◎王金紅

一、住房公積金貸款風(fēng)險分析

與商業(yè)貸款相比，住房公積金在利息負(fù)擔(dān)上所具有的絕對優(yōu)勢使其日益成為職工購房貸款的首選。住房公積金貸款資金規(guī)模不斷擴(kuò)大，與其伴生的貸款風(fēng)險也隨之加大：

1.政策風(fēng)險。住房公積金的政策性特征決定了住房公積金應(yīng)向廣大的剛性需求的家庭傾斜，如連續(xù)繳存滿六個月，就可申請住房公積金貸款，貸款最高可貸房款總額的80%，最長可申請30 年。這對于一些單純?yōu)榱速J款而開始繳存住房公積金的人員提供了政策依據(jù)，但一些工作不穩(wěn)定，收入不穩(wěn)定的人員繳存滿六個月后申請并貸款發(fā)放后，有的受工作或收入影響出現(xiàn)停繳住房公積金或還款不及時等，甚至拖欠不還。這會造成住房公積金資金短缺，影響正常繳存職工對公積金的貸款及支取使用。

2.信用風(fēng)險。住房公積金信用風(fēng)險是指借款人因主客觀原因無法按合同規(guī)定按期還本付息所引起的風(fēng)險。這部分風(fēng)險主要源于借款人的履約能力及借款人與住房公積金管理中心之間的信息不對稱。我國尚未建立個人信用制度，現(xiàn)行住房公積金貸款制度對借款人的信用評估依賴于借款人所在單位，導(dǎo)致住房公積金管理中心或商業(yè)銀行難以評估和控制其違約風(fēng)險。其次，住房公積金貸款主要用于保障中低收入階層住房需求，因而其服務(wù)對象主要為中低收入階層。相較于高收入人群，中低收入階層的工作穩(wěn)定性低及抗風(fēng)險能力差，會加大違約風(fēng)險。最后，住房公積金管理中心與借款人之間存在信用信息不對稱，使得住房公積金管理中心沒法準(zhǔn)確評估借款人所提供的資料和擔(dān)保物。

3.擔(dān)保風(fēng)險?，F(xiàn)階段我國住房公積金貸款主要以房產(chǎn)抵押和開發(fā)商階段性保證加房產(chǎn)抵押的方式進(jìn)行，抵押的方式存在很多弊病會帶來很多不可預(yù)估的風(fēng)險。其中對于房產(chǎn)抵押的處置存在風(fēng)險，如房地產(chǎn)抵押物價格波動較大時，即在貸款期間，房地產(chǎn)抵押物發(fā)生貶值，所得無法全額清償貸款本息，其次房地產(chǎn)抵押物處置費(fèi)用高，期限長，甚至一些抵押人不配合，惡意拖延，阻礙抵押物處置程序，而無法處置。開發(fā)商階段性保證加房產(chǎn)抵押這種擔(dān)保方式是在未辦理房產(chǎn)抵押前，開發(fā)商給住房公積金繳存一定比例的保證金，但在未辦理房產(chǎn)抵押前，如果開發(fā)商出現(xiàn)經(jīng)營不善等情況時，造成資金鏈斷裂，而卷款潛逃，造成樓盤爛尾，無法交付使用或拖延交房。導(dǎo)致購房者產(chǎn)生抵觸情緒，從而拖欠貸款。

二、住房公積金貸款風(fēng)險防范對策

1.建立個人信用制度。建立個人信用制度，有利于降低住房公積金貸款的違約風(fēng)險。住房公積金貸款的發(fā)放以及后期的償還，關(guān)鍵取決于貸款人的個人信用。由于住房公積金貸款期限長，不確定性因素較多，因而無法對借款人未來的收入及履約能力進(jìn)行準(zhǔn)確評估和控制。在這種情況下，通過建立個人信用制度，有助于住房公積金管理中心對借款人個人信用情況進(jìn)行判別，進(jìn)而決定是否對其發(fā)放貸款，及加強(qiáng)貸款管理，有利于降低住房公積金貸款的違約風(fēng)險。其次，根據(jù)住房公積金貸款的特點(diǎn)，設(shè)計包含個人風(fēng)險、職業(yè)風(fēng)險、家庭經(jīng)濟(jì)環(huán)境、抵押房產(chǎn)風(fēng)險和保證人風(fēng)險等因素的個人信用指標(biāo)體系，并將個人信用作為審批住房公積金貸款申請的重要依據(jù)。在此基礎(chǔ)上，可通過計算機(jī)網(wǎng)絡(luò)技術(shù)建立個人信用信息系統(tǒng)，實現(xiàn)個人信用信息資源共享，提高住房公積金審批效率。再次，在住房公積金貸款發(fā)放后，可根據(jù)指標(biāo)體系對借款人個人信用情況進(jìn)行動態(tài)管理，依據(jù)借款人個人信用情況，對其貸款進(jìn)行分類管理，并分別采取有針對性的收款措施，提高收款效率。

2.嚴(yán)格個人住房貸款的抵押管理。一是認(rèn)真審查抵押房屋的合法性，對用存量房作抵押的，產(chǎn)權(quán)權(quán)屬不清或共有比例劃分不清的，不予貸款；用期房設(shè)置抵押的，嚴(yán)格審查開發(fā)商以往的社會資信狀況及其已開發(fā)房屋的銷售結(jié)存情況和過去開發(fā)工程的質(zhì)量驗審情況，信貸人員要對開發(fā)項目進(jìn)行跟蹤管理，確保抵押住宅按時竣工，交付于借款人方能貸款；二是要求售房單位承諾到期及時辦理產(chǎn)權(quán)過戶手續(xù)，不履行承諾的，負(fù)連帶責(zé)任；三是抵押率嚴(yán)格控制在70%以內(nèi)，避免抵押物的變現(xiàn)風(fēng)險。

3.建立健全貸款風(fēng)險管理制度。因貸款業(yè)務(wù)數(shù)額大，期限長，為了有效地防止風(fēng)險，管理中心內(nèi)部應(yīng)建立健全各項風(fēng)險管理制度。首先結(jié)合公積金貸款業(yè)務(wù)自身的特點(diǎn)，制定具體的操作規(guī)程和實施細(xì)則，以規(guī)范貸款的發(fā)放、管理、控制、收回程序；其次加強(qiáng)日常貸款業(yè)務(wù)管理，提高經(jīng)辦人員的自律意識和責(zé)任意識，建立完善的審核機(jī)制、內(nèi)控機(jī)制，加強(qiáng)貸款臺賬及檔案資料的登錄和收集，實行規(guī)范化、制度化、科學(xué)化的管理；三是加強(qiáng)信用審查。嚴(yán)格把控貸前借款人信用調(diào)查和貸后審批環(huán)節(jié)，利用現(xiàn)代信息手段加強(qiáng)對公積金貸款人的資信審查力度，建立完整的失信懲罰制度，對于有逾期記錄和不良信用的貸款人提高房貸的門檻或者停貸，嚴(yán)格處置以虛假材料騙取公積金貸款。

4.完善貸款公證業(yè)務(wù)運(yùn)行基礎(chǔ)。

（1）加強(qiáng)公證的立法工作。公證部門與人民法院在強(qiáng)制執(zhí)行公證的條件、適用范圍、辦理程序等方面觀點(diǎn)不盡一致，致使貸款公證預(yù)期效果大打折扣，一定程度上挫傷了住房公積金管理中心申請公證的積極性。事實上，公證不僅限于發(fā)揮強(qiáng)制執(zhí)行的作用，住房公積金管理中心要把引入公證法律服務(wù)提高到依法行政，控制住房公積金貸款風(fēng)險，維護(hù)住房公積金資金安全，避免操作風(fēng)險的高度來認(rèn)識，自覺接受公證機(jī)關(guān)的服務(wù)和幫助，積極配合公證取證，提高公證的質(zhì)量和效率。

（2）進(jìn)一步完善司法環(huán)境。人民法院與公證機(jī)關(guān)要密切配合，在較高層面上形成法院信貸公證方面操作的統(tǒng)一規(guī)范，在強(qiáng)制執(zhí)行文書的執(zhí)行上加強(qiáng)與公證機(jī)構(gòu)的溝通，建立行之有效的強(qiáng)制執(zhí)行機(jī)制，使住房公積金貸款公證取得預(yù)期效果。

結(jié)束語：我國公積金貸款政策是社會保障體系最重要的組成。隨著住房公積金資金規(guī)模越來越大，住房公積金貸款在支持職工住房消費(fèi)方面的作用越來越重要，貸款風(fēng)險也會日益加大，關(guān)注并合理防范貸款風(fēng)險已不容忽視。加強(qiáng)住房公積金貸款風(fēng)險防范，是住房公積金制度持續(xù)健康發(fā)展的內(nèi)在要求，也是維護(hù)職工合法權(quán)益，保證資金安全運(yùn)作的客觀需要，更是住房公積金管理中心當(dāng)前和今后時期的重要工作和緊迫任務(wù)。