎn)來說，A有不動產(chǎn)權(quán)屬證書證明單獨所有，C按照合理價格購買并繳納了契稅，雙方在自愿的前提下進行交易，登記部門采用審查模式為形式審查，要件齊全為其辦理權(quán)屬轉(zhuǎn)移，并沒有出現(xiàn)錯誤和不當。如果不動產(chǎn)E沒有發(fā)生權(quán)屬轉(zhuǎn)移，依然在A的名下，B作為直接利害關系人，憑借與A簽訂的協(xié)議書，有權(quán)提出異議登記；但現(xiàn)已過戶給C，B與C之間已經(jīng)變成間接利害關系人，異議登記即使提出也沒有實際意義，不動產(chǎn)登記機構(gòu)不能接受B的異議登記申請。這時的B應該向人民法院提起民事訴訟。

2.記載權(quán)利人不同意更正要求

已登簿的權(quán)利人不同意更正登記是異議登記的必要條件。如同意更正登記，必然沒有異議登記，如果出現(xiàn)異議登記，必然是權(quán)利人不同意更正登記。可以說，不能辦理更正登記為其先決條件。利害關系人第一步必須提出更正登記。要么登記簿記載的權(quán)利人同意更正，要么登記機構(gòu)同意更正，否則，利害關系人不能提出異議登記。這里說一下登記機構(gòu)不同意更正，《物權(quán)法》規(guī)定，登記機構(gòu)應當更正有證據(jù)證明錯誤的登記，但何為“登記錯誤”，細節(jié)方面并未明確。登記錯誤由不動產(chǎn)登記機構(gòu)自主鑒別衡量。登記機構(gòu)行使權(quán)力時，要認真思量利弊，做出與事實相符的決定。

3.證實記載錯誤事項材料

筆者認為，利益關系人如果提出涉及不動產(chǎn)權(quán)利歸屬相關聯(lián)的實體性錯誤，不動產(chǎn)登記部門應歸結(jié)為異議登記；對于權(quán)利人沒有變化，四至界限沒有變化，只是測量技術(shù)原因?qū)е旅娣e變化或者存在筆誤等非實質(zhì)性錯誤，不存在潛在的導致權(quán)利人權(quán)利受損的發(fā)展趨勢或可能，登記機構(gòu)按照更正登記辦理，不辦理異議登記。由于異議登記不是確權(quán)登記，登記機構(gòu)審查異議登記申請材料，不應采取實質(zhì)審查方式，只是依照當事人申請異議事項記載，當事人提供符合受理條件的錯誤證明材料，進行形式審查即可。登記機構(gòu)無權(quán)認定，人民法院或仲裁委員會的認定才是不動產(chǎn)權(quán)利的最終歸屬。如：上個案例中如A未將不動產(chǎn)E轉(zhuǎn)移給C的情況下，只要提供B的身份證復印件、申請報告（標明不動產(chǎn)E的坐落、產(chǎn)籍號及產(chǎn)權(quán)人等）、登記簿記載錯誤的證明材料、A與B的婚姻關系證明、贈與協(xié)議等，登記機構(gòu)即予以異議登記，而不必審查不動產(chǎn)E是不是歸A與B共同共有。

三、異議登記存續(xù)期、申請次數(shù)及登記結(jié)果

1.存續(xù)期

無限延長異議登記的存續(xù)期，不符合《民法》確定的公平原則。為了防止真正權(quán)利人權(quán)利受損情形發(fā)生，有必要規(guī)定異議登記存續(xù)時間范圍。《實施細則》規(guī)定：“異議登記申請人應當在異議登記之日起15日內(nèi)，提交人民法院受理通知書、仲裁委員會受理通知書等提起訴訟、申請仲裁的材料；逾期不提交的，異議登記失效。”即從異議事項登簿之日起，限定十五日為異議登記存續(xù)終止。超過十五日內(nèi)不提交訴訟材料的，本次異議登記自動失效。但異議登記整個存續(xù)期間并不是只有十五日。只要利害關系人及時提交訴訟、申請材料，真正為爭取權(quán)利做出實質(zhì)性的事情，異議登記即為有效。無論人民法院、仲裁委員會是否受理、受理結(jié)果如何，皆不受十五日所限。

2.申請次數(shù)

同一事項同一理由，申請人只能申請一次，如果異議登記失效，利害關系人再次就同一事宜申請的，登記機構(gòu)視同一律，不予受理。

3.登記結(jié)果

對符合異議登記條件的，應將相關事項記載于不動產(chǎn)登記簿，并向申請人頒發(fā)異議登記證明，同時書面通知不動產(chǎn)登記簿記載的不動產(chǎn)權(quán)利人。

四、異議登記的注銷與完善建議

《物權(quán)法》、《操作規(guī)范（試行）》等規(guī)定，申請人在異議登記受理后15日內(nèi)申請人未提交提起訴訟或申請仲裁的證明材料，異議登記失效。人民法院、仲裁委員會不予支持、受理異議登記申請人起訴，利害關系人即可申請注銷異議登記。

《操作規(guī)范（試行）》17.2規(guī)定，“異議登記期間，異議登記申請人可以申請注銷異議登記；注銷異議登記申請主體是異議登記申請人。”不難看出，利害關系人作為異議登記的申請主體，同時也是注銷異議登記的申請人，這一點無可厚非。為了避免承擔相應的民事責任，避免利害關系人因異議登記造成對權(quán)利人造成的物質(zhì)及精神上的損害，在異議登記存續(xù)期內(nèi)，申請人需要提交不動產(chǎn)申請書、申請人身份證明、不動產(chǎn)登記證明、或者被不予受理或者予以駁回的材料等相關申請材料，辦理注銷異議登記。在實際操作中，有很多人民法院、仲裁委員會不予受理或者駁回訴訟請求的情況，利害關系人大多不會主動去不動產(chǎn)登記機構(gòu)申請注銷。目前，相關法律條文并未提及登記機構(gòu)在注銷異議登記行為中的自身權(quán)力，換言之，除依申請人申請外，對于注銷異議登記，不動產(chǎn)登記機構(gòu)無權(quán)主動為之。由于不動產(chǎn)登記機構(gòu)沒有義務主動核查，可能造成的結(jié)果就是，不動產(chǎn)登記機構(gòu)對人民法院、仲裁委員會處理結(jié)果一無所知，該異議登記將一直存在，異議登記存續(xù)期間將無限延長，對于上述無限存在期限的異議登記，登記機構(gòu)也無能為力。這將嚴重影響真正權(quán)利人的利益。

基于此，筆者認為并建議，有權(quán)利提出異議登記注銷的申請人，可以加上登記簿記載的權(quán)利人。土地及房屋登記辦法規(guī)定，異議登記申請人或者土地、房屋登記簿記載的土地權(quán)利人可以提出申請注銷異議登記。登記簿記載的權(quán)利人顯然更迫切地希望自己的物權(quán)權(quán)屬無爭議，盡早結(jié)束異議登記的存在期間，最大限度保護自身權(quán)利。只要獲知利害關系人的主張不予受理或駁回訴訟請求，即會要求實現(xiàn)異議登記注銷。